吉林省房?jī)r(jià)合理性研究

摘 要：房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際上通用的一個(gè)考量居民購(gòu)房能力的指標(biāo)，也是政府制定房地產(chǎn)相關(guān)政策的重要依據(jù)之一。本文基于房?jī)r(jià)收入比視角，對(duì)吉林省房?jī)r(jià)的合理性進(jìn)行分析，得出近年來(lái)吉林省房?jī)r(jià)基本處于合理區(qū)間的結(jié)論，并提出一些政策建議。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)收入比;房?jī)r(jià);合理性

中圖分類(lèi)號(hào)：F29 " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A " 文章編號(hào)：1002-2589（2015）31-0107-02

2009年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度繁榮，國(guó)家為給市場(chǎng)降溫，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不斷加大調(diào)控力度，直至出臺(tái)了“限購(gòu)”“限價(jià)”等嚴(yán)厲措施。然而從2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，國(guó)家又取消“限購(gòu)”政策，并出臺(tái)降首付、降息、減稅等一系列購(gòu)房的優(yōu)惠政策。在面對(duì)以上國(guó)家緊縮或者擴(kuò)張性房地產(chǎn)政策的時(shí)候，我們吉林省要立足于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)際情況，實(shí)施相應(yīng)的地方政策。我省近幾年房?jī)r(jià)確實(shí)上漲很快，但與其他地區(qū)橫向比較，住房?jī)r(jià)格還是比較低的，按平均水平計(jì)算，居民購(gòu)房支付能力還處于合理區(qū)間。

一、居民購(gòu)房支付能力比較

房?jī)r(jià)的高低是通過(guò)比較得出來(lái)的，從吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況來(lái)看，和過(guò)去相比較價(jià)格確實(shí)有所上漲，如與其他地區(qū)相比價(jià)格并不算高，但僅以此很難以判斷價(jià)格是否合理。將房?jī)r(jià)與居民收入水平對(duì)照起來(lái)進(jìn)行分析，則可以很好地解決這個(gè)問(wèn)題，這就是常用的房?jī)r(jià)收入比，通俗說(shuō)法就是一個(gè)家庭幾年的收入可以購(gòu)買(mǎi)起一套住房。但在使用這個(gè)指標(biāo)的時(shí)候，很多人對(duì)其來(lái)源和含義沒(méi)有把握準(zhǔn)確，導(dǎo)致結(jié)論產(chǎn)生偏差，為接下來(lái)政府調(diào)控政策的制定帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，所以這里有必要重新說(shuō)明一下。

1.國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。房?jī)r(jià)收入比最早是香港大學(xué)的伯納德·李諾提出的，他在1989年寫(xiě)的一份研究報(bào)告中，做出了發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比在1.8-5.5倍、發(fā)展中國(guó)家在4-6倍的結(jié)論。由于他當(dāng)時(shí)掌握的資料比較少，1991年又對(duì)自己的結(jié)論做出了修正，指出“發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)形成鮮明對(duì)比”。時(shí)下人們常用的3-6倍，或4-6倍的衡量標(biāo)準(zhǔn)，大概來(lái)源于此，但表達(dá)的并不準(zhǔn)確。由于這是一項(xiàng)比較早的研究結(jié)論，且所依據(jù)的數(shù)據(jù)資料又很有限，參考價(jià)值并不大。

更加權(quán)威的數(shù)據(jù)是聯(lián)合國(guó)人居中心提供的。聯(lián)合國(guó)人居中心曾兩次發(fā)布房?jī)r(jià)收入比資料，分別是1993年和1998年的數(shù)據(jù)，由于1998年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍大，包括的國(guó)家比較多，并且距離現(xiàn)在又比較近，以此為參照對(duì)象來(lái)進(jìn)行比較，則具有更大的說(shuō)服力。1998年的統(tǒng)計(jì)資料顯示，在56個(gè)國(guó)家的97個(gè)城市中，房?jī)r(jià)收入比最高的為30倍，最低的為0.8倍。如果按照家庭收入進(jìn)行劃分，將其分為1 000美元以下組、1 000-2 000美元組、2 000-3 000美元組、3 000-4 000美元組、4 000-6 000美元組、6 000-10 000美元組和10 000美元及以上組七個(gè)分組，然后統(tǒng)計(jì)各組的城市數(shù)量，計(jì)算各組的平均值和中位數(shù)，比較各組的最大值和最小值，各組的具體指標(biāo)情況如表1所示。將各組的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為參照考量房?jī)r(jià)水平，可以確定房?jī)r(jià)收入比在平均值上下為合理范圍這樣一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。

2.國(guó)內(nèi)比較。2013年，吉林省商品住宅平均價(jià)格為4 228元/平方米，與2009年2 788元/平方米的價(jià)格相比，每平方米上漲1 500元，漲幅達(dá)51.65%，年均漲幅為10.97%?？v向比較，看起來(lái)漲幅很大，但如果橫向比較，我省房?jī)r(jià)并不算高。2013年，全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格是5 850元/平方米，我省房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于全國(guó)平均水平的72.27%。在全國(guó)31個(gè)省市區(qū)中，我省房?jī)r(jià)水平列第19位。

判斷吉林省的房?jī)r(jià)是否合理，還應(yīng)該用房?jī)r(jià)收入比來(lái)進(jìn)行衡量。根據(jù)《統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的商品住宅銷(xiāo)售情況，我們計(jì)算了全省2009年以來(lái)的房?jī)r(jià)收入比，計(jì)算公式為房?jī)r(jià)收入比=每戶(hù)住房總價(jià)÷每戶(hù)家庭年總收入，筆者使用以下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別計(jì)算每戶(hù)住房總價(jià)和每戶(hù)家庭年總收入，公式分別為每戶(hù)住房總價(jià)=商品住宅銷(xiāo)售套均面積×商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格，每戶(hù)家庭年總收入=城鎮(zhèn)居民戶(hù)均人口×城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，計(jì)算得出的具體數(shù)值如表2所示。從計(jì)算結(jié)果可以看到，2009年吉林省的戶(hù)均收入處在4 000-6 000美元之間，房?jī)r(jià)收入比為6.29倍，與表1中對(duì)應(yīng)分組的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，較房?jī)r(jià)收入比5.4倍的平均值高出0.89倍，說(shuō)明與同等收入水平的其他國(guó)家相比，吉林省居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)有些偏重。2010—2012年，吉林省的房?jī)r(jià)收入比分別為7.22倍、7.8倍和6.2倍，而戶(hù)均收入則跨進(jìn)6 000-10 000美元區(qū)間，與這一收入組進(jìn)行比較，這三年的房?jī)r(jià)收入比都高于5.9倍的平均值，說(shuō)明與同等收入的其他國(guó)家相比，我省居民收入的增長(zhǎng)滯后于房?jī)r(jià)的上漲，尤其是2010和2011兩年，吉林省的居民購(gòu)房壓力偏大。2013年吉林省的戶(hù)均收入又進(jìn)入10 000美元以上組，與該組5.6倍的平均值比較，5.98倍的房?jī)r(jià)收入比稍顯過(guò)高。同時(shí)，從2009—2013年這五年的數(shù)據(jù)可以看出，吉林省的房?jī)r(jià)收入比在2010年和2011年兩年的連續(xù)提高后，在接下來(lái)的2012和2013年兩年出現(xiàn)下降趨勢(shì)，而且這兩年的房?jī)r(jià)收入比都稍高于對(duì)應(yīng)收入組。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心提供的1998年數(shù)據(jù)，在統(tǒng)計(jì)的全部97個(gè)城市中，房?jī)r(jià)收入比的平均值為8.4倍，中位數(shù)為6.4倍。以此為參照，2009—2013年，吉林省的房?jī)r(jià)收入比除2010和2011兩年外基本穩(wěn)定在6倍左右，僅相當(dāng)于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的中位數(shù)水平，比平均值還低一些。2014年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)還沒(méi)有正式公布，考慮到吉林省城鎮(zhèn)人均可支配收入增加了8.8%，以及去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài)，基本可以判斷出房?jī)r(jià)收入比會(huì)比2013年有所下降。通過(guò)以上的計(jì)算和分析可以看出吉林省近三年的房?jī)r(jià)收入比呈逐年下降趨勢(shì)。據(jù)此可以做出一個(gè)基本判斷，近年來(lái)吉林省房?jī)r(jià)基本處于合理區(qū)間。

二、吉林省應(yīng)當(dāng)采取的政策建議

吉林省的房?jī)r(jià)比較合理，所以在制定調(diào)控政策的時(shí)候，既要抑制房?jī)r(jià)短期的過(guò)快上漲，更要從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，打壓力度不要過(guò)大，避免破壞我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的生態(tài)平衡。為了進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)的繁榮，更好地滿(mǎn)足我省居民的住房需求，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面采取措施。

1.堅(jiān)持用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，采取“限購(gòu)”“限價(jià)”等嚴(yán)厲措施，采用行政手段干預(yù)市場(chǎng)是不恰當(dāng)?shù)?。?jīng)濟(jì)學(xué)家許小年批評(píng)這種調(diào)控政策有“三不合理”，即“一不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倫理，二不符合法治國(guó)家的法理，三不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理?！弊》孔鳛橐环N商品，量和價(jià)都應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)來(lái)決定，采用行政手段進(jìn)行限制，必然導(dǎo)致市場(chǎng)的扭曲，使價(jià)格失去引導(dǎo)資源配置信號(hào)的功能。針對(duì)房?jī)r(jià)短期內(nèi)的快速上漲，居民們普遍的不滿(mǎn)情緒，我們可以采取一些措施，但要堅(jiān)持用經(jīng)濟(jì)手段，而不是用行政手段來(lái)調(diào)控。需求方面，可以采取提高首付比例、提高房貸利率等辦法，來(lái)抑制需求。從供給方面看，可以通過(guò)增加土地供給、增加保障房建設(shè)等措施，來(lái)擴(kuò)大供給。為了抑制投機(jī)，也不宜采取“限購(gòu)”措施，可以在貸款、稅收等方面采取措施，加大投機(jī)成本，抑制投機(jī)需求。

2.保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)高。雖然我省的房?jī)r(jià)收入比不高，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)不算重，但這是以平均水平衡量的。由于貧富差距還比較大，對(duì)于那些收入較低的困難居民來(lái)講，現(xiàn)有的房?jī)r(jià)則顯得高不可攀。解決這個(gè)人群的住房問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)作為政府的責(zé)任之一，采取有效措施加以解決，而不要簡(jiǎn)單地推給市場(chǎng)，讓他們?nèi)チR房地產(chǎn)商黑心，這樣是解決不了問(wèn)題的。我省在這方面是取得很大成績(jī)的，“八路安居”工程相繼推進(jìn)，保障房建設(shè)走在了全國(guó)的前面。前幾年經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾提出保障房建公共廁所的建議，引起了社會(huì)輿論的廣泛批評(píng)。但我們應(yīng)當(dāng)冷靜地思考，在腐敗問(wèn)題短期內(nèi)難有明顯改觀(guān)的情況下，他的這個(gè)建議是非常有道理的，只有降低保障房的條件，才能抑制權(quán)勢(shì)人群的欲望，使保障房能分配給真正困難的人群。當(dāng)然，保障房建設(shè)也應(yīng)當(dāng)搞好配套，不一定非得去建公共廁所，但建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該適當(dāng)。

3.積極培育住房租賃市場(chǎng)。目前吉林省居民租賃房的比例較低，與發(fā)達(dá)國(guó)家租賃房相比差距是非常大的，租賃市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)。如果住房租賃市場(chǎng)很發(fā)達(dá)，對(duì)那些年輕人、進(jìn)城農(nóng)民工等低收入人群，就多了一個(gè)解決住房問(wèn)題的途徑。所以，我省應(yīng)當(dāng)積極地培育、大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很多，但經(jīng)營(yíng)住房租賃的公司卻非常少，這是今后應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)的一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)。另一個(gè)重點(diǎn)是開(kāi)發(fā)閑置房資源，應(yīng)當(dāng)采取稅收等經(jīng)濟(jì)手段，通過(guò)提高閑置房的“閑置”成本，促使他們把這些房源有效地利用起來(lái)。同時(shí)允許有錢(qián)人多買(mǎi)一些住房，并鼓勵(lì)他們?cè)僮赓U出去，以擴(kuò)大租賃市場(chǎng)規(guī)模。在公租房的建設(shè)和使用上，應(yīng)當(dāng)把眼光放得遠(yuǎn)一些，不要輕易地出售，而要保留這部分租賃住房的資源。至于建設(shè)資金的困難，應(yīng)當(dāng)采取其他辦法解決。

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