基于主成分分析法的房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)
——以河南省為例

張 鷺

（鄭州大學(xué) 旅游管理學(xué)院，河南 鄭州 450001）

我國住房商品化改革以來，房地產(chǎn)逐漸走向市場，房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展對于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，它有自己運(yùn)行的規(guī)則和路線，也有確定它是否健康的標(biāo)準(zhǔn)，對于目前我國房地產(chǎn)市場是否處于健康狀態(tài)有很多學(xué)者進(jìn)行了探討，要確定房地產(chǎn)市場是否處于健康狀態(tài)就要確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此確定房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要，這對于研究房地產(chǎn)如何健康發(fā)展有著重要意義。

在建立房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)指標(biāo)體系方面，劉曉輝（2007）等人從經(jīng)濟(jì)、人文、自然等方面建立了指標(biāo)體系［1］；張磊（2012）利用DPSIR模型建立指標(biāo)體系［2］。對于建立指標(biāo)體系的方法方面，倪鵬飛（2008）等人運(yùn)用定量分析方法建立了不同類型的房地產(chǎn)市場的理論標(biāo)準(zhǔn)模型［3］；崔明欣（2012）等人則是運(yùn)用了聚類分析法［4］，本文則是借鑒郭秀秀（2012）的主成分分析法來建立指標(biāo)體系［5］。

1 房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

1.1 評價(jià)指標(biāo)選取

房地產(chǎn)市場健康包括房地產(chǎn)規(guī)模、供求、價(jià)格和結(jié)構(gòu)的健康，因此要從房地產(chǎn)的規(guī)模、供求、價(jià)格和結(jié)構(gòu)四個(gè)方面進(jìn)行指標(biāo)的選取，指標(biāo)選取應(yīng)該遵循敏感性、代表性、可獲得性、全面性、動態(tài)性［3］等原則。

房地產(chǎn)業(yè)健康評價(jià)指標(biāo)選取從規(guī)模、供求、價(jià)格和結(jié)構(gòu)四個(gè)方面選取指標(biāo)，結(jié)合國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)業(yè)健康狀況的研究，我們選取了以下指標(biāo)。

評價(jià)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模健康的指標(biāo)有：房地產(chǎn)投資額／固定資產(chǎn)投資額，房地產(chǎn)GDP／總GDP。房地產(chǎn)投資額／固定資產(chǎn)投資額該指標(biāo)可以很好地反映房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模，該比重越大說明房地產(chǎn)規(guī)模越大；而房地產(chǎn)GDP／總GDP則反映了房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率，從側(cè)面反映了房地產(chǎn)規(guī)模水平，該比重越大說明房地產(chǎn)規(guī)模越大。

評價(jià)房地產(chǎn)業(yè)供求健康的指標(biāo)有：人均住房建筑面積，住宅竣工面積增長率，住宅施工面積增長率，住宅銷售面積增長率。反映房地產(chǎn)供給方面的指標(biāo)是：住宅竣工面積增長率，住宅施工面積增長率；反映房地產(chǎn)需求方面的指標(biāo)是：人均住房建筑面積，住宅銷售面積增長率。之所以選擇住房的竣工面積、施工面積和銷售面積是由于住宅的開發(fā)和銷售在房地產(chǎn)的發(fā)展中占有絕對性的比重，對于這些指標(biāo)的考慮可以在很大程度上反映房地產(chǎn)供求狀況。

評價(jià)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格健康的指標(biāo)有：住宅銷售價(jià)格增長率。房地產(chǎn)市場中所說的房價(jià)一般是指住宅價(jià)格，所以該指標(biāo)用住宅價(jià)格增長率來表示，該指標(biāo)是為了衡量房地產(chǎn)價(jià)格是否過快增長和超出價(jià)格增長的合理范圍。

評價(jià)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康的指標(biāo)有：90m2以下住宅投資額／住宅投資總額，商業(yè)營業(yè)用房投資額／房地產(chǎn)總投資額。2006年所出臺的90／70政策要求增加中小套住房的供給，90m2以下住宅投資額／住宅投資總額這一指標(biāo)可以反映房地產(chǎn)市場中中小套住房的供給量；而商業(yè)營業(yè)用房投資額／房地產(chǎn)總投資額則反映了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展程度。這兩個(gè)指標(biāo)可以綜合反映房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)狀況。

1.2 評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建方法

在指標(biāo)體系構(gòu)建當(dāng)中，首先要對房地產(chǎn)市場中規(guī)模、供求、價(jià)格、結(jié)構(gòu)方面的指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)性的分析，避免在指標(biāo)選取過程中出現(xiàn)重復(fù)性。通過相關(guān)性分析可知上述所選取的指標(biāo)之間的相關(guān)性較低，因此將上述9個(gè)指標(biāo)納入指標(biāo)體系中，指標(biāo)體系如表1所示。

表1 指標(biāo)體系中各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重

2 基于主成分分析法的房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)模型

2.1 指標(biāo)權(quán)重確定

對于多項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重確定的方法有層次分析法、主成分分析法，由于層次分析法主觀性較強(qiáng)，而主成分分析法相對于層次分析法來說是比較客觀的［3］，為此本文選用主成分分析法來確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。

通過SPSS17.0分析軟件，利用鄭州市2007—2012年的數(shù)據(jù)，運(yùn)用主成分分析法對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，提取出三個(gè)主成分，利用成份矩陣表，可以計(jì)算一級、二級和三級指標(biāo)的權(quán)重，一級、二級和三級指標(biāo)分別指總目標(biāo)，分目標(biāo)和子目標(biāo)，一級指標(biāo)的權(quán)重是總目標(biāo)，無需計(jì)算；二級指標(biāo)的權(quán)重等于二級指標(biāo)所包含的三級指標(biāo)的權(quán)重；而三級指標(biāo)的權(quán)重則是根據(jù)其在成份矩陣中的占比情況算出其系數(shù)平方和，然后計(jì)算該指標(biāo)的系數(shù)平方和在所有指標(biāo)系數(shù)平方和中的比重，這個(gè)所算出的比重即為該三級指標(biāo)的權(quán)重。最后算得各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，如表2所示：

2.2 房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定方法

有學(xué)者將房地產(chǎn)市場健康狀況分為：健康，基本健康，不健康；有學(xué)者將房地產(chǎn)的健康狀況分為：健康，輕度不健康，中度不健康，嚴(yán)重不健康。由于輕度不健康，中度不健康和嚴(yán)重不健康之間的范圍和界限難以控制，所以本文采用較為簡單的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即：健康，基本健康，不健康［3］。

在建立房地產(chǎn)評價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確立之后要確定一定的范圍來評判房地產(chǎn)市場處于什么狀態(tài)，在確定范圍的時(shí)候有經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法、3σ法、正態(tài)分布法，本文利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法和3σ法相結(jié)合的方法來確定評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的范圍。

經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法是根據(jù)一些國際標(biāo)準(zhǔn)以及對此問題有所研究的學(xué)者總結(jié)出的一些數(shù)據(jù)來確定評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的范圍。3σ法是基于正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)離均值越近，其可能性也越高，可以根據(jù)偏離均值的標(biāo)準(zhǔn)差倍數(shù)來反映數(shù)據(jù)是否合理，不同的行業(yè)具有不同的選擇標(biāo)準(zhǔn)［3］。根據(jù)3σ法原理，將健康的范圍確定為 （μ－σ，μ＋σ），基本健康的范圍為 （μ－2σ，μ＋2σ），但不包括 （μ－σ，μ＋σ），不健康的范圍為（－∞，μ－2σ）或（＋∞，μ＋2σ）。

結(jié)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法和3σ法所確定的指標(biāo)健康區(qū)間表如表2所示。

表2 指標(biāo)健康區(qū)間

續(xù)表

上面所確定的是各項(xiàng)指標(biāo)的具體健康范圍，而評價(jià)房地產(chǎn)綜合健康狀況的范圍是以60%、75%作為分界線，75%以上是健康，60%—75%為基本健康，而60%之下是不健康。

3 河南省18個(gè)地級市房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)

運(yùn)用建立的指標(biāo)評價(jià)體系和所確定的范圍對河南省18個(gè)地級市的房地產(chǎn)健康狀況進(jìn)行評價(jià)。對房地產(chǎn)健康狀況的評價(jià)分為綜合健康狀況的評價(jià)和單項(xiàng)狀況評價(jià)，綜合健康狀況評價(jià)對規(guī)模、供求、價(jià)格和結(jié)構(gòu)4個(gè)方面綜合進(jìn)行考慮來評價(jià)房地產(chǎn)市場的健康狀況；單項(xiàng)狀況評價(jià)是分別對規(guī)模、供求、價(jià)格和結(jié)構(gòu)的健康狀況進(jìn)行評價(jià)。由于價(jià)格的分級指標(biāo)只有一個(gè)，對于價(jià)格指標(biāo)的狀況進(jìn)行評價(jià)沒有意義，因此僅指針對規(guī)模、供求和結(jié)構(gòu)進(jìn)行單項(xiàng)狀況評價(jià)。

3.1 河南省18個(gè)地級市房地產(chǎn)綜合健康狀況評價(jià)

首先要對房地產(chǎn)市場的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)賦予分值，確定1、3、5分依次代表不健康，基本健康和健康標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)并根據(jù)相關(guān)計(jì)算的結(jié)果以及表2標(biāo)準(zhǔn)，對18個(gè)地級市的指標(biāo)賦值。

要求得18個(gè)地級市的綜合得分，應(yīng)將每個(gè)地級市的9個(gè)指標(biāo)的分值乘以指標(biāo)所對應(yīng)的權(quán)重，最后對9個(gè)指標(biāo)進(jìn)行加總即為最后的綜合得分，然后將綜合得分與滿分5分進(jìn)行相比的比重再結(jié)合范圍進(jìn)行判斷。結(jié)果如表3所示。

表3 河南省18個(gè)地級市綜合健康和分項(xiàng)健康狀況評價(jià)

續(xù)表

從表3可以看出開封、洛陽、新鄉(xiāng)和駐馬店的房地產(chǎn)狀況處于基本健康狀態(tài)，而其他14個(gè)地級市的房地產(chǎn)都處于不健康狀態(tài)。反映出2012年河南省房地產(chǎn)健康狀況不容樂觀。開封、洛陽、新鄉(xiāng)和駐馬店的房地產(chǎn)雖然處在基本健康狀態(tài)，但都是剛過基本健康狀態(tài)的臨界點(diǎn)，健康程度不高；而對于濮陽、漯河、三門峽和平頂山則排名靠后，評價(jià)的百分值較低，說明房地產(chǎn)狀況不健康的程度較高。

整體來說，2012年河南省的房地產(chǎn)狀況是不太健康的，這和2012年房地產(chǎn)政策導(dǎo)向、市場的運(yùn)行、房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者對于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期和判斷都有很大關(guān)系。

3.2 河南省18個(gè)地級市房地產(chǎn)分項(xiàng)健康狀況評價(jià)

18個(gè)地級市的單項(xiàng)指標(biāo)得分是根據(jù)規(guī)模、供求和結(jié)構(gòu)三項(xiàng)指標(biāo)所包含的分指標(biāo)乘以其權(quán)重，最后加和求出該單項(xiàng)指標(biāo)的得分，最后用該得分與分項(xiàng)指標(biāo)的健康值滿分進(jìn)行相比得出最終結(jié)果。分項(xiàng)指標(biāo)的健康值滿分為該單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重與滿分5分的乘積。

3.2.1 河南省18個(gè)地級市房地產(chǎn)規(guī)模健康狀況評價(jià)

從規(guī)模來看，鄭州、周口和駐馬店的房地產(chǎn)規(guī)模健康，有6個(gè)地級市處于基本健康狀態(tài)，也有9個(gè)地級市的房地產(chǎn)規(guī)模處于不健康狀態(tài)，如表3所示。

規(guī)模這個(gè)指標(biāo)中包含房地產(chǎn)投資額／固定資產(chǎn)投資額（X1），房地產(chǎn) GDP／各市 GDP（X2），可見鄭州、周口和駐馬店的房地產(chǎn)在投資方面和對于各地市的GDP促進(jìn)方面都比較健康，對于房地產(chǎn)的投資不是越大越好，而是要控制在一定的范圍內(nèi)；而房地產(chǎn)對于GDP的貢獻(xiàn)也要保持合理的水平。

從指標(biāo)賦分值表中可以看到鄭州、周口和駐馬店的X1都處于基本健康狀態(tài)，而X2則是健康狀態(tài)；整體來看，河南省18個(gè)地級市的房地產(chǎn)對于GDP的貢獻(xiàn)率都處于一個(gè)基本健康和健康的水平，而X1則是除了前面三個(gè)市外，都處于不健康狀態(tài)，可見對于其余15個(gè)地級市來說，房地產(chǎn)的投資額過低或者過高，這些地級市應(yīng)該控制房地產(chǎn)的投資額，既不能過熱，也不能疲軟。

3.2.2 河南省18個(gè)地級市房地產(chǎn)供求健康狀況評價(jià)

從房地產(chǎn)供求來看，只有許昌處于健康水平，8個(gè)地級市為基本健康，其余為不健康狀態(tài)，如表3所示。

供求方面是從人均住房建筑面積（X3），住宅竣工面積增長率（X4），住宅施工面積增長率（X5），住宅銷售面積增長率（X6）評價(jià)的，從分值表中可以看出對于X3，18個(gè)地級市都處于健康水平；而對于X4，X5，X6來說，健康狀況參差不齊；對于鄭州市來說，X4，X5，X6都處于不健康狀態(tài)，這也導(dǎo)致鄭州市的供求方面的反常。

從鄭州市2012年的住宅竣工面積增長率、住宅施工面積增長率和住宅銷售面積增長率來看，住宅竣工面積和銷售面積增長率都為負(fù)增長，而住宅施工面積增長率僅為4.38%，由此可見2012年的鄭州市房地產(chǎn)住宅市場的供給和需求都有所下降。

3.2.3 河南省18個(gè)地級市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)健康狀況評價(jià)

從表3可知，在結(jié)構(gòu)方面，河南省18個(gè)地級市2012年的房地產(chǎn)狀況都為不健康狀態(tài)。

結(jié)構(gòu)方面的指標(biāo)包括90m2以下住宅投資額／住宅投資總額（X8），商業(yè)營業(yè)用房投資額／房地產(chǎn)總投資額（X9），從分值表來看，X8都為不健康狀態(tài)，X8的比重都較低，沒有達(dá)到（80%，90%）的健康水平，可見河南省的90／70政策（90／70政策即自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90m2以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，90／70政策的目的是為了調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，抑制房價(jià)，增加中小套住房的供給，使更多的人能夠住有所居。

在18個(gè)地級市中，鄭州的X8所得的比重是最高的，為48.06%；而最低的是周口，僅為7.61%。這可以說明河南省2012年房地產(chǎn)的住房結(jié)構(gòu)不合理，中小套房屋的投資較少，很難能夠滿足中低收入家庭對于房屋的需求。因此，河南省各地級市應(yīng)該增加對于90m2以下住房的供給，將90／70政策落到實(shí)處，為民謀利。而對于X9來說，各個(gè)地級市都處于健康和基本健康的水平，可見商業(yè)營業(yè)用房的投資結(jié)構(gòu)較為合理。

3.3 評價(jià)結(jié)果分析

從評價(jià)結(jié)果分來看，河南省房地產(chǎn)市場在健康發(fā)展方面存在著很多問題，房地產(chǎn)在規(guī)模、供求和結(jié)構(gòu)方面存在著不同的健康問題。從綜合健康狀況來看，包括省會鄭州市在內(nèi)的大多數(shù)地級市為不健康狀態(tài)，而從房地產(chǎn)規(guī)模和供求來看，河南省18個(gè)地級市中有一半以上的地級市為不健康狀態(tài)，而從房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，18個(gè)地級市都為不健康狀態(tài)。從以上評價(jià)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)河南省房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題。

（1）河南省房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡。從河南省18個(gè)地級市綜合健康狀況評價(jià)結(jié)果可以看出有4個(gè)地級市基本健康，其余地級市均為不健康，說明河南省房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡，出現(xiàn)這種結(jié)果是由于房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性，同樣的經(jīng)濟(jì)狀況可能由于各地區(qū)具體條件的不同而使房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)不同結(jié)果，造成發(fā)展的不平衡。

（2）河南省房地產(chǎn)有效需求不足。在房地產(chǎn)投資方面，除省會鄭州市之外，其余地級市的房地產(chǎn)投資額都較低，在住宅銷售面積增長率方面許多地級市也呈現(xiàn)出負(fù)增長，這些明顯表明這些地級市的房地產(chǎn)有效需求不足。究其原因可能有一下兩方面：①城鎮(zhèn)化水平較低，2012年河南省城鎮(zhèn)化率為42.2%，低于全國51.2%的平均水平，較低的城鎮(zhèn)化水平會造成有效需求的不足。②河南省城鎮(zhèn)居民可支配收入較低，2012年河南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20442.62元，低于全國6517元，消費(fèi)者的低收入水平會導(dǎo)致居民沒有足夠的收入購買住房，造成房地產(chǎn)市場有效需求不足。

（3）河南省房地產(chǎn)供求不平衡。從18個(gè)地級市有一半地級市供求不健康，在房地產(chǎn)發(fā)展方面供求不平衡，造成這種狀況的原因有：①河南省加快推進(jìn)的城鎮(zhèn)化水平使得居民對房地產(chǎn)特別是住宅的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年—2012年，河南城市化率從37.7%增加到42.2%，這意味著每年有大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為城市人口，房地產(chǎn)特別是住宅的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。此外，對城市居民而言，不論是住房困難家庭，還是急需改善型的家庭，不論是為子女就學(xué)，還是為結(jié)婚需要，都處于住房消費(fèi)的高峰期，住房需求將在較長時(shí)期內(nèi)將保持上升趨勢。②土地供給的有限性造成住房供給增加受到制約。由于土地資源有限性這一特性使得房地產(chǎn)在供給方面受到約束，這就要求在繼續(xù)保持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，要加大對供需雙方的結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在有限的供給能力下，優(yōu)先解決最基本的住房需求。

（4）河南省房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)矛盾突出。河南省住宅中90m2以下住宅占比較低，而商業(yè)營業(yè)用房的投資占比有所上升，相對而言，住宅占比降低。出現(xiàn)這種狀況的原因有：①河南省很多地級市并沒有把90／70政策落到實(shí)處，中小套住房的供給較少，這不僅不能夠滿足中低收入家庭對于住房的需求，也不利于關(guān)注民生，阻礙和諧社會建設(shè)。②隨著第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)重點(diǎn)有所轉(zhuǎn)移，增加了對于商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)，這也會相應(yīng)降低開發(fā)商對于住宅的開發(fā)，這會進(jìn)一步促進(jìn)住宅市場中的供需矛盾，不利于房價(jià)調(diào)節(jié)和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

4 結(jié) 語

通過主成分分析方法所建立的房地產(chǎn)市場狀況評價(jià)指標(biāo)體系對河南省房地產(chǎn)市場健康狀況進(jìn)行了評價(jià)，并分別從房地產(chǎn)規(guī)模、供求、價(jià)格和結(jié)構(gòu)方面對河南省房地產(chǎn)健康狀況進(jìn)行了分析，可以看出河南省房地產(chǎn)市場在健康發(fā)展方面還存在較多問題，河南省還要從這些問題方面著手實(shí)施相應(yīng)的對策以促進(jìn)河南省房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

由于房地產(chǎn)特有的區(qū)域特性，以及由于所獲數(shù)據(jù)的限制，本文所建立的房地產(chǎn)市場狀況的評價(jià)指標(biāo)體系只是針對河南省房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，并不具有普適性，對于全國房地產(chǎn)健康狀況的評價(jià)除了包括以上房地產(chǎn)健康指標(biāo)外，還需要其他各種能夠反映全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的宏觀指標(biāo)。

［1］劉曉輝，張健.淺談房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展指標(biāo)體系建立［J］.消費(fèi)導(dǎo)刊，2007（5）：12.

［2］倪鵬飛，晉海博，吳伯磊.中國城市房地產(chǎn)市場健康標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)證研究［J］.住宅與房地產(chǎn)，2008，2（15）：46－53.

［3］郭秀秀.房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)體系研究［D］.重慶：重慶大學(xué)，2012

［4］張磊.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建：基于PPSIR模型的基本原理［J］.上海房地，2012（7）：18－20.

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