投行式園區(qū)探路

“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”風(fēng)起云涌，轉(zhuǎn)型中的園區(qū)開發(fā)公司也在尋求突圍之道。作為上海張江的上市開發(fā)主體——上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“張江高科”）正在重塑園區(qū)地產(chǎn)的新角色。

“張江高科將逐漸淡化以銷售和租賃為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，著力于打造園區(qū)內(nèi)創(chuàng)新生態(tài)體系，并擇機以投資模式參與到創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，回歸張江高科的高科技本質(zhì)。”張江高科總經(jīng)理葛培健近日接受《財經(jīng)國家周刊》專訪時表示。

園區(qū)開發(fā)公司是中國自成特色的高新區(qū)開發(fā)下的產(chǎn)物，通常走土地批租、滾動開發(fā)之路，承擔(dān)園區(qū)開發(fā)建設(shè)、租售運營和招商引資等功能。去年12月初，國務(wù)院常務(wù)會議部署“在更大范圍內(nèi)推廣中關(guān)村試點政策，加快推進國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)”，園區(qū)地產(chǎn)介入科技投資已是大勢所趨，在謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展中更好的服務(wù)于“雙創(chuàng)”這個新時代。

園區(qū)地產(chǎn)和科技投資有機融合，帶動園區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，也將創(chuàng)新園區(qū)開發(fā)公司的商業(yè)模式?！拔磥韽埥呖频睦麧欬c和價值點，不是在租售環(huán)節(jié)，而是在資本市場上?！备鹋嘟≌f，預(yù)計3年后股權(quán)投資收入將占張江高科主營業(yè)務(wù)收入的半壁江山。

倒逼轉(zhuǎn)型

淡化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，以科技投行為轉(zhuǎn)型導(dǎo)向，葛培健表示，張江高科是“被逼”的。

自1990年4月中央正式宣布開發(fā)開放上海浦東以來，先后形成了陸家嘴、金橋、張江和外高橋四大園區(qū)開發(fā)公司，每家旗下各有一上市平臺。其中，張江高科對應(yīng)張江集團，1996年在上證所掛牌上市，是張江高科技園區(qū)開發(fā)、運營和服務(wù)的主力。

在資本市場，張江高科一直被定義為房地產(chǎn)企業(yè)。葛培健告訴記者，和其他幾個開發(fā)公司相比，張江高科是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以低租金低地價吸引高新企業(yè)來落地，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通常難以贏利，要靠政府反哺或是住宅地產(chǎn)來平衡，但張江高科沒有”。

在低租金低地價的商業(yè)模式上，張江高科經(jīng)營了近20年。去年4月底“空降”到張江高科后，葛培健經(jīng)常反問，“低租金模式，還能維持下去嗎？”

張江高科2014年年報顯示，其30億元營收中，房地產(chǎn)銷售18.93億元、房產(chǎn)租賃6.39億元，總計占比84%。葛培健坦言，租賃和銷售不會是張江高科未來的發(fā)展戰(zhàn)略。隨著國家土地新政策出臺，提高了出售工業(yè)地產(chǎn)的限制門檻，張江高科的轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

撬動轉(zhuǎn)型的“支點”是培育新的商業(yè)模式——以科技投行為發(fā)展導(dǎo)向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商，盈利模式由“土地紅利”向“資本紅利”和“創(chuàng)新紅利”轉(zhuǎn)變。

葛培健稱之為“新三商”戰(zhàn)略：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，張江高科著力盤活存量資產(chǎn)，尤其是處理效益較低的功能性資產(chǎn)，為投資業(yè)務(wù)提供資金支持;增量資產(chǎn)上，嘗試輕資產(chǎn)化擴張，以基金操盤模式擴展區(qū)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)效益。

產(chǎn)業(yè)投資上，以“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，使張江高科的投資業(yè)務(wù)形成良性的持續(xù)滾動。葛培健說，轉(zhuǎn)型不是要放棄產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而是用基金操盤的輕資產(chǎn)模式參與市場競爭，并進一步集聚產(chǎn)業(yè)投資的客戶資源。

歷經(jīng)20年的開發(fā)積累，張江高科擁有275萬平方米的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，與700家優(yōu)質(zhì)的高科技企業(yè)及上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)建立了承租關(guān)系，并充分利用銀企合作、投貸聯(lián)動的金融資源優(yōu)勢，共同到資本市場尋求價值發(fā)現(xiàn)。

葛培健說，產(chǎn)業(yè)繁榮了，地產(chǎn)也差不了，從而實現(xiàn)張江高科的持續(xù)獲益。

初顯成效

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到科技投行，張江高科的轉(zhuǎn)型已“初顯成效”。

今年上半年，張江高科的房地產(chǎn)銷售收入0.27億元，同比下降89%。佐證了葛培健對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)難以長久維持的擔(dān)憂，并導(dǎo)致張江高科上半年營收同比下滑30%，但投資收益大幅上升使得凈利潤大幅增加1.71倍。

一降一升，吻合了張江高科的發(fā)展規(guī)劃。數(shù)據(jù)顯示，張江高科已累計投資40億元，投資創(chuàng)投項目51個。在境內(nèi)外已上市20家企業(yè)，其中，已完全退出有4家;預(yù)披露3家;即將報會12家;擬改制上新三板1家。

葛培健說，張江高科對產(chǎn)業(yè)投資的判斷，一是符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向;二是有合理的退出途徑，張江高科是“為退而投”。

公告顯示，張江高科最近一筆產(chǎn)業(yè)投資是旗下全資子公司——張江浩成創(chuàng)投投資有限公司于今年9月25日增資1000萬元，持有上海朗朗信息科技有限公司5.62%的股權(quán)。這家成立于2014年3月的創(chuàng)業(yè)公司，致力于移動健康、大數(shù)據(jù)分析挖掘、人工智能算法開發(fā)及產(chǎn)品化，提供基于移動互聯(lián)和互聯(lián)網(wǎng)的高效健康服務(wù)。

“有進有退，滾動發(fā)展，這種模式是健康的?！备鹋嘟≌f。

今年以來，立足于旗下10萬平方米的孵化器空間資源，張江高科著力于打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺。以“895營”為例，又分創(chuàng)業(yè)營、成長營”和上市直通車”，囊括了各階段的企業(yè)需求。其中，“895創(chuàng)業(yè)營”第一季吸引了200多家全球創(chuàng)業(yè)項目報名參與，經(jīng)篩選共有34個項目入營。葛培健說，張江高科將全程觀察入營項目，隨時參與優(yōu)秀項目的投資。

由中國航天系統(tǒng)科學(xué)與工程研究院、張江高科和興中實業(yè)集團發(fā)起成立的“飛天眾智中國智造科技服務(wù)平臺”也于10月11日正式上線。

葛培健表示，這個項目是落實“中國制造2025”，通過需求牽引、技術(shù)推動，為300萬中小企業(yè)提供科技解決方案，對接多層次資本市場，尋找項目化的生成可能。

目前，張江高科還擁有上海股權(quán)托管交易中心23.25%股份、張江小額貸款19.67%的股份、上海金融發(fā)展投資基金5.56%股份，逐步完善了園區(qū)創(chuàng)新生態(tài)體系的布局。

在葛培健看來，搭建創(chuàng)新服務(wù)平臺本身可能不賺錢，但可以培育優(yōu)先投資的項目池，完善張江高科的投資鏈?！拔覀冇袀€‘私董會’，園區(qū)內(nèi)的CEO們定期舉行閉門的頭腦風(fēng)暴，我每次都參加，在風(fēng)暴過程中觀察哪個公司是否值得投。”