控制性詳細規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)研究

【摘要】伴隨著我國城市化建設(shè)進程不斷加快，對城市規(guī)劃與發(fā)展提出了更嚴的要求?？刂菩栽敿氁?guī)劃是應(yīng)城市發(fā)展而出臺的一項規(guī)劃政策，彌補了傳統(tǒng)總體規(guī)劃太粗、修建性詳細規(guī)劃太細的空白，對房地產(chǎn)開發(fā)具有較強的控制和指導(dǎo)作用。房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的重要組成部分，為城市發(fā)展和城市化建設(shè)發(fā)揮了重要作用。然而，大量的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展在某種程度上嚴重阻礙了城市規(guī)劃的有序發(fā)展，而城市規(guī)劃又嚴重束縛了房地產(chǎn)開發(fā)，使得城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾逐漸加深。本文就控制性詳細規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的聯(lián)系和作用，以及發(fā)展策略進行了分析。建議粗淺，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】控制性詳細規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；研究

引言

控制性詳細規(guī)劃是上世紀90年代出臺的以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，控制建設(shè)用地性質(zhì)、使用強度、空間環(huán)境、道路和工程管線控制的規(guī)劃?？刂菩栽敿氁?guī)劃的出臺，彌補了城市總體規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃之間的空白，它能有效地結(jié)合城市規(guī)劃管理體系和土地市場操作，是引導(dǎo)和控制城市建設(shè)項目的主要手段。過去房地產(chǎn)開發(fā)的隨意性不改給控制性詳細規(guī)劃帶來重大影響，如何處理好控制性詳細規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，對于城市發(fā)展和建設(shè)具有重要意義。

一、控制性詳細規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的作用

城市政府有關(guān)部門在編制城市內(nèi)控制性詳細規(guī)劃要根據(jù)本地實際情況，結(jié)合城市空間布局、規(guī)劃管理要求、社區(qū)邊界、城鄉(xiāng)建設(shè)要求，將城市建設(shè)區(qū)域劃分若干個控制單元，編制單元控制計劃，各控制單元并非相對獨立，要結(jié)合統(tǒng)一，以城市規(guī)劃為方向，確定區(qū)域控制性詳細規(guī)劃?？刂菩栽敿氁?guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的作用應(yīng)包括以下四種：一是對房地產(chǎn)開發(fā)土地使用具體功能控制要求；二是對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的建筑容積率、建筑高度、建筑密度以及綠地占有面積等有地指標的控制；三是對建筑的基礎(chǔ)公共設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、安全設(shè)施以及地下鋪設(shè)管線的控制和指導(dǎo)；四是對房地產(chǎn)開發(fā)用地界線控制、綠地范圍控制、歷史文化街和歷史文明保護建筑保護界線控制，地表水體保護和控制地域界線等控制。

二、控制性詳細規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的內(nèi)在聯(lián)系

房地產(chǎn)開發(fā)作為城市發(fā)展建設(shè)的重要組成部分，成為我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的開發(fā)者和建設(shè)者，助推著我國城市化建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展與狀態(tài)雖然成體現(xiàn)出城市的發(fā)展速度，但也與城市建設(shè)的另一項內(nèi)容，即控制性詳細規(guī)劃發(fā)生矛盾與沖突，如果沒有控制性詳細規(guī)劃，就是城市化建設(shè)沒有方向，是與我國和諧社會建設(shè)與發(fā)展背道而馳的。所以，要重視控制性詳細規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，抓住兩者的特點，改善兩者關(guān)系，是促進城市發(fā)展的必由之路。

從城市建設(shè)的宏觀角度分析，控制性詳細規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)有必然本質(zhì)聯(lián)系，首先兩者具有共同的服務(wù)理念。都服務(wù)于人們的社會出行和休閑居住的，對人們的生活環(huán)境改善有獨特的促進作用，滿足人民生活需要。其次兩者對城市快速發(fā)展及城市化水平具有重要的推動作用。具體來說，有以下兩個方面內(nèi)容：一是房地產(chǎn)開發(fā)受到城市規(guī)劃部門管制。依照我國城市建設(shè)法規(guī)，城市土地使用和建設(shè)必須由城市規(guī)劃部門審批和管理，其土地建設(shè)與開發(fā)使用都必須經(jīng)過嚴格的審批和規(guī)劃，違規(guī)建設(shè)則屬于私建濫建。二是房地產(chǎn)開發(fā)使用必須符合控制性詳細規(guī)劃內(nèi)容。用地審批并不是將地賣給開發(fā)者，任由開發(fā)者建設(shè)和使用。而是開發(fā)商必須按照政府控制性詳細規(guī)劃確定建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)等級，合理規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容，審批后不得任意更改建設(shè)項目。

三、控制性詳細規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)策略分析

1.共同方向，共同努力。從可持續(xù)發(fā)展的角度來說，控制性詳細規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)具有共同建設(shè)城市、服務(wù)社會、服務(wù)人民的共同目的，兩者要本著和諧發(fā)展的理念來進行控制性詳細規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的管理，站在城市化發(fā)展大局角度考慮規(guī)劃與建設(shè)，找出自身發(fā)展中存在的不足，不斷進行整改和完善，最大限度提高工作效率、實現(xiàn)城市建設(shè)科學發(fā)展，運用信息化管理模式，提高管理水平，提升管理效果，共同為城市建設(shè)努力。

2.重視規(guī)劃，加強監(jiān)督。城市規(guī)劃相關(guān)部門和工作人員，要本著服務(wù)人民、服務(wù)發(fā)展、服務(wù)社會的理念，站在發(fā)展的角度結(jié)合城市實際情況進行控制性詳細規(guī)劃，在制定規(guī)劃中，站在大局角度研究制定詳細規(guī)劃。一旦規(guī)劃制定并實施后，具有一定的法律效應(yīng)，規(guī)劃必須具有法律基礎(chǔ)保證，房地產(chǎn)開發(fā)必須在相關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下進行開發(fā)工作，開發(fā)項目商必須按照審批項目進行，并對建設(shè)內(nèi)容公眾，接受人民群眾的監(jiān)督。

3.發(fā)揮功能，合理調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)商要重視城市小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，豐富小區(qū)功能。城市小區(qū)功能的劃分與實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)具有很重要意義，傳統(tǒng)城市小區(qū)往往只想體現(xiàn)居住的功能，沒有體現(xiàn)出綜合功能，隨著人們生活水平不斷提高，社會生活不斷發(fā)展，人們越來越講究生活的舒適性，新型小區(qū)的功能逐漸豐富和綜合化，能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化和精神文化需求，對人們生活水平的改善有積極促進作用。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)的同時，控制性詳細規(guī)劃要全面展開，力求整體調(diào)控和發(fā)展，實現(xiàn)城市建設(shè)工作全面開展，這樣，既避免了二者之間的矛盾與沖突，也在建設(shè)過程中互相調(diào)控與改進。

結(jié)語

隨著城市化進程加快，城市建設(shè)市場化發(fā)展和法制化建設(shè)，控制性詳細規(guī)劃的作用顯得尤為重要，在當前的發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)與控制性詳細規(guī)劃必然產(chǎn)生各種聯(lián)系，房地產(chǎn)開發(fā)要絕對服從控制性詳細規(guī)劃的要求，在要求框架內(nèi)進行規(guī)模開發(fā)建設(shè)?？刂菩栽敿氁?guī)劃要發(fā)揮好控制與引導(dǎo)作用，通過對城市空間和社會資源的合理分配，將城市建設(shè)各項活動限定在城市規(guī)劃所確定的范圍內(nèi)，真正成為實現(xiàn)城市整體經(jīng)濟效益和社會效益的重要保障。

參考文獻

[1]趙學彬.控制性詳細規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的對比研究[J].現(xiàn)代城市研究，2007年。

[2]劉欣葵.控制性詳細規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的意義[J]北京房地產(chǎn)，1998年1期。

[3]王偉華.控制性詳細規(guī)劃（之二）[J].城市規(guī)劃通訊，1995年20期