房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制研究

摘 要：為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和保障房地產(chǎn)企業(yè)的安全，采用故障樹方法對風(fēng)險進行識別，提出了企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的基本框架和方法，并對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的主要問題進行分析，最后根據(jù)內(nèi)部風(fēng)險控制基本原則提出了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的政策建議，為房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部風(fēng)險控制方法提供依據(jù)，可為企業(yè)獲得利潤最大提供便利。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部風(fēng)險控制；風(fēng)險管理；故障樹

房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營對象的不可移動性、經(jīng)營活動的資金密集性、經(jīng)營業(yè)務(wù)的服務(wù)性特點，這些特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更易受到自然條件、經(jīng)濟因素、政策導(dǎo)向以及管理水平的限制，因而面臨較大的內(nèi)外部風(fēng)險[1]。近年來國家宏觀調(diào)控不斷細化和進一步下放使我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的經(jīng)營風(fēng)險和生存壓力[2]。因此，必須重視房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制以增強企業(yè)的安全、提高企業(yè)的競爭力。本文對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的基本框架和基本方法進行介紹，并找出內(nèi)部風(fēng)險目前存在的問題及解決方法，進而降低企業(yè)成本并為房地產(chǎn)企業(yè)的正常安全運行提供保障。

一、內(nèi)部風(fēng)險控制的涵義及特點

風(fēng)險管理旨在識別可能會影響主體的潛在事項，管理風(fēng)險以使其在該主體的風(fēng)險容量之內(nèi)，并為主體目標(biāo)的實現(xiàn)提供合理保證[3]。而房地產(chǎn)風(fēng)險控制就是對房地產(chǎn)經(jīng)營中的各種風(fēng)險事件進行規(guī)避和掌控從而達到損失最小化、利益最大化的目的[4]。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險控制是企業(yè)為了提高經(jīng)營效率、保護資產(chǎn)、提高企業(yè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性而采取的方法和措施[5]。主要體現(xiàn)在以下

方面：

（一）人員的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、周期時間長、風(fēng)險大等特點，因此具有決策性、技術(shù)性、專業(yè)性等的有關(guān)知識人才對企業(yè)起著不可代替的作用，所以這些人員的在實踐經(jīng)驗、專業(yè)知識等方面的不確定性會給企業(yè)帶來一定程度上的風(fēng)險。

（二）財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險具有以下特點：發(fā)開及建設(shè)期時間長，資金的周轉(zhuǎn)時間較長，易造成企業(yè)內(nèi)部資金上的風(fēng)險；項目周期較大，現(xiàn)金流量金額較大；現(xiàn)金流量在每個階段分布不均衡、不規(guī)律；資金的流向較為復(fù)雜；房地產(chǎn)企業(yè)資金已受國家宏觀政策等因素的影響。

（三）管理風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員若管理經(jīng)驗不足或水平不高等則可能會使企業(yè)的管理模式僵化，從而造成企業(yè)內(nèi)部管理方面的風(fēng)險。管理方面主要是指企業(yè)相關(guān)管理人員管理不周造成的。

二、內(nèi)部風(fēng)險控制的基本框架和基本方法

（一）基本框架

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理框架有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員處理企業(yè)不確定性的能力，從而來提高企業(yè)創(chuàng)造財富價值能力的框架。在我國房地產(chǎn)內(nèi)部風(fēng)險控制基本要素主要包括：內(nèi)部環(huán)境、設(shè)定目標(biāo)并識別事項、評估風(fēng)險、應(yīng)對風(fēng)險及控制活動、信息與溝通、監(jiān)督與改正缺陷等[6]。

（二）基本方法

1.風(fēng)險識別

風(fēng)險識別是企業(yè)全面風(fēng)險管理的第一步，是對企業(yè)面臨的、以及潛在的風(fēng)險加以判斷、歸類和鑒定風(fēng)險性質(zhì)的過程[7]。主要采用兩種風(fēng)險識別方法：故障樹法、專家調(diào)查法。

故障樹法就是按照分析風(fēng)險發(fā)生的原因進行逐步分解并用圖解的方式表示出來。該方法要求把所關(guān)心的結(jié)果事件作為頂事件，找出導(dǎo)致這一結(jié)果事件發(fā)生的所有直接因素和原有以及中間事件，直到事故基本事件為止[8]。利用該方法可以逐層把發(fā)生風(fēng)險的原因找出來，并可以利用各層原因的邏輯關(guān)系計算風(fēng)險發(fā)生的概率。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制簡化的故障樹如下圖1。

X

X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 X10 X11

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險故障樹分析

（1）故障樹定性分析

主要運用最小割集方法對事故樹進行定性分析。能使頂事件發(fā)生的基本事件的集合稱為割集，能使頂事件發(fā)生的最起碼的基本事件集合稱為最小割集。如上圖1所示，頂事件為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的內(nèi)部風(fēng)險事故，則最小割集有{X1}，{X2}，{X3}，{X4}，{X5}，{X6}，{X7}，{X8}，{X9}，{X10}，{X11}。那么引起企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險的途徑可能有11種，T=X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7+X8+X9+X10+X11。

（2）故障樹的定量計算

故障樹的定量計算主要是指計算頂事件的發(fā)生概率。對于一般的故障樹分析，要求頂事件的發(fā)生概率要考察結(jié)構(gòu)函數(shù)并根據(jù)整個故障樹圖的邏輯運算規(guī)則或最小割集的概念來進行求解。由故障樹的定性分析知有11個最小割集，所以結(jié)構(gòu)函數(shù)為φ（X）=（X1）∪（X2）∪（X3）∪（X4）∪（X5）∪（X6）∪（X7）∪（X8）∪（X9）∪（X10）∪（X11）。假設(shè)X1……X11的發(fā)生概率分別為Px1……Px2，根據(jù)邏輯運算的規(guī)則可以得出頂事件發(fā)生概率為：

PT =[1-（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）（1-Px1）]。

（3）專家調(diào)查法

專家調(diào)查法是憑借有關(guān)專家的直覺來進行風(fēng)險識別并把各一意見進行匯總的過程，主要包括德爾菲法和集思廣益法。識別企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險時，如果搜集數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)不足、收集時間很長或數(shù)據(jù)不能反映真實情況等情況，這是使用專家調(diào)查法較為合適。

2.加強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程控制

依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程進行業(yè)務(wù)管理，管理責(zé)任重大對整個項目影響也很大，因此要盡可能的減少管理上的失誤，加強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的管理意識。主要強調(diào)兩個方面的管理：一是質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題導(dǎo)致的風(fēng)險；二是質(zhì)進度管理方面出現(xiàn)問題導(dǎo)致的風(fēng)險。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的主要問題

（一）內(nèi)部風(fēng)險控制制度存在問題

首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善、不健全。很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面，制度不能夠覆蓋企業(yè)的各個部門。其次，房地產(chǎn)企業(yè)缺少內(nèi)部審計，很多企業(yè)雖設(shè)置財務(wù)部門但卻沒設(shè)置審計部門，即使有也缺少一定的獨立性，也是要考慮領(lǐng)導(dǎo)的意見去執(zhí)行。

（二）內(nèi)部風(fēng)險控制操作過程存在問題

首先，內(nèi)部控制缺乏執(zhí)行力。很多企業(yè)認(rèn)為有了制度就等于有了保障等于有了控制，而實際上內(nèi)部控制必更注重的是執(zhí)行結(jié)果，它是為了實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)而必須付出的行動。

其實，很多企業(yè)目前都內(nèi)部控制的含義理解比較片面。內(nèi)部控制實際包括八大因素，多數(shù)企業(yè)都往往把更多的注意力集中到流程層面控制活動的內(nèi)部控制，而對信息交流與溝通、內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估等要素的關(guān)注度不夠。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的對策建議

（一）完善內(nèi)部控制制度的建議

1.建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制機制

完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營管理的理念、企業(yè)的文化理念，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實施等[10]。只有建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境才能確保內(nèi)部風(fēng)險控制制度的落實。

2.強化及完善內(nèi)部會計控制機制

企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)要真實記錄在財務(wù)會計系統(tǒng)中并為了便于管理要對經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行適當(dāng)?shù)姆诸悺４送?，對發(fā)生重大的經(jīng)濟業(yè)務(wù)要進行詳細的描述，在衡量經(jīng)濟業(yè)務(wù)的價值時要準(zhǔn)確無誤的記錄貨幣價值，在編輯財務(wù)報告是要合理地描述經(jīng)濟業(yè)務(wù)，并按規(guī)定透露出有關(guān)事項的職能，區(qū)分審計等職能。建立并完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督部門并給予監(jiān)督部門相應(yīng)的權(quán)利。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制操作過程政策建議

1.改善房地產(chǎn)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的基礎(chǔ)是優(yōu)化、健全企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，并且要完善企業(yè)內(nèi)部會計控制制度和決策機制。加強內(nèi)部審計等監(jiān)督部門的獨立性并賦予相應(yīng)的權(quán)利行使監(jiān)督權(quán)，并要強化責(zé)任追究制度。

2.企業(yè)應(yīng)增加有效的內(nèi)部控制活動。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己公司的實際情況并依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)制定本公司的相應(yīng)的會計制度。主要包括的內(nèi)部控制活動有：一是要明確各個經(jīng)營任務(wù)的流程；二是要安排好各部門的職責(zé)；三是要對企業(yè)的資產(chǎn)加以使用和記錄；四是要加強考核企業(yè)員工的績效情況；五是對企業(yè)會計信息及憑證要加強保護、愛惜；六是多財務(wù)清查要加強清查；七是要嚴(yán)格規(guī)定會計系統(tǒng)中財務(wù)人員的操作權(quán)限。

3.企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)必要要建立和完善良好的內(nèi)部控制環(huán)境。內(nèi)部控制環(huán)境是實施內(nèi)部風(fēng)險控制的內(nèi)在基礎(chǔ)，內(nèi)部控制環(huán)境的好壞會直接影響內(nèi)部風(fēng)險控制的效果。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要以國家大局利益為前提，以消費者至上為服務(wù)宗旨，最后實現(xiàn)企業(yè)的額經(jīng)營目標(biāo)。

（三）建立內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)的政策建議

任何企業(yè)的經(jīng)營管理都離不開內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制特別是房地產(chǎn)這種高風(fēng)險性行業(yè)，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制主要依靠信息之間的溝通聯(lián)系，因此企業(yè)就需要建立一個完整的溝通程序，以便從該程序中獲取信息并及時傳遞。信息溝通在風(fēng)險控制中的作用如下圖2所示。

圖2 信息溝通在風(fēng)險管理中的作用

五、結(jié)語

本文針對目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的競爭激烈、投資大等現(xiàn)狀，對影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制進行分析，采用故障樹方法來識別風(fēng)險，作出了簡易的內(nèi)部風(fēng)險圖并對其進行定性和定量研究，得出了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生內(nèi)部風(fēng)險事故的概率；并找出內(nèi)部風(fēng)險控制制度、內(nèi)部風(fēng)險控制操作過程、內(nèi)部風(fēng)險控制配套政策等方面存在問題，這些問題影響了內(nèi)部風(fēng)險控制的有效性；文章針對內(nèi)部風(fēng)險控制出現(xiàn)的問題，提出了完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制機制、增加有效的內(nèi)部控制活動、建立內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)等方法，增強了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的有效性。

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