試述房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理

【摘要】眾所周知，房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個非常復(fù)雜的過程，不僅表現(xiàn)在周期長，還有資金大見效慢等特點。這在個過程中，每個環(huán)節(jié)都會影響整個工程的進(jìn)度?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營，個人認(rèn)為，主要是在開發(fā)過程中的質(zhì)量管理是起到關(guān)鍵作用。做好房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的質(zhì)量管理是整個工作的重中之重。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā)；建筑工程質(zhì)量；工程質(zhì)量管理

一、質(zhì)量管理定義

質(zhì)量管理是指在質(zhì)量方面指揮和控制組織協(xié)調(diào)的活動。質(zhì)量管理，通常包括制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)以及質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的質(zhì)量管理包括：房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的質(zhì)量控制；房地產(chǎn)項目招標(biāo)過程中的質(zhì)量控制；房地產(chǎn)項目施工過程中的質(zhì)量管理和房地產(chǎn)項目驗收階段的質(zhì)量管理等幾個部分。

二、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段一般有如下幾個環(huán)節(jié)：即設(shè)計規(guī)劃條件論證，前期的可行性報告研究調(diào)查，市場調(diào)查，項目產(chǎn)品的市場定位等。做好前期的資料收集，對以后的施工有不可估量的作用。房地產(chǎn)項目在設(shè)計階段質(zhì)量控制應(yīng)以計劃任務(wù)書為基準(zhǔn)，在任務(wù)書中一定要以前期的決策，規(guī)劃的設(shè)計條件和以往的工程記錄指標(biāo)為依據(jù)，不能豪無根據(jù)的隨意編寫。我們?yōu)榱擞行У奶岣唔椖抠|(zhì)量，必須對設(shè)計進(jìn)行實時的跟蹤，由專人進(jìn)行記錄。當(dāng)設(shè)計過程中的某個階段完成時，項目主管人員應(yīng)對設(shè)計的任務(wù)標(biāo)書，招標(biāo)文件、設(shè)計合同，以及設(shè)計文案進(jìn)行詳細(xì)考核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和設(shè)計不足兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟性差；設(shè)計不足，存在隱患或使功能性降低。

要在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中能夠有效的實現(xiàn)質(zhì)量管理，個人認(rèn)為還要建立領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制。設(shè)計部門的主管要在上一級的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計過程進(jìn)行管理。時時關(guān)注每個環(huán)節(jié)的動態(tài)，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；同時還有積極組織設(shè)計策劃，并將策劃結(jié)論編入設(shè)計要求；做好各個環(huán)節(jié)的銜接工作，不要讓任何環(huán)節(jié)脫軌；負(fù)責(zé)組織設(shè)計的人員應(yīng)按各專業(yè)的綜合技術(shù)方案進(jìn)行技術(shù)審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的科學(xué)性、合理性，并保證能夠順利實施；負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查的人員要及時根據(jù)各階段的設(shè)計要求進(jìn)行實時監(jiān)督。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的過程管理中，我們還應(yīng)采取相應(yīng)的組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施、合同措施，保證設(shè)計質(zhì)量在受控狀態(tài)下進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)項目招標(biāo)過程中的質(zhì)量控制

1、控制要點：獲取競爭性低價成本，盡量采用工程量清單方集中采購。

2、控制原則：全面招標(biāo)原則合理低價中標(biāo)原則透明公正原。

3、主要管理措施

在房地產(chǎn)項目中招標(biāo)一般主要包括設(shè)備材料采購和施工招投標(biāo)兩個方面。施工單位進(jìn)行招標(biāo)，主要是通過招投標(biāo)來選擇符合條件的開發(fā)商和材料供應(yīng)單位和供應(yīng)商，選擇好的開發(fā)商及材料供應(yīng)商對工程項目投資乃至質(zhì)量、工程進(jìn)度的控制以及整個工程都有至關(guān)重要的作用。

四、房地產(chǎn)項目施工過程中的質(zhì)量管理

項目進(jìn)行到在工程施工階段，這就標(biāo)志著工程設(shè)計階段已經(jīng)完成，大部分細(xì)節(jié)也做到了很好的準(zhǔn)備。并且也同時完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計說明，在這一階段影響工程投資的可能性不大。除此之外，在施工階段要加強對合同的管理，重點加強施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。具體表現(xiàn)在如下幾個方面：

1、控制要點：施工管理

2、控制原則：權(quán)力限制原則、時間限制原則多級審核原則、完工確認(rèn)原則。

3、主要控制措施

1）抓好合同管理，避免工程索賠

合同管理在整個工程中是非常主要的，一些單位往往為了獲取更大的利潤，經(jīng)常采取“低價中標(biāo)，索賠贏利”方式進(jìn)行竟標(biāo)。我們要杜絕這種不良現(xiàn)象的發(fā)生，同時更要時刻提防，嚴(yán)格審核工程變更。從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，時時進(jìn)行監(jiān)督，以減少不必要的工程費用支出。

2）盡量減少設(shè)計變更

由于工程本身的特性和一些外在因素會有一些變更，如設(shè)計、或者工程質(zhì)量與圖紙不符、市場供應(yīng)材料規(guī)格和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不符合等等。

3）嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理

現(xiàn)場簽證在工程施工過程中是非常常見的一種行為，但是往往很多人根據(jù)這種常見的行為做一些有損于工程的行為，這給工程結(jié)算帶來非常大的麻煩。更有甚者給我們帶來很多的經(jīng)濟利益損失。所以我們一定要嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證管理。這就要求我們潔身自好，從自我做起，做好工程技術(shù)人員必須與工程監(jiān)理人員相互配合工作。

綜上所述，房地產(chǎn)項目在施工過程中控制成本是非常重要的，綜合起來有三點：一是要合理的控制和開發(fā)商資質(zhì)，二是要控制承包的索賠要求，最后就是控制好材料的選購。對于開發(fā)商的管理應(yīng)建立科學(xué)的簽證管理制度，并且要明確一些管理人員的職權(quán)。確保虛假文件或材料的發(fā)生，對于發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)該及時的解決。一切工作都為工程順利進(jìn)行服務(wù)。

五、房地產(chǎn)項目驗收階段質(zhì)量管理

1.對于單項工程和項目竣工之后，我們應(yīng)該首先進(jìn)行自我檢查，之后再進(jìn)行復(fù)查，到最后再行驗收，這三個環(huán)節(jié)必不可少。

2.在房地產(chǎn)項目驗收階段，有些環(huán)節(jié)必須參加工程驗改，例如：設(shè)計環(huán)節(jié)、工程審核環(huán)節(jié)、還有銷售以及物業(yè)管理部門。

3.對于一些影響正常的使用和給業(yè)主帶來不方便的地方，要要求相應(yīng)的部門在一定的期限內(nèi)進(jìn)行整改，如果在規(guī)定期間的不進(jìn)行整改的要追究其法律責(zé)任。

4.待工程完工后，應(yīng)按照相應(yīng)的協(xié)議和法律條文簽訂相應(yīng)的保修協(xié)議，而且在簽保修協(xié)議時一定要注明保修時間，并且要明確保修的范圍，如果有某一方違反約定應(yīng)按照協(xié)議進(jìn)行處罰，讓其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，市場對這個行業(yè)也提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)要想立足于市場，必須增加自己在市場的占有率，所以必須做好質(zhì)量管理，房地產(chǎn)的質(zhì)量管理不僅局限于某個環(huán)節(jié)，而是貫穿著整個管理過程。我們必需要努力完善管理體制，學(xué)習(xí)先進(jìn)和管理經(jīng)驗，認(rèn)識自己的不足，才能使企業(yè)得到一個更好的發(fā)展。

參考資料

[1]吳云雨.建筑工程質(zhì)量管理存在的問題及對策.中國房地產(chǎn)業(yè).2015.7