房地產(chǎn)變革時(shí)刻

2014年前十個(gè)月，一線城市交易量大幅下降、價(jià)格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫存期。為此，開發(fā)商們都在尋找出路，有的從單純做住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)、旅游和工業(yè)地產(chǎn)等，典型如萬科（000002.SZ）;更多的選擇走出國門，尋求海外市場(chǎng)，包括萬科、綠地和萬達(dá)等;還有的試水跨界化，從房地產(chǎn)進(jìn)軍到糧油、礦產(chǎn)和資源，例如富力地產(chǎn)（2777.HK）、恒大（3333.HK）等，同時(shí)幾乎所有開發(fā)商都在或多或少地進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)化嘗試。

在2014年11月26日晚舉行的“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2015：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”有關(guān)房地產(chǎn)的夜話專場(chǎng)論壇中，華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、萬科北京高級(jí)副總裁毛大慶、中原地產(chǎn)COO李文杰、房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司COO曾熙與同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長(zhǎng)王廣斌對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與未來進(jìn)行了探討。

毛大慶作為開發(fā)商表示，2014年行業(yè)的困境本質(zhì)上是因?yàn)楣┬桕P(guān)系發(fā)生了變化，中國房地產(chǎn)商們必須要走出原有的舒適空間，促進(jìn)中國地產(chǎn)市場(chǎng)從初級(jí)向中高級(jí)發(fā)展。

王廣斌從學(xué)術(shù)的角度分析，經(jīng)過上個(gè)十年的發(fā)展，對(duì)企業(yè)影響最大的因素已經(jīng)從“市場(chǎng)和客戶轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)”，尤其是信息和通信類技術(shù)將帶給傳統(tǒng)行業(yè)顛覆性的變化。此外，新的技術(shù)介入之后，亦會(huì)產(chǎn)生新的需求。

來自傳統(tǒng)中介的李文杰認(rèn)為，新技術(shù)的應(yīng)用、研發(fā)和興起勢(shì)必極大促進(jìn)傳統(tǒng)行業(yè)的效率，地產(chǎn)中介作為經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)必須學(xué)習(xí)采用新技術(shù)。

來自創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)電商的曾熙表示，房多多的想法就是通過工具的升級(jí)（新技術(shù)、新方法）去重新定義房地產(chǎn)行業(yè)的某些流程和規(guī)則，提高這個(gè)行業(yè)的運(yùn)行效率。他稱，房多多今后在技術(shù)上會(huì)不遺余力地投入，成為業(yè)內(nèi)技術(shù)升級(jí)率最高的企業(yè)。

供需基本面變了

2014年地產(chǎn)行業(yè)的冷清是否再一次來自政府的管制或者互聯(lián)網(wǎng)電商的沖擊？

萬科的毛大慶稱，行業(yè)普遍焦慮的原因是房地產(chǎn)的基本面發(fā)生了變化?；ヂ?lián)網(wǎng)雖然炒作的兇，但是管不了飯吃，也蓋不出房地產(chǎn)。

在他看來，開發(fā)商都不得不“走出原來的舒適空間”。在過去的黃金十年，他們從不考慮去哪里尋找客戶，不考慮房子是否賣得出去，“一直這么玩，玩著玩著發(fā)現(xiàn)供求關(guān)系變了?！奔垂┎粦?yīng)求逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟆?/p>

他認(rèn)為，這個(gè)變化才是導(dǎo)致房地產(chǎn)、傳統(tǒng)行業(yè)變革的真正因素，并且會(huì)從此形成新的常態(tài)。

客觀上，這也意味著中國的房地產(chǎn)正在由快銷型低級(jí)形態(tài)向更高級(jí)別進(jìn)步，多元化的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)開始步入房地產(chǎn)的主流舞臺(tái)。

李文杰從中介的角度觀察說，2014年是整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，包括二手房、一手房、媒體、網(wǎng)絡(luò)等都非常糾結(jié)的年份。

他稱，這個(gè)行業(yè)發(fā)生了非常大的變化，行業(yè)的價(jià)值鏈在移動(dòng)，但是誰都不知道在往哪個(gè)方向移動(dòng)，是往交易方向去移動(dòng)，往信息傳遞方面去移動(dòng)，還是往安全方面去移動(dòng)。

毛大慶附和稱，變化肯定會(huì)發(fā)生，開發(fā)商這個(gè)角色，等社會(huì)分工更專業(yè)化之后，就是高效的整合資源的機(jī)構(gòu)，不可能像現(xiàn)在這樣動(dòng)輒需要成千上萬的員工。

為什么2014年冒出來這么多新思維？在他看來，就是因?yàn)橘I方擁有了市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)，對(duì)賣方而言，如何精準(zhǔn)找到客戶變成重要問題。

而互聯(lián)網(wǎng)思維就是使得生產(chǎn)者和客戶之間信息更為對(duì)稱、更為扁平，能打破銷售壟斷，讓銷售更加透明，更易于評(píng)價(jià)。

同毛大慶相比，任志強(qiáng)對(duì)住宅地產(chǎn)的后市尤其是房?jī)r(jià)走向更為樂觀。

他表示，用商業(yè)來取代住宅是個(gè)偽命題。從最基礎(chǔ)的土地供應(yīng)上看，全國的土地供應(yīng)永遠(yuǎn)是三七開，即商業(yè)地產(chǎn)三成，住宅地產(chǎn)七成。而根據(jù)投資數(shù)額，住宅也占到70%，因此不存在住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)一說。

任志強(qiáng)分析稱，數(shù)據(jù)顯示，京津冀一體化的人口總數(shù)接近1億，未來接近1.3億人，人口基數(shù)非常大。

而政府的人口規(guī)劃已然過時(shí)，就北京而言，2020年北京城市規(guī)劃是1800萬人，到目前為止國土部門按照1800萬人規(guī)劃土地，土地是按照人頭算。但是2008年北京已經(jīng)超過1900萬人，到現(xiàn)在為止常住人口是2300萬。

再加上政府高價(jià)賣地。2014年北京賣地收入1800多億元，馬上超過2000億元，四個(gè)直轄市總計(jì)超過6000億元。北京供應(yīng)的土地不到計(jì)劃的70%，但收入水平已經(jīng)超過了2013年和2012年全年，“這么不好的年頭一線城市土地收入也增長(zhǎng)了57%”。

他因此判斷，北京房?jī)r(jià)絕無可能下降，短期房?jī)r(jià)的波動(dòng)就是政府非要把房?jī)r(jià)控制在“合理的”范圍內(nèi)，控制房?jī)r(jià)最壞的就是干擾市場(chǎng)，當(dāng)價(jià)格被控制的時(shí)候房子一定被蓋得最爛。

“房?jī)r(jià)沒有不漲的，從長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)一定是漲的?！比沃緩?qiáng)說。

任志強(qiáng)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還有十多年高增長(zhǎng)期。國土資源部航測(cè)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)是230億平方米，取200億平方米計(jì)算。如果中國70%-80%的人口轉(zhuǎn)移到城市，現(xiàn)在一年竣工住宅10億平方米，大概還需15年至20年，才能滿足城市化的需求。

渠道商變強(qiáng)勢(shì)

正如毛大慶所言，供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變使得開發(fā)商突然意識(shí)到，“渠道爭(zhēng)奪和客戶爭(zhēng)奪成了一件要命的事。”而傳統(tǒng)渠道商又因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)崛起，迅速被新興的電商公司攻城略地。

曾熙稱，作為新興地產(chǎn)電商，房多多希望通過技術(shù)升級(jí)重新去定義一些在房地產(chǎn)營銷服務(wù)鏈上的流程，通過流程重新定義，讓效率變得更高，進(jìn)而讓市場(chǎng)參與者（買房的、賣房的和中間服務(wù)商）都獲得更高價(jià)值。

他稱，真?zhèn)坞娚痰谋举|(zhì)差異是交易，如果做電商看不到交易，就是偽電商。如果只是為了幫開發(fā)商收錢、做開發(fā)商的錢袋子，開發(fā)商給你5%傭金，這種電商是毫無意義的。

他表示，房多多現(xiàn)在跟開發(fā)商合作所有的項(xiàng)目都有對(duì)等條件，合作這個(gè)項(xiàng)目房多多為賣家?guī)矶嗌倏蛻?、賣了多少錢，“這個(gè)承諾不實(shí)現(xiàn)我是虧本的，我是對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)的”。

目前為止，房多多平臺(tái)全國布點(diǎn)城市40個(gè)，通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的工具從找客、帶客、與現(xiàn)場(chǎng)開發(fā)商的對(duì)接和最后確認(rèn)交易，完全實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化運(yùn)作，經(jīng)紀(jì)公司帶來客源、成交以后可以做到七天內(nèi)結(jié)約。

在現(xiàn)場(chǎng)，用戶交了傭金，帶客經(jīng)紀(jì)人可以在一天拿到錢，整個(gè)交易過程都是通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的。

2013年，房多多的交易規(guī)模是300億元。2014年，市場(chǎng)整體向下，但房多多的交易規(guī)模是2000億元。

曾熙解釋稱，正是因?yàn)槭袌?chǎng)冷淡，開發(fā)商從過去坐地收錢到現(xiàn)在變得關(guān)注客戶，獲客成本變得重要，而房多多比傳統(tǒng)中介成本更低，這是其業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)的原因。

李文杰同時(shí)也是北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，他計(jì)算，過去吸引一個(gè)客戶到場(chǎng)的成本，從幾十元到幾百、幾千元不等。過去營銷的方式就是在媒體發(fā)布廣告，然后上街去派單、進(jìn)商場(chǎng)去促銷等，現(xiàn)在逐漸被互聯(lián)網(wǎng)速度快、成本低的傳播所取代。

他認(rèn)為，如果從客戶多次來訪、簽約到交房的總成本降低了，對(duì)交易雙方來講都是雙贏。

而對(duì)于被擠壓的傳統(tǒng)渠道來說，新技術(shù)的應(yīng)用、研發(fā)和興起也勢(shì)必極大促進(jìn)其效率。“我們自己在嘗試用互聯(lián)網(wǎng)來降低我們的成本，提高我們的運(yùn)營效率?！?/p>

對(duì)于新、舊中介之間的沖突與融和，他表示這個(gè)過程或者由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，或者由互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)主導(dǎo)，中間需要資金和技術(shù)的整合，是漸進(jìn)的。

曾熙則解釋稱，房多多是做平臺(tái)，不是做中介公司、代理公司，不會(huì)跟中原地產(chǎn)搶生意。

他認(rèn)為平臺(tái)市場(chǎng)足夠大。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，新房8萬億元，二手房10萬億元，同時(shí)基于房地產(chǎn)周邊服務(wù)，例如金融、家居，這些產(chǎn)業(yè)加起來是20萬億元以上的市場(chǎng)。

開發(fā)商的未來

毛大慶認(rèn)為，客戶變了，搗騰房子的人沒了，但是大量的實(shí)際用戶仍然存在，剛性需求、改善性需求仍然存在。

但是開發(fā)商必須要轉(zhuǎn)換思維。2014年，萬科不斷到高科技、服裝行業(yè)參觀取經(jīng)，發(fā)現(xiàn)別人每件產(chǎn)品掙幾十塊錢再正常不過。

“我們要學(xué)會(huì)做小買賣，要懂得周轉(zhuǎn)率、投資回報(bào)率這些概念。80%的房地產(chǎn)員工仍在過去的舒適空間，從來沒有關(guān)心這個(gè)問題，做慣了大生意，一上來就想賺幾十萬元，做一筆交易掙幾十塊錢誰肯干？這在今天肯定是行不通的?！?/p>

毛認(rèn)為，開發(fā)商必須革新，并在革新中不斷學(xué)習(xí)。

例如，萬科從專業(yè)做住宅的開發(fā)商，進(jìn)入到別人做了幾十年的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這就是萬科的新課程，需要努力學(xué)習(xí)。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營不見得就是商場(chǎng)、購物中心，只要客戶需要的東西都可以做，未來要去創(chuàng)造新規(guī)則、尋找新伙伴。這就是革新。

李文杰表示，開發(fā)企業(yè)都在提轉(zhuǎn)型、提創(chuàng)新，但絕不是從賣住宅到賣商業(yè)地產(chǎn)就是創(chuàng)新。在他看來，未來開發(fā)商要從制造業(yè)轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)，從蓋房子、賣房子，變?yōu)檫\(yùn)營房地產(chǎn)，把服務(wù)和增值做起來。

他認(rèn)為，2015年一些庫存壓力大、負(fù)債率高并且資金周轉(zhuǎn)困難的開發(fā)企業(yè)可能會(huì)被整合，大開發(fā)商相對(duì)來講整體指標(biāo)較好，可以做整合者。

曾熙也認(rèn)為，開發(fā)商這個(gè)群體集中度會(huì)越來越高，中國前20強(qiáng)開發(fā)商市場(chǎng)份額目前是30%左右，未來萬科這樣的企業(yè)，房子會(huì)越來越好賣，公司也會(huì)越做越大。