房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理的優(yōu)化策略

【摘要】本文中，筆者從個(gè)人工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，對(duì)如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作、提高房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平與質(zhì)量的方法，做出具體原因分析和優(yōu)化策略相關(guān)論述，為房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作提出個(gè)人看法與合理建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平管理；概念規(guī)劃建筑方案

在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況和市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行總結(jié)和分析之后，筆者發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理中存在很多亟需改進(jìn)的缺點(diǎn)問(wèn)題，例如眾多房地產(chǎn)公司在進(jìn)行新型項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的初期，在項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)并不具備完善的設(shè)計(jì)構(gòu)想，并嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期建設(shè)工作；或者有的房地產(chǎn)公司盡管制定出初步設(shè)計(jì)目標(biāo)，但在后期建設(shè)環(huán)節(jié)中又反復(fù)修改，最終導(dǎo)致初期設(shè)計(jì)目標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，并重新開(kāi)始全部的項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作，造成人力資源、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)、工作時(shí)間等多方面的損失，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用支出，不利于房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期設(shè)計(jì)管理策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期設(shè)計(jì)階段中，有關(guān)設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)積極履行自身的工作職責(zé)組織好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目第一階段的設(shè)計(jì)研發(fā)，為項(xiàng)目投資人解釋說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，透徹解析設(shè)計(jì)方案的現(xiàn)實(shí)依據(jù)并提出信息數(shù)據(jù)支持，估測(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)行情。完成對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)調(diào)研工作，從現(xiàn)階段的市場(chǎng)供需變化、國(guó)家宏觀政策的調(diào)整與變化、房地產(chǎn)項(xiàng)目與城市規(guī)劃發(fā)展之間的相互聯(lián)系中尋找信息，判斷產(chǎn)品項(xiàng)目與其附近商業(yè)環(huán)境、居民生活、文化娛樂(lè)的融合程度，確定設(shè)計(jì)產(chǎn)品項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)群體類型，并針對(duì)該消費(fèi)群體實(shí)施銷售情況調(diào)研和服務(wù)意見(jiàn)反饋。最后，還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況、產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品項(xiàng)目的利潤(rùn)收入做出詳細(xì)預(yù)算。只有對(duì)以上情況有了明確的掌握，才能將產(chǎn)品設(shè)計(jì)的理念、目標(biāo)和銷售效果、預(yù)期利潤(rùn)獲得等信息都明確傳達(dá)給項(xiàng)目投資人，并保證后期建設(shè)施工的進(jìn)行始終與既定設(shè)計(jì)目標(biāo)想符合。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理策略

概念規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目決策過(guò)程中的重要內(nèi)容，其關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初步市場(chǎng)定位，關(guān)系到產(chǎn)品項(xiàng)目的實(shí)施及設(shè)計(jì)目標(biāo)的確定。在概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，首先需要將初期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中確定的設(shè)計(jì)目標(biāo)和設(shè)計(jì)理念，繼續(xù)完整、精確清楚地讓設(shè)計(jì)任務(wù)承擔(dān)的部門組織及其工作人員詳細(xì)了解，其次應(yīng)當(dāng)決定產(chǎn)品項(xiàng)目設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)，包括對(duì)產(chǎn)品項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、所需時(shí)間和開(kāi)發(fā)階段與期限劃分、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)預(yù)算等內(nèi)容，以上設(shè)計(jì)要點(diǎn)應(yīng)當(dāng)集中反映在設(shè)計(jì)部門的文件編制資料當(dāng)中，并作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的概念規(guī)劃任務(wù)文書送交有關(guān)專業(yè)評(píng)審機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)測(cè)。一份完整的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)文書應(yīng)當(dāng)征得項(xiàng)目投資人的認(rèn)可，同時(shí)充分體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的利益與目標(biāo)，最后還應(yīng)當(dāng)具備科學(xué)合理的數(shù)據(jù)信息支持，以便設(shè)計(jì)部門及其設(shè)計(jì)人員了解掌握設(shè)計(jì)相關(guān)要求和目標(biāo)。

有關(guān)設(shè)計(jì)部門及其工作人員在進(jìn)行具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)和信息，最終做出該項(xiàng)目產(chǎn)品的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)。概念規(guī)劃設(shè)計(jì)要與初期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中確定的設(shè)計(jì)目標(biāo)和設(shè)計(jì)理念保持一致性，做到設(shè)計(jì)主題突出，以科學(xué)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念為指導(dǎo)，全程監(jiān)測(cè)行業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向，適用靈活調(diào)整策略保證設(shè)計(jì)目標(biāo)始終與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)需求結(jié)合，降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中存在的各項(xiàng)資金風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患，做好產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用控制管理。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑方案設(shè)計(jì)管理策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑方案設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化相適應(yīng)，并繼續(xù)跟進(jìn)前面概念規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的進(jìn)行，采用招標(biāo)方式確定最佳設(shè)計(jì)公司，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的全部數(shù)據(jù)信息重新審核確定，從市場(chǎng)調(diào)研中確定產(chǎn)品設(shè)計(jì)的戶型標(biāo)準(zhǔn)，并將該標(biāo)準(zhǔn)告知設(shè)計(jì)公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)還應(yīng)當(dāng)包括產(chǎn)品附屬設(shè)施的設(shè)計(jì)，對(duì)公園廣場(chǎng)等娛樂(lè)休閑場(chǎng)地的規(guī)劃、停車場(chǎng)所和車庫(kù)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)小區(qū)的入口、出口和道路設(shè)計(jì)、消防等安全保護(hù)設(shè)施的設(shè)計(jì)等等，將以上設(shè)計(jì)項(xiàng)目詳細(xì)記錄在設(shè)計(jì)報(bào)告等文書資料中并進(jìn)行備案管理，在建筑方案的設(shè)計(jì)過(guò)程中也始終做好成本控制、資金風(fēng)險(xiǎn)估算。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工設(shè)計(jì)管理策略

施工圖設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)思想向產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)渡的關(guān)鍵步驟，是目標(biāo)成本定稿的最后步驟，其質(zhì)量會(huì)決定變更的多少。組織本項(xiàng)目各專業(yè)工程師編制施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)委托書，嚴(yán)格要求施工圖設(shè)計(jì)院依此進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)；施工圖設(shè)計(jì)出圖前，組織其相關(guān)專業(yè)人員對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，對(duì)設(shè)計(jì)的材料進(jìn)行判定選擇，優(yōu)化設(shè)計(jì)作法，審核設(shè)計(jì)內(nèi)容是否有設(shè)計(jì)缺陷等，做好事前預(yù)控。配合開(kāi)發(fā)報(bào)建部門進(jìn)行施工圖、消防、人防、氣象部門的審圖工作，為其提供有利的技術(shù)支持。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段，應(yīng)當(dāng)及時(shí)快速解決現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)問(wèn)題，做好事前預(yù)控，具體控制要點(diǎn)如下：一是，建立施工現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)巡視制度，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題、圖紙問(wèn)題提供解決方案，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的設(shè)計(jì)效果進(jìn)行控制，包括：實(shí)際作法與設(shè)計(jì)作法的符合性、材料與樣板的符合性、色彩與設(shè)計(jì)的符合性等，若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與設(shè)計(jì)不符，可發(fā)出整改通知至工程部進(jìn)行整改，直至符合設(shè)計(jì)要求。二是，與工程部確認(rèn)材料樣板和施工樣板的清單指令，提供材料樣板，進(jìn)行施工樣板的施工，樣板完成后以書面形式報(bào)送設(shè)計(jì)部確認(rèn)。按工作程序，對(duì)工程變更及洽商進(jìn)行審查與確認(rèn)。三是，在工程招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)會(huì)同設(shè)計(jì)單位編制招標(biāo)文件的技術(shù)規(guī)范，確定設(shè)備、材料的技術(shù)參數(shù)、品牌檔次與規(guī)格等，并從設(shè)計(jì)角度參加技術(shù)考察與詢價(jià)工作，提供評(píng)價(jià)意見(jiàn)等。最后在項(xiàng)目完工后，對(duì)設(shè)計(jì)的實(shí)施及完成情況進(jìn)行驗(yàn)收。項(xiàng)目完成結(jié)算審計(jì)工作后，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)管理的角度，編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的自評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)的角度為項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)及改進(jìn)的措施、建議等。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作具有階段性和復(fù)雜性的特征，房地產(chǎn)單位及其管理人員應(yīng)當(dāng)做好初期設(shè)計(jì)階段、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建筑方案設(shè)計(jì)階段和施工設(shè)計(jì)階段的組織管理，保證設(shè)計(jì)工作兼?zhèn)淇茖W(xué)性實(shí)用性與創(chuàng)新性，提升房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作的水平和質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊宏.設(shè)計(jì)管理和成本控制在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的相輔相成[J].建筑設(shè)計(jì)管理.2011（03）