綠色建筑模式下的房地產(chǎn)融資研究

摘 要 隨著霧霾等環(huán)境污染問(wèn)題的日益嚴(yán)重，人們投入更多的精力于環(huán)境的治理與保護(hù)上，節(jié)能減排已然成為各行各業(yè)的必選之路。在我國(guó)，建筑垃圾及建筑業(yè)的能源消耗量占據(jù)不小比重，發(fā)展綠色建筑迫在眉睫。房地產(chǎn)的相關(guān)政策以及央行政策的不斷出臺(tái)，使得本就蕭條的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加寸步難行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資難儼然成為最棘手問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 綠色建筑 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 融資模式

一、在我國(guó)，房地產(chǎn)融資渠道主要有三大分類(lèi)

1、銀行貸款

銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接向銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的各種國(guó)內(nèi)貸款，包括銀行直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款。前幾年，由于居民住房需求量很大，房地產(chǎn)企業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣指數(shù)上升，房地產(chǎn)企業(yè)的抵押物可以是其所有的土地和房屋，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策相對(duì)寬松，其幅度也相應(yīng)的提高。在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)狀況來(lái)看，其資金的主要來(lái)源是通過(guò)銀行的房地產(chǎn)抵押信貸資金為主。但，隨著我國(guó)商業(yè)銀行體系的不斷完善，以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控體系的完善，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款條件及規(guī)模也越發(fā)理性。近些年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的不斷涌現(xiàn)，央行相繼出臺(tái)一系列關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款維持時(shí)間比較長(zhǎng)，屬于中長(zhǎng)期貸款，出于風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也更為慎重。一系列的制度性變化使得開(kāi)發(fā)商籌集開(kāi)發(fā)資金的渠道越來(lái)越狹窄，目前已經(jīng)有一些處境困難的小房地產(chǎn)公司，為了避免破產(chǎn)而積極尋找大企業(yè)收購(gòu)。

2、證券融資

通過(guò)發(fā)行債券的方式融資：由于中國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善，近年來(lái)國(guó)家對(duì)企業(yè)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。其中房地產(chǎn)項(xiàng)目因其具有的資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)，獲得發(fā)行債券的機(jī)會(huì)就更為不易。

房地產(chǎn)上市融資經(jīng)歷了從1993年的社會(huì)及政府部門(mén)的鼓勵(lì)與支持到1994年出臺(tái)的一系列政策控制其上市再到1997年禁止房地產(chǎn)市場(chǎng)上市的融資渠道這一階段。

3、其他融資渠道

從上個(gè)世紀(jì)九十年代中期我國(guó)國(guó)內(nèi)資金較短缺開(kāi)始，外資成為了各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來(lái)源之一。信托公司有著籌措資金靈活及廣泛、風(fēng)險(xiǎn)分散等特點(diǎn)，也是房地產(chǎn)融資的渠道之一。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的自有資金、房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中通過(guò)預(yù)售回籠的資金及其相關(guān)企業(yè)的資金往來(lái)也是其融資渠道。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款形式有待改進(jìn)

國(guó)內(nèi)主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款，其主要用于為了補(bǔ)充計(jì)劃中的項(xiàng)目建設(shè)所需要的流動(dòng)資金；第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，其主要用于為了提供在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)所需要的流動(dòng)資金；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，其主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用其所有的土地使用權(quán)及房屋作為抵押對(duì)象向銀行取得貸款。這三種貸款期限都很短，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的需要。從這一角度上說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。

2、上市困難，股權(quán)集中優(yōu)勢(shì)不明顯

中國(guó)證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，使得房地產(chǎn)公司上市困難，房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到竣工驗(yàn)收需要兩三年時(shí)間，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售額在項(xiàng)目完工前不可算作企業(yè)利潤(rùn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不能達(dá)到上市的要求。

3、外資利用率不高

成熟的企業(yè)為防止利潤(rùn)外流，保持企業(yè)的控制權(quán)，避免股權(quán)的稀釋?zhuān)髽I(yè)融資選擇總是先使用企業(yè)內(nèi)部資金，在內(nèi)部資金不足且條件允許的情況下才會(huì)使用外部資金。

三、綠色建筑開(kāi)發(fā)融資模式

1、綠色建筑開(kāi)發(fā)具有正的外部經(jīng)濟(jì)性

綠色建筑的開(kāi)發(fā)，由于使用了綠色、節(jié)能、環(huán)保的技術(shù)和建材，能夠減少污染、降低能耗、改善生態(tài)環(huán)境，在當(dāng)下社會(huì)環(huán)境中受歡迎程度較高，因此在綠色建筑的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，所有社會(huì)成員都能從中獲得直接或者間接的效益。

2、基于政府激勵(lì)的綠色建筑融資模式

開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，其主要目的就是為了增加更多的利潤(rùn)，卻放松了應(yīng)該付出的相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。因此，政府必須采取一定的激勵(lì)措施來(lái)激勵(lì)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)其社會(huì)職能，提高開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部生產(chǎn)能力，以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠在同等條件下有更多更好的社會(huì)產(chǎn)出。政府可以采取對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的綠色建筑提供相應(yīng)的補(bǔ)貼，使得其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)達(dá)到最大化，從而調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商的積極性，增加其生產(chǎn)能力，進(jìn)一步擴(kuò)大綠色建筑產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

四、結(jié)論

政府應(yīng)盡量消除影響企業(yè)社會(huì)產(chǎn)出的外部不確定因素，給綠色建筑開(kāi)發(fā)商的社會(huì)產(chǎn)出提高好的配套服務(wù)，以確保企業(yè)進(jìn)行社會(huì)性活動(dòng)時(shí)能產(chǎn)生相應(yīng)的社會(huì)產(chǎn)出。

出臺(tái)綠色建筑開(kāi)發(fā)融資優(yōu)惠政策。對(duì)符合綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目在融資方面實(shí)行一定的寬松政策，可以增加授信額度、降低貸款的利率，支持綠色建筑開(kāi)發(fā)，不斷提高開(kāi)發(fā)商的積極性。

政府可以對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的綠色建筑提供補(bǔ)貼，使得其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化，以此來(lái)調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商的積極性，增加其生產(chǎn)能力，進(jìn)一步擴(kuò)大綠色建筑產(chǎn)業(yè)規(guī)模；在規(guī)劃審批過(guò)程中，應(yīng)適當(dāng)提高綠色建筑的容積率標(biāo)準(zhǔn)，同樣可以起到降低開(kāi)發(fā)商成本的作用；同時(shí)，出臺(tái)綠色建筑開(kāi)發(fā)貸款優(yōu)惠政策也會(huì)激勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行綠色建筑。

（作者單位：遼寧博華房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司）