試論房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本管控

【摘要】受到國際城市化發(fā)展的影響和帶動(dòng)，我國房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目也在不斷建設(shè)進(jìn)步之中，房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間，同時(shí)也要應(yīng)對日益激烈的市場經(jīng)濟(jì)變化和市場競爭，在生存挑戰(zhàn)與發(fā)展機(jī)遇并存的當(dāng)下，如何通過加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的組織管理經(jīng)營策略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司企業(yè)在組織結(jié)構(gòu)管理上的優(yōu)化調(diào)整，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司在人員、物質(zhì)方面上的合理配，如何提高成本管理控制措施有效增加房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益，是本文重點(diǎn)內(nèi)容。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司企業(yè)；建設(shè)工程項(xiàng)目；策略方案

一、房地產(chǎn)企業(yè)公司在設(shè)計(jì)階段中的成本管理控制策略

為了更好地進(jìn)行成本管理控制，增加房地產(chǎn)公司企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益，在建設(shè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段中，房地產(chǎn)公司及其管理人員應(yīng)當(dāng)為建設(shè)工程的設(shè)計(jì)方案制定準(zhǔn)備詳盡的資料和數(shù)據(jù)。有關(guān)文件資料和數(shù)據(jù)材料的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與實(shí)際工程情況相符，因此要從建設(shè)工程的擬定施工現(xiàn)場情況勘察、測量工作開始，確保設(shè)計(jì)方案前期中采用數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。具體說明，在工程現(xiàn)場勘察測量工作中，應(yīng)當(dāng)對建設(shè)施工場地周邊的居住環(huán)境、氣候影響、地址情況、地下水分布等各項(xiàng)因素進(jìn)行考察和記錄，勘察數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確程度將直接影響到工程設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)確性，從而影響到建設(shè)項(xiàng)目的資金成本管理控制效果。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)成本目標(biāo)相符合，不能因?yàn)檫^于追求設(shè)計(jì)方面的創(chuàng)新，而增加建設(shè)項(xiàng)目的資金成本支出；也不能過于節(jié)省成本費(fèi)用，而不當(dāng)降低了建設(shè)工程的質(zhì)量。在考察建設(shè)工程施工條件的過程中，需要根據(jù)現(xiàn)場情況對未來施工過程的影響做出分析和判斷，保證建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案與預(yù)期的施工情況保持一致，避免因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)方案制定上的失誤，導(dǎo)致后期建設(shè)環(huán)節(jié)中成本管控風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)公司在招標(biāo)、投標(biāo)階段中的成本管理控制策略

招標(biāo)、投標(biāo)階段中的控制策略制定是房地產(chǎn)公司企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本管理的另一個(gè)重要方面。招標(biāo)、投標(biāo)管理策略能夠幫助房地產(chǎn)在優(yōu)秀的施工承建單位之中，在建設(shè)工程項(xiàng)目成本控制目標(biāo)范圍之內(nèi)，選擇最合理的施工方案，選擇最優(yōu)秀的施工承建企業(yè)。為了鼓勵(lì)競標(biāo)企業(yè)的參與積極性，房地產(chǎn)公司在招標(biāo)方案設(shè)計(jì)過程中應(yīng)當(dāng)合理的選擇費(fèi)用的支付程序和費(fèi)用的支付方式，保證施工承建企業(yè)能夠獲得預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益，并且能夠在建設(shè)過程中具備施工資金投入的能力、現(xiàn)金流順利運(yùn)轉(zhuǎn)的能力、人員工資支付的能力等等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)公司在施工階段中的成本管理控制策略

在建設(shè)項(xiàng)目工程的施工階段中，在提高施工質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)公司還需要相應(yīng)降低施工成本和資金費(fèi)用的支出，其具體成本管理措施分析如下：一是制定成本控制的限額管理制度。在成本控制限額管理的優(yōu)勢在于，能夠?yàn)槊總€(gè)施工環(huán)節(jié)中的費(fèi)用支出限定標(biāo)準(zhǔn)，在該限額范圍內(nèi)選擇最合理、最科學(xué)的施工方案和施工技術(shù)，在保證施工質(zhì)量的同時(shí)，避免了施工過程中的不當(dāng)費(fèi)用支出。二是制定成本控制的全面管理制度。施工過程是建設(shè)項(xiàng)目工程中最重要的部分，由于建設(shè)工程施工管理的復(fù)雜性，成本控制需要從每個(gè)施工階段加強(qiáng)管理，要保證全部施工組織管理部門的成本控制共組上的協(xié)調(diào)一致和共同努力。三是制定成本控制的靈活管理機(jī)制。由于施工階段中，施工對象的復(fù)雜特征和施工技術(shù)的難度較高，因此成本控制管理需要根據(jù)施工方案的調(diào)整而靈活做出變化，給施工管理方案的重新制定提供空間。于此同時(shí)，在施工過程中成本管理工作應(yīng)當(dāng)建立責(zé)任制，明確劃分管理人員的具體職能和負(fù)擔(dān)義務(wù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)公司在竣工驗(yàn)收、質(zhì)量監(jiān)督階段中的成本管理控制策略

一是竣工驗(yàn)收階段中的合同文件等資料的管理。文件材料中應(yīng)當(dāng)明確體現(xiàn)關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)工程施工范圍、工程施工周期、工程施工現(xiàn)場情況的地質(zhì)勘察和相關(guān)數(shù)據(jù)記錄等等。文件材料應(yīng)該予以登記、整理和備案，在竣工驗(yàn)收階段能夠?yàn)楣こ屉A段和工程項(xiàng)目的驗(yàn)收審核提供依據(jù)。

二是施工部門和施工隊(duì)伍的組建。在工程項(xiàng)目管理過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目的具體施工情況，根據(jù)不同施工階段的施工技術(shù)要求，將施工人員分組管理，并按照施工部門和施工隊(duì)伍實(shí)施責(zé)任制管理，進(jìn)行工程的竣工驗(yàn)收等工作。

三是工程施工中的收集、簽證階段。結(jié)算資料是編制工程結(jié)算的重要依據(jù)，它是在施工過程中不斷收集形成的，必須為原始資料。包括招投標(biāo)文件、施工合同、設(shè)計(jì)圖、竣工圖、簽證單、設(shè)計(jì)變更單、圖紙交底及圖紙會(huì)審紀(jì)要、各種驗(yàn)收資料、會(huì)議紀(jì)要、工程所執(zhí)行的定額文件、國家及地方調(diào)整文件等。

四是簽證單的編制內(nèi)容應(yīng)包括時(shí)問、施工部位、發(fā)生原因、工作內(nèi)容、工程量、計(jì)算式及示意圖。簽證單的文字說明應(yīng)簡潔完整、反映重點(diǎn)?，F(xiàn)場施工中發(fā)生簽證的情況較多，作為施工管理人員，要對定額有深刻的理解，才能將簽證簽得合理、全面。

五是竣工圖是反映工程的實(shí)景。它包含所完成工程的地理位置、工程量以及竣工后工程達(dá)到的質(zhì)量指標(biāo)。繪制竣工圖前，應(yīng)先對所完成的工程進(jìn)行實(shí)測實(shí)量。對結(jié)算資料的管理應(yīng)有所規(guī)定。管理人員應(yīng)把結(jié)算資料分別按順序編號整理，圖紙的變更、現(xiàn)場簽證單等應(yīng)要一式幾份，建設(shè)單位、監(jiān)理單位及施工單位都要保存，作為竣工結(jié)算核對的依據(jù)。

六是加強(qiáng)結(jié)算的審核，力求工程計(jì)量的準(zhǔn)確。作為施工企業(yè)，雖然希望結(jié)算能高一點(diǎn)，但是自己報(bào)出去的結(jié)算要有理可依，有據(jù)可查，審減增額在一定的范圍內(nèi)。結(jié)算工作完成后，校審很有必要，能有效避免多算、漏算、重算，提高結(jié)算的準(zhǔn)確性，加快工作進(jìn)展。審核的重點(diǎn)為工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，結(jié)算單價(jià)套用是否正確，各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定。每個(gè)工程項(xiàng)目都有其自身的特點(diǎn)，并受到很多因素的影響，因此做好工程項(xiàng)目竣工結(jié)算，是一項(xiàng)綜合而復(fù)雜的工作，需要我們在實(shí)踐中不斷學(xué)習(xí)、總結(jié)。

總之，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本管理與控制從一定程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)公司最終的經(jīng)濟(jì)收入成果，因此只有對工程項(xiàng)目的全部設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工和竣工結(jié)算階段進(jìn)行成本監(jiān)督和管理控制，才能為企業(yè)爭取更多的經(jīng)濟(jì)利潤，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合競爭力。

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