戴德梁行：探尋北京房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)關(guān)鍵詞

北京甲級(jí)寫字樓平均租金保持平穩(wěn)

北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在本季度迎來(lái)兩個(gè)新項(xiàng)目，分別是位于中關(guān)村商圈的中航廣場(chǎng)1期和位于亦莊的中航技廣場(chǎng)，兩個(gè)項(xiàng)目共為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)318288平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，使得全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)到6347831平方米。

本季度寫字樓市場(chǎng)總體表現(xiàn)良好，租賃活躍，受近期部分內(nèi)資企業(yè)大面積成交的影響，本季度全市凈吸納量為159649平方米，環(huán)比上升45.8%。至此，2015年前三個(gè)季度，全市累計(jì)吸納量增至350832平方米，比去年同期上漲86.8%。因此，在本季有兩個(gè)新項(xiàng)目入市的情況下，全市平均空置率環(huán)比僅上升2.3個(gè)百分點(diǎn)至6.82%。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海表示：“從租賃成交企業(yè)來(lái)看，本季度資企業(yè)在北京寫字樓租賃市場(chǎng)中的占比依然保持上升趨勢(shì)，約為86.2%。成交企業(yè)中，金融和IT類企業(yè)表現(xiàn)活躍，二者大約占到總成交租賃的65%以上。其中，望京商圈的保利國(guó)際廣場(chǎng)繼上季度13.3億大單出售后，本季度又迎來(lái)了租賃成交大單，由北京現(xiàn)代汽車金融有限公司租下保利國(guó)際廣場(chǎng)T1寫字樓的8個(gè)樓層，面積近15000平方米。”

就整體市場(chǎng)而言，本季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有效平均租金繼續(xù)保持穩(wěn)定，環(huán)比微降0.4%至每月每平方米381.9元（約60.0美元）。分商圈來(lái)看，本季度北京甲級(jí)寫字樓核心商圈有效平均租金同樣維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比微漲僅0.2%至每月每平方米391.4元（約61.4美元）。非核心商圈方面，由于本季度亦莊新入市的項(xiàng)目租金相對(duì)較低，拉動(dòng)平均租金環(huán)比下降至241.7元（約37.9美元）。眾多商圈中，望京區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)成交仍保持著較高的活躍度，本季度望京商圈的有效平均租金為每月每平方米288.8元（約45.3美元），平均空置率環(huán)比下降了8.4個(gè)百分點(diǎn)至17.4%。目前望京商圈已經(jīng)成為承接國(guó)貿(mào)、燕莎等核心商圈企業(yè)租戶外溢的主要區(qū)域，近期因該區(qū)域暫無(wú)新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著現(xiàn)有項(xiàng)目的去化，平均空置率會(huì)進(jìn)一步降低。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管陸明表示：“下個(gè)季度計(jì)劃入市的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目均位于核心商圈，如都能按期入市，將為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)20萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓空間，屆時(shí)全市平均空置率預(yù)計(jì)會(huì)因大量新項(xiàng)目的入市而出現(xiàn)暫時(shí)性上漲，而根據(jù)新項(xiàng)目的品質(zhì)及所處區(qū)域優(yōu)勢(shì)，租金仍有望小幅上升?！?/p>

北京商鋪市場(chǎng)多中心化的特征日益明顯

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2015年1月至8月期間北京市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到6503.6億元（1021.0億美元），同比仍增長(zhǎng)6.0%，但增速比2014年同期回落2個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)方面，北京在本年第三季度有三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，分別是位于北京豐臺(tái)區(qū)的寶苑國(guó)際購(gòu)物花園、永旺夢(mèng)樂(lè)城及位于朝陽(yáng)區(qū)的金隅嘉品Mall，共為北京零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)407000平方米的新增供應(yīng)，至此，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)總存量升至8956765平方米。

空置率方面，由于新開業(yè)的項(xiàng)目預(yù)租情況較好，本季度北京商業(yè)市場(chǎng)平均空置率環(huán)比上升僅0.6個(gè)百分點(diǎn)至12.6%。此外，位于王府井商圈的晨曦百貨東方廣場(chǎng)店已于9月初正式停業(yè)，繼晨曦百貨富力廣場(chǎng)店、國(guó)貿(mào)店和雙子座大廈店后，北京最后一家晨曦百貨亦走進(jìn)歷史。

陸明表示：“租金方面，由于本季度入市項(xiàng)目位于非核心區(qū)，加之目前市場(chǎng)招租的壓力，本季度全市購(gòu)物中心平均租金環(huán)比微降0.6%?！?/p>

就具體項(xiàng)目來(lái)看，位于北京南城中軸路主干道、豐臺(tái)第二商務(wù)核心區(qū)內(nèi)的寶苑國(guó)際購(gòu)物花園于7月底正式開業(yè)。該項(xiàng)目是城市南部地區(qū)舊城改造項(xiàng)目，也是新開業(yè)的項(xiàng)目中體量最大的一個(gè)。項(xiàng)目為北京中恒寶苑國(guó)際商業(yè)管理有限公司旗下自持運(yùn)營(yíng)的大型商業(yè)，主營(yíng)國(guó)際一二線品牌及歐美中高端品牌。整個(gè)項(xiàng)目分為地下1層、地上4層，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、社交、航空等多功能于一體的購(gòu)物中心。

戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事甄仕奇指出：“另外，目前O2O模式在商業(yè)市場(chǎng)的應(yīng)用也越來(lái)越廣泛，不僅凱德購(gòu)物星2.0版于8月正式上線，大悅城也開發(fā)了‘value+行動(dòng)’商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析系統(tǒng)，大悅城與百度亦宣布建立深度戰(zhàn)略合作關(guān)系，謀求產(chǎn)品服務(wù)的對(duì)接?！?/p>

下季度北京將有三個(gè)商場(chǎng)集中開業(yè)，屆時(shí)將為北京商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)20萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪空間。從未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，新項(xiàng)目基本都位于大興、通州等郊區(qū)，尤其是通州，下季度有兩個(gè)入市項(xiàng)目，而且該區(qū)目前還有多個(gè)在建商業(yè)綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著城市副中心規(guī)劃的推進(jìn)實(shí)施，北京市場(chǎng)多中心化的特征也將日益明顯。

北京市高端住宅市場(chǎng)供需兩旺

2015年6月至8月期間，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交量?jī)r(jià)齊升，成交量方面的提升尤為明顯。期內(nèi)全市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售面積為3171000平方米，環(huán)比上漲71.6%，同比上漲92.5%；成交均價(jià)為每平方米26785.9元（約4205.0美元），環(huán)比上漲6.2%，同比上漲10.1%。

陸明表示：“本季度成交量大幅增長(zhǎng)，主要是隨著房地產(chǎn)政策逐漸寬松及貸款利率的下調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求得到釋放，尤其是通州作為城市副中心消息的公布后，使得通州房地產(chǎn)市場(chǎng)再度火熱起來(lái)。6月至8月期間，通州新建商品住宅（不含保障性住房）共成交527200平方米，環(huán)比大漲182.8%，反映市場(chǎng)需求龐大。”

本季度，北京高端商品住宅項(xiàng)目同樣是供需兩旺，全市高端住宅平均成交價(jià)格為每平方米57890.3元（約9088.0美元），環(huán)比上漲4.9%；成交面積為456300平方米，環(huán)比大漲73.1%。陸明續(xù)稱說(shuō)：“總體來(lái)看，本季度市場(chǎng)以價(jià)換量現(xiàn)象比較明顯，各物業(yè)類型的項(xiàng)目成交量均有大幅上升，而價(jià)格變化并不突出，按季漲幅均為個(gè)位數(shù)字?！?/p>

分物業(yè)類型而言，本季度別墅類產(chǎn)品成交面積環(huán)比上漲78.0%，達(dá)到167883平方米；成交價(jià)格環(huán)比上漲8.6%至每平方米50665.8元（約7953.8美元）。高端公寓市場(chǎng)成交288417平方米，環(huán)比上漲70.4%；成交均價(jià)為62095.6元（約9748.1美元），環(huán)比上漲3.6%。

租賃市場(chǎng)方面，本季度北京高端住宅租賃市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，全市平均租金環(huán)比上漲0.4%至每月每平方米179.3元（28.1美元），其中服務(wù)式公寓租金環(huán)比增長(zhǎng)0.2%至每月每平方米249.6元（39.2美元）；別墅平均租金環(huán)比上漲0.4%至每月每平方米118.7元（18.6美元）。空置率方面，由于存量有限且需求穩(wěn)定，整體市場(chǎng)平均空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至5.4%，其中供應(yīng)有限的別墅和服務(wù)式公寓的空置率分別為7.3%和2.5%，環(huán)比下降0.8和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

陸明表示：“受當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，近期政府通過(guò)降準(zhǔn)、降息，放寬境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人購(gòu)買商品放寬限制等多項(xiàng)措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求得到釋放。近期政府又降低二套房首付款及貸款利率，這將在一定程度上釋放部分改善性需求，預(yù)計(jì)未來(lái)高端商品住宅市場(chǎng)會(huì)持續(xù)升溫。”

北京物流市場(chǎng)租金續(xù)現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)

隨著京津冀一體化的推進(jìn)和落實(shí)，北京工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期，調(diào)整疏解非首都功能帶來(lái)的減量效果日益明顯。陸明表示：“2015年1月至7月，北京全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值約2020億元，同比增長(zhǎng)1.2%，較上半年回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中石油、化工、鋼鐵等高耗能行業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重，由2011年的28.5%降到25.4%，同比下降3.1%；而工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.5%，增幅比全市工業(yè)高3.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為83.3%；高技術(shù)制造業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)增加值分別增長(zhǎng)9.6%和6.8%。重點(diǎn)發(fā)展的電子、汽車和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)17.4%、4.7%和4.9%，均高于全市工業(yè)增速?！?/p>

本季北京沒(méi)有新的物流倉(cāng)儲(chǔ)入市，全市優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)存量維持在1105987平方米。

由于北京物流市場(chǎng)供應(yīng)有限而需求旺盛，現(xiàn)有空置面積較少，租戶也相對(duì)穩(wěn)定，本季度全市平均空置率環(huán)比微降1.1個(gè)百分點(diǎn)至3.4%。本季度北京物流市場(chǎng)大致保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，平均租金微漲環(huán)比上漲2.2%至每月每平方米39.5元（6.2美元）。

分區(qū)域來(lái)看，本季度空港區(qū)域仍以其高品質(zhì)的服務(wù)和物流設(shè)施領(lǐng)先于其他區(qū)域，錄得平均租金為人民幣每月每平方米42.5元（6.7美元），環(huán)比上升2.6%。京南和通州區(qū)域物流倉(cāng)儲(chǔ)錄得平均租金分別為38.6元和36.4元，環(huán)比分別上漲1.4%和2.1%。成交租賃方面，本季度較活躍的依然是電子商務(wù)及第三方物流等相關(guān)企業(yè)。

本季度北京共成交工業(yè)用地15宗，成交面積為1030665平方米，其中有11宗來(lái)自大興區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)的大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，拿地企業(yè)多為科技、生物制藥及電子類企業(yè)。陸明表示：“預(yù)計(jì)未來(lái)北京工業(yè)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚的趨勢(shì)會(huì)日益明顯，下季度北京有多個(gè)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目計(jì)劃入市，若都能按期入市，將在一定程度上緩解北京物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)緊缺的局面?！?/p>

尋找商業(yè)地產(chǎn)下一個(gè)關(guān)鍵詞

在剛剛過(guò)去的十一黃金周，中國(guó)消費(fèi)者讓全世界都見識(shí)到了其強(qiáng)大的購(gòu)買力。七天內(nèi)境外消費(fèi)奢侈品金額達(dá)到35億美元。可是，與之相比，黃金周期間中國(guó)內(nèi)地商業(yè)消費(fèi)總額僅為海外消費(fèi)總額的2.57%。如此強(qiáng)大的購(gòu)買力和消費(fèi)，如何才可將其留在國(guó)內(nèi)？

縱觀國(guó)外的商業(yè)項(xiàng)目，有眾多的百年老店，例如中國(guó)消費(fèi)者趨之若鶩的法國(guó)老佛爺百貨及日本多家大型百貨公司。雖然歷經(jīng)幾百年的商業(yè)浪潮，但這些公司擅用創(chuàng)新和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，令其得以保持長(zhǎng)久活力。

而對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其是北京商業(yè)，自2003年第一塊招拍掛的購(gòu)物中心──新中關(guān)購(gòu)物中心面世以來(lái)，也只不過(guò)經(jīng)過(guò)了短短12年的發(fā)展歷程，時(shí)間不算長(zhǎng)，但在近年商業(yè)變革的急浪中，國(guó)內(nèi)商業(yè)也經(jīng)歷了不小的磨練。日新月異的商業(yè)潮流中，不乏大家耳熟能詳?shù)年P(guān)鍵詞，如體驗(yàn)式、藝術(shù)人文、主題商業(yè)、O2O等。在不進(jìn)則退的商業(yè)世界中，人們不禁提問(wèn)：接下來(lái)的下一個(gè)關(guān)鍵詞會(huì)是哪個(gè)？新的商機(jī)在哪里？

甄仕奇對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)未來(lái)發(fā)展指示了方向，他認(rèn)為重點(diǎn)方向有兩個(gè)，一為服務(wù)的精細(xì)化，二為商品的豐富化。

甄仕奇表示：“商業(yè)業(yè)者要以全面滿足消費(fèi)者的需求為己任，因此，其服務(wù)劃分必須更加精細(xì)，從多方面提升消費(fèi)舒適度。這包括緊抓O2O和線上線下互動(dòng)的契機(jī)，建立完善的會(huì)員信息系統(tǒng)，提供全國(guó)范圍內(nèi)的貨品查詢丶快遞上門服務(wù)丶打通O2O與實(shí)體商業(yè)支付渠道，使其更好為商業(yè)服務(wù)。當(dāng)然，無(wú)論線上線下，提供精準(zhǔn)丶熱情周到的服務(wù)也是必須的?！?/p>

第二點(diǎn)則是商品的豐富化。甄仕奇說(shuō)：“現(xiàn)有購(gòu)物中心品牌同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，要打破僵局，就需要拓展多元化品牌，例如引入獨(dú)家國(guó)際品牌首次進(jìn)入市場(chǎng)；打破區(qū)域限制，跨區(qū)域?qū)氩惋嫾靶蓍e娛樂(lè)品牌；扶持本土設(shè)計(jì)及原創(chuàng)品牌，以及加強(qiáng)其他產(chǎn)業(yè)（如電影丶主題樂(lè)園）與零售業(yè)的互動(dòng)。”

戴德梁行將攜手更多的品牌，將其引入到國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的購(gòu)物中心內(nèi)，助力實(shí)現(xiàn)商業(yè)市場(chǎng)的豐富化及繁榮。