我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的研究

董銀銀

目前我國(guó)人口老齡化問(wèn)題嚴(yán)重，“以房養(yǎng)老”成為緩解老年人口壓力的重要途徑。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)“以房養(yǎng)老”的三種實(shí)踐模式的比較，指出我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐存在的問(wèn)題，并提出合理的解決策略。

以房養(yǎng)老/實(shí)踐模式/經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

“以房養(yǎng)老”是指利用自有住房的價(jià)值達(dá)到養(yǎng)老目的的各種養(yǎng)老方式的總稱，包括售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老和住房逆抵押貸款。從狹義上來(lái)講，“以房養(yǎng)老”指的是住房逆抵押貸款?！耙苑筐B(yǎng)老”是一種可以給國(guó)家、社會(huì)及年輕一代減輕很大負(fù)擔(dān)的社會(huì)保障的新方式。制定切實(shí)可行的“以房養(yǎng)老”政策，不僅能充分利用房屋的價(jià)值，在一定程度上能夠通過(guò)老年人的房產(chǎn)來(lái)改善老年人的晚年生活?！耙苑筐B(yǎng)老”的概念在我國(guó)而言還比較新，很多老年人并不太能接受這一提法，傳統(tǒng)思想上，老年人更愿意將房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給孩子。但是，正規(guī)的回收住房使用權(quán)、推出“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)能夠彌補(bǔ)社會(huì)保險(xiǎn)和商業(yè)保險(xiǎn)的不足，老年人可以自由地在自己的房產(chǎn)中生活，并且能夠通過(guò)這種方式來(lái)滿足自己生活的需求。在住房使用權(quán)回收后，可以增加市場(chǎng)中房子的流通，在一定程度上可以緩解我國(guó)目前住房的供需矛盾。然而，從我國(guó)過(guò)去幾年不同的“以房養(yǎng)老”實(shí)踐模式中可以看出，“以房養(yǎng)老”在我國(guó)還存在很多問(wèn)題。

一、我國(guó)“以房養(yǎng)老”三種實(shí)踐模式的比較

我國(guó)政府推行的“以房養(yǎng)老”方式主要有三種。一是抵押式的房產(chǎn)養(yǎng)老，老年人把自己的房產(chǎn)交給銀行或公益機(jī)構(gòu)，這樣可以每月?lián)Q取一定的養(yǎng)老金，在老人病故后，剩下的房產(chǎn)費(fèi)用將交還給其遺產(chǎn)繼承人。二是直接將房子交給福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，老年人的生活就由福利機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)，等老人過(guò)世后，其房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，屬于交換式養(yǎng)老行為。三是買賣式養(yǎng)老行為。老年人可以將房子賣給固定的管理老年人房產(chǎn)的公益性機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)將房子的錢一次性支付給老人，但是老人可以以租價(jià)將自己房子租回，一直住下去。這三種“以房養(yǎng)老”方式的代表分別是北京“養(yǎng)老房屋銀行”模式、南京“以房換養(yǎng)”模式和上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”模式。

二、我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

從以上三種“以房養(yǎng)老”實(shí)踐模式的比較中可以看出，目前我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐還存在諸多問(wèn)題，需要我們根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況找出合理有效的解決方法。

（一）“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的問(wèn)題總結(jié)

1、與養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念相沖突

“父業(yè)子承”、“養(yǎng)兒防老”是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，在絕大多數(shù)老人心中房產(chǎn)是留給子女的，同時(shí)自己的養(yǎng)老問(wèn)題也需要由孩子也解決。一個(gè)老人有子女在，卻去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，自己和孩子都會(huì)背負(fù)上他人的異樣目光。因此，這一觀念在我國(guó)來(lái)推行的話，還有很大的阻力。

“以房養(yǎng)老”等于自己把房子消費(fèi)掉，這在理念上、思維上都難以接受。

2、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大，實(shí)施困難

“以房養(yǎng)老”不僅在國(guó)人的思想觀念上不過(guò)關(guān)，在實(shí)施起來(lái)也有很大的困難。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，抵押房子和收購(gòu)房子都有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，原因在于房子并不能立即變現(xiàn)，還需要等待一定的時(shí)間，但這個(gè)時(shí)間是難以預(yù)測(cè)的?？赡茉谶^(guò)上幾年之后，房?jī)r(jià)會(huì)有較大的波動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)出現(xiàn)損失。如果是福利性的機(jī)構(gòu)，則需要國(guó)家來(lái)進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，這與建立“以房養(yǎng)老”的最初理念背道而馳。

這些年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速上漲，趨于平穩(wěn)，略有回落，繼續(xù)平穩(wěn)的過(guò)程，所以房?jī)r(jià)在未來(lái)的趨勢(shì)是否能夠上漲還是有很大的未知性的。隨著醫(yī)學(xué)的發(fā)展，人的平均壽命會(huì)逐年增長(zhǎng)，很多老人僅僅抵押貸款10年、20年顯然是不夠的，這會(huì)給銀行、保險(xiǎn)部門和個(gè)人確定支付的年限以及支付金額帶來(lái)一定難度。

“以房養(yǎng)老”的實(shí)施非常復(fù)雜，牽涉到房產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等因素。這種業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)開(kāi)展還具有較大的技術(shù)難度，金融機(jī)構(gòu)需要進(jìn)行大量的調(diào)研和調(diào)查工作，還需要保險(xiǎn)精算方面的人才，來(lái)解決“如何將房產(chǎn)的價(jià)值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中”的難題。因此，在短時(shí)間內(nèi)還很難進(jìn)入實(shí)際執(zhí)行層面。

3、缺乏政策支持

從金融市場(chǎng)而言，住房逆抵押貸款實(shí)際上是老人和金融機(jī)構(gòu)“對(duì)賭”的一種模式，如果沒(méi)有明確的政策扶持，很可能造成雙方互不滿意的狀況出現(xiàn)。就未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)大幅增高，老人肯定會(huì)產(chǎn)生“吃虧”的想法，但如果房?jī)r(jià)持續(xù)走低，則金融機(jī)構(gòu)就會(huì)遭遇損失。由于不確定因素太多，加上又沒(méi)有明確政府政策支持，這使得金融機(jī)構(gòu)都不愿意參與其中。另外，如果沒(méi)有政府部門的參與，民眾很難對(duì)實(shí)施“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)產(chǎn)生信任，導(dǎo)致的結(jié)果就是“以房養(yǎng)老”難以持續(xù)。

4、法律法規(guī)不完善

在我國(guó)目前的法律法規(guī)中，關(guān)于“以防養(yǎng)老”的法律法規(guī)還沒(méi)有真正入法，現(xiàn)在所實(shí)行的一些政策也只是合約行為，并不能夠完全受到法律的保護(hù)，從政府層面來(lái)推動(dòng)“以房養(yǎng)老”就很難進(jìn)行。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)和老人的房產(chǎn)出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，或者老人子女對(duì)于老人的決定有疑問(wèn)時(shí)，很難從法律的角度來(lái)保護(hù)任何一方的利益。尤其是老年人的意識(shí)方面，很容易受到外在蠱惑，如果子女堅(jiān)持老人是神智不清晰被騙，那么金融機(jī)構(gòu)也百口莫辯。

尤其是我國(guó)的房產(chǎn)實(shí)際的使用權(quán)只有70年，在2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動(dòng)續(xù)期。只是現(xiàn)在來(lái)看，還沒(méi)有出現(xiàn)70年的情況，至于到了70年后，住房該如何處理還是個(gè)疑問(wèn)，金融機(jī)構(gòu)在這方面有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

5、制度設(shè)計(jì)不合理

從上文可以看出，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式在制度設(shè)計(jì)上一般要求老人在60歲以上，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房等，并且在老人去世后完全取得房屋產(chǎn)權(quán)。這種苛刻的要求和失去房屋的后果使得民眾難以接受。在實(shí)際情況中，參加“以房養(yǎng)老”模式的老人多是有不只一套房子的，可以輕松拿出另一套房子來(lái)進(jìn)行抵押或者兌換，而對(duì)于只有一套房子的老人來(lái)說(shuō)，將房子抵押出去或者兌換出去對(duì)他們來(lái)說(shuō)就很艱難，沒(méi)有了房產(chǎn)，老人會(huì)缺乏安全感。因此，在“以房養(yǎng)老”制度上的設(shè)計(jì)有些不太符合我國(guó)的現(xiàn)狀，導(dǎo)致響應(yīng)的老人數(shù)量并不多。

（二）完善“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的對(duì)策

1、轉(zhuǎn)變觀念

在我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”首先要轉(zhuǎn)變觀念。國(guó)家和相關(guān)的養(yǎng)老部門需要對(duì)“以房養(yǎng)老”的觀念加以正確的宣傳和引導(dǎo)，尤其是轉(zhuǎn)變老人的養(yǎng)老觀念和子女對(duì)老人養(yǎng)老的看法。在國(guó)外，“以房養(yǎng)老”的理念很容易被接受，因?yàn)閲?guó)外的房產(chǎn)作為遺產(chǎn)還要交大筆的遺產(chǎn)稅，在中國(guó)，相關(guān)遺產(chǎn)稅的政策還沒(méi)有推行，只是在討論階段，短時(shí)期內(nèi)很難得到推行。因而，房子作為老年人留給子女的最穩(wěn)妥的財(cái)產(chǎn)，老人寧愿過(guò)的辛苦一些，也不愿意將房產(chǎn)換養(yǎng)老。中國(guó)父母對(duì)子女的關(guān)愛(ài)，很多都表現(xiàn)在要為子女留下一定的財(cái)產(chǎn)方面。但是這樣的觀念，并不利于老年人的幸福養(yǎng)老，在相應(yīng)的宣傳下，改變老年人為子女不為自己考慮的思想也需要一定的時(shí)間。當(dāng)前，獨(dú)生子女家庭加多，80后家庭在未來(lái)會(huì)出現(xiàn)一家人擁有好幾套房子的現(xiàn)狀，提前推行“以房養(yǎng)老”的概念，對(duì)未來(lái)養(yǎng)老模式的改變有很大的指導(dǎo)作用。

2、多方參與分散風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，參與“以房養(yǎng)老”是相關(guān)部門督促的義務(wù)，但是很多金融機(jī)構(gòu)并不愿意推行相應(yīng)的制度，因?yàn)椋y行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)考慮自己可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。如果風(fēng)險(xiǎn)能夠分擔(dān)的話，那么這項(xiàng)措施可以實(shí)施的更順利一些。比如，納入個(gè)人投資者以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老院等共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且形成完整的體系。這樣一體化的“以房養(yǎng)老”措施就能夠比較順利的實(shí)行下去，老人參與“以房養(yǎng)老”可以實(shí)現(xiàn)一站式的問(wèn)題解決。

除此之外，相關(guān)的政府部門也應(yīng)該出面給出一定的支持措施，從宏觀調(diào)控的方面來(lái)整合市場(chǎng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，保障老人的利益。

3、加大政府參與

政府作為社會(huì)管理的角色，需要負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任，對(duì)于“以房養(yǎng)老”措施的完善和建立，政府應(yīng)該出面做出完整的體系，并推廣實(shí)行。還要做好相應(yīng)的房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，并在住房反向抵押貸款或保險(xiǎn)初期，對(duì)申請(qǐng)人和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠。對(duì)于可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，政府可以引入保險(xiǎn)公司來(lái)一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，一旦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)推行，銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)手握大量房產(chǎn)，就需要盤活交易，需要政府建立一個(gè)批量交易的平臺(tái)。同時(shí)，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)由政府出面提供一定程度的擔(dān)保，從制度上給各個(gè)機(jī)構(gòu)和民眾安定感。

4、完善法律法規(guī)

在老年人養(yǎng)老方面的相關(guān)法律中，需要進(jìn)行進(jìn)一步的完善。在養(yǎng)老方面，大部分是提到了國(guó)家、單位和子女對(duì)老人養(yǎng)老方面的法律規(guī)定，但是對(duì)于老人自我尋求養(yǎng)老手段并沒(méi)有提供相應(yīng)的規(guī)定。盡管有人認(rèn)為“以房養(yǎng)老”牽扯到各方面的問(wèn)題，不太適宜以法律法規(guī)的形式作出規(guī)定，但是老人房產(chǎn)的抵押和置換養(yǎng)老可以有相應(yīng)的規(guī)定來(lái)保護(hù)老年人的合法權(quán)益，不要讓老年人在給出房產(chǎn)之后依然得不到該有的幸福晚年。

5、設(shè)計(jì)新型“以房養(yǎng)老”模式

現(xiàn)在推行的“以房養(yǎng)老”模式，有很多方面并不適應(yīng)我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國(guó)可以借鑒新加坡模式，即60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”（房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。這樣的方式，推行起來(lái)比較簡(jiǎn)單，在我國(guó)的老年人接受起來(lái)也比較容易。

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