不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善

張晶

（中國(guó)青年政治學(xué)院，北京 100000）

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善

張晶

（中國(guó)青年政治學(xué)院，北京 100000）

預(yù)告登記制度自出臺(tái)以來(lái)，在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的交易安全方面起到了一定的作用。但是，預(yù)告登記制度乃至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度在實(shí)踐中都存在一些問(wèn)題，其中包括：不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度不統(tǒng)一；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一；預(yù)告登記程序不完善，比如登記適用范圍狹窄、登記效力有限、申請(qǐng)條件具有局限性、登記程序不完善等?；谏鲜鰡?wèn)題，提出以下幾點(diǎn)立法建議，對(duì)預(yù)告登記制度加以完善：第一，制定統(tǒng)一的 《不動(dòng)產(chǎn)登記法》；第二，確立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)；第三，完善預(yù)告登記的具體程序，其中包括擴(kuò)大預(yù)告登記的范圍、正確界定預(yù)告登記的效力、改進(jìn)預(yù)告登記的申請(qǐng)機(jī)制、明確預(yù)告登記推進(jìn)到本登記的程序、區(qū)分預(yù)告登記失效原因和明確義務(wù)人的抗辯權(quán)。

預(yù)告登記；不動(dòng)產(chǎn)；制度完善

自預(yù)告登記制度出臺(tái)以來(lái)，從社會(huì)層面來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“一房二賣(mài)”的現(xiàn)象明顯受到了遏制，而且對(duì)于抵押、地役等其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的協(xié)議也可以進(jìn)行預(yù)告登記，從而實(shí)現(xiàn)了在不動(dòng)產(chǎn)交易中更好地維護(hù)債權(quán)人的權(quán)利和利益，促使雙方當(dāng)事人信守承諾，維護(hù)交易安全。從法律層面來(lái)看，債權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記后，不至于因債權(quán)人的再處分行為而喪失物權(quán)，對(duì)債權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)起到了很好的保全作用，賦予了債權(quán)人追究債務(wù)人除合同責(zé)任之外的另一種權(quán)利救濟(jì)方式，在房地產(chǎn)交易中，違反合同的往往是掌握主動(dòng)權(quán)的強(qiáng)者，而保護(hù)弱者也是預(yù)告登記制度價(jià)值的重要體現(xiàn)。

預(yù)告登記制度在我國(guó)可以稱做一種新制度，其整個(gè)運(yùn)行機(jī)制仍在探索之中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到成熟，由于缺乏實(shí)踐中案例的支撐和問(wèn)題的發(fā)掘，其本身還存在許多不足之處。因此，一方面，我們要積極借鑒國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)適合我國(guó)國(guó)情的規(guī)定；另一方面，要結(jié)合自身情況對(duì)該制度進(jìn)行補(bǔ)充、完善。本文將總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度存在的缺陷，并試圖對(duì)該制度的完善提出一些建議。

一、預(yù)告登記制度在實(shí)踐中存在的問(wèn)題

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度不統(tǒng)一

《物權(quán)法》出臺(tái)以前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度散見(jiàn)于各種法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和司法解釋之中，從這些規(guī)定中我們可以看到不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)，但是這些規(guī)定散亂、復(fù)雜且有相互矛盾之處，很多是為了滿足行政需要而出臺(tái)，不能很好地適應(yīng)現(xiàn)代的物權(quán)交易市場(chǎng)，也不能很好地維護(hù)交易安全。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》將不動(dòng)產(chǎn)登記制度單列，這在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法進(jìn)程上邁出了一大步，但是該法中許多條文是籠統(tǒng)概括性的，預(yù)告登記制度也僅有一個(gè)空殼，之后出臺(tái)的《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等規(guī)定為預(yù)告登記的程序做了補(bǔ)充，但仍然沒(méi)有一部統(tǒng)一的法律將不動(dòng)產(chǎn)登記制度全部囊括其中。我們不得不承認(rèn)，迄今為止我國(guó)尚未建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這種狀況必須盡快改變。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！笨墒牵撘?guī)定目前只是一種原則性的規(guī)定，并沒(méi)有得到很好的貫徹實(shí)施，統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)至今還未確定。我國(guó)目前存在的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型中，森林、草原、土地、房屋等屬于不同的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型，由不同的行政機(jī)關(guān)分管，大多數(shù)情況下，登記機(jī)關(guān)也是分管它的行政部門(mén)。比如，《土地登記辦法》第3條和《房屋登記辦法》第4條分別規(guī)定了土地和房屋的登記主管機(jī)關(guān)，也就是說(shuō)，關(guān)于土地方面的登記應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，而房屋登記則應(yīng)當(dāng)向建設(shè)主管部門(mén)提出申請(qǐng)。此外，一般情況下，當(dāng)事人進(jìn)行登記，登記機(jī)關(guān)都要收取一定的費(fèi)用，在利益的驅(qū)使下，不動(dòng)產(chǎn)登記又成了各行政機(jī)關(guān)爭(zhēng)搶的對(duì)象。

既然《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定了確立統(tǒng)一的登記制度，筆者相信目前登記混亂的狀況只是暫時(shí)的，要協(xié)調(diào)各部門(mén)的利益、分配不同的工作內(nèi)容仍然需要一定的時(shí)間。此外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所面臨的困難還包括協(xié)調(diào)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)與各不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系、分配不動(dòng)產(chǎn)登記資源等。

（三）預(yù)告登記程序不完善

1.適用范圍過(guò)于狹窄

我國(guó)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定以及《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》從不同范圍和程度上規(guī)定了預(yù)告登記適用的范圍。從這些法律條文中可以總結(jié)出，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的范圍為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或消滅請(qǐng)求權(quán)以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容變更請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)法律中沒(méi)有規(guī)定在附條件或附期限的情形下，是否可以適用預(yù)告登記制度，而且目前法律中沒(méi)有將“其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議”加以界定，這也說(shuō)明我國(guó)法律中關(guān)于預(yù)告登記制度范圍模糊不清。

許多國(guó)外的立法例對(duì)于預(yù)告登記的范圍界定都比較清晰，而且都包含了附條件和附期限的請(qǐng)求權(quán)。日本法與德國(guó)法的規(guī)定相類(lèi)似，認(rèn)為預(yù)告登記的范疇包括給予或廢止土地權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)、土地上設(shè)定負(fù)擔(dān)權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)、變更順位或內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)以及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)。但是因?yàn)槿毡镜奈餀?quán)變動(dòng)采用意思主義，所以物權(quán)也在預(yù)告登記的范疇之內(nèi)。由此可以得知，在預(yù)告登記的范圍方面，我國(guó)與上述國(guó)家相比范圍過(guò)于狹窄，在實(shí)踐中不利于操作，也容易產(chǎn)生分歧。

2.預(yù)告登記的效力有限

在我國(guó)，關(guān)于預(yù)告登記制度的法律規(guī)定中，無(wú)論是《物權(quán)法》還是《房屋登記辦法》都明確規(guī)定了預(yù)告登記的保全物權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力，通過(guò)文意解釋等方法可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)法律規(guī)定中也隱含著順位效力，但是對(duì)排除破產(chǎn)和強(qiáng)制執(zhí)行程序的效力均未提及。

從《物權(quán)法》第20條規(guī)定的預(yù)告登記的效力來(lái)看，我國(guó)對(duì)于預(yù)告登記的效力方面采取處分相對(duì)無(wú)效原則，這是值得肯定的。從其他國(guó)家的立法例看，德國(guó)、日本等國(guó)均將保全物權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力、順位效力和破產(chǎn)保護(hù)效力列入其中。至于對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行等公權(quán)力的效力，各地區(qū)情況不同，規(guī)定也有所差異。

筆者認(rèn)為，對(duì)于預(yù)告登記的效力采用處分相對(duì)無(wú)效原則更合適，在我國(guó)法律規(guī)定的效力中，除了保全物權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力和順位效力外，還應(yīng)增加排除破產(chǎn)和強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

3.申請(qǐng)條件方面的局限性

我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定的申請(qǐng)條件為：當(dāng)事人按照約定提交相關(guān)材料到相關(guān)的登記機(jī)關(guān)?！斗课莸怯涋k法》對(duì)此申請(qǐng)條件進(jìn)行了補(bǔ)充說(shuō)明，對(duì)于預(yù)售商品房的預(yù)告登記，預(yù)售人沒(méi)有按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方提交預(yù)告登記申請(qǐng)。這兩個(gè)條文并不矛盾。設(shè)立預(yù)告登記制度，就是為了最大限度地保障權(quán)利人的權(quán)利順利實(shí)現(xiàn)，僅有這兩個(gè)條文是不夠的。筆者認(rèn)為，如果規(guī)定可以依照法院的預(yù)告登記判決進(jìn)行預(yù)告登記，既能保護(hù)權(quán)利人的權(quán)利，對(duì)義務(wù)人自身也沒(méi)有損害。

4.登記程序方面不完善

首先，《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記失效的規(guī)定中，并沒(méi)有將3個(gè)月內(nèi)未登記的原因加以區(qū)分。

其次，我國(guó)的預(yù)告登記制度沒(méi)有賦予義務(wù)人一定的抗辯權(quán)。權(quán)利和義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，有義務(wù)的同時(shí)也應(yīng)賦予其一定的權(quán)利，既能對(duì)義務(wù)人予以一定的保護(hù)，也不會(huì)因此減損整個(gè)制度的功能。我國(guó)《物權(quán)法》和其他相關(guān)法律中，均未提及義務(wù)人的抗辯權(quán)。

再次，在我國(guó)目前的法律制度中，沒(méi)有預(yù)告登記推進(jìn)到本登記程序的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一種制度，［1］其最終目的就是將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記，實(shí)現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果最后沒(méi)有推進(jìn)到本登記，那么此制度的目的也不能夠?qū)崿F(xiàn)。但是我國(guó)《物權(quán)法》只規(guī)定推進(jìn)到本登記的期間為能夠登記之日起3個(gè)月，沒(méi)有規(guī)定將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記的具體步驟和程序。這是此制度存在的重大缺陷，也是今后立法中需要予以考慮的問(wèn)題。

二、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的建議

（一）制定統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》

不動(dòng)產(chǎn)登記制度自2007年《物權(quán)法》出臺(tái)才正式確立，但是該法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定仍以框架性概括性條文為主。預(yù)告登記制度也僅規(guī)定了第20條這一個(gè)條文，其中沒(méi)有涉及義務(wù)人抗辯權(quán)、如何推進(jìn)到本登記等程序，在實(shí)踐中遇到這些問(wèn)題時(shí)法官不容易操作。即便《物權(quán)法》非常健全和完善，若《不動(dòng)產(chǎn)登記法》沒(méi)有很好地修訂，最終也不會(huì)得到良好的實(shí)施效果。［2］

我國(guó)目前尚沒(méi)有《民法典》，也沒(méi)有制定統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，到底應(yīng)該選擇何種立法模式呢？筆者認(rèn)為，《民法典》屬于效力位階比較高的法律，將不動(dòng)產(chǎn)登記制度規(guī)定在《民法典》之中也能顯示該制度的重要性，但是畢竟制定《民法典》是一項(xiàng)浩瀚、復(fù)雜的工程，需要長(zhǎng)時(shí)間總結(jié)、調(diào)研和修改，不可能立即出臺(tái)，這樣也就不能解決我們迫切需要統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度之問(wèn)題，而且《民法典》一般為原則性規(guī)定，不可能將預(yù)告登記乃至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的程序事無(wú)巨細(xì)地呈現(xiàn)出來(lái)，這樣會(huì)不可避免地影響實(shí)踐中的操作。另外，從目前我國(guó)的立法現(xiàn)狀來(lái)看，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法混亂、復(fù)雜，盡管可以用“新法優(yōu)于舊法”的原則予以補(bǔ)救，仍不能從根本上解決問(wèn)題。

出臺(tái)一部《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，不僅可以解決當(dāng)前存在的不動(dòng)產(chǎn)程序中的立法漏洞等問(wèn)題，還能從根本上結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)登記立法混亂的現(xiàn)象。在制定《民法典》時(shí)，可以對(duì)《物權(quán)法》中的不足加以修正，從而保證法律的一致性。

我國(guó)《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！贝藯l款是立法銜接條款，它為《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的制定提供了依據(jù)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》應(yīng)在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)之上，細(xì)化登記程序規(guī)范，從而促進(jìn)《物權(quán)法》這一登記實(shí)體規(guī)范的實(shí)效。在這種格局中，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》以落實(shí)《物權(quán)法》的規(guī)范意旨為目的，處于附屬地位。［3］目前從我國(guó)已有的法律規(guī)范來(lái)看，《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》中有關(guān)規(guī)定已經(jīng)超出了《物權(quán)法》規(guī)定的范圍，將《物權(quán)法》中的規(guī)定進(jìn)行了擴(kuò)展和細(xì)化，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》也可以沿用這樣的做法，但是采用這種方法的同時(shí)也要處理好與《物權(quán)法》附屬性的關(guān)系?！段餀?quán)法》是《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的立法依據(jù)，后者不能背離前者，而且它屬于前者規(guī)范對(duì)象的其中之一，受制于該法的調(diào)整。我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》晚于《物權(quán)法》的制定，更加有利于對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行全面的審視，在實(shí)踐檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上予以補(bǔ)漏，其規(guī)定的內(nèi)容也可以延伸到《物權(quán)法》沒(méi)有涉及的方面，從而表現(xiàn)其獨(dú)立的一面。雖然《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記法》在內(nèi)容上有實(shí)體和程序之分，但是因?yàn)椤段餀?quán)法》存在一定的漏洞，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》就應(yīng)該發(fā)揮其補(bǔ)漏的功能，也會(huì)超越純粹程序法的范疇，細(xì)化登記程序，對(duì)《物權(quán)法》未予規(guī)定的事情進(jìn)行補(bǔ)充規(guī)定，這是十分現(xiàn)實(shí)和必要的。

（二）確立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)

我國(guó)現(xiàn)階段存在的問(wèn)題是，像土地、房屋、草地、林地等不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)分屬于不同的登記機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一會(huì)給當(dāng)事人的登記造成困難，給法律秩序的建立制造障礙，［4］給當(dāng)事人登記造成了很大的不便，也不方便當(dāng)事人查閱相關(guān)登記事項(xiàng)。因此，確立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)是十分必要的。

目前，在確立哪個(gè)機(jī)關(guān)為統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)這一問(wèn)題上有以下幾種觀點(diǎn)：一是確立法院為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，二是確立一個(gè)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，三是設(shè)立一個(gè)專門(mén)管理不動(dòng)產(chǎn)登記的行政部門(mén)。本文將對(duì)這三種觀點(diǎn)逐一進(jìn)行分析。

梁慧星教授在《中國(guó)民法典草案建議稿附理由》中的第231條第1款認(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿為證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)，由縣人民法院設(shè)立的登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一掌管并保存。登記簿的形式，依照《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的規(guī)定。”［5］由此可以看出梁慧星教授主張以法院為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。

但是這種立法模式存在一定的弊端。首先，目前我國(guó)法院案多人少，任務(wù)繁重，在這種局面下再分出一部分人、財(cái)、物承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記的工作，無(wú)疑會(huì)給法院工作增加更重的負(fù)擔(dān)。其次，法院作為中立的審判機(jī)關(guān)，若發(fā)生物權(quán)爭(zhēng)議，雙方當(dāng)事人必定要到法院查詢登記簿上的記載情況，審查登記的真實(shí)性，這也必定會(huì)影響法院的裁判結(jié)果，動(dòng)搖法院的中立性。再次，如果法院的工作人員沒(méi)有按照程序進(jìn)行登記，有徇私舞弊等行為，應(yīng)當(dāng)追究其責(zé)任，讓法院追究其工作人員的責(zé)任，即使有回避制度存在，可以讓其他沒(méi)有利害關(guān)系的法院追究其責(zé)任，也會(huì)使當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，從而影響司法權(quán)威。

若讓一個(gè)中立的中介機(jī)構(gòu)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，由于它不隸屬于任何行政機(jī)關(guān)，確實(shí)能保證其獨(dú)立性，但也會(huì)帶來(lái)新的問(wèn)題。沒(méi)有國(guó)家機(jī)關(guān)的強(qiáng)制力作為后盾，從事登記審查時(shí)缺乏一定的權(quán)威性，面對(duì)申請(qǐng)人虛假登記時(shí)，不能對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行有力的懲罰。因此，筆者更加贊同第三種觀點(diǎn)，即設(shè)立一個(gè)專門(mén)管理不動(dòng)產(chǎn)登記的行政部門(mén)，既屬于政府機(jī)關(guān)的一部分，方便與其他管理機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)工作，又能運(yùn)用行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制力，還能對(duì)提供虛假材料等情進(jìn)行處罰。

（三）完善預(yù)告登記制度的具體程序

1.擴(kuò)大預(yù)告登記的范圍

我國(guó)預(yù)告登記制度的范圍比較狹窄，界定不夠明確，在實(shí)踐中往往會(huì)產(chǎn)生分歧，也沒(méi)有規(guī)定在附條件或附期限的情形下是否可以適用預(yù)告登記制度。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記的范圍適當(dāng)擴(kuò)大，其中包括：保全移轉(zhuǎn)、變更和廢止物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，保全物權(quán)內(nèi)容或順位變更的請(qǐng)求權(quán)，保全附條件或附期限的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)。

2.正確界定預(yù)告登記的效力

關(guān)于預(yù)告登記的效力問(wèn)題，我國(guó)僅規(guī)定了保全物權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力和順位效力，對(duì)于排除破產(chǎn)和強(qiáng)制執(zhí)行的效力并未提及，在立法模式上采用了處分相對(duì)無(wú)效原則。在此種模式下，義務(wù)人對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)仍然可以進(jìn)行處分，但是在妨礙到登記權(quán)利人的權(quán)利時(shí)，處分行為無(wú)效；如果處分行為經(jīng)過(guò)權(quán)利人的同意，或者作為原因行為的債權(quán)出于某種原因消滅或者不存在，則處分行為也是有效的。此種立法模式既保護(hù)了權(quán)利人，又兼顧了義務(wù)人，既能維護(hù)交易安全，又避免了對(duì)權(quán)利人的過(guò)度保護(hù)，實(shí)現(xiàn)了交易過(guò)程中的雙贏。

此外，關(guān)于預(yù)告登記的其他幾個(gè)方面的效力，我國(guó)法律中也應(yīng)明確規(guī)定預(yù)告登記具有保全物權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力、順位效力、排除破產(chǎn)程序的效力。對(duì)于是否具有排除國(guó)家公權(quán)力的效力，我國(guó)現(xiàn)行立法中并未提及，筆者認(rèn)為，具有排除國(guó)家公權(quán)力的效力并不會(huì)損害國(guó)家權(quán)力的權(quán)威性，預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)具有排除強(qiáng)制執(zhí)行等國(guó)家公權(quán)力的效力。

3.改進(jìn)預(yù)告登記的申請(qǐng)機(jī)制

《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。該條文看似遵循了自愿原則，其實(shí)會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)很大的不利?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定了預(yù)售商品房可以單方申請(qǐng)登記，但也是在“約定”的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。若一方違反約定，或者沒(méi)有書(shū)面的約定，那么對(duì)方該如何進(jìn)行預(yù)告登記呢？應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記的申請(qǐng)條件。

目前我國(guó)申請(qǐng)預(yù)告登記均在雙方當(dāng)事人有約定的前提下進(jìn)行，《房屋登記辦法》第70條、第71條和第72條要求提交的申請(qǐng)材料中均包括當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定。若沒(méi)有書(shū)面約定或義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，應(yīng)允許當(dāng)事人向法院提起訴訟，獲得法院的判決后，當(dāng)事人可以依照該判決向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，或者直接向法院申請(qǐng)判決的執(zhí)行，由法院直接向登記機(jī)關(guān)提出要求進(jìn)行登記。但是在賦予預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)讓其承擔(dān)一定的義務(wù)，比如讓預(yù)告登記人先交10%的預(yù)付款才可以申請(qǐng)預(yù)告登記。

綜上所述，我國(guó)的預(yù)告登記申請(qǐng)條件應(yīng)當(dāng)改為：根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定、法院的預(yù)告登記判決書(shū)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，或向法院申請(qǐng)判決的強(qiáng)制執(zhí)行，直接由法院要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。

4.明確預(yù)告登記推進(jìn)到本登記的程序

我國(guó)《物權(quán)法》第20條以及其他相關(guān)法律、法規(guī)均沒(méi)有明確預(yù)告登記推進(jìn)到本登記的程序。預(yù)告登記推進(jìn)到本登記應(yīng)該分為兩種情形：

第一種情形為預(yù)告登記和本登記之間沒(méi)有中間處分行為。雙方當(dāng)事人可以按照約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記，若義務(wù)人不肯協(xié)助，權(quán)利人以訴訟的方式向法院請(qǐng)求預(yù)告登記，獲得法院判決后，權(quán)利人可以憑判決書(shū)向登記申請(qǐng)機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，也可以直接向法院申請(qǐng)預(yù)告登記判決的強(qiáng)制執(zhí)行，由法院直接要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)告登記。

第二種情形為預(yù)告登記和本登記之間有中間處分行為。此時(shí)由于有第三人的存在，情況會(huì)變得相對(duì)復(fù)雜。首先，若登記義務(wù)人和第三人均同意協(xié)助登記，預(yù)告登記權(quán)利人可以將預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)、第三人的同意書(shū)以及與登記義務(wù)人的共同申請(qǐng)協(xié)議提交登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記；若登記義務(wù)人同意協(xié)助登記，第三人不同意協(xié)助登記，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院起訴第三人，獲得可以對(duì)抗第三人的判決書(shū)，將預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)、義務(wù)人的共同申請(qǐng)協(xié)議與對(duì)抗第三人的判決書(shū)提交登記機(jī)關(guān)獲得登記。其次，若登記義務(wù)人不同意協(xié)助登記，第三人同意協(xié)助登記，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院起訴義務(wù)人，獲得可以對(duì)抗義務(wù)人的判決書(shū)，將預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)、對(duì)抗義務(wù)人的判決書(shū)和第三人的同意書(shū)提交登記機(jī)關(guān)獲得登記；若義務(wù)人不同意協(xié)助登記，第三人也不同意協(xié)助登記，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院起訴義務(wù)人和第三人，獲得可以對(duì)抗義務(wù)人和第三人的判決書(shū)，將判決書(shū)連同預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)提交給登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。

5.區(qū)分登記失效的原因和明確義務(wù)人的抗辯權(quán)

我國(guó)對(duì)登記失效的原因沒(méi)有進(jìn)行明確的區(qū)分。若出于權(quán)利人的原因未申請(qǐng)登記，則預(yù)告登記失效；若義務(wù)人故意拖延時(shí)間不告訴權(quán)利人可以進(jìn)行登記或其他不能歸責(zé)于權(quán)利人的原因，則不應(yīng)將預(yù)告登記一律歸于失效。

此外，還應(yīng)明確義務(wù)人的抗辯權(quán)。抗辯權(quán)的行使是義務(wù)人在此法律關(guān)系中享有的權(quán)利，預(yù)告登記的作用并不會(huì)因?yàn)榭罐q權(quán)的存在而受到威脅。比如，張三與李四簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了預(yù)告登記，該合同性質(zhì)并沒(méi)有因?yàn)轭A(yù)告登記而改變，其仍然為債權(quán)，如果張三不支付房款且造成了根本違約，李四可以行使抗辯權(quán)且要求解除合同來(lái)對(duì)抗張三的請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)可以請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)解除預(yù)告登記。如果張三僅僅為遲延履行并沒(méi)有造成根本違約，李四只能要求暫時(shí)中止物權(quán)變動(dòng)，而不能請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)解除預(yù)告登記。因此，我國(guó)預(yù)告登記制度中應(yīng)增加義務(wù)人的抗辯權(quán)。

［1］王利明.物權(quán)法研究［M］.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2013.

［2］［4］梁慧星.《物權(quán)法》草案評(píng)介［N］.經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2003-11-19.

［3］常鵬翱.不動(dòng)產(chǎn)登記法的立法定位與展望［J］.法學(xué)，2010，（3）.

［5］梁慧星.中國(guó)民法典草案建議稿附理由［M］.北京：法律出版社，2004.

（責(zé)任編輯：鄭愛(ài)青）

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2014-10-25

張晶（1989-），女，山東德州人，中國(guó)青年政治學(xué)院法律碩士，主要研究方向：民商法。