新政來了，我們該不該買房

3月30日，人民銀行、住建部、中國銀監(jiān)會在A股收市后聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，宣布將二套房首付比例降至四成;對于使用公積金購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

同一天，財政部、稅務(wù)總局也聯(lián)合出臺新政，宣布二手房滿2年交易免征營業(yè)稅。

房貸新政組合拳頻出，這房到底買不買？

“窗口期”往往轉(zhuǎn)瞬則逝

謝逸楓（亞太城市房地產(chǎn)研究院院長）

“330新政”的出臺意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)第四輪調(diào)整期即將結(jié)束，房地產(chǎn)崩盤論徹底消滅，預(yù)示新一輪中國樓市上行拐點來臨，中國樓市最危險、房企最危機時刻已過。政府連續(xù)的政策調(diào)整對中國樓市復蘇上漲的影響巨大，其效果必于2015年上半年顯現(xiàn)。

一是利于樓市上行預(yù)期穩(wěn)定，市場信心重回，房地產(chǎn)崩不了;二是利于長期促進樓市成交量，平衡供求關(guān)系，回暖不可避免;三是利于房企回收資金，中小房企有出路了;四是利于去庫存，化解崩潰風險，供應(yīng)過剩可以緩解;五是利于金融系統(tǒng)安全性，不良債務(wù)可減少;六是利于降低購房成本，提升購買支付能力。

與此同時，我不擔心全國房價會反彈暴漲，因為一來庫存總體高;二是銀行貸款首付與利率仍高;三是中央會加強預(yù)防機制。但一二線房價大幅度上漲是預(yù)料之中，部分三四線房價上漲也是肯定的。

2015年兩會后，市場預(yù)期第四輪政策刺激加重磅，除地方會出臺更多刺激政策，目前的政策環(huán)境，其寬松度可謂直追2009年。中國樓市經(jīng)歷春節(jié)期間短暫的低迷之后，終于迎來了政策下放與金融支撐的雙重利好局面。寬松的樓市政策，穩(wěn)定的市場行情，上半年是不可錯過的買房時機。當前的經(jīng)濟與政策及市場環(huán)境都對購房者有利，買房抄底時機已經(jīng)顯現(xiàn)，錯過買房最后時機必白忙二十年。

但需提醒的是，從歷年來樓市調(diào)整的經(jīng)驗來看，“窗口期”往往是轉(zhuǎn)瞬則逝、瞬間關(guān)門，所謂“手慢無”，把握時機尤其重要。

絕大多數(shù)人進入住房市場，

并非出于改善性住房需求

易憲容（中國社會科學院金融研究所研究員）

“改善性住房需求”這個概念催生了2009年以來中國的房地產(chǎn)市場炒作狂潮;2015年政府出臺的系列涉及房地產(chǎn)市場的文件也基本圍繞這個概念而展開。

比如3月27日國土部及住建部的文件，重點是減少土地供應(yīng)的方式來消化嚴重過剩的住房供應(yīng)，通過存量土地規(guī)劃調(diào)整來減輕房地產(chǎn)企業(yè)的壓力、避免房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，以及由此可能引起的房地產(chǎn)市場震蕩。

“330房貸新政”所涉兩個文件則主要是從信貸及稅收的優(yōu)惠上來把更多的所謂“改善性住房需求”釋放出來。

無論是購買住房已經(jīng)還清貸款可以享受第一套住房的貸款優(yōu)惠，還是讓所謂的“改善性住房需求”按揭付款成數(shù)降低，都是鼓勵持有更多住房的居民進入房地產(chǎn)市場。而這些居民之所以會進入住房市場，絕大多數(shù)人并非要改善其住房環(huán)境，而是因為購買更多的住房有利可圖。

但如果這些人預(yù)期到購買的住房不能夠以更高的價格賣出時，那么這些需求就會變?yōu)榱?。這就是為何2014年央行信貸新政之后，這類購買住房者很少再進入市場的原因。

房產(chǎn)造富的時代已經(jīng)結(jié)束

管清友（民生證券總裁助理、研究院執(zhí)行院長）

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會因此番房貸新政復蘇。

房地產(chǎn)復蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。930房貸新政和1122降息之后，房貸的“價”（房貸利率）雖然開始下降，但“量”依然偏緊。

目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟下行趨勢。

鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。

但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結(jié)果，新政只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。

第一，剛需人口已經(jīng)進入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢。

第二，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)也已經(jīng)消失，市場預(yù)期短期內(nèi)無法扭轉(zhuǎn)，即便短期內(nèi)房價企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。

第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。

第四，中央已經(jīng)放棄了將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。

綜合來看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費屬性，從純投資的角度來看，房產(chǎn)造富的時代已經(jīng)結(jié)束，未來將是股權(quán)造富的時代。

買房還是炒股，大媽已有定論

郭施亮（職業(yè)投資者）

即使此次中央對房地產(chǎn)的政策力度較2014年930更為猛烈，但因中國房地產(chǎn)市場自身的制約問題，房地產(chǎn)價格的運行趨勢或許未必能夠借助此次救市行動而出現(xiàn)真正的扭轉(zhuǎn)態(tài)勢。除此以外，銀行的放款能力以及整體的需求也將直接影響到中國房地產(chǎn)市場的回暖快慢。

就目前而言，中國大媽們對買股的興趣或許更甚于買房。

過去十年是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展最為鼎盛的年代，同時也是造就房地產(chǎn)暴富神話的重要階段。對于那些大量囤房的炒房者而言，他們也因此創(chuàng)造了巨額財富。

不過，借助房地產(chǎn)實現(xiàn)致富的群體畢竟僅有極少部分。相反，對于絕大多數(shù)的老百姓來說，他們并未在這一輪房地產(chǎn)黃金發(fā)展期內(nèi)獲得實質(zhì)性的利益，房價飆升對于他們而言，如同遭到房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的“綁架”。

目前，我國正面臨經(jīng)濟下行壓力，而對經(jīng)濟發(fā)展有著重要影響力的房地產(chǎn)業(yè)，無疑也成為國家關(guān)注的焦點。顯然，從國家的戰(zhàn)略角度而言，中國房地產(chǎn)價格的大幅下滑并不利于經(jīng)濟的順利轉(zhuǎn)型。能夠維持房地產(chǎn)業(yè)相對平穩(wěn)的運行狀況，或?qū)⑹亲詈玫慕Y(jié)果。

與中國房地產(chǎn)市場相比，中國股市卻具備了足夠大的投資吸引力，而中國大媽大爺?shù)热后w的紛紛入市，也足以印證中國股市的回暖。

自去年7月份以來，中國股市所創(chuàng)造的財富效應(yīng)讓全球投資者感到震驚。對大多數(shù)老百姓而言，投資股市還是投資房地產(chǎn)，或許各自早有結(jié)論。