小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)合理性分析

高磊

（江蘇省豐縣國(guó)土資源局　221700）

小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)合理性分析

高磊

（江蘇省豐縣國(guó)土資源局221700）

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是土地市場(chǎng)價(jià)格管理的基礎(chǔ)性工作，為國(guó)家宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù)。筆者主要以豐縣為例，從地價(jià)空間分布、與國(guó)家政策及土地成本的銜接、城市地價(jià)房?jī)r(jià)對(duì)比分析、城市地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)分析以及城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)分析五個(gè)方面對(duì)豐縣基準(zhǔn)地價(jià)合理性進(jìn)行分析，以期通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)合理性分析，使其在調(diào)整引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，落實(shí)城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策方面起到切實(shí)的作用。

基準(zhǔn)地價(jià)合理性成果分析

1　引言

基準(zhǔn)地價(jià)是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格[1]。基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地資源合理配置和土地資產(chǎn)科學(xué)管理的重要依據(jù)，建立科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價(jià)可以引導(dǎo)土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置，促進(jìn)土地利用逐步向內(nèi)涵挖潛、集約利用的方式轉(zhuǎn)變[2]。因此，基準(zhǔn)地價(jià)的合理性與科學(xué)性是確保其上述作用發(fā)揮良好的關(guān)鍵。有必要對(duì)其進(jìn)行深入分析，檢驗(yàn)其與城市的實(shí)際地價(jià)狀況的一致性，以及成果內(nèi)部結(jié)構(gòu)解析并從各方面探究基準(zhǔn)地價(jià)成果的變動(dòng)。這是保障基準(zhǔn)地價(jià)成果在促進(jìn)城市地價(jià)體系建立和完善，指導(dǎo)政府宏觀調(diào)控，各級(jí)土地市場(chǎng)良好發(fā)展的先決條件。本文以2013年豐縣城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果為例，進(jìn)行分析。

2　背景簡(jiǎn)述

豐縣隸屬江蘇省徐州市，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，北與山東省的金鄉(xiāng)、魚臺(tái)縣接壤，南與安徽省碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連，具有承東啟西，連南貫北，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。全縣總面積1449.7km2，下轄1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、14個(gè)鎮(zhèn)，全縣戶籍人口116萬(wàn)人。2013年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)236億元，其中人均地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)18700元，財(cái)政總收入累計(jì)完成18.78億元。

2013年豐縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果：

在豐縣城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作范圍內(nèi)，劃分了30個(gè)商業(yè)區(qū)段、13個(gè)住宅區(qū)段、3個(gè)工業(yè)區(qū)段，布設(shè)了97個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)和完善了全面的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。其中，商業(yè)和住宅劃分為四個(gè)級(jí)別，而工業(yè)劃分為三個(gè)級(jí)別。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)交易資料，按季度評(píng)估市場(chǎng)交易樣點(diǎn)、監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)，測(cè)算各級(jí)別土地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，見表1。

表1　2013年豐縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表（基準(zhǔn)日：2014年1月1日，單位：元/m2）

3　基準(zhǔn)地價(jià)合理性分析

3.12013年地價(jià)空間分布分析

克里金插值方法（Kriging）是空間插值諸方法中的一種，它是利用區(qū)域化變量的原始數(shù)據(jù)和變異函數(shù)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，對(duì)未采樣點(diǎn)的區(qū)域化變量的值進(jìn)行線性無(wú)偏最優(yōu)估計(jì)的一種方法。劉耀林等以武漢市住宅地價(jià)評(píng)估為例，證明了該方法在地價(jià)評(píng)估中應(yīng)用的可靠性[3]。

本次豐縣城區(qū)地價(jià)的空間插值使用的是經(jīng)調(diào)整篩選后的市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)（商業(yè)264個(gè)、住宅120個(gè)）。插值結(jié)果見圖1～2。

圖1　商業(yè)用地地價(jià)插值結(jié)果

圖2　住宅用地地價(jià)插值結(jié)果

從商業(yè)用地地價(jià)插值結(jié)果可以看出，一級(jí)商業(yè)用地主要分布在向陽(yáng)路中段、人民路西段、解放路中段，這一區(qū)域商業(yè)繁華，特別是向陽(yáng)路中段，具有帝相閣、百貨大樓、中陽(yáng)商城等區(qū)域商服中心。并以這三點(diǎn)為中心，向外擴(kuò)散。另外可以明顯發(fā)現(xiàn)，一級(jí)商業(yè)用地的擴(kuò)散呈現(xiàn)向東蔓延性，這主要是由于近年豐縣城市中心東部的華地第一街區(qū)、招商場(chǎng)、人民路、解放路商業(yè)繁華度不斷增強(qiáng)，使得豐縣商業(yè)中心不斷向東南部蔓延。分析住宅用地地價(jià)插值結(jié)果得出，一級(jí)住宅用地仍然分布在城市中心，住宅中心以縣人民政府板塊和老城區(qū)板塊為主。二級(jí)住宅用地包圍一級(jí)用地，并沿向陽(yáng)路、豐黃路向南擴(kuò)延。主要擴(kuò)延了豐黃路東、向陽(yáng)路南、復(fù)新河西的地區(qū)，該區(qū)域在近三年完工了一批新住宅小區(qū)，如盛泰御景園、在水一方、名仕雅苑等，區(qū)域地價(jià)進(jìn)一步被提升，并由逐漸向東越過(guò)復(fù)新河、向南覆蓋蔓延的趨勢(shì)。這表明本次參與測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)的樣點(diǎn)價(jià)格符合豐縣地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)水平，基準(zhǔn)地價(jià)更新的成果可以用來(lái)調(diào)控豐縣土地市場(chǎng)，引導(dǎo)不同目的的土地使用權(quán)交易行為。

3.2與國(guó)家政策及土地成本的銜接

國(guó)土資源部2006年頒布的《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（國(guó)土資發(fā)[2006]307號(hào)），要求依據(jù)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，及時(shí)調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。因此，通過(guò)與國(guó)家地價(jià)限價(jià)政策以及城市相應(yīng)級(jí)別實(shí)際土地成本的比較，可判斷更新成果是否符合政策法規(guī)基本要求以及與基本經(jīng)濟(jì)原理的匹配性。根據(jù)307號(hào)文件規(guī)定，豐縣屬于土地等級(jí)中的第十三等，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為96 元/m2。本次豐縣基準(zhǔn)地價(jià)更新的工業(yè)用地末級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為195元/m2，高于最低出讓標(biāo)準(zhǔn)，本次基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果符合國(guó)土資發(fā)307號(hào)文件的要求。

3.3地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析

3.3.1地價(jià)與房?jī)r(jià)比值分析

在房地產(chǎn)價(jià)格中，地價(jià)在一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下所占房?jī)r(jià)比例有一個(gè)合理闕值?？梢罁?jù)基準(zhǔn)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是否在闕值范圍內(nèi)來(lái)判定其合理性。根據(jù)國(guó)土資源部官方意見，目前在中國(guó)，地價(jià)占房?jī)r(jià)15～30％，平均是23.2％[4]。筆者選擇了26個(gè)豐縣典型樓盤的開發(fā)和銷售案例，見表2。

表2　典型樓盤住宅樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例

從表2中可以得出，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均值為20.37％，最高值38.85％，最低值9.20％。多數(shù)案例集中在15～25％之間，一共有18個(gè)，25％以上的案例有5個(gè)，低于15％的有3個(gè)。該比例在目前中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例的合理范圍之內(nèi)，間接證明本次基準(zhǔn)地價(jià)的合理性。

3.3.2地價(jià)與房?jī)r(jià)協(xié)整關(guān)系分析

當(dāng)時(shí)間序列屬于非平穩(wěn)過(guò)程時(shí)，判斷變量間的因果關(guān)系將十分困難，而協(xié)整理論及誤差修正模型很好地解決了時(shí)間序列的非平穩(wěn)問(wèn)題[5]。筆者通過(guò)實(shí)證分析的方法，證實(shí)了地價(jià)，房?jī)r(jià)兩個(gè)時(shí)間序列滿足同階平穩(wěn)，通過(guò)向量自回歸（VAR）模型證實(shí)了它們之間存在著協(xié)整關(guān)系。

收集江蘇省城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與發(fā)展預(yù)測(cè)研究的住宅用途地價(jià)和房?jī)r(jià)調(diào)查成果數(shù)據(jù)（2003～2013），選擇eviews6.0軟件為運(yùn)算平臺(tái)，導(dǎo)入數(shù)據(jù)，選擇計(jì)算方法進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明，豐縣2003～2013年地價(jià)的對(duì)數(shù)值（一階滯后序列）ADF檢驗(yàn)t-Statistic為-4.75，小于5％的置信水平-3.32；而房?jī)r(jià)的對(duì)數(shù)值（一階滯后序列）ADF檢驗(yàn)t-Statistic為-3.28，置信水平-超過(guò)95％。結(jié)果證明以上序列為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)的前提。

對(duì)豐縣房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行回歸，獲取回歸的殘差序列，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)回歸系數(shù)的殘差序列的ADF檢驗(yàn)t-Statistic小于5％的置信水平，從檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，豐縣城市的房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在一定的協(xié)整關(guān)系。

3.4城市地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)分析

土地市場(chǎng)在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中占有重要地位，評(píng)價(jià)土地市場(chǎng)發(fā)育程度和運(yùn)行效率，可以完善土地市場(chǎng)建設(shè)內(nèi)容，明確建設(shè)目標(biāo)，并發(fā)揮土地市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行中的作用[6]。筆者選取評(píng)價(jià)土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況的典型指標(biāo)：有償使用率、公開出讓率、土地出讓價(jià)格離散系數(shù)、商住工出讓比例對(duì)豐縣土地市場(chǎng)運(yùn)行成熟度進(jìn)行分析，結(jié)果見表3。

表3　豐縣近五年土地出讓情況分析畝（單位：元/m2）

從價(jià)格離散系數(shù)來(lái)看，商業(yè)用地和商住用地的絕對(duì)價(jià)格離散度都較高分別為0.90、0.82。各類用地地價(jià)上漲究其原因在于隨著豐縣近幾年經(jīng)濟(jì)的高數(shù)發(fā)展商業(yè)和商住用地的土地增值效果明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一般位于商業(yè)中心和繁華地段的土地價(jià)格增長(zhǎng)較快，而一些開發(fā)區(qū)以及相對(duì)邊緣地帶的土地由于城市的擴(kuò)張和發(fā)展，土地價(jià)格也呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。結(jié)果表明基準(zhǔn)地價(jià)水平跟土地市場(chǎng)相協(xié)調(diào)。

3.5城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)分析

城市地價(jià)受到多種因素的影響。筆者選取人均GDP、住宅類商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)人均消費(fèi)、在崗職工年均收入、城鎮(zhèn)人口、人均住房面積、城市化率等指標(biāo)。利用灰色系統(tǒng)理論，對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析[7]，評(píng)價(jià)各指標(biāo)與城市地價(jià)的關(guān)聯(lián)程度。結(jié)果見表4。

表4　縣城市綜合地價(jià)影響因素各指標(biāo)關(guān)聯(lián)度排序

結(jié)果表明：在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素體系中，對(duì)豐縣城市綜合地價(jià)影響最大的四個(gè)指標(biāo)是城鎮(zhèn)人均住房面積、城鎮(zhèn)人口、城市化率以及住宅商品房?jī)r(jià)格。郝軍等對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)14個(gè)縣（區(qū)）所在地基準(zhǔn)地價(jià)與其影響因子進(jìn)行相關(guān)分析，得出城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施狀況是城市地價(jià)的主要影響因素之一，尤其對(duì)住宅地價(jià)和工業(yè)地價(jià)[8]。而基礎(chǔ)設(shè)施狀況的完善度在某種程度上可以從人均住房面積、城市化率和住宅商品房?jī)r(jià)格上得到反映。因此，豐縣地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)。

4　結(jié)論與討論

基準(zhǔn)地價(jià)更新成果對(duì)于政府執(zhí)行土地政策，調(diào)控土地市場(chǎng)；對(duì)于指導(dǎo)土地市場(chǎng)交易正常進(jìn)行；對(duì)于完善土地價(jià)格體系都具有重要作用，其結(jié)果科學(xué)合理與否至關(guān)重要。本文從低價(jià)空間分布、與國(guó)家政策及土地成本的銜接、地價(jià)房?jī)r(jià)對(duì)比分析、城市地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)分析以及城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)分析五個(gè)方面對(duì)一個(gè)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)合理性進(jìn)行驗(yàn)證。通過(guò)上述幾個(gè)方面的檢驗(yàn)，2013年豐縣基準(zhǔn)地價(jià)與該縣實(shí)際地價(jià)水平較為一致，同時(shí)說(shuō)明了豐縣基準(zhǔn)地價(jià)的合理性。

[1]《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GBTI8508-2001）[S].

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A

1673-0038（2015）22-0181-03

2015-5-18