試論期權(quán)定價理論在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策中的運用

【摘要】改革開放以來，我國的國民經(jīng)濟開始迅猛發(fā)展，我國市場環(huán)境也越來越復(fù)雜多變。房地產(chǎn)開發(fā)投資在這種復(fù)雜的市場競爭環(huán)境下不但難以正確地把握投資項目與投資方向，也難以實現(xiàn)有限資源的最優(yōu)配置。在這種發(fā)展趨勢下，在房地產(chǎn)開發(fā)決策中運用期權(quán)定價理論，有利于對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資進行科學(xué)的評價，降低房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險.本文就基于這一現(xiàn)狀，從期權(quán)定價理論的概述入手，對期權(quán)定價理論在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策中的運用進行了探討。

【關(guān)鍵詞】期權(quán)定價理論；房地產(chǎn)開發(fā)投資；決策；運用

前言企業(yè)項目投資決策的關(guān)鍵在于對投資項目本身價值與風(fēng)險的評估。傳統(tǒng)的投資決策理論主要以分析項目現(xiàn)有價值為主，往往會低估不確定性房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值，存在一定的片面性。由于傳統(tǒng)的投資決策方法存在一定的靜止性，只顧分析項目價值，對項目風(fēng)險性的表現(xiàn)形式與變化規(guī)律認識不足，難以適應(yīng)當下復(fù)雜的市場競爭環(huán)境。期權(quán)定價理論用發(fā)展性的目光看待項目投資，允許企業(yè)投資決策根據(jù)市場信息的改變進行靈活調(diào)整，修正了傳統(tǒng)決策方法的缺陷與不足，使房地產(chǎn)開發(fā)投資決策更具科學(xué)性，具有一定的現(xiàn)實意義。一、期權(quán)定價理論概述實物期權(quán)定價理論早在1977年就被提出，這種理論基于投資方案產(chǎn)生現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤份額，進行目前擁有資產(chǎn)的使用以及未來投資機會的選擇。在激烈的市場競爭中，實物資產(chǎn)的投資方案可以依照評估期權(quán)的方式進行評估，以一定價格進行購進或出售，故此稱為實物期權(quán)定價理論[1]。對房地產(chǎn)項目開發(fā)決策進行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)其與期權(quán)十分相似，期權(quán)中標的資產(chǎn)價值相當于房地產(chǎn)項目的凈現(xiàn)值，同時期權(quán)的執(zhí)行價格相當于房地產(chǎn)項目投資成本，房地產(chǎn)投資開發(fā)項目本身便相當于一種期權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中運用期權(quán)定價理論，有利于貼合多變的市場競爭形式，進行靈活性的投資決策。二、期權(quán)定價理論在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策中的運用房地產(chǎn)項目開發(fā)投資決策存在階段性，大致可以分為項目的開發(fā)建設(shè)階段與項目管理運營階段這兩大階段。在房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中，靈活性的管理決策可以保證項目價值[2]。在復(fù)雜多變的市場競爭環(huán)境下，合理運用期權(quán)定價理論，有利于妥善應(yīng)對房地產(chǎn)市場的不確定性問題。

（一）項目分解投資與分期開發(fā)戰(zhàn)略第一，在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策過程中，對項目的開發(fā)可以利用延遲投資期權(quán)手段。項目起步階段暫緩大規(guī)模的項目開發(fā)，轉(zhuǎn)而實行小規(guī)模的項目開發(fā)，了解市場的盈利份額與消費者的反饋，對項目開發(fā)前景進行定性。第二，可以利用分階段投資期權(quán)手段，減少企業(yè)一次性投資份額，盡可能地減少企業(yè)項目投資的風(fēng)險，根據(jù)市場需求變化靈活性地決定投資比重。第三，可以利用擴張期權(quán)手段，決定項目開發(fā)方向。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，利用期權(quán)定價理論可以靈活地對市場需求變化進行分析，如發(fā)現(xiàn)項目潛在價值較大，可以通過追加投資的手段增加項目的投資比重。

（二）項目聯(lián)合投資與合作開發(fā)戰(zhàn)略在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中可以由多個投資主體進行聯(lián)合投資，有利于分擔風(fēng)險、擴大投資。在合作開發(fā)的過程中，可以利用延遲投資期權(quán)手段與擴張期權(quán)手段，先進行小規(guī)模的開發(fā)進行市場測試，如發(fā)現(xiàn)項目潛在價值較大可以適當?shù)募哟笸顿Y比重。在房地產(chǎn)銷售過程中出現(xiàn)較大波動的市場情況下，多投資主體的聯(lián)合投資模式可以利用收縮期權(quán)手段或放棄期權(quán)手段，根據(jù)實際運行結(jié)果，收縮開發(fā)規(guī)模甚至放棄投資，盡可能地減少開發(fā)風(fēng)險。

（三）土地儲備戰(zhàn)略期權(quán)定價理論中擴張期權(quán)手段在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的運用，是房地產(chǎn)企業(yè)在長期的開發(fā)過程中擴張性的表現(xiàn)[3]。運用期權(quán)定價理論我們可以對未開發(fā)的不確定性土地資源進行深層次的價值定量評估，做出更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)開發(fā)決策。推行土地儲備戰(zhàn)略有利于提升企業(yè)的融資能力，儲備的土地不僅在未來有較大的升值空間，而且為房地產(chǎn)開發(fā)的追加投資提供了可能，為房地產(chǎn)項目開發(fā)投資提供了新的途徑。

（四）項目轉(zhuǎn)讓策略在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，期權(quán)定價理論的擴張期權(quán)與中止期權(quán)手段，增添了房地產(chǎn)投資決策的靈活性，在激烈的市場競爭中房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)市場實際需求購進或出售項目，靈活性地運用期權(quán)定價理論，在項目開發(fā)過程中趨利避害，盡最大可能分擔房地產(chǎn)開發(fā)與投資的風(fēng)險，實現(xiàn)項目的預(yù)期收益。結(jié)論：雖然期權(quán)定價理論對房地產(chǎn)開發(fā)決策存在著積極作用，但是在理論實踐過程中仍存在一定的問題。西方國家的期權(quán)定價理論在房地產(chǎn)項目決策過程中的應(yīng)用雖然已經(jīng)趨于成熟，然而這種理論在我國仍處于起步階段。我們在完善我國期權(quán)定價理論的過程中，應(yīng)注意結(jié)合我國實際國情，將期權(quán)定價理論同傳統(tǒng)投資決策發(fā)展有機地結(jié)合起來，實現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]何晉. 基于實物期權(quán)理論的房地產(chǎn)開發(fā)投資決策應(yīng)用研究[D].西南財經(jīng)大學(xué)，2012.

[2]侯晨曦. 實物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究[D].大連理工大學(xué)，2010.

[3]劉建平. 實物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用[D].西南交通大學(xué)，2013.