沈陽(yáng)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理問(wèn)題研究

王海燕　何景梅　馬云俊

摘要：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，也是住房的“養(yǎng)老金”。為了能夠保證住房售后的維修管理，國(guó)家相繼出臺(tái)了一些法律法規(guī)。沈陽(yáng)市在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理上緊跟國(guó)家的政策法規(guī)，結(jié)合地方實(shí)際進(jìn)行了一定的創(chuàng)新性嘗試。然而在管理中仍然存在一定的問(wèn)題，揭示了目前存在的問(wèn)題，在分析國(guó)內(nèi)其他城市關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了解決問(wèn)題的對(duì)策，以保障業(yè)主的居住權(quán)。

關(guān)鍵詞：沈陽(yáng)；住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2015）06-0104-02

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。為深化住房制度改革、加快住房建設(shè)，我國(guó)早在1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，就首次明確提出要建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，以保障住房售后的維修管理。目前盡管?chē)?guó)家頒布了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的法律法規(guī)，但在實(shí)踐中住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用遇到許多棘手的操作性問(wèn)題，如住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)程序比較繁瑣，續(xù)籌困難、得不到保值增值等。因此各個(gè)城市根據(jù)各自的不同情況做出更為具體實(shí)際的制度安排，形成地方性的制度創(chuàng)新與突破。本文主要針對(duì)沈陽(yáng)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的現(xiàn)狀，分析其存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

1沈陽(yáng)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀

沈陽(yáng)市在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理上緊跟國(guó)家的政策法規(guī)，早在2000年為了貫徹財(cái)政部和建設(shè)部共同下發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》通知，就制訂了沈房發(fā)[2000]7號(hào)規(guī)范性文件，并于同年6月29日開(kāi)始按照總購(gòu)房款的2.5%收取維修基金。隨后的2000-2004年又多次下發(fā)規(guī)范性文件，從歸集劃轉(zhuǎn)、管理職責(zé)、銷(xiāo)售單位移交、專(zhuān)戶管理等細(xì)節(jié)上進(jìn)行規(guī)范。2007年建設(shè)部和財(cái)政部頒布了新的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》后，沈陽(yáng)市從政策法規(guī)上也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整并結(jié)合多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了一些創(chuàng)新性嘗試，一些嘗試已經(jīng)走在國(guó)內(nèi)前列，如《沈陽(yáng)市商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用暫行辦法》從7個(gè)方面對(duì)維修資金的應(yīng)急使用做出了操作性強(qiáng)的具體規(guī)定，解決了現(xiàn)實(shí)操作中維修資金啟用難這個(gè)困擾業(yè)主及相關(guān)管理部門(mén)的一個(gè)問(wèn)題。2011年開(kāi)始實(shí)施的新《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和使用方面也做出修改，使具體條款更具操作性，更加貼近民生。

2沈陽(yáng)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的問(wèn)題

盡管沈陽(yáng)市在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理上進(jìn)行了一些創(chuàng)新性的嘗試，但仍存在以下問(wèn)題：

2.1業(yè)主對(duì)維修資金認(rèn)知度較低

業(yè)主作為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的所有者，對(duì)維修資金擁有所有權(quán)。然而目前很多業(yè)主對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的認(rèn)知度較低，據(jù)遼寧省物業(yè)學(xué)會(huì)2014年在沈陽(yáng)科普宣傳周上對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，占被調(diào)查人數(shù)的90%的業(yè)主不知道有“住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金”的個(gè)人賬戶，更不用提查詢賬戶和對(duì)賬戶資金的保值和增值等問(wèn)題。另外還有一部分業(yè)主認(rèn)為，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)類(lèi)似于房改前的房管局，即只要發(fā)生房屋需要維修的事項(xiàng)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)就要安排工作人員來(lái)進(jìn)行維修。業(yè)主的低認(rèn)知度使得維修資金在使用過(guò)程中遇到種種障礙。

2.2業(yè)委會(huì)的成立比例較低

業(yè)委會(huì)作為業(yè)主的自治組織在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集、使用和監(jiān)管過(guò)程中起著非常大的作用。目前沈陽(yáng)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立率不高，而沒(méi)有業(yè)委會(huì)作為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的執(zhí)行主體，不僅在會(huì)遭遇住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金啟用難的問(wèn)題，而且也不利于對(duì)維修資金的監(jiān)督管理。同時(shí)業(yè)委會(huì)的缺失也會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)之間、不同物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的移交銜接出現(xiàn)問(wèn)題，最終會(huì)引發(fā)使用維修資金所需要的基礎(chǔ)資料管理欠缺，使得支取維修資金的時(shí)間無(wú)限延長(zhǎng)。

2.3住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)信息不夠透明

目前沈陽(yáng)市對(duì)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理主要通過(guò)沈陽(yáng)物業(yè)網(wǎng)（www.sywy.net.cn）來(lái)公示，業(yè)主在這個(gè)網(wǎng)站上可以查到個(gè)人賬戶的使用情況及余額，但這個(gè)信息平臺(tái)使用的前提條件是業(yè)主知道住房維修資金存在“個(gè)人”賬戶，也知道在這個(gè)網(wǎng)站查詢。在現(xiàn)實(shí)中由于政府在具體政策宣傳和使用指導(dǎo)上各職能部門(mén)有所欠缺，導(dǎo)致這個(gè)信息平臺(tái)并未發(fā)揮真正的作用。另外如果業(yè)主想了解沈陽(yáng)市住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的整體使用情況，有多少資金、有多少已經(jīng)使用等信息是不能通過(guò)這個(gè)平臺(tái)查詢到的，因此沈陽(yáng)市房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理透明度不夠高。

2.4維修資金缺乏保值增值渠道

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)新建房屋時(shí)繳存的，是房屋的“養(yǎng)老金”，而目前由于種種原因使得住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用率較低，導(dǎo)致大量的資金處于閑置狀態(tài)。為了保障這筆資金能夠滿足房屋未來(lái)的正常使用和維修，現(xiàn)行的法規(guī)對(duì)暫時(shí)未動(dòng)用的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的保值增值渠道給出了兩種方式，一是存入銀行（專(zhuān)戶管理銀行），二是在保證住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。目前沈陽(yáng)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金都是存入商業(yè)銀行，而且絕大多數(shù)都是按照活期利率來(lái)存的，極少部分維修資金由房地產(chǎn)主管部門(mén)轉(zhuǎn)為業(yè)主大會(huì)管理后，將活期轉(zhuǎn)為定期，以增加一些利息?？偟膩?lái)說(shuō)這種管理方式面臨的風(fēng)險(xiǎn)很小，但所能獲得的收益也很有限。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，持續(xù)的通貨膨脹使得銀行獲得的活期利息根本不足以抵御貨幣貶值的損失。這樣一來(lái)，業(yè)主所交的房屋“養(yǎng)老金”很快會(huì)貶值，當(dāng)維修資金不能滿足房屋維修需要時(shí)，需要業(yè)主繼續(xù)繳納維修資金，加劇業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

3沈陽(yáng)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理對(duì)策

針對(duì)目前沈陽(yáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存在的問(wèn)題，在借鑒其他城市先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出以下解決問(wèn)題的對(duì)策。

3.1加強(qiáng)政策的宣傳和業(yè)務(wù)的指導(dǎo)

業(yè)主對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金低認(rèn)知度的問(wèn)題，一方面與業(yè)主自身的法律意識(shí)淡薄有關(guān)，另一方面也與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)文化、觀念等有關(guān)。因此政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)政策的宣傳，首先，在業(yè)主首次繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)就利用各種方式進(jìn)行宣傳，讓其了解、掌握國(guó)家和地方對(duì)于該項(xiàng)資金管理和使用的有關(guān)規(guī)定；其次，應(yīng)派熟悉業(yè)務(wù)的人員定期深入住宅小區(qū)，通過(guò)科普宣傳周等形式向廣大業(yè)主講解相關(guān)法律法規(guī)，并解釋業(yè)主所具有的權(quán)利和責(zé)任，以及啟用維修資金的流程，增加業(yè)主對(duì)維修資金的認(rèn)知度；最后房地產(chǎn)主管部門(mén)還應(yīng)對(duì)維修資金使用過(guò)程中的參與主體進(jìn)行重點(diǎn)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，可通過(guò)舉辦講座、培訓(xùn)班或經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)的方式邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)成員或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，使他們掌握住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的地方政策及使用的流程，避免他們?cè)谑褂眠^(guò)程中走彎路，影響資金的使用。

3.2推動(dòng)業(yè)委會(huì)的成立

業(yè)委會(huì)缺位的問(wèn)題，一方面是由于住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間互相不認(rèn)識(shí)，大家很難集中到一起；另一方面也是由于目前法律法規(guī)中并沒(méi)有明確業(yè)委會(huì)的法律地位。因此為了能夠加快推動(dòng)業(yè)委會(huì)的成立可以從兩個(gè)方面入手，首先居委會(huì)和街道要擔(dān)負(fù)起重要的職責(zé)，在社區(qū)建立業(yè)主之間溝通和交流的平臺(tái)，增加業(yè)主相互了解的機(jī)會(huì)，目前國(guó)內(nèi)其他地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始嘗試從社區(qū)和街道角度推動(dòng)業(yè)委會(huì)的成立，而且取得了較好的效果；其次應(yīng)從法律層面上明確業(yè)委會(huì)的法人地位，只有業(yè)委會(huì)成為法人后，才能具有管理業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的行為能力，才能全面參與有效地保障業(yè)主的合法權(quán)益。

3.3建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金信息發(fā)布平臺(tái)

盡管目前沈陽(yáng)市房產(chǎn)局已經(jīng)建立了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，并通過(guò)這個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)維修資金的查詢，但這個(gè)系統(tǒng)僅限于查詢業(yè)主個(gè)人專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶的查詢，而對(duì)于某一地域或沈陽(yáng)市整體住宅專(zhuān)項(xiàng)資金的使用情況沒(méi)有公示，對(duì)業(yè)主關(guān)心的本物業(yè)區(qū)域維修資金申報(bào)進(jìn)度情況更不能體現(xiàn)，因此應(yīng)在原有平臺(tái)的基礎(chǔ)上增加維修資金申報(bào)情況功能的查詢，同時(shí)為了方便業(yè)主監(jiān)督，定期在網(wǎng)絡(luò)上或公開(kāi)的媒介上公開(kāi)全市的維修資金使用情況；并在此基礎(chǔ)上形成長(zhǎng)效管理機(jī)制讓維修資金的使用更加公開(kāi)、透明。

3.4優(yōu)化資金儲(chǔ)存模式

在CPI持續(xù)走高與現(xiàn)有法律規(guī)則的約束下，如何有效地避免業(yè)主財(cái)產(chǎn)大幅縮水是目前需要考慮的重要問(wèn)題，只有實(shí)現(xiàn)保值，才能談到增值。一些研究人員提到的短期內(nèi)設(shè)立信托制度對(duì)維修資金而言，目前環(huán)境來(lái)看還不太成熟。因此可以從優(yōu)化資金儲(chǔ)存模式的角度出發(fā)，改變按活期存款利率計(jì)息的做法。在業(yè)主首次繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)，由于房屋的共用設(shè)備設(shè)施由開(kāi)發(fā)商保修，且業(yè)委會(huì)至少需要3年以上才能成立，因此暫時(shí)涉及不到啟用維修資金問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候管理維修資金的房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)至少要在3年內(nèi)將資金存為定期；當(dāng)業(yè)主入住后，達(dá)到法律的要求成立業(yè)委會(huì)后，可將維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)委會(huì)管理，再由業(yè)委會(huì)決定采用資金保值增值的方式，在此方式下可以這解決了上交的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的幾年內(nèi)大幅縮水問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

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