保障性住房居民滿意度實(shí)證研究——以銀川市為例

張恒，楊永春，b

(蘭州大學(xué)a.資源環(huán)境學(xué)院;b.教育部西部環(huán)境重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，蘭州730000)

0 引言

住房是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。以城市中低收入者權(quán)益為本的社會(huì)保障性住房是一項(xiàng)利國(guó)利民的工程［1］。保障性住房是指政府為中低收入困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定銷售價(jià)格或租金的社會(huì)保障性質(zhì)住房［2］，包括經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、廉租住房。隨著2010年全國(guó)大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)以來(lái)，建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。但保障性住房如何滿足中低收入群體的需求，使住戶滿意，是當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題。

居民住房滿意度是指人們對(duì)住所的情感反應(yīng)，一直是學(xué)者們?cè)谧》款I(lǐng)域的研究主題之一。其研究有2種基本類型，一是將居住滿意度作為行為的預(yù)測(cè)(有意留在或搬離現(xiàn)有住房)，這種類型的基礎(chǔ)是現(xiàn)有住房與實(shí)際住房的需求和偏好有所差異［3－4］;二是通過(guò)房屋質(zhì)量(包括住房單元功能、服務(wù)和設(shè)施等)來(lái)衡量住房滿意度［5－6］。通過(guò)了解居民的期望、需求和偏好，從而提升現(xiàn)有與未來(lái)保障性住房的品質(zhì)。

在保障性住房研究領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界起步相對(duì)較晚，21世紀(jì)初相繼在社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、地理學(xué)等諸多領(lǐng)域出現(xiàn)此類研究。其關(guān)注角度也不盡相同，社會(huì)學(xué)主要集中在公共政策的制定和管理模式層面［7－8］;經(jīng)濟(jì)學(xué)主要關(guān)注其融資問(wèn)題［9］;法學(xué)重視其法律制度建設(shè)的全面性和整體性［10］;地理學(xué)側(cè)重于城市居住空間的分異層面［11－13］。但是，學(xué)術(shù)界鮮有從民生視角探討保障性住房存在問(wèn)題的相關(guān)研究。保障性住房是為低收入群體服務(wù)，因此，通過(guò)民生視角，系統(tǒng)地闡述其真實(shí)面臨的問(wèn)題，是促進(jìn)地方政府在后續(xù)規(guī)劃建設(shè)、法律制度、經(jīng)濟(jì)投資等方面最具有說(shuō)服力的理論依據(jù)。本研究將以銀川市的保障性住房為例，研究居民的生活滿意度，對(duì)居民的居住狀況進(jìn)行全面考察，以期發(fā)現(xiàn)保障性住房存在的問(wèn)題，提出改善居民居住狀況的整治措施。

1 研究地域概況和研究方法

1.1 概況

銀川市作為寧夏回族自治區(qū)的首府城市，自2000年以來(lái)，政府為加快構(gòu)建和諧社會(huì)步伐，積極推進(jìn)建設(shè)社會(huì)保障性住房。據(jù)銀川市住房保障局了解，截止2013年底，銀川市建設(shè)各類保障性住房6萬(wàn)多套，多選址在興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)的城市邊緣地帶，解決了15萬(wàn)余人的住房問(wèn)題。其中，在2010—2013年間建設(shè)數(shù)量大幅度增長(zhǎng)，其各類型保障性住房建設(shè)數(shù)量見(jiàn)表1。

表1 2010—2013年銀川市保障性住房建設(shè)數(shù)量套Tab.1 The number of indemnificatory housing constructed in Yinchuan City from 2010 to 2013

選取銀川市具有代表性的興慶區(qū)滿春保障性住房片區(qū)(滿春康居、滿春家園、滿春宜居苑、滿春新村、陽(yáng)光麗景)和金鳳區(qū)五里保障性住房片區(qū)(五里宜居、五里湖畔、五里水鄉(xiāng)、五里臺(tái)新村)進(jìn)行實(shí)證研究。本次調(diào)查居住小區(qū)集中分布在兩片區(qū)，其類型可分為經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房2種。其中，滿春保障性住房片區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)適用房，五里保障性住房片區(qū)屬于拆遷安置房。從區(qū)位看，滿春保障性住房片區(qū)位于興慶區(qū)東北方向，靠近城市邊緣，生活基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施都較完善;五里保障性住房片區(qū)位于金鳳區(qū)西南方向，該區(qū)域?qū)儆诔青l(xiāng)結(jié)合部，交通相對(duì)便利(圖1)。

圖1 研究區(qū)域區(qū)位Fig.1 Location of the study area

通過(guò)對(duì)研究區(qū)居住者基本資料的調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析(表2)可知，從性別看，男性占42.8%，女性占57.2%。從年齡看，40歲以下占22.0%，40～60歲占68.4%，60歲以上占9.6%。從受教育程度看，以高中及以下層次為主(87.5%)。從職業(yè)看，以打工者(45.4%)和農(nóng)民(31.1%)為主，個(gè)體經(jīng)商者(21.5%)等也占有部分比例。從家庭月收入看，初步了解保障性住房的居住者絕大多數(shù)是中低收入家庭，并且家庭收入不穩(wěn)定，主要集中在1 000～2 000元/月(73.7%)。另外，由于部分家庭屬于拆遷安置房，所以，自家多余的房子主要成為向外來(lái)務(wù)工人員或城市無(wú)房族租住的主要場(chǎng)所。

1.2 研究方法

主要采用問(wèn)卷調(diào)查、實(shí)地考察和深度訪談的研究方法。保障性住房類型較多，但根據(jù)前期預(yù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其不同類型住房的居民對(duì)保障房關(guān)注度主要體現(xiàn)在人居環(huán)境方面。因此，問(wèn)卷擬定統(tǒng)一圍繞人居硬環(huán)境(外部環(huán)境、建設(shè)狀況)和軟環(huán)境(社會(huì)生活)選取滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)而對(duì)9個(gè)樣本住區(qū)300戶居民進(jìn)行調(diào)查(發(fā)放問(wèn)卷300份，收回有效問(wèn)卷288份，有效率達(dá)95%以上)。問(wèn)卷內(nèi)容主要涉及居住者滿意度影響因素(采用李克特5點(diǎn)量表尺度來(lái)測(cè)量:1=非常不滿意，…，5=非常滿意)和居民的基本資料，并針對(duì)兩區(qū)域各個(gè)社區(qū)的外部環(huán)境、建設(shè)狀況、社會(huì)生活狀況進(jìn)行實(shí)地考量。此外，針對(duì)社區(qū)住戶和居委會(huì)工作人員同時(shí)采用了深度訪談法，提升了其精確度和真實(shí)度。通過(guò)訪談了解保障性住房住戶的訴求，從居民需求層面認(rèn)識(shí)其現(xiàn)階段的不足，為進(jìn)一步提升保障性住房人居環(huán)境品質(zhì)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

表2 受訪者個(gè)人屬性Tab.2 Characteristics of socio-economic status of the interviewed samples

2 滿意度調(diào)查

對(duì)于居民滿意度的研究，鄒暉等對(duì)南京邁皋橋地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房居住滿意度進(jìn)行了研究［14］，主要從小區(qū)外部環(huán)境、建設(shè)狀況和社會(huì)生活3個(gè)層面展開(kāi)調(diào)查?；诖?，本研究也沿用其思想脈絡(luò)，從宏觀、微觀和精神層面進(jìn)行考察與探究。

2.1 小區(qū)外部環(huán)境

2.1.1 地理交通。城市中心地區(qū)以外的區(qū)域是保障性住房的重點(diǎn)布局區(qū)位，其品質(zhì)、價(jià)格與吸引力明顯低于中心城商品住房。滿春保障性住房途經(jīng)公交線路2條，有部分居民為了不轉(zhuǎn)乘，直接步行至城市主干道北京路搭乘公交車，此地距城中心需40 min車程。五里保障房片區(qū)距城中心較遠(yuǎn)，個(gè)別小區(qū)附近沒(méi)有配置公交站點(diǎn)，給居民的出行帶來(lái)很大的不便。居住在這些小區(qū)的部分居民多為低收入者，考慮費(fèi)用因素，每日搭乘公共交通成為其主要交通方式，居民反映他們到達(dá)城內(nèi)工作地花費(fèi)約1 h。調(diào)查表明，居民對(duì)各自所在小區(qū)的交通區(qū)位表示滿意的達(dá)28.8%。同時(shí)通過(guò)訪談也發(fā)現(xiàn)拆遷安置房居民對(duì)小區(qū)區(qū)位、交通不便等方面的不滿尤為突出，如五里湖畔某受訪者談到:“……住在這里去哪感覺(jué)都比較遠(yuǎn)，近距離的會(huì)選擇騎電動(dòng)自行車，遠(yuǎn)距離才會(huì)考慮乘坐公交汽車，因?yàn)殚T口的公交線路不能直通城里，需要步行十幾分鐘到北京路公交車站乘坐……”。

2.1.2 周圍環(huán)境。針對(duì)周圍環(huán)境，主要從環(huán)境衛(wèi)生、小區(qū)綠化、噪音干擾等進(jìn)行考察。在景觀環(huán)境方面，五里部分保障房小區(qū)喬木、草坪配植合理，景觀層次較豐富，營(yíng)造出具有居住氛圍的小區(qū)綠化景觀。調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)有部分小區(qū)草坪面積過(guò)大，綠化景觀較為單一。保障性住房地處城市邊緣，外界噪聲干擾較少。但由于拆遷安置房小區(qū)大多居民來(lái)自農(nóng)村，維系著原來(lái)的生活方式，飼養(yǎng)寵物現(xiàn)象較為嚴(yán)重，寵物叫聲和機(jī)動(dòng)車的啟動(dòng)聲有時(shí)成為干擾居民生活的主要因素。盡管如此，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，有68.3%的居民對(duì)周圍環(huán)境還是感到非常滿意和滿意的。

2.1.3 基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施?；A(chǔ)服務(wù)設(shè)施是滿足保障性住房居民日常生活需要的重要設(shè)施，直接影響著居住生活的質(zhì)量和居民的便利程度，主要包括商場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院等。調(diào)查區(qū)域周邊會(huì)設(shè)有不同規(guī)模大小的便利店、醫(yī)藥診所等，因此，回答非常滿意、滿意、一般的居住者高達(dá)90.2%，其中回答滿意的比例為58.8%，屬于滿意度最高的一項(xiàng)。但是，訪談發(fā)現(xiàn)隨著生活水平的提升，缺乏高檔消費(fèi)性場(chǎng)所是部分保障性住房居住者對(duì)周圍商業(yè)不滿意的主要因素，如滿春新村某受訪者說(shuō):“……小區(qū)周圍可以買到一些常用的商品，但有時(shí)候買高檔次商品的話，就要去城中心買，感覺(jué)不是很方便……”。

2.1.4 教育設(shè)施。中小學(xué)是保障性住房周圍重要的教育配套設(shè)施，是衡量居住者需求滿意度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。滿春保障房片區(qū)周圍有3所服務(wù)半徑約1 000 m的中小學(xué);五里保障房片區(qū)周邊中小學(xué)基本滿足大多數(shù)住戶需求，但也有少許家庭選擇距離較遠(yuǎn)、教育水平較高的學(xué)校。通過(guò)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，可以看到“滿意”是大家選擇較多的一項(xiàng)，比例占45.8%(圖2)。部分居民對(duì)教育設(shè)施的需求關(guān)注度降低，側(cè)面反映出住戶群體的年齡多以中老年為主，其子女或已工作或已畢業(yè)。

圖2 教育設(shè)施的居住者滿意度Fig.2 Residents’satisfaction degree about educational facilities

2.2 小區(qū)建設(shè)狀況

2.2.1 配套設(shè)施。保障性住房配套設(shè)施主要包括停車場(chǎng)及健身場(chǎng)地。在調(diào)查區(qū)域發(fā)現(xiàn)，所有小區(qū)沒(méi)有地下停車場(chǎng)，少數(shù)只是規(guī)劃地面停車位，但數(shù)量不足導(dǎo)致停車?yán)щy，成為居住者對(duì)建設(shè)狀況不滿的主要原因，其中尤以五里片區(qū)突出。有居民反映，黃昏時(shí)刻小區(qū)車滿為患。同時(shí)發(fā)現(xiàn)，拆遷安置房中健身場(chǎng)地占整個(gè)小區(qū)很少的用地比例，且部分健身設(shè)施有損壞的現(xiàn)象卻沒(méi)有得到物業(yè)公司及時(shí)修理。同時(shí)，研究區(qū)所有小區(qū)缺乏對(duì)殘疾和高齡者服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，居民對(duì)配套設(shè)施表示非常滿意、滿意的比例為26.3%，表示非常不滿意、不滿意的比例為30.0%。

2.2.2 物業(yè)管理。保障性住房地處城市邊緣地區(qū)，住區(qū)規(guī)模大，流動(dòng)人口多，人員復(fù)雜，因此，小區(qū)的物業(yè)管理比一般城市小區(qū)挑戰(zhàn)性更強(qiáng)［15］。據(jù)一些入住時(shí)間較長(zhǎng)的居民反映，物業(yè)管理公司更換過(guò)于頻繁，沒(méi)有提供良好的服務(wù)，形同虛設(shè)。從調(diào)查數(shù)據(jù)反映，回答非常滿意和滿意的比例僅為22.5%;回答不滿意和一般態(tài)度的基本持平，比例分別為36.8%和38.4%。

滿春部分保障性住房社區(qū)中農(nóng)村低收入家庭過(guò)于集中，一些不良的行為習(xí)慣容易在群體中擴(kuò)散。有住戶飼養(yǎng)寵物以獲得精神慰藉，但存在疾病傳播隱患，同時(shí)增加了衛(wèi)生管理工作的難度。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，住區(qū)部分公共設(shè)施損壞較嚴(yán)重，維修不及時(shí)。從物業(yè)管理公司了解到，由于居民中農(nóng)民多，沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)的良好習(xí)慣，造成了物業(yè)部門收取費(fèi)用困難的情境。資金的不暢通導(dǎo)致物業(yè)管理難以投入，如此惡性循環(huán)成為小區(qū)物管的最大困難。

2.2.3 建筑環(huán)境。保障性住房的房屋質(zhì)量普遍比正規(guī)商品住房差，體現(xiàn)在建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和排水排污等方面。其中拆遷安置房中有居民反映住房使用不到5年就有墻面發(fā)霉、滲水的現(xiàn)象，如五里宜居某受訪者談到:“……剛?cè)胱〔疬w安置房時(shí)感覺(jué)還可以，過(guò)了幾年以后，建筑環(huán)境都不好了，比如衛(wèi)生間經(jīng)常漏水、屋里的墻面各種傷疤、下水管也不通暢了……”。建筑環(huán)境在各小區(qū)間存在著差別，是因?yàn)槠浣ㄔO(shè)年限、小區(qū)性質(zhì)的不同。從訪談中看出，建筑環(huán)境方面，經(jīng)濟(jì)適用房居民比拆遷安置房居民的滿意度相對(duì)較高。根據(jù)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，僅有17.7%的居民對(duì)其建筑環(huán)境表示非常滿意和滿意。因此，這也在提醒規(guī)劃建設(shè)部門要對(duì)工程設(shè)計(jì)和施工環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管力度。

2.3 小區(qū)社會(huì)生活

2.3.1 文化休閑。文化休閑是居民對(duì)小區(qū)建設(shè)滿意度的重要衡量指標(biāo)之一。大部分保障性住房小區(qū)總建筑密度低，容積率較高，一般約為3%。多數(shù)居民反映小區(qū)很少有文化休閑活動(dòng)，缺乏居民活動(dòng)的場(chǎng)所及設(shè)施如棋牌室、活動(dòng)中心等。中老年人對(duì)此表示不滿的尤為突出。部分拆遷安置房小區(qū)由于居民很多來(lái)自共同的村鎮(zhèn)，因此，重要節(jié)日中居委會(huì)為中老年居民組織豐富的文化活動(dòng)，如看電影、唱歌跳舞等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居民對(duì)住區(qū)文化休閑活動(dòng)表示非常滿意和滿意的比例為28.2%，表示非常不滿意和不滿意的比例為32.1%(圖3)。

圖3 文化休閑的居住者滿意度Fig.3 Residents’satisfaction degree about cultural leisure

2.3.2 鄰里關(guān)系。從調(diào)查來(lái)看，拆遷安置房類型中住戶間仍然存在著原有的和睦鄰里情誼。但是經(jīng)濟(jì)適用房類型中，小區(qū)住戶均屬于外來(lái)遷入戶，居住者之間的淡漠情境相對(duì)嚴(yán)重，一定程度上使鄰里關(guān)系受到影響。從調(diào)查的結(jié)果總體來(lái)看，僅8.3%的居住者對(duì)此感到不滿意，回答“滿意”項(xiàng)的達(dá)43.5%，如五里水鄉(xiāng)某受訪者提到:“五里水鄉(xiāng)小區(qū)80%的居民是原來(lái)一個(gè)村的人，平時(shí)都很熟悉，有什么困難大家都會(huì)互相幫助，很親切”。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

(1)保障性住房外部環(huán)境總體良好。從地理交通來(lái)看，住區(qū)一般會(huì)偏離城區(qū)中心，區(qū)位條件和公交服務(wù)便捷性一般。生活的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善和便利，能夠?yàn)榫幼≌咛峁┤粘Ｋ?。由于銀川市地處西北地區(qū)，一年中綠化景觀生存時(shí)間相對(duì)較短，但居民整體對(duì)此較滿意。住區(qū)周圍教育設(shè)施的配套供給基本能滿足居民需求。居民對(duì)外部環(huán)境滿意度最高，但是，隨著社會(huì)不斷的進(jìn)步，居民對(duì)各類設(shè)施不滿足于現(xiàn)狀，會(huì)逐漸要求一些設(shè)施品質(zhì)的提升。

(2)居民對(duì)保障性住房建設(shè)情況的滿意度偏低。從配套設(shè)施來(lái)看，小區(qū)綠化和停車位的配建與國(guó)家建設(shè)規(guī)范還有一定差距。從物業(yè)管理來(lái)看，居民自身對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足，同時(shí)，小區(qū)物業(yè)也需要從管理到服務(wù)有根本性的提高。在房屋品質(zhì)上，新建的房屋在很多方面已經(jīng)出現(xiàn)了若干質(zhì)量問(wèn)題。簡(jiǎn)言之，保障性住房與一些正規(guī)小區(qū)在建設(shè)上還存在很大差距。

(3)保障性住房居民因?yàn)椴疬w安置而建立了一定的鄰里關(guān)系，少許外來(lái)中低收入住戶和流動(dòng)租戶的入住整體上沒(méi)有打破相對(duì)穩(wěn)定的社交網(wǎng)絡(luò)。公共活動(dòng)場(chǎng)所的缺乏使舉辦文化休閑活動(dòng)的頻率減少，難以搭建居住者的交流平臺(tái)，導(dǎo)致外來(lái)住戶與周圍鄰里關(guān)系的生疏。

3.2 政策建議

保障性住房的社區(qū)模式完全不同于商品房，因此，如何提高居住者對(duì)保障性住房與商品房一樣的滿意度是政府需要亟待解決的問(wèn)題［16］。保障性住房居民滿意度是當(dāng)前人居環(huán)境的重要關(guān)注焦點(diǎn)，同時(shí)也是對(duì)政府政策實(shí)施與監(jiān)管的間接體現(xiàn)。根據(jù)調(diào)查研究，提出一些改善治理建議以提升保障性住房居住滿意度。

(1)通過(guò)城市更新改善保障性住房區(qū)位條件。保障性住房選址建設(shè)應(yīng)杜絕城市邊緣化現(xiàn)象，應(yīng)形成與商品房混建的模式。選址盡可能降低低收入群體購(gòu)買或租用住房費(fèi)用、交通出行費(fèi)用等生活成本，同時(shí)滿足受保群體周邊配套設(shè)施需求。

(2)完善保障性住房的設(shè)施規(guī)劃建設(shè)。根據(jù)保障性住房公共服務(wù)設(shè)施居民需求制定“千人指標(biāo)”，在改善硬件設(shè)施的同時(shí)運(yùn)用藝術(shù)設(shè)計(jì)營(yíng)造整體文化休閑氛圍。針對(duì)保障性住房群體特性，建議公共設(shè)施采取集中式的空間布局，可形成規(guī)模效益和集約化設(shè)計(jì)，同時(shí)便于居民一次性完成各種活動(dòng)。加建地下停車場(chǎng)是緩解住區(qū)交通問(wèn)題的根本性措施。

(3)構(gòu)建保障性住房物業(yè)管理模式。從保障性住房的特殊性來(lái)看，政府要組織建立居民參與、居委會(huì)負(fù)責(zé)、物業(yè)公司服務(wù)、物業(yè)監(jiān)督委員會(huì)監(jiān)督的管理模式。制定專項(xiàng)物業(yè)管理的法規(guī)和建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)和制衡機(jī)制來(lái)約束和規(guī)范管理運(yùn)作。同時(shí)，加強(qiáng)居民素養(yǎng)也是提高物業(yè)管理質(zhì)量的關(guān)鍵因素。

(4)提高保障性住房房屋質(zhì)量建設(shè)。房屋品質(zhì)應(yīng)從技術(shù)和管理兩方面提升。技術(shù)層面上，建設(shè)單位運(yùn)用高質(zhì)量的建筑材料建造，引入新型建筑節(jié)能技術(shù)延長(zhǎng)房屋壽命期;管理層面上，建設(shè)部門不按建設(shè)程序辦事，檢測(cè)單位行賄受賄造成的工程質(zhì)量下降等問(wèn)題暴露出工程管理方面的不完善之處，政府部門要予以監(jiān)管。

(5)打造保障性住房鄰里文化。業(yè)委會(huì)籌建公共文化活動(dòng)場(chǎng)所，為居民開(kāi)發(fā)創(chuàng)新型的文化產(chǎn)品。通過(guò)開(kāi)展宣傳性教育活動(dòng)和文體活動(dòng)加強(qiáng)鄰里交往，增強(qiáng)小區(qū)鄰里間的凝聚力和認(rèn)同感。同時(shí)，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)為鄰里文化和關(guān)系提供物質(zhì)基礎(chǔ)，如設(shè)計(jì)大客廳、提高樓板隔音、衛(wèi)生間防滲處理等。

(6)規(guī)范保障性住房各項(xiàng)制度。政府要對(duì)保障房的建立、分配、維護(hù)、管理等方面健全制度，積極吸納居民對(duì)制度實(shí)施后的反饋，采取整改措施，使保障性住房真正進(jìn)入“建、管、住、用”的良性循環(huán)［17］，達(dá)到公共資源的最大社會(huì)效應(yīng)，體現(xiàn)政府對(duì)受保群體的善意和關(guān)懷。

［1］林若君.廈門社會(huì)保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)初探［D］.廈門:廈門大學(xué)，2008:10－14.

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