試論房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管理機(jī)制的構(gòu)建路徑

【摘要】在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)積極、健康發(fā)展的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來(lái)了蓬勃發(fā)展的機(jī)遇條件，為了將企業(yè)的宏觀發(fā)展規(guī)劃、長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)與企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有效結(jié)合起來(lái)，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)管理機(jī)制建設(shè)。通過(guò)一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程加強(qiáng)成本造價(jià)管理的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意將成本造價(jià)管理機(jī)制與不同建設(shè)工程階段的施工內(nèi)容結(jié)合起來(lái)，針對(duì)建設(shè)工程在不同階段的不同工作重心，科學(xué)構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)管理機(jī)制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價(jià)管理機(jī)制；決策設(shè)計(jì)；招標(biāo)投標(biāo)；竣工驗(yàn)收

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在不同階段中，有不同的工作重點(diǎn)內(nèi)容和工作目標(biāo)，有關(guān)管理人員在制定具體的工程項(xiàng)目造價(jià)成本管理策略過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)首先考慮到各個(gè)工程階段的管理工作特點(diǎn)，然后在分析總結(jié)的基礎(chǔ)上，將成本造價(jià)管理措施與工程項(xiàng)目完美聯(lián)系融合起來(lái)，讓成本造價(jià)管理策略為工程的順利開(kāi)展提供有力幫助。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理措施應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求為基礎(chǔ)，從工程項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，既要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)盈利目標(biāo)，也要注意保護(hù)施工參與各方的積極性和工作熱情。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的決策設(shè)計(jì)造價(jià)管理路徑

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的決策設(shè)計(jì)階段，其造價(jià)管理策略需要與工程項(xiàng)目的投資活動(dòng)計(jì)劃、項(xiàng)目資金籌備目標(biāo)、項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)與估算工作結(jié)合起來(lái)。決策設(shè)計(jì)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的造價(jià)管理工作需要從建設(shè)工程的實(shí)際情況進(jìn)行全面考察與分析，調(diào)研房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中需要安排統(tǒng)計(jì)成本支出、各項(xiàng)費(fèi)用、物質(zhì)資源和施工人員、其他工作人員的配置，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行初步預(yù)測(cè)和估算，各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集與計(jì)算應(yīng)當(dāng)精確、建立現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，確保統(tǒng)計(jì)結(jié)論的準(zhǔn)確性。經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)工作有兩個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，一是從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本支出的限定額度，為項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的提供成本控制依據(jù)，以此作為項(xiàng)目工程向其他第三方金融機(jī)構(gòu)籌集資金做準(zhǔn)備。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的決策設(shè)計(jì)內(nèi)容，不能僅僅依據(jù)主觀判斷，還需要從項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)條件出發(fā)，將成本控制造價(jià)管理體現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案當(dāng)中。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，需要依據(jù)造價(jià)管理的原則，檢測(cè)設(shè)計(jì)工作是否與各項(xiàng)成本費(fèi)用支出數(shù)目額度相符合，并根據(jù)造價(jià)管理目標(biāo)檢測(cè)工程項(xiàng)目中的總體方案是否恰當(dāng)、施工技術(shù)是否應(yīng)用合理、原材料采購(gòu)和設(shè)施設(shè)備的使用管理是否實(shí)現(xiàn)了優(yōu)化配置，審查房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)方案中的錯(cuò)誤和遺漏。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的招標(biāo)、投標(biāo)造價(jià)管理路徑

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的招標(biāo)和投標(biāo)工作中，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在競(jìng)標(biāo)單位當(dāng)中選擇施工能力最杰出，同時(shí)保證施工成本造價(jià)處于管理控制范圍之內(nèi)的施工單位。如果房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)模較大，可以依據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)需要，在總體成本造價(jià)數(shù)目額度不變的情況下，提高個(gè)別工程施工環(huán)節(jié)的造價(jià)額度，相反需要從其他工程施工環(huán)節(jié)中節(jié)省相應(yīng)或者更多額度的成本資金和費(fèi)用支出，保證將房地產(chǎn)工程造價(jià)控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)。

在審核各競(jìng)標(biāo)單位的申報(bào)資料和文件時(shí)，注意要逐個(gè)將所有施工環(huán)節(jié)中的每一項(xiàng)成本、費(fèi)用支出全部統(tǒng)計(jì)。選定承接工程項(xiàng)目的建設(shè)施工單位之后，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)與之簽訂書面合同，并在合同中詳細(xì)說(shuō)明本工程項(xiàng)目的預(yù)定成本目標(biāo)，列明不同施工環(huán)節(jié)、不同施工階段中的分項(xiàng)成本和支出額度，從而起到控制工程造價(jià)的作用。房地產(chǎn)招標(biāo)合同簽訂之后，為了保證在施工建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格按照合同中規(guī)定的造價(jià)成本控制要求進(jìn)行，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將負(fù)責(zé)組織安排各有關(guān)單位、施工部門、施工管理人員之間的交流談話，明確不同部門的職能權(quán)限和工作職責(zé)。為了保證原材料采購(gòu)、管理過(guò)程中費(fèi)用支出符合成本控制原則，應(yīng)當(dāng)將原材料的性能規(guī)格、數(shù)量、供貨廠商等內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并備案整理。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工、竣工造價(jià)管理路徑

施工、竣工階段的造價(jià)管理控制工作是項(xiàng)目工程造價(jià)管控的核心內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目中包含的工程施工環(huán)節(jié)眾多、應(yīng)用的施工技術(shù)的種類繁多并且工藝復(fù)雜，兼具施工期間較長(zhǎng)、原材料設(shè)施的采購(gòu)成本、使用耗費(fèi)較高等問(wèn)題，因此尤其需要嚴(yán)抓施工、竣工成本造價(jià)管理中的成本控制要點(diǎn)。在實(shí)際施工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要提高合同管理水平，還要強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理能力，以免出現(xiàn)不必要的資金浪費(fèi)。按照有關(guān)規(guī)定的要求制定工程簽證管理制度，以明確各部門、各人員的分工和職權(quán)，使簽證質(zhì)量得以保障，防止出現(xiàn)不實(shí)或虛假簽證情況。工程簽證的辦理一定要及時(shí)，通常在發(fā)生日起14天內(nèi)就要辦妥工程簽證，只有這樣才能保證工程簽證的準(zhǔn)確性與客觀性。

描述簽證時(shí)，除了要保證準(zhǔn)確、客觀外，還要隱蔽簽證。而隱蔽簽證過(guò)程中，應(yīng)以設(shè)計(jì)圖紙為基礎(chǔ)，將隱蔽部位、項(xiàng)目進(jìn)展、工藝進(jìn)度、質(zhì)量完成狀況等表明在設(shè)計(jì)圖紙上，若無(wú)法根據(jù)圖紙確定隱蔽部位的實(shí)際工程量，就要注明幾何尺寸，然后附上簡(jiǎn)圖即可。對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，應(yīng)做好原始數(shù)據(jù)、幾何尺寸、時(shí)間、地點(diǎn)、因由等方面的解釋工作，禁止抽象地說(shuō)明工程量與工程造價(jià)。房地產(chǎn)工程發(fā)生簽證時(shí)，應(yīng)按照合同規(guī)定要求進(jìn)行有效處理，并根據(jù)投標(biāo)書與合同中的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行審核工作，然后到現(xiàn)場(chǎng)再次詳細(xì)檢查改動(dòng)部分，避免發(fā)生改動(dòng)后又變回或改動(dòng)后未辦理手續(xù)等情況。展開(kāi)施工作業(yè)時(shí)，工程審價(jià)人員與資金管理人員要經(jīng)常攜帶設(shè)計(jì)圖紙到施工現(xiàn)場(chǎng)查看整體施工狀況，并組織工程總承包方、監(jiān)理人員和施工人員開(kāi)展座談會(huì)，以全面了解和掌握工程資料、現(xiàn)場(chǎng)施工動(dòng)態(tài)，防止竣工結(jié)算后工程款目增加。

綜上所述，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本造價(jià)管理控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，要通過(guò)不同工程階段中的成本控制手段具體實(shí)現(xiàn)，一方面應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理人員的成本造價(jià)管理控制意識(shí)，建立工程項(xiàng)目的全面造價(jià)管理體系，另一方面要提高工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量，并在此基礎(chǔ)上研究降低成本的措施方法，節(jié)約成本降低費(fèi)用支出，避免不必要人力資源和物質(zhì)資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、健康發(fā)展。

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