澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)地位、香港元素與產(chǎn)業(yè)合作

陳章喜 稂 欣

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·港澳臺(tái)與內(nèi)地產(chǎn)業(yè)關(guān)系·

澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)地位、香港元素與產(chǎn)業(yè)合作

陳章喜 稂 欣

澳門(mén)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)發(fā)展進(jìn)程中，香港元素是一個(gè)不可忽視，也繞不開(kāi)的因素。房地產(chǎn)業(yè)作為澳門(mén)四大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著澳門(mén)賭權(quán)的開(kāi)放，與博彩旅游業(yè)一起，進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的新階段。香港元素在澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中研究的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力效能，顯示出澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)香港的依賴性。運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度分析方法實(shí)證研究澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)與香港的關(guān)聯(lián)性。計(jì)量結(jié)果表明，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)香港具有較強(qiáng)的依賴性，也存在著一定程度的融合性。因此，應(yīng)充分利用香港元素對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)力效能，合理推動(dòng)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)； 澳門(mén)； 香港元素； 關(guān)聯(lián)度； 經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力效能

一 引 論

澳門(mén)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展，既是國(guó)家根據(jù)澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況所作出的國(guó)家層面戰(zhàn)略規(guī)劃，也是澳門(mén)特別行政區(qū)經(jīng)濟(jì)體抑制博彩業(yè)過(guò)度膨脹，規(guī)避經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的必由之路與明智決策，在路徑選擇上對(duì)于澳門(mén)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要而深遠(yuǎn)的意義。澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于澳門(mén)經(jīng)濟(jì)適度多元化的拓展，會(huì)產(chǎn)生積極的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)。推動(dòng)澳門(mén)經(jīng)濟(jì)的多元化，一般認(rèn)為應(yīng)從縱向和橫向兩個(gè)視角展開(kāi)。縱向多元化是以澳門(mén)博彩旅游業(yè)為龍頭, 延伸優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈條，在博彩旅游業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展與其密切相關(guān)的行業(yè), 如商務(wù)、會(huì)議展覽業(yè)等，推動(dòng)澳門(mén)從博彩旅游轉(zhuǎn)為綜合旅游發(fā)展。橫向多元化的基本內(nèi)涵是指發(fā)展相對(duì)獨(dú)立于博彩旅游業(yè)的其他行業(yè)，注意產(chǎn)業(yè)間融合，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。如以博彩旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)航空運(yùn)輸業(yè)、航空物流業(yè)、金融業(yè)、建筑地產(chǎn)業(yè)以及商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。由于澳門(mén)經(jīng)濟(jì)的橫向多元化離不開(kāi)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)一定程度的發(fā)展。因此，合理發(fā)展澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)，培育和發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)鏈，是澳門(mén)經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展的重要舉措。

澳門(mén)和香港是中國(guó)的兩個(gè)特別行政區(qū)，在澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程中，“香港因素”一直扮演著不可或缺的角色(陳章喜和顏昌明，2010)[1]。澳港兩地之間的經(jīng)濟(jì)合作在20世紀(jì)60年代以后進(jìn)入到快速發(fā)展的新階段，大量香港資本涌入澳門(mén)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域，有力推動(dòng)了澳門(mén)70年代中期的經(jīng)濟(jì)起飛。香港資本對(duì)澳門(mén)投資的重點(diǎn)領(lǐng)域?yàn)榘拈T(mén)出口加工業(yè)和博彩旅游業(yè)，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看也為澳門(mén)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)活力，帶動(dòng)了兩地在房地產(chǎn)業(yè)的全面合作(鄧衛(wèi)，2000)[2]。在回歸祖國(guó)的最初五年里，澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，隨后受澳門(mén)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和賭權(quán)開(kāi)放的刺激，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)也迅速繁榮起來(lái)(蕭志泳等，2008)[3]。CEPA(《內(nèi)地與香港、澳門(mén)關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》的英文簡(jiǎn)稱)簽訂后，內(nèi)地和港澳之間的經(jīng)貿(mào)關(guān)系更為緊密，內(nèi)地因素的加入使得港澳經(jīng)濟(jì)聯(lián)系有了新的內(nèi)涵，但香港元素對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的影響，依然發(fā)揮著重要的功能。雖然2008年的全球金融海嘯給澳門(mén)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定沖擊，澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)暫時(shí)回落，仍無(wú)法阻止澳門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢(shì)，2007年，按單位實(shí)用面積統(tǒng)計(jì)的澳門(mén)住宅平均價(jià)格為20729澳門(mén)元/平方米，2008年為23316澳門(mén)元/平方米，2009年為23235澳門(mén)元/平方米，2010年為31016澳門(mén)元/平方米，2011年為41433澳門(mén)元/平方米，2012年為57362澳門(mén)元/平方米。到2013年，按單位實(shí)用面積統(tǒng)計(jì)的澳門(mén)住宅平均價(jià)格高達(dá)81811澳門(mén)元/平方米。當(dāng)前澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的繁榮階段。澳港房地產(chǎn)業(yè)的融合，對(duì)于澳門(mén)和香港的長(zhǎng)期穩(wěn)定與繁榮產(chǎn)生著積極而深遠(yuǎn)的影響。

目前在學(xué)術(shù)界，普遍都將房地產(chǎn)業(yè)界定為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，包含有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)等產(chǎn)業(yè)。澳門(mén)由于面積狹小，只有29平方公里，沒(méi)有建設(shè)高速公路、鐵路等大型基礎(chǔ)設(shè)施，在澳門(mén)的統(tǒng)計(jì)中一般都將房地產(chǎn)與建筑業(yè)視作一個(gè)行業(yè)，統(tǒng)一歸為“建筑地產(chǎn)業(yè)”。 在本文的理論觀察與數(shù)據(jù)分析中，將“建筑地產(chǎn)業(yè)”視為澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)組成與統(tǒng)計(jì)依據(jù)。已有對(duì)澳門(mén)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及澳門(mén)與周邊地區(qū)合作的研究中，大多學(xué)者都將研究視角集中在澳門(mén)博彩旅游業(yè)的發(fā)展以及澳門(mén)與內(nèi)地尤其是珠三角地區(qū)的合作上，而關(guān)于港澳在房地產(chǎn)業(yè)方面的合作研究則缺少關(guān)注，資料中尚未發(fā)現(xiàn)有以香港元素為切入點(diǎn)專門(mén)研究港澳兩地房地產(chǎn)業(yè)合作的相關(guān)研究成果。由此，本文通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對(duì)香港元素與澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行實(shí)證分析，以期為加強(qiáng)澳港兩地在房地產(chǎn)領(lǐng)域上的合作提供理論支撐和政策建議。

二 澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位與香港元素

(一)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位

1.財(cái)政貢獻(xiàn)度。財(cái)產(chǎn)收益(地稅和各種土地租金)、印花稅、遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅(2004年起取消)、物業(yè)轉(zhuǎn)移稅(凡房屋或土地發(fā)生交易時(shí)，均需課征此稅)、房屋稅(以房屋收益為課征對(duì)象)是與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的澳門(mén)財(cái)政收入來(lái)源。表1中列出了包括博彩稅在內(nèi)的澳門(mén)財(cái)政收入分布情況(1998-2013年，共計(jì)16年)。

表1 澳門(mén)財(cái)政收入來(lái)源情況(1998-2013年)(單位：百萬(wàn)澳門(mén)元)

(續(xù)上表)

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)歷年《澳門(mén)統(tǒng)計(jì)年鑒》整理。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，不難發(fā)現(xiàn)，博彩稅對(duì)澳門(mén)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)最大，歷年貢獻(xiàn)均超過(guò)了50%。賭權(quán)開(kāi)放后，博彩稅在澳門(mén)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)達(dá)到72.7%(2008年)，2013年更是高達(dá)86%。相較而言，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅收入不大，但也不可小覷。2007年澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政收入達(dá)8760百萬(wàn)澳門(mén)元，占財(cái)政收入16.3%，其它年份也均穩(wěn)定保持在5%-6%左右?？梢?jiàn)，澳門(mén)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收是澳門(mén)財(cái)政收入中重要的組成部分。

2.就業(yè)貢獻(xiàn)度。根據(jù)《澳門(mén)統(tǒng)計(jì)年鑒2012》，2011年，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了11.4%的GDP；吸納就業(yè)人口5.62萬(wàn)人(含不動(dòng)產(chǎn)、租賃、商業(yè)服務(wù)等就業(yè)人口在內(nèi))，占總就業(yè)人口的12.9%；與此對(duì)應(yīng)，制造業(yè)、金融業(yè)、博彩業(yè)創(chuàng)造的GDP比重依次為0.69%、11.3%、44.7%，吸納的就業(yè)人口分別為1.28萬(wàn)人、0.81萬(wàn)人、7.01萬(wàn)人，占總就業(yè)人口比重依次為8%、9.3%、19.5%。可見(jiàn)，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)吸納了大量勞動(dòng)力，在就業(yè)方面的貢獻(xiàn)僅次于澳門(mén)博彩業(yè)。另外，表2在一定程度上也揭示了失業(yè)率與四大支柱產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系。2001年以后，澳門(mén)博彩業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，而澳門(mén)的失業(yè)率也在不斷下降，說(shuō)明這兩大產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大的吸納就業(yè)人口能力，可以有效緩解澳門(mén)的就業(yè)壓力(陳章喜和喻婷，2010)[4]。

3.產(chǎn)出貢獻(xiàn)度。制造業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和博彩業(yè)是澳門(mén)經(jīng)濟(jì)的四大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)表2可知，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出貢獻(xiàn)度從1995年的23.08%一直下跌至2002年的9.33%，之后不斷回升，2008年更是高達(dá)23.20%，為歷年最高，2012年又回落至11.8%，這是因?yàn)榘拈T(mén)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密相連。相較而言，作為澳門(mén)龍頭產(chǎn)業(yè)的博彩業(yè)的發(fā)展則更為穩(wěn)定，歷年博彩業(yè)的產(chǎn)出貢獻(xiàn)度幾乎都在25%以上，2012年則高達(dá)45.9%。而另一傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)則不斷衰退，2012年所占比重僅為0.71%。澳門(mén)金融業(yè)自2006年后比重也在不斷下滑，2012年占比10.4%。綜合可知，目前房地產(chǎn)業(yè)在澳門(mén)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上占比僅次于博彩業(yè)，是澳門(mén)的第二大支柱產(chǎn)業(yè)。

表2 澳門(mén)失業(yè)率與房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、博彩業(yè)、金融業(yè)產(chǎn)出比重的變化規(guī)律(單位：%)

(續(xù)上表)

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)歷年《澳門(mén)統(tǒng)計(jì)年鑒》整理。

(二)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)中的香港元素

1.港人熱衷投資澳門(mén)住宅類房地產(chǎn)。中葡政府曾在澳門(mén)回歸前簽署聯(lián)合聲明表示：當(dāng)局批準(zhǔn)的澳門(mén)可發(fā)展用地面積以每年20公頃為上限。事實(shí)上，1988年至1994年期間，澳葡當(dāng)局每年的批地都超過(guò)20公頃。這其中一個(gè)重要原因就是：澳門(mén)和香港的房地產(chǎn)價(jià)格存在較大差距，吸引很多港人到澳門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。回歸后，澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，市場(chǎng)前景被看好，一些香港投資客通過(guò)買(mǎi)樓的方法取得投資移民資格，間接活躍了澳門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.港人居澳對(duì)住宅的需求。勞工短缺一直都是澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的一個(gè)問(wèn)題，引進(jìn)外地勞動(dòng)力可以有效緩解澳門(mén)人力資源緊張的情況，而香港人在這些非本地雇員中占了很大比重(見(jiàn)表3)。2004年以前，澳門(mén)外地雇員的最大來(lái)源地一直是香港，直到2005年被大陸超越，退居為澳門(mén)第二大外地勞動(dòng)力來(lái)源地。大量居住在澳門(mén)的香港人不僅為澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了勞動(dòng)力，且有效地拉動(dòng)了澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。以2004年為例，居留在澳門(mén)的香港人達(dá)15319人，在居留澳門(mén)的外地總?cè)丝谥姓急?0.7%，2006年以來(lái)，雖然居留在澳門(mén)的香港人的絕對(duì)數(shù)和相對(duì)數(shù)都在下降，但也是居留澳門(mén)外地總?cè)丝谥械闹匾α?，這不僅充實(shí)了澳門(mén)的勞動(dòng)力市場(chǎng)，也刺激了澳門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，為澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力(薛偉賢和董維維，2008)[5]。

表3 按國(guó)家/地區(qū)統(tǒng)計(jì)獲準(zhǔn)居澳人士年終結(jié)余(單位：人)

(續(xù)上表)

資料來(lái)源：澳門(mén)統(tǒng)計(jì)暨普查局網(wǎng)站。

3.香港資本對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的直接投資。澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的直接投資中，香港資本也非?；钴S，尤其在旅游房地產(chǎn)投資方面，由香港銀河娛樂(lè)集團(tuán)有限公司建設(shè)的澳門(mén)“銀河綜合度假城”不僅成為澳門(mén)最佳旅游地點(diǎn)之一，也是世界上頂級(jí)度假勝地之一。以2011年為例，香港對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本為3564.4萬(wàn)澳門(mén)元，占澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)總投資額的16%，澳門(mén)本地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本為1.75億澳門(mén)元，占澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)總投資額的79%。可見(jiàn)，香港資本在澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)了一定的分量。

三 實(shí)證分析：澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)香港的依存度

(一)模型引介

本文采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法進(jìn)行實(shí)證分析?；诨疑到y(tǒng)理論的灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，基本理念是根據(jù)分析對(duì)象時(shí)序數(shù)列曲線的相似程度對(duì)系統(tǒng)所包含的相互關(guān)聯(lián)影響因素之間關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行定量比較(薛偉賢和董維維，2008)[5]。

(二)分析指標(biāo)與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取按生產(chǎn)法計(jì)算的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值總額(以當(dāng)年價(jià)格計(jì)算)(x0)作為衡量澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的指標(biāo)。同時(shí)選取居住在澳門(mén)的香港人士數(shù)目(x1)，居住在澳門(mén)的外來(lái)人士總數(shù)目(x2)，在澳門(mén)新組成的公司中，澳門(mén)本地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本(x3)，香港對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本(x4)和澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的資本總投入量(x5)等指標(biāo)。2000年以前澳門(mén)將房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)方面的數(shù)據(jù)合并統(tǒng)計(jì)，沒(méi)有單獨(dú)的數(shù)據(jù)，因此本文選取數(shù)據(jù)期間為2000-2013年(見(jiàn)表4)。

表4 澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)與香港的關(guān)聯(lián)度計(jì)算的原始數(shù)據(jù)(單位：千澳門(mén)元、人)

(續(xù)上表)

注：表中澳門(mén)本地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本x3，2009年數(shù)據(jù)與2008年、2010年差別較大，香港對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本x4，2009年、2010年數(shù)據(jù)與2008年、2011年數(shù)據(jù)相差較大，主要原因在于2008年金融危機(jī)的沖擊，導(dǎo)致2009年乃至2010年的澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大的沖擊。

資料來(lái)源：根據(jù)澳門(mén)統(tǒng)計(jì)暨普查局網(wǎng)站相關(guān)資料整理。

(三)實(shí)證分析結(jié)果

通過(guò)計(jì)算，得出影響澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)各因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)(見(jiàn)表5)。根據(jù)關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算出各影響因素的關(guān)聯(lián)度：r1=0.829，r2=0.882，r3=0.887，r4=0.754，r5=0.890。各影響因素的關(guān)聯(lián)度均大于0.5，說(shuō)明本文選取的各影響因素對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的確產(chǎn)生較大影響，相應(yīng)的關(guān)聯(lián)序?yàn)椋簉5=0.890>r3=0.887>r2=0.882>r1=0.829>r4=0.754，表明2000-2013年，對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)影響最大的因素是新組成公司中澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的資本總投入量，其它依次為澳門(mén)本地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本、居住澳門(mén)的外來(lái)人士總數(shù)、居住澳門(mén)的香港人士總數(shù)和香港對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本。與香港相關(guān)的影響因素關(guān)聯(lián)度分別為：r1=0.829，r4=0.754，r5=0.890，說(shuō)明香港元素對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著一定程度的影響。

表5 影響澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)各因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)

(續(xù)上表)

四 澳港房地產(chǎn)業(yè)合作中的制約因素

(一)借鑒缺乏。在澳門(mén)建筑地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，缺乏對(duì)香港經(jīng)驗(yàn)的借鑒。隨著澳門(mén)博彩業(yè)的高速發(fā)展，大量賭場(chǎng)和大型度假村開(kāi)始建設(shè)，刺激了澳門(mén)建筑地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但與此同時(shí)，由資源要素不匹配帶來(lái)的發(fā)展問(wèn)題也不可忽視。首先，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)人才短缺加劇，高級(jí)技工和管理人員的缺失尤為嚴(yán)重；其次，建筑業(yè)的發(fā)展雖然增加了供給，但由于澳門(mén)地少人多，房地產(chǎn)的供給增加一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求的增長(zhǎng)，抑制不住房?jī)r(jià)的快速上漲，過(guò)高的房?jī)r(jià)令很多澳門(mén)市民無(wú)法承受，他們不得不轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)房屋的競(jìng)投。2005年澳門(mén)參與經(jīng)濟(jì)房屋競(jìng)投的人數(shù)高達(dá)30000以上，其中不少人月收入水平達(dá)1萬(wàn)澳門(mén)元以上。香港在發(fā)展建筑地產(chǎn)業(yè)過(guò)程中也遇到過(guò)地少人多，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，居民住房困難的問(wèn)題，政府通過(guò)增加供給、抑制投機(jī)需求、增加保障房供應(yīng)等辦法，一定程度上解決了這些問(wèn)題。因此，澳門(mén)可借鑒香港的基本做法和經(jīng)驗(yàn)。

(二)結(jié)構(gòu)失衡。首先，博彩業(yè)膨脹發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì), 自回歸以來(lái)澳門(mén)博彩業(yè)一直處于快速上升階段, 博彩業(yè)稅收由1999年48億元增至2008年419億元, 年均增長(zhǎng)25.6%以上，占公共財(cái)政收入的72%；博彩收益由1999年144億元增至2007年838億元，年均增長(zhǎng)24.6%; 博彩業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在本地生產(chǎn)總值中的比重也不斷增加，1999 年占25.9%，2007年高達(dá)53.2%，2013年為45.39%；2007年，澳門(mén)28間博彩娛樂(lè)場(chǎng), 從事博彩業(yè)的員工近7 萬(wàn)人, 約占澳門(mén)總就業(yè)人口的22.3%。澳門(mén)博彩業(yè)的膨脹發(fā)展增加了澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。其次，金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。金融是房地產(chǎn)業(yè)的血液。但是澳門(mén)金融產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，金融創(chuàng)新落后，金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的刺激作用有限(柯慶耀，2005)[8]。

(三)定位模糊。在政府層面上，澳門(mén)特區(qū)政府對(duì)博彩業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位十分明確，而對(duì)其它三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位模糊。行政長(zhǎng)官在2002年度的施政報(bào)告中明確指出：在仔細(xì)觀察、分析客觀環(huán)境的變化，認(rèn)真考慮澳門(mén)的優(yōu)勢(shì)和條件后，我們不難發(fā)現(xiàn)，澳門(mén)正逐漸形成以博彩旅游業(yè)為龍頭、以服務(wù)業(yè)為主體，其它行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系。此后，澳門(mén)特區(qū)行政長(zhǎng)官在2003年的施政報(bào)告中進(jìn)一步明確提出了“根據(jù)定位的規(guī)劃，旅游博彩業(yè)是我們近期重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。我們必須把握目前的有利時(shí)機(jī)，推動(dòng)博彩業(yè)提升檔次、優(yōu)化服務(wù)，使其更具競(jìng)爭(zhēng)力，以鞏固其龍頭地位”。2007年，澳門(mén)特區(qū)政府開(kāi)始調(diào)整以博彩業(yè)為“龍頭產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。行政長(zhǎng)官公開(kāi)表示：“博彩業(yè)為澳門(mén)旅游業(yè)的一個(gè)重要組成部分”，明確澳門(mén)博彩業(yè)除了要繼續(xù)發(fā)展好、管理好，也須帶動(dòng)旅游業(yè)的全面發(fā)展，服務(wù)于澳門(mén)經(jīng)濟(jì)適度多元化的戰(zhàn)略。由此觀之，博彩業(yè)在澳門(mén)的產(chǎn)業(yè)定位中占據(jù)特殊地位。對(duì)比之下，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的定位模糊，一定程度上影響了澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程和戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(四)規(guī)劃缺位。地少人多是澳門(mén)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，由于長(zhǎng)期以來(lái)缺乏系統(tǒng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市規(guī)劃，缺乏土地發(fā)展的預(yù)測(cè)與評(píng)估，缺乏城市用地總體規(guī)劃的指導(dǎo)，澳門(mén)城市功能定位與產(chǎn)業(yè)布局紊亂，使得原本已經(jīng)利用率低下的寶貴土地資源更加難以發(fā)揮其效用。在城市規(guī)劃方面，歷屆澳門(mén)政府基本上都是沿用以前以“居民”為導(dǎo)向的城市規(guī)劃模式，而不是針對(duì)博彩旅游業(yè)作為龍頭產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、推行以“游客”為導(dǎo)向的城市規(guī)劃模式，未能將城市功能進(jìn)行合理分區(qū)，致使居民區(qū)、博彩區(qū)和澳門(mén)特有的旅游景點(diǎn)區(qū)混雜交錯(cuò)，外地游客跟本地居民夾雜在一起，既加重澳門(mén)半島人員、交通的擁擠，影響澳門(mén)城市形象，又不利于澳門(mén)博彩旅游業(yè)做大做強(qiáng)，還會(huì)對(duì)澳門(mén)現(xiàn)有的歷史文化遺產(chǎn)造成一定的人為損壞，使房地產(chǎn)業(yè)在澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的功能受到抑制。

(五)資源受限。土地資源已成為澳門(mén)目前最稀缺的生產(chǎn)要素，成為制約澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的瓶頸。隨著澳門(mén)人口不斷增多、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這種情況會(huì)越加明顯。澳門(mén)剩余的空置土地，難以滿足澳門(mén)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，況且這部分空置土地主要分布在路氹填海區(qū)，而不是在傳統(tǒng)的政治和經(jīng)濟(jì)中心澳門(mén)半島，因此必然增加澳門(mén)特區(qū)政府對(duì)其利用的難度。另一方面，澳門(mén)填海造地工程仍然在持續(xù)進(jìn)行，填海造地固然可以增加土地的供應(yīng)量，但對(duì)澳門(mén)原有的自然景觀會(huì)造成較大的影響，所以在填海地點(diǎn)的選擇上，澳門(mén)特區(qū)政府應(yīng)更加慎重地進(jìn)行規(guī)劃和權(quán)衡。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增多，澳門(mén)對(duì)土地的需求與日俱增，可供開(kāi)發(fā)的土地緊缺，土地供需嚴(yán)重失衡，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受土地資源約束的情況更加突出(趙彥云等，2005)[9]。

五 政策建議

(一)借鑒經(jīng)驗(yàn)。目前，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以居民住宅產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平也較低，加之人才缺乏、土地緊缺、住房保障制度欠完善及城市規(guī)劃不力，使得澳門(mén)建筑地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在一系列問(wèn)題，如：澳門(mén)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格飆升，普通市民不堪重負(fù)。香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展早已進(jìn)入了成熟的發(fā)展階段。因此在澳港房地產(chǎn)業(yè)合作中，澳門(mén)可借鑒香港成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，參考香港“公屋計(jì)劃”的相關(guān)做法，大力引進(jìn)香港的房地產(chǎn)專業(yè)人才，解決居民的住房難問(wèn)題。

(二)協(xié)調(diào)發(fā)展。具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)雙重特征的房地產(chǎn)業(yè)，需要采取協(xié)調(diào)發(fā)展的手段。澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)與博彩業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)，兩者完全可以通過(guò)加強(qiáng)合作，實(shí)現(xiàn)雙方共贏?？蓪拈T(mén)博彩業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)特色和依托，大力發(fā)展高端房地產(chǎn)業(yè)，如打造集商住、娛樂(lè)、酒店為一體的綜合旅游休閑項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與博彩業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)金融業(yè)的支撐，故還應(yīng)與金融業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)與金融業(yè)的深入互動(dòng)，提高房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平及市場(chǎng)化程度。

(三)合理定位。合理定位房地產(chǎn)業(yè)在澳門(mén)經(jīng)濟(jì)體系中的地位，是澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的重要課題。從世界范圍內(nèi)看，單純依靠房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)而獲得持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體還尚未發(fā)現(xiàn)，這對(duì)于澳門(mén)微型經(jīng)濟(jì)體合理定位房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟(jì)體系中的地位，具有重要的借鑒意義。我們認(rèn)為，正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)澳門(mén)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，將房地產(chǎn)業(yè)定位為依附博彩旅游業(yè)發(fā)展的第二支柱產(chǎn)業(yè)，是澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，也是澳門(mén)博彩業(yè)發(fā)展的理性選擇，有利于保持澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

(四)加強(qiáng)監(jiān)管。澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律相似：在進(jìn)入發(fā)展上升期時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)轉(zhuǎn)手炒賣(mài)過(guò)盛、房地產(chǎn)中間交易過(guò)于活躍的問(wèn)題。因此，為使澳門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)實(shí)際需要的增加而呈現(xiàn)有序上漲，澳門(mén)政府應(yīng)密切關(guān)注澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健上升，防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生?？煽茖W(xué)制定城市用地總體規(guī)劃，對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，引導(dǎo)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)健康有序運(yùn)行，推動(dòng)澳門(mén)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)。

(五)拓展空間。澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性制約是土地資源稀缺及其供應(yīng)的緊張，對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的制約尤為突出。目前澳門(mén)的土地供給絕大多數(shù)是協(xié)議批撥方式，缺乏透明性和有效的公眾監(jiān)督，會(huì)在一定程度上造成土地資源的浪費(fèi)和無(wú)序使用。因此須改革現(xiàn)有的土地供給方式，建立更為高效透明的土地供給制度。此外，澳門(mén)的土地空間開(kāi)發(fā)不要僅局限于澳門(mén)本土，要?jiǎng)?chuàng)新思維，尋求新的土地空間，借助相鄰區(qū)域的土地，緩解空間制約問(wèn)題。例如，目前珠海橫琴島作為“一國(guó)兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范城市，具備與澳門(mén)毗鄰的先天自然地理優(yōu)勢(shì)，澳門(mén)應(yīng)緊緊抓住機(jī)遇，基于政策與法律的框架，在珠海有效延伸和擴(kuò)展澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。

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[引用方式]陳章喜,稂欣.澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)地位、香港元素與產(chǎn)業(yè)合作[J].產(chǎn)經(jīng)評(píng)論,2015,6(3):108-116.

Macau Real Estate: Economic Significance， Hongkong’s Role and Industrial Cooperation

CHEN Zhang-xi LANG Xin

Hong Kong plays an important role in the process of dynamic development of Macau’s economy.The real estate sector is one of the four traditional pillar industries , which is going into a new phase of industry growth,together with the gaming industry after the liberalization of the gaming industry in recent years. The economic effect of Hong Kong on the real estate industry of Macau shows that the real estate industry of Macau is dependent on Hong Kong. We do an empirical analysis with gray correlation analysis method to grasp the correlation between Hong Kong and the real estate of Macau. The results show that the real estate industry in Macau is highly dependent on Hong Kong. Therefore, we should take advantage of the driving force from Hong Kong to propel the development of the real estate industry of Macau.

real estate industry; Macau; Hong Kong factor; correlation; economy-facilitated effect

2014-09-15

廣東省人文社科重點(diǎn)研究基地廣東產(chǎn)業(yè)發(fā)展與粵港澳區(qū)域合作研究中心資助。

陳章喜，暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，研究方向：城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)。稂欣，暨南大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生，研究方向：土地資源管理。

F810.42

A

1674-8298(2015)03-0108 -09

[責(zé)任編輯：鄭筱婷]

10.14007/j.cnki.cjpl.2015.03.008