房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制

程俊曉

（河南省　鄭州市　450000）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制

程俊曉

（河南省鄭州市450000）

造價(jià)的控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程中的核心部分，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制、價(jià)格計(jì)算和確定等系統(tǒng)活動(dòng)貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，為了保證整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中不會(huì)出現(xiàn)成本浪費(fèi)的情況，要科學(xué)合理地把握房地產(chǎn)每一個(gè)階段造價(jià)的控制點(diǎn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，提高整體項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，力求每一個(gè)環(huán)節(jié)都具有最合適的經(jīng)濟(jì)投入，而要實(shí)現(xiàn)這一切都離不開項(xiàng)目開發(fā)過程中精準(zhǔn)科學(xué)的造價(jià)控制。

工程成本控制；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；項(xiàng)目竣工結(jié)算

引言

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)中除了要在經(jīng)營中不斷提升自身的知名度，最重要的是要能夠在每次的項(xiàng)目開發(fā)中獲得最大的凈利潤。當(dāng)然這個(gè)凈利潤的獲取途徑和渠道必須得是正當(dāng)、合法的，一個(gè)完整的項(xiàng)目中除了施工方案技術(shù)和質(zhì)量保證措施外，還有項(xiàng)目工程的整體成本和造價(jià)的控制管理。如今房地產(chǎn)行業(yè)中的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，要想保證自己的企業(yè)能夠在房地產(chǎn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存下來，除了要保持出色的項(xiàng)目質(zhì)量外，還必須要重視項(xiàng)目開發(fā)中的造價(jià)控制，也就是在項(xiàng)目投資決策、可行性研究、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、實(shí)施和竣工等階段進(jìn)行科學(xué)合理的造價(jià)控制。并結(jié)合每個(gè)階段中所出現(xiàn)的造價(jià)控制的問題進(jìn)行進(jìn)一步探討，再給出實(shí)際可操作的解決方案，嚴(yán)格把握項(xiàng)目中的每一個(gè)環(huán)節(jié)。

1　項(xiàng)目投資和決策階段造價(jià)控制分析

決策對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)和工程造價(jià)上起著關(guān)鍵性的作用，同時(shí)也是整體造價(jià)控制計(jì)劃中的一個(gè)重要部分和階段，根據(jù)權(quán)威資料統(tǒng)計(jì)，投資階段對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的影響程度占到了80～90％。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的初期，就要嚴(yán)格設(shè)定投資決策程序，在市場(chǎng)調(diào)研上下足功夫。綜合考慮項(xiàng)目周邊環(huán)境諸如交通便利性，學(xué)校、醫(yī)療資源、商場(chǎng)和附近樓盤等情況，充分了解該地段人員的消費(fèi)水平和人群的購買特點(diǎn)，從而科學(xué)制定房產(chǎn)項(xiàng)目的室內(nèi)大小、布局、裝修的標(biāo)準(zhǔn)、樓房類型和樓層的高度，方便以后的樓房銷售。而對(duì)那些相對(duì)比較復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要細(xì)分市場(chǎng)，并制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。

2　項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制分析

設(shè)計(jì)階段對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說是最為重要的階段，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目的施工都是要圍繞設(shè)計(jì)的圖紙來進(jìn)行的，材料的運(yùn)用也要符合設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，因此，在設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制會(huì)對(duì)整個(gè)工程的造價(jià)帶來很大的影響，下面將相關(guān)的控制方法做出總結(jié)：

2.1在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各階段應(yīng)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)過分重視方案招標(biāo)，對(duì)初期設(shè)計(jì)以及施工圖階段招標(biāo)對(duì)于項(xiàng)目造價(jià)控制常常忽視的情況，建議方案設(shè)計(jì)階段要從招標(biāo)中完成，在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和施工圖的設(shè)計(jì)中應(yīng)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使整個(gè)設(shè)計(jì)階段都能夠通過競(jìng)爭(zhēng)的方式來完成，力求每一個(gè)細(xì)節(jié)上做到更好。而在設(shè)計(jì)稿的定標(biāo)上應(yīng)從構(gòu)思的新穎、實(shí)用、技術(shù)投資的合理性、進(jìn)度和組織方案等因素上綜合評(píng)估，確保設(shè)計(jì)階段的實(shí)用性，保證在項(xiàng)目的整體進(jìn)行上能夠符合甚至超出用戶人群的要求標(biāo)準(zhǔn)。

2.2在設(shè)計(jì)階段引入監(jiān)理制度

讓對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)有經(jīng)驗(yàn)的人來參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)施過程跟蹤檢查，同時(shí)保證設(shè)計(jì)的可行性和實(shí)效性，也可以及時(shí)避免設(shè)計(jì)過程中可能出現(xiàn)的失誤和缺陷，發(fā)揮監(jiān)理單位作為第三方所起的協(xié)調(diào)與約束作用，打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。

2.3改革設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度

現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)與工程成本無關(guān)，只重視技術(shù)性，忽視經(jīng)濟(jì)性，不利于工程造價(jià)的控制。因此，要對(duì)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)收費(fèi)情況進(jìn)行整改，建立全新激勵(lì)的機(jī)制?？梢詫⒃O(shè)計(jì)費(fèi)分為兩個(gè)部分，一部分作為基本的設(shè)計(jì)費(fèi)用，按照原定價(jià)格計(jì)費(fèi)；而另一部分為效益的設(shè)計(jì)費(fèi)用，在這部分的費(fèi)用上應(yīng)用激勵(lì)機(jī)制。當(dāng)設(shè)計(jì)單位在規(guī)定的投資費(fèi)用額度之內(nèi)，能夠充分利用價(jià)值工程的原理，在技術(shù)、材料和工藝上都采用最新的、并能夠有效節(jié)約工程的投資款的時(shí)候，就要對(duì)該單位和相關(guān)的設(shè)計(jì)人員給予一定份額的資金獎(jiǎng)勵(lì)，當(dāng)然當(dāng)出現(xiàn)成本浪費(fèi)情況時(shí)，就要對(duì)浪費(fèi)人員和設(shè)計(jì)單位做出具體處罰。

3　加強(qiáng)房地產(chǎn)招標(biāo)階段造價(jià)控制分析

招投標(biāo)階段，也會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響，因此也要采取相關(guān)的措施去控制競(jìng)標(biāo)單位的造價(jià)：

3.1在項(xiàng)目評(píng)標(biāo)上，不能過分注重低價(jià)

根據(jù)招標(biāo)和投標(biāo)的相關(guān)犯規(guī)顯示，對(duì)于評(píng)審中最低投標(biāo)價(jià)格法和綜合的評(píng)估辦法，或者是法規(guī)所允許的其他評(píng)審?fù)稑?biāo)的辦法，簡(jiǎn)單的說就是招標(biāo)人可以在投標(biāo)是選用最低價(jià)格的企業(yè)，對(duì)待一些比較復(fù)雜的項(xiàng)目投標(biāo)評(píng)審上要盡可能地使用綜合的評(píng)估辦法。所以對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，除了要對(duì)價(jià)格進(jìn)行審核以外，還要對(duì)其質(zhì)量、施工狀況、投入人員和機(jī)械等綜合因素上做出綜合性的評(píng)審。

在對(duì)投標(biāo)的報(bào)價(jià)評(píng)審時(shí)，不能過分重視總報(bào)價(jià)，要對(duì)各個(gè)部分的清單的子母單價(jià)進(jìn)行重視，防止投標(biāo)單位采用不均衡的報(bào)價(jià)方式。盡量使用平均值和權(quán)重分配的辦法來評(píng)審?fù)稑?biāo)的項(xiàng)目單價(jià)，確保評(píng)審的合理性。

3.2利用專業(yè)的態(tài)度對(duì)招標(biāo)范圍進(jìn)行嚴(yán)格界定

不科學(xué)的招標(biāo)范圍劃分，很容易造成項(xiàng)目工程中的設(shè)備的重復(fù)訂貨和價(jià)格的重復(fù)計(jì)算，從而增加了工程的造價(jià)。所以招標(biāo)的范圍劃定時(shí)，一定要從專業(yè)的角度來制定標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)相應(yīng)方面的招標(biāo)評(píng)審范圍。

4　項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制分析

作為投入資金最多、直接關(guān)系到項(xiàng)目建造和竣工結(jié)算費(fèi)用的核心階段，項(xiàng)目的實(shí)施階段是關(guān)系到項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵階段，這個(gè)環(huán)節(jié)將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益的成與敗，更能夠充分體現(xiàn)出項(xiàng)目建設(shè)單位的工作質(zhì)量和管理水平的高低，具有非常重要的意義，因此要特別注意下面幾個(gè)方面的控制：

（1）選擇科學(xué)合理的施工方案，確保項(xiàng)目能夠安全、高質(zhì)量進(jìn)行的前提下，采用最經(jīng)濟(jì)合理的方案，做到降低工程成本的基礎(chǔ)上盡量減少工程的改變和現(xiàn)場(chǎng)簽證的次數(shù)，增強(qiáng)項(xiàng)目的投資和成本控制。

（2）在提高工程的進(jìn)度控制和管理上，對(duì)施工組織的設(shè)計(jì)上進(jìn)行認(rèn)真審核。不合理的施工組織不僅會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量造成重大影響，還會(huì)對(duì)項(xiàng)目資金的使用造成一定的影響。

（3）對(duì)于項(xiàng)目中變更和簽證的控制管理要加強(qiáng)，雖然項(xiàng)目中變更和現(xiàn)場(chǎng)的簽證是無法避免的，但是要對(duì)此進(jìn)行有效合理的控制，并且為了防止施工圖在設(shè)計(jì)中出現(xiàn)不必要的漏洞，要在圖紙的審核嚴(yán)格把關(guān)，盡量消除設(shè)計(jì)中的漏洞，應(yīng)盡量提前圖紙的設(shè)計(jì)變更，把損失控制到最小。而對(duì)于基礎(chǔ)部分中因不可預(yù)料因素產(chǎn)生的圖紙簽證次數(shù)比較多一些，這些地方要嚴(yán)格控制把關(guān)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的圖紙簽證和設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審等環(huán)節(jié)要進(jìn)行嚴(yán)格會(huì)審，并交由總監(jiān)理或者是房產(chǎn)項(xiàng)目主控方多次審核簽字后才能具體實(shí)施。

5　工程竣工階段的工程造價(jià)控制

工程竣工結(jié)算是確定工程造價(jià)的最終手段，同樣也是項(xiàng)目整個(gè)投資中的最后一個(gè)進(jìn)行的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目施工的過程不可避免的會(huì)出現(xiàn)很多變數(shù)，這里就需要項(xiàng)目的造價(jià)控制人員有高度的責(zé)任心，對(duì)施工中關(guān)系到項(xiàng)目結(jié)算的資料進(jìn)行及時(shí)地收集，并對(duì)竣工的結(jié)算資料仔細(xì)審核，凡是牽涉到竣工結(jié)算的項(xiàng)目都必須要有項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的許可手續(xù)。以現(xiàn)行的工程造價(jià)作為工程造價(jià)的確定依據(jù)，依照工程甲乙雙方項(xiàng)目施工合同里的相關(guān)約定，依據(jù)竣工設(shè)計(jì)圖并結(jié)合隱蔽簽證、設(shè)計(jì)圖紙改變和現(xiàn)場(chǎng)簽證來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核，審查是否所有部分均已按照?qǐng)D紙和合同中的規(guī)定來完成，是否出現(xiàn)丟、拉項(xiàng)工程。對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目都要仔細(xì)核實(shí)，檢查是否每一個(gè)工程都已經(jīng)真正實(shí)施結(jié)束，在造價(jià)投入上實(shí)事求是；保證準(zhǔn)確的計(jì)價(jià)。造價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā)，在親自掌握第一手資料的前提下做出準(zhǔn)確的造價(jià)計(jì)算，保證項(xiàng)目工程的造價(jià)準(zhǔn)確度。此外，應(yīng)該實(shí)行工程結(jié)算第三方復(fù)核審查和工程尾款簽訂制度，保證項(xiàng)目質(zhì)量和投資的收益。

6　結(jié)束語

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，而整個(gè)項(xiàng)目工程的造價(jià)管理的核心還是在工程建設(shè)。在這個(gè)造價(jià)控制中，我們要求各個(gè)參與者相互聯(lián)系和配合，積極參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，并適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，采取有效措施，必定可以降低工程造價(jià)的成本，真正提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。另外，工程造價(jià)嚴(yán)格說來不僅僅只是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，更是集合了技術(shù)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目管理與異地的綜合學(xué)科，這就要求我們要在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)該重視每一個(gè)階段的造價(jià)控制點(diǎn)，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

TU723.3

A

1673-0038（2015）22-0188-02

2015-5-15

程俊曉（1984-），女，助理工程師，大專，畢業(yè)于鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院，從事建設(shè)工程造價(jià)方面的工作。