關于《不動產(chǎn)登記暫行條例》的幾點思考

摘 要：自《不動產(chǎn)登記暫行條例（草案）》頒布以后，社會各界便對該《條例（草案）》給予了更廣泛關注。終于，《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）正式出臺，然而，對《條例》真正的功能及目的的理解，出現(xiàn)了一定的困惑與誤解。不管是從理論層面還是實踐層面上分析，《條例》的出臺都是很有必要的。雖然《條例》的出臺對市場的調控及登記成本的減少帶來了積極意義，但是，其在登記效力模式及法律位階上仍存在一定的不足。

關鍵詞：《不動產(chǎn)登記暫行條例》;《物權法》;必要性;積極意義;缺陷

中圖分類號：D920.4 " 文獻標志碼：A " 文章編號：1002-2589（2015）19-0109-02

《條例》出臺前，我國有關不動產(chǎn)登記的立法還并不完善，在此種情況下，因為不動產(chǎn)登記而發(fā)生的物權糾紛層出不窮。因此，為了彌補立法制度上的漏洞以及滿足實踐的需求，《條例》隨之出臺。然而，對于該條例目的的實現(xiàn)及作用的發(fā)揮，我們應該客觀看待。

一、條例出臺的必要性

（一）理論層面上

法律本身的嚴謹、固定、穩(wěn)定等特點就決定了法律的僵化性、保守性與封閉性的缺陷。在一定時期內(nèi)，一部再完美的法律也有缺陷，盡管在當時是合法且合理的，但隨著社會法制背景、法律政治體制、法律職業(yè)團體素質的改變及人們法律思維的變化，法律必然會暴露出它不合時宜的弊端。盡管《物權法》分別對登記的范圍、登記機構、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責任等做了相應的規(guī)定。但我們可以看出，受現(xiàn)實的制約，現(xiàn)行《物權法》對不動產(chǎn)登記制度僅做了原則性的規(guī)定，并沒有進一步明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法等。因此，《條例》的頒布在一定程度上實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。同時，也完善了以往不太規(guī)范的不動產(chǎn)登記制度。

（二）實踐層面上

典型案例引入：2007年鄭磊與吳重凡不動產(chǎn)登記糾紛上訴案，案件主要內(nèi)容是不動產(chǎn)登記簿上登記的權利人與事實上真正的權利人不一致，由此發(fā)生的不動產(chǎn)物權糾紛。最后上訴法院駁回上訴，維持原判。即不動產(chǎn)物權歸屬真正權利人原告鄭磊所有。法院在裁判時，認為在物的歸屬關系的確認之訴中，不動產(chǎn)權屬證書僅具有初步的證明作用。依據(jù)物權法的相關規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是確定不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權屬證書僅是其外在的表現(xiàn)形式。并且，即便是不動產(chǎn)登記簿中的登記，也僅僅具有權利公示推定的證據(jù)效力，在有相反證據(jù)的情況下，法院應當綜合審查所有相關證據(jù)，確認其真?zhèn)?，判斷各證據(jù)證明力的大小，依據(jù)優(yōu)勢證據(jù)原則確認物權的最終歸屬。可以看出，法院認為不動產(chǎn)權屬證書的證明力度還不夠。之所以會出現(xiàn)此情況，是因為在《條例》頒布以前，不動產(chǎn)進行物權登記時，依據(jù)的是《物權法》有關規(guī)定。但是《物權法》并沒有對登記簿上需要記載的事項做明確規(guī)定，從而導致登記簿上的權利人主體資格有瑕疵。而《條例》第8條第3款具體規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿必須記載的事項，克服了《物權法》上抽象的原則性規(guī)定，從而減少因瑕疵登記產(chǎn)生的物權糾紛，并在一定程度上增強了不動產(chǎn)登記簿的公示公信力。有利于維護市場的交易安全，提高交易效率，降低交易成本。不動產(chǎn)登記簿除了記載不動產(chǎn)的自然狀況（標示部分）之外，主要反映不動產(chǎn)之上的權利狀況，如此才能達到不動產(chǎn)登記維護交易安全和提高交易效率的公示目的[1]。

二、條例出臺的積極意義

（一）對市場的調控作用

《條例》出臺后，社會各方都給予了廣泛關注，特別是房產(chǎn)征稅部門。因此，有觀點認為，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，就是為房地產(chǎn)稅改革服務。實際上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅改革是不同的兩件事[2]。然而，之所以會產(chǎn)生此誤解，是因為他們對《條例》的目的不清楚。《條例》的主要目的是建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，而此目的是對上層建筑立法方面而言的，不是單純?yōu)榱丝刂品績r及征稅的。當然，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)底數(shù)，為房地產(chǎn)稅改革奠定基礎。因此，我們只能說房產(chǎn)征稅屬于不動產(chǎn)登記制度的附屬式派生功能。《條例》也是為了完善不動產(chǎn)登記制度而頒布的，故其主要目的與功能不是調控房價及征稅，而是通過上層建筑立法的建設，來完成增強經(jīng)濟基礎的任務。目前，我國學者對不動產(chǎn)登記的性質仍有很大爭議。有主張公法的、有主張私法的、有主張公私雙重性質的。所以對于條例調控市場的作用也是毋庸置疑的，也符合了不動產(chǎn)登記具有公法性質的特征。

（二）減少登記成本

《物權法》頒布前，我國關于不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)主要散見在《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《土地登記規(guī)則》《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等。以上的法律、法規(guī)基本構成了我國《物權法》上規(guī)定的不動產(chǎn)的登記制度，涵蓋了土地、房屋、海域、水面、草原、森林、林木、礦產(chǎn)等不動產(chǎn)。其后，《物權法》規(guī)定不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但對于登記機關卻沒有做出明確規(guī)定。因此，在《條例》頒布之前，我國的不動產(chǎn)登記主要是由相應的行政主管部門負責，常見的有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、海洋行政主管部門、地質礦產(chǎn)主管部門等[3]。由此來看，在不動產(chǎn)登記機關分散的情況下，必定會給不動產(chǎn)登記申請人帶來不便。不僅增加了登記成本，而且降低了效率，不利于市場交易的良好發(fā)展?！稐l例》頒布后的最大亮點則是統(tǒng)一登記部門。規(guī)定由國土資源部負責指導監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導下，結合本地實際，由縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關部門承擔?！稐l例》將頒布之前分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔。一方面，對于申請人而言有利于減少辦證環(huán)節(jié)，減輕辦證負擔。另一方面，對于登記機關也有一定的監(jiān)督作用，明確登記主體資格，改變以往政出多門，各自為政的現(xiàn)象。

三、《條例》出臺的缺陷

（一）有侵犯隱私之嫌

按照《條例》要求，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，有利于實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”?！安粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記”可以實現(xiàn)信息共享和公開。有部分觀點認為，《條例》的出臺，形成了對貪腐官員的震懾力，比較典型的代表人物就是國家行政學院教授汪玉凱，他樂觀地認為，這個《條例》有利于官員財產(chǎn)的透明，對于腐敗官員形成了震懾力。一部分人則顯得很失望，因為《條例》限制了不動產(chǎn)登記查詢?nèi)说姆秶?，即只允許權利人和利害關系人查詢，認為這樣不利于反腐。但是對于官員財產(chǎn)的公開制度不應該由《條例》來規(guī)定，而是應該由新法來監(jiān)督官員的財產(chǎn)?！稐l例》的主要目的還是為了保護不動產(chǎn)登記人的合法權利及交易的合法性。若不動產(chǎn)的信息公示后，必定對普通公民的財產(chǎn)隱私權有一定的侵犯。就《條例》本身的性質而言，不管從《條例》的功能看，還是從《條例》的立法目的看，其性質應該私法性更強一點。既然私法性質更強一些，那么就應該遵循私法最基本的原則——意思自治。此時的意思自治則包含兩方面，一是不動產(chǎn)登記的意思自治，雖然我國目前以不動產(chǎn)登記為生效要件，但是不動產(chǎn)不登記也不是說完全沒有效力，至少在合同相對人間發(fā)生債權的效力。不登記只是不能對抗善意第三人。二是不動產(chǎn)信息公示的意思自治，在我國特殊國情下，房屋作為不動產(chǎn)的重要財產(chǎn)代表，大部分普通民眾受傳統(tǒng)思想的影響，不太愿意把財產(chǎn)公示出來。所以，如果按《條例》的規(guī)定建立統(tǒng)一的信息共享平臺，無疑有違反普通民眾意思自治的嫌疑。

（二）效力模式仍未統(tǒng)一

《條例》對于不動產(chǎn)登記的效力當然是依據(jù)《物權法》而制定的，即不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的效力仍然存在以登記生效為原則、登記對抗為例外并存的情形，并沒有統(tǒng)一的登記效力。但是在登記效力并存的模式下，不動產(chǎn)物權糾紛時常發(fā)生。所以，若要減少該類糾紛的發(fā)生，我們會想到統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的效力。然而，立法者在做出選擇時必然會考慮兩種效力的優(yōu)缺點。登記生效主義主要優(yōu)點是具有更全面的信賴利益及為當事人提供更充分的公示激勵，但是，其也有過于強調形式主義、違反登記申請人的自由意志等缺點。相反，登記對抗主義克服了登記生效主義的缺點，其具有充分尊重申請人的自由意志的特點。當然，其也具有違反物權本質及與“公示對抗”自身矛盾的缺點。由此，我們可以看出兩種效力模式各有其特點，兩者相輔相成，優(yōu)缺點互補。所以，若要真正做到不動產(chǎn)登記效力模式的統(tǒng)一，從而統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，明顯給立法者出了個難題，我們期許著立法者根據(jù)立法政策，從而做出理性的立法選擇，或者結合兩種模式的優(yōu)缺點創(chuàng)造出第三種效力模式，從而緩解不動產(chǎn)登記效力糾紛的現(xiàn)狀。

（三）法律效力偏低

按照我國《立法法》的規(guī)定，目前我國制定的《條例》屬于行政法規(guī)。但是，該條例本該具有的立法位階，應屬于《立法法》所說的由全國人大常委會制定的單行法律，應屬于和《物權法》相配套的一個重要立法[4]。然而，對于不動產(chǎn)登記制度而言，不動產(chǎn)登記作為民事活動中的重要內(nèi)容，有關不動產(chǎn)登記的規(guī)定理應由法律位階較高的法律來確定，而《條例》屬于行政部門規(guī)章，其難免存在著法律效力偏低的問題。故有學者認為，應該制定不動產(chǎn)登記法，以與不動產(chǎn)登記的重要性相匹配。通過立法層面對不動產(chǎn)登記的重要性進行確定，一方面，直接從法律層面賦予不動產(chǎn)登記更高的法律效力;另一方面，促使不動產(chǎn)所有人進行登記，從而得到法律上的認可，以更好地保護自己的合法權益。

四、結語

不動產(chǎn)作為公民重要的私有財產(chǎn)，《條例》中的登記在法律上賦予其外在強大的保護力。同時，以法律的形式明確登記行為所帶來的效果，增強登記的公示公信力。雖然《條例》的出臺可能會產(chǎn)生一定消極影響，但是，其最終目的統(tǒng)一——不動產(chǎn)登記制度會逐步實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]程嘯.不動產(chǎn)登記法研究[M].北京：法律出版社，2011：102.

[2]周江.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義[J].評論，2015（6）.

[3]周玉榮.不動產(chǎn)登記制度研究[D].上海：華東政法大學，2008.

[4]孫憲忠.不動產(chǎn)登記基本范疇解析[J].法學家，2014（6）.