成本法在海域資源一級市場價格評估中的應(yīng)用研究*

相慧，陳培雄，沈家法，楊輝，張蚌蚌

(1.國家海洋局第二海洋研究所 杭州 310012； 2.中國農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院 北京 100193)

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成本法在海域資源一級市場價格評估中的應(yīng)用研究*

相慧1，陳培雄1，沈家法1，楊輝1，張蚌蚌2

(1.國家海洋局第二海洋研究所 杭州 310012； 2.中國農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院 北京 100193)

海域評估不僅是保證海域有償使用制度順利實施的基礎(chǔ)性工作，而且是推動海域市場化運作的重要技術(shù)依據(jù)。文章詳細(xì)闡述成本法及其在海域資源一級市場價格評估中的測算過程，應(yīng)用安全利率加風(fēng)險調(diào)整法測算了當(dāng)前交通運輸用海的還原利率；并以嘉興獨山港區(qū)一宗交通運輸用海為例，分析成本法在海域資源一級市場價格評估中的應(yīng)用，探討其適用性以及存在的局限性，并提出克服局限性的建議。該研究對于我國開展海域資源一級市場使用權(quán)價格評估具有重要的現(xiàn)實意義和借鑒作用。

成本法；海域資源；一級市場；價格評估；海域還原利率

海域是一種自然資源，我國擁有1.8萬km的海岸線和300萬km2余的管轄海域，海洋資源十分豐富[1-2]?！笆濉币?guī)劃綱要提出推進(jìn)海洋經(jīng)濟的發(fā)展，將海洋經(jīng)濟放在國民經(jīng)濟發(fā)展的重要位置，海洋經(jīng)濟升級為國家發(fā)展戰(zhàn)略。發(fā)展海洋經(jīng)濟亟須解決的便是海洋資源的價格問題。目前，我國海域資源有償使用制度初步建立，海域市場尚不發(fā)育，需探索并逐步摸清我國海域資源的價值，以進(jìn)行市場化管理；因此開展海域資源一級市場評估對于全面掌握我國海域資源價值具有重要的現(xiàn)實意義。

近幾年，我國學(xué)者針對海域資源價值及價值評估方法進(jìn)行了一系列探索[3-20]，趙夢等采用SWOT分析法對現(xiàn)階段我國海域評估發(fā)展進(jìn)行了系統(tǒng)分析，提出了發(fā)展海域評估的戰(zhàn)略選擇和對策[14]；苗麗娟、李亞楠等探討了海域價值影響因素選取的原則、評價體系的構(gòu)建以及主導(dǎo)影響因素的選取與確定方法[15-16]；欒維新等實證研究了海域分等定級及特定用海類型的海域使用金測算體系[17]，將用海類型劃分為11類，制定出五大用海類型的分級指標(biāo)體系和各因子的權(quán)重，應(yīng)用收益還原法評估模型，實證研究了海域使用金的測算體系；王平、馮友建等經(jīng)過多種方法的比較，采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，針對評估中不同用海類型的還原利率進(jìn)行了測算[18-19]；梁湘波對海域增值收益的來源和分配給出了建議[20]，認(rèn)為海域增值受投資、供求、用途的影響，存在空間和用海類型的差異，呈現(xiàn)波浪式的上升格局，能提高海域空間資源市場化配置水平，但也易導(dǎo)致海域投機和增值收益分配不公，建議從完善海域增值收益分配機制、建立海域評估制度和修訂海域使用金標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行調(diào)控。

但是，已有的海域資源價值研究，多集中在海域基準(zhǔn)價格的測算和體系的建立上，缺少市場角度上宗海價格的測算和研究，對已進(jìn)入市場的海域價格的測算指導(dǎo)意義不夠顯著。本研究通過實例探索成本法及其在海域資源一級市場價格評估中的應(yīng)用，以及成本法存在的局限性及克服局限性的措施，以期為海域出讓市場價格評估提供參考借鑒。

1 研究方法

1.1 海域價格測算方法——成本法

海域資源一級市場也就是海域使用權(quán)出讓市場，海域出讓是指國家以海域所有者的身份將海域使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給海域使用者，并由海域使用者向國家支付海域使用權(quán)出讓金的行為。出讓方式有招標(biāo)、拍賣和掛牌。海域一級市場是國家壟斷市場。

成本法是以利用海域所耗費的各項費用之和作為主要依據(jù)，加上正常的利息、利潤和一定的海域增值權(quán)益價格來確定海域價格的方法。成本法理論依據(jù)：把對海域的所有投資包括海域取得費和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩部分作為基本成本，運用經(jīng)濟學(xué)中等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的利潤和利息，組成海域價格的基礎(chǔ)部分，加上海域增值，從而求得海域價格。

在海域資源一級市場，成本法的計算公式為

P=(Q+B+I)×K2

式中：P為海域價格；Q為海域取得費；B為海域利息；I為海域利潤；K2為海域使用年期修正系數(shù)。

(1)海域取得費是指用海者為取得海域使用權(quán)而支付的各項客觀費用，包括海域使用金、專業(yè)費和各種補償費。海域使用金是指一次性繳納或逐年已繳納的海域使用金。專業(yè)費包括海域使用論證費、海洋環(huán)境影響評價費、工程可行性研究費和建筑設(shè)計費等。各種補償費根據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。

(2)海域利息按照界定的海域開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用投入期限和利息率，分別計算各期投入應(yīng)支付的利息。當(dāng)海域開發(fā)周期超過一年時，利息按復(fù)利計算。

(3)海域利潤以海域取得費為基數(shù)，根據(jù)海域使用類型、開發(fā)周期和所處地區(qū)社會經(jīng)濟條件綜合確定海域投資回報率來計算。

(4)海域使用年期修正。當(dāng)評估的海域價格為無限年期價格時，需進(jìn)行使用年期修正。海域使用年期修正系數(shù)計算公式為

K2=1-1/(1+r)n

式中：K2為海域使用年期修正系數(shù)；r為海域還原利率；n為海域使用年期。

1.2 海域還原利率的計算方法

目前，海域價格評估中常用的確定還原利率的方法有：純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。純收益與價格比率法是采用市場相同或相似海域純收益與價格的比率，適用于海域市場發(fā)展完善，交易案例豐富地區(qū)；投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法是將社會上各種類型的投資(銀行存款、貸款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估海域的投資收益率與風(fēng)險落在哪個范圍，來確定還原利率，這種方法適用于規(guī)范的海域市場；而安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法較與其他兩種方法，使用范圍更廣泛。綜合以上分析，本研究還原利率的確定采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定。

海域還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值

2 研究區(qū)概況及數(shù)據(jù)來源

待估海域位于浙江省嘉興平湖市獨山港區(qū)A區(qū)最東端的獨山港鎮(zhèn)，用海類型為“交通運輸用?！保煤７绞綖椤巴杆畼?gòu)筑物”用海和“港池”用海。待估海域總面積6.021 8 hm2，其中透水構(gòu)筑物用海面積為1.528 8 hm2，港池用海面積為4.493 0 hm2。評估設(shè)定開發(fā)程度為未開發(fā)利用，實際開發(fā)程度也是未開發(fā)利用，海域使用年期50年。前期投入各項專題費用合計為178萬元。

海域使用金的確定依據(jù)全國海域分等及海域使用金標(biāo)準(zhǔn)制定工作成果以及浙江省海域使用權(quán)基準(zhǔn)價格制定成果；存、貸款利率的確定依據(jù)中國人民銀行公布的最新存、貸款基準(zhǔn)利率以及《中國統(tǒng)計年鑒》(2010-2014年)的法定存、貸款利率；待估海域面積及界址的確定是依據(jù)野外實測數(shù)據(jù)，經(jīng)過與海洋功能區(qū)劃及國家海洋動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等比對后繪制、測算。

3 結(jié)果分析

3.1 還原利率的確定

經(jīng)濟學(xué)上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價格的比率，實質(zhì)上是資本投資的收益率。海域評估中還原利率采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法計算。

(1)安全利率即無風(fēng)險的資本利率，可選用同一時期的一年期國債利率或銀行一年期定期存款利率。本研究安全利率的計算采用2010—2014年近5年中國人民銀行公布的一年期存款利率的平均值，作為還原利率中安全利率的數(shù)值，計算結(jié)果為2.94%(表1)。安全利率體現(xiàn)社會投資最低收益率。

表1 我國一年期銀行存貸款利率

(2)風(fēng)險調(diào)整值反映了海域使用投資的風(fēng)險程度，投資風(fēng)險越大，風(fēng)險調(diào)整值也越大；投資風(fēng)險越小，調(diào)整值也越小。投資風(fēng)險調(diào)整值的確定可以按照下式計算：

風(fēng)險調(diào)整值=銀行一年期貸款利率×風(fēng)險等別系數(shù)。

銀行一年期貸款利率采用近5年一年期貸款利率的平均值計算，為5.95%(表1)。

風(fēng)險等別系數(shù)是海域開發(fā)利用中各用海類型可能受風(fēng)險影響程度的大小，反映了不同涉海產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險差異，投資風(fēng)險越大，風(fēng)險等別系數(shù)也越大；反之越小。參考全國海域使用金標(biāo)準(zhǔn)制定中交通運輸用海分等定級影響因素體系，確定了影響海域活動的風(fēng)險因素因子(表2)，將用海風(fēng)險分為0.50、0.75、1.00、1.25、1.50這5個等別，應(yīng)用專家打分法對各因子進(jìn)行賦值量化，從而定量的確定風(fēng)險等別系數(shù)。

綜合確定交通運輸用海還原利率為10.675%。

表2 交通運輸用海風(fēng)險等別系數(shù)的賦值

3.2 待估海域評估過程

3.2.1 透水構(gòu)筑物用海價格計算

3.2.1.1 海域取得費

海域取得費包括海域使用金、專業(yè)費和各種補償費。

(1)海域使用金。海域使用金是國家以海域所有者身份依法出讓海域使用權(quán)，而向取得海域使用權(quán)的單位和個人收取的權(quán)利金。海域使用金的征收主要依托縣、市、區(qū)級海域管理部門，海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)實際上就是制定縣、市、區(qū)級基本單元不同用海類型的海域使用價格，該價格反映一個縣、市、區(qū)內(nèi)海域的平均價格水平，也就是海域使用的基準(zhǔn)價格。海域使用金依據(jù)當(dāng)?shù)毓芾聿块T公布的征收標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)浙政發(fā)〔2009〕8號《浙江省人民政府關(guān)于印發(fā)浙江省海域使用金征收管理辦法的通知》，待估海域等級為四等，依據(jù)浙海漁管〔2013〕3號《關(guān)于公布浙江省海域使用權(quán)基準(zhǔn)價格的通知》，透水構(gòu)筑物用海海域使用金為1.79萬元/ (hm2·年)。

(2)專業(yè)費。專業(yè)費為海域開發(fā)前期專題費用，海域開發(fā)利用前需進(jìn)行海洋水文觀測、數(shù)模分析與計算、水下地形測量、海洋生態(tài)現(xiàn)狀調(diào)查、海洋環(huán)境化學(xué)現(xiàn)狀調(diào)查、工程地質(zhì)鉆探、海域使用論證、海域價格評估和招拍掛方案編制及掛牌等一系列相關(guān)前期工作，各類專業(yè)費用合計為178萬元，按總面積折合單價為29.56元/m2。

(3)補償費。各種補償費根據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)當(dāng)支付的費用來確定。待估海域利用狀況為未開發(fā)利用，不存在補償費用。

3.2.1.2 利息

海域使用金在海域出讓時一次性繳納，不產(chǎn)生利息，專業(yè)費的投入時點為取得海域使用權(quán)之前。根據(jù)待估海域開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，設(shè)定專業(yè)費的投入周期為1年，投資利息率按照評估基準(zhǔn)日2015年3月2日中國人民銀行公布的貸款利率確定為5.75%，設(shè)定專業(yè)費在海域取得時均勻投入，確定利息為0.84萬元/ hm2。

3.2.1.3 利潤

投資的目的是為獲取相應(yīng)利潤，作為投資的回報，對海域的投資，也要獲取相應(yīng)利潤。結(jié)合待估海域的實際情況，參考國務(wù)院國資委財務(wù)監(jiān)督與考核評價局制定的2013年《企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值》，依據(jù)全國平均港口行業(yè)成本費用利潤率，參考國家經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，確定資金投資收益率8%為待估海域投資回報率，為2.36萬元/hm2。

3.2.1.4 海域使用年期修正

待估海域使用年期設(shè)定為50年，須做出讓年期修正，根據(jù)具體情況對未設(shè)置使用年期的項目進(jìn)行修正。據(jù)測算的交通運輸用海還原利率，確定待估海域還原利率為10.675%。經(jīng)海域使用年期修正后，確定的待估海域透水構(gòu)筑物用海單價為122.06萬元/ hm2。

3.2.1.5 海域價格確定

待估海域透水構(gòu)筑物用海面積為1.528 8 hm2，計算可得透水構(gòu)筑物用?？們r為186.61萬元。

3.2.2 港池用海價格計算

港池用海海域使用金為0.34萬元/(hm2·年)。同理，確定其單價為49.56萬元/ hm2，經(jīng)計算，總價為222.67萬元。

3.2.3 待估海域價格分析

待估海域增值部分是海域評估價格與成本價格的差值，即海域增值額=海域評估價格-海域成本價格；海域增值率為海域增值額與成本價格的比值。經(jīng)計算，待估海域增值額為18.07萬元，增值率為4.62%，略低于總體經(jīng)濟發(fā)展水平。

4 討論

4.1 成本法在海域評估中的適用性

(1)與土地估價類似，海域評估方法也主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)價格系數(shù)修正法5種方法。市場比較法是以成熟完善的交易市場為前提、以較多市場交易實例為比較基準(zhǔn)來評估價格的方法?，F(xiàn)階段我國海域市場發(fā)育不完善，同一供需圈同類用途的市場交易案例較少，故不能采用市場比較法評估。收益法是運用適當(dāng)?shù)倪€原利率將海域未來每年預(yù)期純收益貼現(xiàn)到評估時點海域價格的方法。目前，海域市場無法獲得穩(wěn)定的出租、出讓收益可供參考，且還原利率難以準(zhǔn)確確定，故不能采用收益法。假設(shè)開發(fā)法是在測算出海域開發(fā)完成后的總價值基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本和利潤來確定海域價格。由于海域利用的特殊性，開發(fā)完成后的總價值難以準(zhǔn)確測算，故假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用較少。根據(jù)調(diào)查，多數(shù)地區(qū)尚未建立海域基準(zhǔn)價格系數(shù)修正體系，因此，無法采用基準(zhǔn)價格系數(shù)修正法評估。目前，我國海域市場極不發(fā)育、成交案例不多，無法利用市場資料來進(jìn)行海域價值評估。同時，成本法在不動產(chǎn)評估(城市土地和住房)中的研究和應(yīng)用比較成熟，可為海域評估提供參考借鑒，因此，成本法是一種較好的海域資源一級市場價格評估方法。

(2)應(yīng)用成本法評估海域價格時，海域取得費包括海域使用金。2005年，財政部和國家海洋局聯(lián)合組織全國海域分等和海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)制定。海域使用金的計算過程是：根據(jù)實地調(diào)查資料，首先計算每個調(diào)查樣點的海域空間資源占用金，結(jié)合海域等級成果，將同一等級的各樣點海域空間資源占用金進(jìn)行平均值計算，獲得該等的海域空間資源占用金；然后，采用級差收益的方法，對計算值進(jìn)行回歸分析并根據(jù)回歸方程計算各等別的理論值；最后，根據(jù)所屬海域使用類型的海域?qū)傩愿淖兏郊咏?，計算確定該等的海域使用金。海域使用金的測算以海域等別為基礎(chǔ)，海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)的制定綜合考慮了影響海域的自然環(huán)境因素和社會經(jīng)濟因素，體現(xiàn)了海域質(zhì)量的差異。

4.2 成本法的局限性及克服措施

(1)在計算還原利率的過程中，沒有考慮到海域的自身特殊性及其周邊環(huán)境，僅從宏觀角度出發(fā)進(jìn)行測算。建議在使用該還原利率時，加入某些特殊變量來調(diào)節(jié)個別海域因素的影響；在選取安全利率時，未考慮投資風(fēng)險、物價變動指數(shù)等的影響，建議以同期物價指數(shù)將安全利率還原為實質(zhì)利率，可采用“實質(zhì)利率=安全利率×(1-利息稅率)/同期物價指數(shù)”來計算。

(2)目前，我國海域分等以縣(市、區(qū))級行政單元為基本單位，同一縣(市、區(qū))級行政單元內(nèi)海域等別相同。海域使用金反映同一等別內(nèi)海域的平均價格，等別間同類型用海海域使用金不同。然而，同一等別內(nèi)即同一縣(市、區(qū))級行政單元內(nèi)海域使用金相同，不能體現(xiàn)區(qū)位、用途等個別因素對海域價格的影響。因此，應(yīng)用成本法計算海域價格時，必須對計算結(jié)果進(jìn)行個別影響因素的修正。我國現(xiàn)階段尚未建立覆蓋全域的海域價格修正體系，因此，可結(jié)合海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)過程中積累的資料和經(jīng)驗，咨詢各領(lǐng)域相關(guān)專家的意見，對成本法計算的海域價格進(jìn)行個別影響因素修正。

(3)成本法計算海域價格時未考慮海域增值收益。海域增值是社會、經(jīng)濟、環(huán)境等諸多因素綜合作用的結(jié)果，主要有投資性增值、供求性增值、環(huán)境改善性增值和用途變更增值。目前，我國海域市場處于初級階段，海域增值收益分配機制不完善，建議在海域開發(fā)利用過程中建立稅、費等海域增值收益分配機制，規(guī)范海域征收補償程序，制定科學(xué)合理的補償標(biāo)準(zhǔn)，完善海域增值收益的分配機制，進(jìn)而科學(xué)客觀地測算海域增值合理分配海域增值收益。

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國家海洋局海域使用權(quán)出讓底價確定方法研究專題；浙江省自然科學(xué)基金資助項目(LY13D060003)；教育部人文社會科學(xué)研究青年基金項目(14YJCZH194).

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1005-9857(2015)12-0020-05