對房地產(chǎn)經(jīng)營的風險管理策略研究

【摘要】我國政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調控是不可或缺的，尤其是近年來，房價的不斷攀升，使得政府通過出臺相應的政策進行規(guī)范以及干預是十分必要的。文章基于政府宏觀調控的角度，對房地產(chǎn)經(jīng)營中存在的風險因素以及具體的應對策略進行了相關探討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；風險管理；宏觀調控

城市化進程的快速發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃展開奠定了良好的基礎，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)重要位置，并發(fā)揮著重要的作用。然而近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在迅猛發(fā)展的同時也呈現(xiàn)出現(xiàn)諸多問題，例如房地產(chǎn)的過快投資、投機行為以及房價出現(xiàn)非理性的飆升的現(xiàn)象，使得政府必須采取必要的措施對其進行規(guī)范和約束，以便于引導房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸到理性的狀態(tài)中。

一、房地產(chǎn)市場目前面臨的問題和風險

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟以及社會發(fā)展的重要基礎和前提，一是其能夠為社會經(jīng)濟以及社會活動提供必要的構成要素，二是，其能夠有效改善居民的生活水平和品質。然而目前房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中依然暴露出諸多的弊端。

（一）過度依賴于銀行貸款，促使房地產(chǎn)投資風險轉嫁到商業(yè)銀行

目前，在房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源中，其自籌的資金來源于商品房的銷售收入。而商品房的銷售收入大部分來自于購房者的銀行按揭貸款。按照目前首付的30%來計算，也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)大約有70%的自籌資金都來源于銀行的貸款。這種現(xiàn)象就使得房地產(chǎn)企業(yè)過度的依賴于銀行貸款，若房地產(chǎn)市場狀況不佳，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條一旦出現(xiàn)問題，則必然會引發(fā)諸多問題。同時導致銀行出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)壞賬，使得銀行成為了房地產(chǎn)商損失的第三方承擔者。

（二）二三線城市房地產(chǎn)庫存存在過?，F(xiàn)象

近年來，隨著政府在房地產(chǎn)行業(yè)中宏觀調控力度的增強，使得房價基本趨于穩(wěn)定。但是受我國區(qū)域經(jīng)濟不平衡等因素的影響，在二三線城市中依然存在較多房產(chǎn)庫存，甚至在部分城市中還出現(xiàn)了“空城”和“鬼城”等現(xiàn)象，這就要求政府依據(jù)實際狀況，合理選用調控措施，例如降低首付比例，加大公積金貸款力度等措施，不斷促進二三線城市中房產(chǎn)庫存的消化步伐，進而為房地產(chǎn)行業(yè)的進一步健康發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

（三）“假按揭”現(xiàn)象凸顯的道德風險

假按揭也是目前在個人住房貸款中較為凸顯的風險現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：個人房地產(chǎn)貸款過程中，部分銀行經(jīng)辦人員不具備足夠的風險意識，對于貸款資料的審查流于形式，未嚴格審核資料的真實性和合法性。同時部分銀行貸款之后的管理較為混亂，缺乏必要的風險預警措施。由于上述現(xiàn)象的存在，導致部分房地產(chǎn)商將假按揭作為融資的一種渠道，部分不良開發(fā)商由于難以賣出房屋，最終選擇攜款潛逃，造成極為惡劣的社會影響，并加重了商業(yè)銀行的壞賬。

（四）房地產(chǎn)中部分新政的實施條件不還完全具備

雖然目前國家為提升促使房地產(chǎn)行業(yè)回歸到理性的狀態(tài)中，開始研討部分新政，例如房產(chǎn)稅等。但是這些新政在具體實施中還缺乏一些條件。主要表現(xiàn)在：二套房的認定標準難以執(zhí)行；非本地房貸的界定對象還不夠周全，易于誤傷到部分購房者；房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理還不夠規(guī)范，不利于房貸業(yè)務的健康發(fā)展。

二、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議

（一）加強房地產(chǎn)市場管理力度，把好土地源頭關

近幾年，面對著不斷飆升的高房價，給百姓的生活帶來了巨大的壓力。單純依靠市場經(jīng)濟條件難以促使房地產(chǎn)行業(yè)回歸到理性狀態(tài)中，因此必須借助于政府的宏觀調控措施。目前政府針對房地產(chǎn)市場的宏觀調控逐漸過渡為以法制手段為主。同時政府應做好土地征收等關口，結合城市具體特點，制定更加切合實際和嚴禁的土地管理制度。實現(xiàn)建設用地的合理有效控制，同時做好年度土地供應的計劃，進而構建出較為全面和完善的土地產(chǎn)權制度。

（二）重點打擊投機行為，逐步完善財產(chǎn)稅制度

由于在房地產(chǎn)資源中存在無效配置的現(xiàn)狀，這就催生了以投機為目的的財產(chǎn)集聚以及沉淀，并加速了投機行為的發(fā)展。例如在城市中，有很多人不僅擁有一套房產(chǎn)，還擁有多套房產(chǎn)，這些以投機為目的的人通過故意抬高房價等方式來實現(xiàn)自身經(jīng)濟利益的增加。因此政府需通過適時改革以及完善財產(chǎn)稅制度來有效抑制投機性炒房的行為，確保房地產(chǎn)市場回歸到理性狀態(tài)中。

（三）應用差別化引導市場，加快金融創(chuàng)新步伐

我國地大物博，且區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡現(xiàn)象極為突出，東南沿海城市經(jīng)濟發(fā)展水平明顯高于西北內陸城市。這也就要求政府在進行宏觀調控的時候，不能全部“一刀切”，而是應該結合具體狀況，運用差別化的市場引導政策，實現(xiàn)區(qū)域間房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。同時，還應該不斷豐富金融產(chǎn)品的品種，并不斷推動金融行業(yè)走創(chuàng)新之路。

（四）加強信貸管控，防范房地產(chǎn)信貸風險

政府需通過規(guī)范房地產(chǎn)貸款等措施，來最大限度的降低商業(yè)銀行的風險。銀行應嚴格遵循“三個辦法，一個指引”等貸款的新規(guī)政策，以避免信貸資金被挪用現(xiàn)象的發(fā)生。其中需重點做好保障性住房建設資金的監(jiān)管力度。

（五）為房地產(chǎn)的健康發(fā)展營造優(yōu)良的市場環(huán)境

為化解房地產(chǎn)市場經(jīng)營風險，塑造一個良好的市場經(jīng)營環(huán)境。政府應合理簡化房地產(chǎn)開發(fā)的相關審批程序，切實提升辦事效率，提高整體服務水平，為房地產(chǎn)的健康發(fā)展塑造良好的市場環(huán)境。

（六）做好保障性住房的規(guī)劃建設工作，提升保障性住房的覆蓋面積

為全面提升廣大人民群眾的生活居住水平，政府應合理規(guī)劃建設保障性住房，并盡可能的擴大保障性住房的覆蓋面。同時構建廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房的相關建設計劃，完善二手房市場以及住房租賃市場的相關制度。此外還應該加快城中村和危房等的改造力度，盡可能的滿足低收入群體的住房需求。

總之，政府在房地產(chǎn)市場中起到不可或缺的重要作用。政府通過頒布出臺一系列的政策法規(guī)，能夠有效規(guī)范和約束房地產(chǎn)市場，抑制投機炒房行為，促進區(qū)域房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。同時有利于促進二三線城市過剩庫存的清理力度，最終在全面提升廣大人民群眾的住房需求、住房品質的前提下，營造良好的市場環(huán)境，最終促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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