小城鎮(zhèn)居住用地容積率控制探索——以《永清縣老城片區(qū)及渠東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》為例

李爽

（上海翌德建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司　上海　200040）

小城鎮(zhèn)居住用地容積率控制探索——以《永清縣老城片區(qū)及渠東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》為例

李爽

（上海翌德建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司上海200040）

我國經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的小城鎮(zhèn)由于對人口吸引弱、房地產(chǎn)項目盲目擴(kuò)建，其供需失衡趨勢明顯急需規(guī)劃控制引導(dǎo)。本文以永清縣老城片區(qū)及渠東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃為例，通過分析小城鎮(zhèn)居住用地容積率現(xiàn)行控制困境入手，提出適用于小城鎮(zhèn)居住容積率的控制對策及取值核定方法。

小城鎮(zhèn)居住區(qū)；容積率

1　引言

近年來我國小城鎮(zhèn)由于對人口吸引弱、房地產(chǎn)項目盲目擴(kuò)建，供需失衡趨勢明顯，急需規(guī)劃控制引導(dǎo)。居住用地容積率作為控制住房開發(fā)的核心指標(biāo)，是重要的規(guī)劃引導(dǎo)控制指標(biāo)。本研究以河北省永清縣為研究對象，探討小城鎮(zhèn)居住用地容積率控制對策，提出合理的取值方法。

2　小城鎮(zhèn)居住用地容積率現(xiàn)行控制困境

2.1失去控制難與總體規(guī)劃對應(yīng)

目前很多小城鎮(zhèn)政府批復(fù)項目多為高容積率居住項目，居住容積率面臨失控狀態(tài)，其已批已建項目平均容積率通常遠(yuǎn)大于總體規(guī)劃確定的平均容積率。究其失控原因，主要因居住用地容積率控制多以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向，忽視人口實際需求所致。

2.2缺少不同區(qū)域差異考量

因城區(qū)建設(shè)年代的不同，新舊城區(qū)內(nèi)在建設(shè)特征、開發(fā)邏輯存在很大差異，其居住用地容積率控制價值導(dǎo)向也應(yīng)有所不同。舊城改造更新過程中各方利益的經(jīng)濟(jì)平衡是其控制的主要考慮因素。新城平衡過高的已批已建項目容積率、重塑小城鎮(zhèn)風(fēng)貌特色是其控制的主要考慮因素。然而小城鎮(zhèn)居住建設(shè)開發(fā)中缺少不同區(qū)域差異考量，經(jīng)常采取“一刀切”的控制手法。

3　小城鎮(zhèn)居住用地容積率控制對策及方法

3.1根據(jù)總體規(guī)劃核算平均容積率

基于失控現(xiàn)狀，可通過類比分析借鑒經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展條件相似城市的相關(guān)指標(biāo)，確定城市人均居住建筑指標(biāo)，結(jié)合總體規(guī)劃的預(yù)測人口數(shù)量計算居住建筑總量。根據(jù)計算得出的居住建筑總量除以規(guī)劃區(qū)內(nèi)居住用地面積，確定平均容積率，綜合核算如下式：

公式1：平均容積率=（規(guī)劃期內(nèi)常住人口×人均住宅建筑面積）/規(guī)劃區(qū)內(nèi)居住用地面積

3.2依據(jù)分區(qū)差異核定容積率

3.2.1舊城更新區(qū)以經(jīng)濟(jì)平衡為導(dǎo)向核定

小城鎮(zhèn)舊城更新區(qū)主要通過市場化方式運(yùn)作，在改造過程中，應(yīng)制定合理容積率既要保證公眾利益，也要保證開發(fā)企業(yè)有一定贏利空間，即下式2：開發(fā)總產(chǎn)出Vt-開發(fā)總成本Ct≥開發(fā)總成本Ct×毛利潤率Rp。

拆遷安置以就地安置居多，其開發(fā)總產(chǎn)出為除去拆遷安置面積的住宅開發(fā)建筑面積乘以房屋均售價即下式3。開發(fā)總成本主要由土地出讓費(fèi)用、稅費(fèi)及行政事業(yè)費(fèi)、建安成本、園林市政工程配套費(fèi)用及不可預(yù)計成本等組成，即下式4。綜合公式2、3、4即得舊區(qū)居住區(qū)更新容積率測算公式5。

公式3：開發(fā)總產(chǎn)出Vt=（總建筑面積-拆遷安置面積）×房屋均售價/m2=（開發(fā)容積率FAR×地塊面積S0-原有地塊容積率FAR0×地塊面積S0×拆遷安置比率Rc）×房屋均售價P0=（FARFAR0×Rc）×S0×P0

公式4：開發(fā)總成本Ct=土地出讓總費(fèi)用+稅費(fèi)及行政事業(yè)費(fèi)+建安總費(fèi)用+園林市政工程配套等費(fèi)用+不可預(yù)計成本=（土地出讓地價P1×地塊面積S0+園林市政工程配套等費(fèi)用P2×地塊面積S0+建安成本P3×開發(fā)容積率FAR×地塊面積S0+稅費(fèi)及行政事業(yè)費(fèi)P3×開發(fā)容積率FAR×地塊面積S0）×（1+不可預(yù)計成本比率Rd）=[S0×（P1+P2）+FAR×S0×（P3+P4）]×（1+Rd）

公式5：（FAR-FAR0×Rc）×P0-[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）≥[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）×Rp

3.2.2舊城保護(hù)區(qū)以風(fēng)貌留存為導(dǎo)向核定

小城鎮(zhèn)風(fēng)貌特色留存作為舊城保護(hù)區(qū)的居住用地容積率控制原則，盡量維持保護(hù)街區(qū)原有容積率，對商住混合用地容積率適當(dāng)提高地塊容積率。

3.2.3新城開發(fā)區(qū)以平衡整體容積率導(dǎo)向核定

小城鎮(zhèn)新區(qū)開發(fā)區(qū)由于其多為凈地開發(fā)建設(shè)成本相對舊城更新較低。在對新區(qū)開發(fā)區(qū)進(jìn)行容積率賦值時，應(yīng)在總體規(guī)劃核定的用地量、建設(shè)量去除已批已建項目及舊城規(guī)劃項目的用地及建設(shè)量基礎(chǔ)上計算。

4　《永清縣老城片區(qū)及渠東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》居住用地容積率控制探索

4.1規(guī)劃用地概況

本項目所處的永清縣隸屬河北省廊坊市，位于河北省中部，京、津、保三角地帶中心，有較為便利的交通區(qū)位條件，規(guī)劃范圍總面積2440.74hm2，規(guī)劃以中干渠為界分為東西兩個片區(qū)。

4.2平均容積率測算

本次規(guī)劃范圍開發(fā)居住用地總面積約700hm2，依據(jù)總規(guī)人口容量為23.5萬人左右。對比日韓及歐美發(fā)達(dá)國家的人均住宅建筑面積以及國家2020年小康指標(biāo)體系后取值將規(guī)劃期2030年人均住宅建筑面積定為45m2。代入平均容積率測算算式計算得出居住用地平均容積率約為1.5。

公式6：平均容積率=（規(guī)劃期內(nèi)常住人口×人均住宅建筑面積）/規(guī)劃區(qū)內(nèi)居住用地面積

4.3分區(qū)容積率核定

4.3.1舊城更新區(qū)容積率測算

以更新效益性為原則調(diào)整容積率，測算公式7。其中FAR為更新后容積率、FAR0為現(xiàn)狀拆遷地塊平均容積率、P0為房屋均售價、P1為土地出讓地價、P2為園林、市政工程配套、P3為政府行政性事業(yè)收費(fèi)、P4為建安成本、Rd為不可預(yù)計成本、Rp為毛利潤率。

公式7：（FAR-FAR0×Rc）×P0-[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）≥[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）×Rp

依據(jù)以上公式，預(yù)期房屋均售價取值依據(jù)搜房網(wǎng)2015年3月新建房屋均價6000元為基準(zhǔn)，乘以CPI指數(shù)，得出預(yù)計2017年房屋均價7000元/m2（建筑面積）。土地出讓價、園林市政工程配套、政府行政事業(yè)型收費(fèi)、建安成本等數(shù)據(jù)根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料取中位數(shù)為測算依據(jù)，拆遷安置比按地方通行標(biāo)準(zhǔn)，1：1的比例計算。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，不可預(yù)計成本一般為前列確定成本總和的10%，毛利潤率按20%取值。取現(xiàn)狀拆遷地塊平均容積率0.85，運(yùn)算得出符合經(jīng)濟(jì)平衡的最低容積率為1.80。

4.3.2舊城保護(hù)區(qū)容積率測算

舊城保護(hù)區(qū)多為近代建設(shè)低層四合院、少量多層建筑，體現(xiàn)濃厚的河北建筑及街區(qū)風(fēng)貌，測算其范圍內(nèi)居住地塊容積率為1.3。因考慮舊城保護(hù)區(qū)的多樣性使用功能，多數(shù)地塊劃定為商住用地，適當(dāng)提高地塊容積率到1.5。

4.3.3新城開發(fā)區(qū)容積率測算

規(guī)劃范圍內(nèi)新城開發(fā)區(qū)未批地塊居住用地面積為130hm2，規(guī)劃范圍內(nèi)已批已建建設(shè)及舊城規(guī)劃項目居住用地共570hm2、居住建設(shè)量共計881萬m2，測算得出新區(qū)開發(fā)地塊未批地塊容積率整體按1.3進(jìn)行控制。

5　結(jié)語

本文從小城鎮(zhèn)居住用地容積率現(xiàn)行控制困境入手，提出控制對策，為控規(guī)中對居住區(qū)容積率賦值提供相對完善的方法，具備一定的量化操作性。但具體測算方法的探索還有待不斷深入研究。

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[2]謝宏坤，李真，易純.中小城鎮(zhèn)舊城改造項目居住區(qū)容積率測算方法探討[J].福建建筑，2008（07）.

[3]孫峰，鄭振興.兼顧總量平衡與剛?cè)徇m度的容積率控制方法[J].規(guī)劃師，2013，29.

TU984.114

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1673-0038（2015）31-0016-02

2015-6-18