假設開發(fā)法的兩種估價方法應用對比分析

孫金花

摘要：假設開發(fā)法通常在實務中運用于估算房地產開發(fā)商在面對一塊可供開發(fā)的土地愿意出的最高價格。假設開發(fā)法具體運用時有現金流折現法和傳統(tǒng)方法兩種。通過用這兩種方法對實際成交的土地進行分析，推出土地使用權價值，并將兩種方法進行對比分析。

關鍵詞：土地使用權估價；假設開發(fā)法；現金流折現法；傳統(tǒng)方法

中圖分類號：F27

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2015）06-0072-02

假設開發(fā)法（hypothetical development method）又稱剩余法，是預測待估價的房地產開發(fā)完成后的房地產的正常交易的價格的基礎上，再減去預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算待估價的房地產的價值的方法。假設開發(fā)法一般用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，例如待開發(fā)土地、在建工程以及對原有建筑物拆遷重新進行建設開發(fā)等，特別是對于待開發(fā)土地的價值的評估，在土地拍賣市場上房地產開發(fā)商評估愿意購買該土地的最高價格，假設開發(fā)法運用較為廣泛。

假設開發(fā)法的基本思路是開發(fā)后房地產的價值減去建設開發(fā)房地產就支出的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤，可以表現如下：

待開發(fā)土地價格=開發(fā)完成后的房地產價值-正常費用、稅金、利潤

假設開發(fā)法在具體用于待開發(fā)土地估價時有現金流量折現法和傳統(tǒng)方法兩種方法，下面以2014年12月某房地產公司競得的南京的NO.2014G83地塊為例，分析兩種估價方法。

1基本參數

1.1調查評估對象的基本情況

G83地塊土地位置是江寧開發(fā)區(qū)雙龍大道以東、牛首山河以南地塊，東至規(guī)劃道路，西至雙龍大道，南至現狀，北至規(guī)劃道路。交付條件為凈地出讓，即地塊范圍內房屋及建構筑物拆至室內地坪，其余維持自然現狀。出讓范圍內桿（高壓）管線由受讓人自行處置。外部條件（道路、水、電、氣等）均以現狀為準。出讓面積為94623.91平方米，出讓年限70年，規(guī)劃用途為住宅。容積率為1<容積率≤2.80。

1.2估計完成開發(fā)經營所需要的時間

G83地塊毗鄰萬科金域藍灣項目，為同一開發(fā)商開發(fā)，根據其歷史數據和周邊地塊的開發(fā)經營狀況及市場需求，預計該地塊開發(fā)經營期為四年，其中開發(fā)前期為0.5年，建設期為3年，銷售期為1年。

1.3預測開發(fā)完成后的房地產價值

開發(fā)完成后的房地產價值是假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地的核心因素。G83地塊預計3年后進入銷售期，根據《大中城市住宅銷售價格變動情況》，南京新建商品房近三年住宅價格指數呈收窄趨勢，根據宏觀經濟環(huán)境及南京樓市分析，房價在未來大漲的可能性不大，預測價格每年上漲2%。G83周邊在售的樓盤有：萬科金域藍灣，單價17000元/平方米；新城玖瓏湖，單價16800元/平方米；保利中央公園，單價16500元/平方米，均為高層精裝修住宅建筑，具有較好的參照性。預計G83地塊開發(fā)完成后的銷售單價為[（17000+16800+16500）/3]×（1+2%）3=17793元/平方米。

1.4預測各項成本及稅費

開發(fā)商將待開發(fā)土地變成未來開發(fā)完成后的房地產狀況必須付出的成本、費用、稅金等，包括取得稅費、建設及專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息等。

取得稅費是在開發(fā)商拍得土地時應繳納的有關稅費，如契稅、印花稅、手續(xù)費等，大約為地價的3%。

開發(fā)建設及專業(yè)費用包括建筑安裝成本、專業(yè)及配套費用、裝修工程費用等。G83地塊預計建設為高層住宅，據統(tǒng)計數據，南京高層住宅的建筑安裝成本為1865元/平方米。專業(yè)費用為可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計等前期工程所發(fā)生的費用，配套費用為小區(qū)內部環(huán)境改造、綠化、公用設施、景觀、智能化系統(tǒng)的費用，二者合計約為建筑安裝成本的15%。G83地塊預計開發(fā)為精裝修住宅，裝修工程費用預計為1500元/平方米。

管理費用是整個開發(fā)經營期因經營管理而發(fā)生的費用，查閱拍得地塊的房地產上市公司的近年財務報表，管理費用為銷售收入的3%，假設整個開發(fā)經營期均勻投入。

銷售費用為銷售期為銷售開發(fā)的房地產而發(fā)生的費用，查閱拍得地塊的房地產上市公司的近年財務報表，銷售費用為銷售收入的3%，假設整個銷售均勻投入。

銷售稅費是房地產交易中開發(fā)商應繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等，為銷售價格的5.85%。

投資利息是開發(fā)商在開發(fā)建設過程中資金占用的成本?，F行一年至五年期銀行貸款利率為6%。

1.5確定折現率

折現率是采用假設開發(fā)法中折現法時需要確定的一個重要參數，拍得G83地塊的是上市公司，該公司的財務報表顯示近三年的凈資產報酬率為：21.54%，21.45%，19.83%。平均凈資產報酬率=（21.54%+21.45%+19.83%）/3=20.93%。房地產開發(fā)自有資金比例最低是30%，其余通過融資，最常用的方式是銀行貸款，銀行五年期貸款基準利率是6%，所以可以確定折現率=6%×70%+20.93%×30%=10.48%。

2用現金流折現法估算該土地價格

現金流折現法是將以后發(fā)生的各項收入和費用折現到待開發(fā)時期，即現值法，具體公式表現為：

待開發(fā)土地價值=待開發(fā)房地產的預期售價的現值-土地取得稅費-建設工程總費用的現值-管理費用的現值-銷售費用的現值-銷售稅費的現值

估算過程如下：

住宅建筑總面積=94623.91×2.8=264946.95平方米

開發(fā)完后住宅的出售總價款的現值=264946.95×17793/（1+10.48%）3.5=332595萬元

土地取得稅費的現值=3%×土地價格

建設工程總費用的現值=（1865×15%×264946.95）/（1+10.48%）0.5/2+（1865+1500）×264946.95/（1+10.48%）3.5/2=82115萬元

管理費用的現值=17793×264946.95×3%/（1+10.48%）4/2=11587萬元

銷售費用及銷售稅費的現值=17793×264946.95×（3%+5.85）%/（1+10.48%）3.5=29435萬元

土地價格=332595-3%×土地價格-82115-11587-29435

土地價格=203357萬元

3用傳統(tǒng)方法估算該土地價格

傳統(tǒng)方法可以認為是終值法，具體公式表現為：

待開發(fā)土地價值=待開發(fā)房地產的預期開發(fā)價值-建設工程總費用-投資利息-管理費用—銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤

估算過程如下：

住宅建筑總面積=94623.91×2.8=264946.95平方米

開發(fā)完后住宅的出售總價款=264946.95×17793=471420萬元

該地塊取得稅費=3%×土地價格

建設工程總費用=（1865×15%+1865+1500）×264946.95=96567萬元

管理費用=17793×264946.95×3%=14143萬元

銷售費用及銷售稅費=17793×264946.95×（3%+5.85%）=41721萬元

投資利息=1.03×土地價格×[（1+6%）4-1]+96567×[（1+6%）2-1]=0.2704×土地價格+11936萬元

開發(fā)利潤=1.03×土地價格×[（1+4.48%）4-1]+96567×[（1+4.48%）2-1]=0.1974×土地價格+8846萬元

土地價格=471420-3%×土地價格-96567-14143-41721-（0.2704×土地價格+11936）-（0.1974×土地價格+8846萬元）

土地價格=199085萬元

4兩種估價方法對比分析

現金流折現法和傳統(tǒng)方法都運用于待開發(fā)土地的估價，出發(fā)點是不同的?，F金流折現法從現值出發(fā)，將未來的收入的現值減去未來產生的費用的現值得到土地的價格，求得現值時，折現率是重點，即開發(fā)商的預期報酬率。預期報酬率=無風險報酬率+風險報酬率，因為使用了現值，即可以認為是利率和開發(fā)商的利率，所以單獨計算利息和開發(fā)商的利潤，在計算公式中也可以體現。

傳統(tǒng)方法是將未來的收入減去未來產生的成本費用、資金占用利息、開發(fā)商的合理利潤得到土地的價格，在估算開發(fā)商利潤時，使用的利潤率為：利潤率=預期收益率—利率。

兩種計算方法最大的不同是體現的評估時間點不同，現金流折現法是將未來的收入費用折現，所以體現的是現在的價值，傳統(tǒng)方法是將評估時間點放在了房地產開發(fā)完成后，所以二者相比較，現金流折現法更科學合理些。

5結束語

值得注意的是G83地塊的出讓起始價是192900萬元，與上文估算出來的結果是相符的，但是實際成交價是270000萬元，溢價40%。按開發(fā)商拍得地塊的價格，預期開發(fā)后的房地產的價格會上漲，或者是調低預期的投資報酬率。

參考文獻

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