經(jīng)濟法與構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制

摘 要 十八大以來，提出了建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求，以及讓人民“住有所居”。十八大三中全會提出了要在與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的土地、房產(chǎn)稅、小產(chǎn)權(quán)、房企融資等方面在進行改革。結(jié)合十八屆四中全會提出的全面推進依法治國的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮經(jīng)濟法在房地產(chǎn)市場中的作用，平衡政府與市場的關(guān)系，建立構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控 經(jīng)濟法

自十八大以來，我國加快了全面深化改革的步伐。十八屆三中全會的召開，明確了改革的總方向和基本目標(biāo)。《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出60條改革措施。在全面深化改革的新階段，正確處理政府和市場的關(guān)系，促進房地產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，是深化房地產(chǎn)業(yè)改革的重要內(nèi)容。經(jīng)濟行為上具有極為重要作用。平衡政府與市場的關(guān)系，建立構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，需要經(jīng)濟法在房地產(chǎn)市場調(diào)控中發(fā)揮重要的作用。

一、充分尊重市場，規(guī)范政府行為

黨的十八屆三中全會通過的《決定》明確提出“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟體制改革”，并按照這個要求，提出了經(jīng)濟領(lǐng)域眾多新的重大改革舉措。

近年來，我國房地產(chǎn)市場問題凸顯。樓市價格不斷上漲，部分地區(qū)房價畸高，存在著一定的泡沫化傾向；部分三四線小城市爛尾樓屢見不鮮，商品房價格不斷下跌；廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房、限價商品房供給不足，申請困難。這些問題根本原因在于沒有注重發(fā)揮市場的基礎(chǔ)性作用，而我國的房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)于體制、機制上的設(shè)計和建設(shè)較少，操作層面上的政策措施較多。豍

由此可見，房地產(chǎn)市場改革，在根本上，需要尊重市場的客觀規(guī)律，規(guī)范政府行為，尤其是在入地使用權(quán)出讓方面。我國《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》對土地出讓權(quán)轉(zhuǎn)讓做出了明確規(guī)定，因此，需進一步完善《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》中關(guān)于土地出讓制度的規(guī)定，約束政府“賣地”行為，對土地出讓制度進行嚴(yán)格控制，為市場發(fā)揮基礎(chǔ)作用保駕護航。

二、推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展

十八屆三中全會提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。城鎮(zhèn)化道路與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場需要協(xié)調(diào)發(fā)展。推動城鎮(zhèn)化發(fā)展，合理引導(dǎo)人口流向，是解決房地產(chǎn)市場兩極分化的重要舉措。為此，進行配套的戶籍制度改革與適當(dāng)?shù)淖》肯拶徴?，?yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，依靠市場力量和國家規(guī)劃引導(dǎo)，逐步發(fā)展形成若干城市群，更注重發(fā)展城市群與中小城市，而控制超大城市規(guī)模。以建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的基本規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)和制度為方向，以破除城鄉(xiāng)體制障礙為核心，將國有建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一市場體系，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一平臺和監(jiān)管，建立健全利益平衡機制。

三、加快房地產(chǎn)稅立法，發(fā)揮稅收杠桿作用

十八屆三中全會提出要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。目前，房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)均有征稅，而且稅負(fù)過高，但保有環(huán)節(jié)則一直缺失。

我國目前稅制結(jié)構(gòu)的特點是間接稅占比過高，直接稅占比較低，這造成富人繳稅少而窮人繳稅多，出現(xiàn)逆向調(diào)節(jié)，加劇稅收的不公平性。當(dāng)前直接稅改革主要遇到的障礙有：全社會對直接稅征收繳納的意識尚未到位；間接稅占比高雖有利于籌集稅收，但因此將其視為我國稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)越性將阻礙改革推進；經(jīng)濟新常態(tài)下推進直接稅改革面臨更大挑戰(zhàn)。

四、完善住房保障體系，強化監(jiān)管制度

十八大報告指出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。我們應(yīng)該認(rèn)識到，我國現(xiàn)有住房保障體系仍不健全。突出表現(xiàn)在：存在違規(guī)操作行為，許多城市實際申請和配給中包含大量除非低收入人群之外的其它人群，如權(quán)貴階層；二是保障房的產(chǎn)權(quán)不清晰，致使售后交易規(guī)范和管理存在困難；三是地方政府的財政收入與保障房建設(shè)的土地劃撥制度存在利益沖突，嚴(yán)重影響了保障房的供給。

本質(zhì)上來看，保障房問題的根本原因在于是國家政策沒有上升到法律層面，違規(guī)操作成本較低。對于保障房的管理，既要有法律的制度的保障，才能使保障房發(fā)展得更好。

五、明確農(nóng)村集體用地性質(zhì)，規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場

《決定》中提到“要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

2015年3月5日，十二屆全國人大會三次會議上，李克強總理指出，要做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權(quán)制度等改革試點。堅持節(jié)約集約用地，穩(wěn)妥建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善和拓展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點。加強資金和政策支持，擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點。

六、結(jié)語

針對我國房地產(chǎn)市場存在的問題，建立房地產(chǎn)市場長效機制是十分必要的。房地產(chǎn)市場長效機制要以金融、土地、稅收等主要政策工具為基礎(chǔ)，這就離不開經(jīng)濟法的規(guī)制。在全面深化改革和全面推進依法治國的背景下，房地產(chǎn)市場長效機制要取得預(yù)期效果，必須不斷完善社會主義市場經(jīng)濟法律制度，發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善宏觀調(diào)控機制，才能真正激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，促進我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級，保障廣大人民的住房問題。

注釋：

豍鄒志偉.我國房地產(chǎn)上市公司治理機制研究-以萬科企業(yè)股份有限公司為例[D].西安電子科技大學(xué)，2012.

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（作者單位：北京交通大學(xué)法學(xué)院）