基于博弈論下的二手房市場(chǎng)交易行為分析和政府政策研究
2015-04-12 00:00:00陳卓恒
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2015年12期
【摘要】二手房市場(chǎng)主要由房地產(chǎn)商、二手房投資者與消費(fèi)者組成。一定的市場(chǎng)規(guī)則下，他們采取各種策略行為，追求利益最大化。本文用動(dòng)態(tài)博弈和靜態(tài)博弈相結(jié)合的研究方法，分析二手房市場(chǎng)參與者互相博弈的過(guò)程以及政府政策對(duì)其的影響。在博弈中，三方不存在純策略納什均衡，誰(shuí)在博弈中掌握更多對(duì)方的信息誰(shuí)就會(huì)在博弈中獲得更多的利益。
【關(guān)鍵詞】二手房市場(chǎng)；動(dòng)態(tài)博弈；靜態(tài)博弈；政府政策
1 前言
近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，導(dǎo)致我國(guó)二手房?jī)r(jià)格的不斷攀升。雖然國(guó)家實(shí)施了大量的宏觀調(diào)控政策，但成效并不顯著。二手房交易市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房投資者、消費(fèi)者處在不同的位置，擁有不同的權(quán)利，三方掌控著不同的信息，引起了一系列動(dòng)態(tài)與靜態(tài)的博弈。
圍繞著這三方的博弈關(guān)系，王傳會(huì)[1]等建立了二手房投資者與開發(fā)商納什博弈利益分配模型和銷售討價(jià)還價(jià)利益分配模型，探討了這兩種利益分配模型下的價(jià)格形成機(jī)制和利益分配機(jī)制。張健就房地產(chǎn)市場(chǎng)中博弈的參與者——地方政府、房地產(chǎn)商、投資者、消費(fèi)者之間的博弈做了較為詳細(xì)的分析，有助于厘清二手房市場(chǎng)中多方的關(guān)系，對(duì)于促進(jìn)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要意義。
國(guó)內(nèi)外的研究成果為本文提供了理論借鑒，然而需要認(rèn)識(shí)到投資者在博弈中起到的角色，它既作為與房地產(chǎn)商博弈的參與者，要以自己利益的獲得和分配最大化為目的，又作為和消費(fèi)者博弈的參與者，需要考慮到買賣雙方的利益最大化，因而這樣的博弈是動(dòng)態(tài)與靜態(tài)相結(jié)合的，這是本文著重分析的。
2 二手房市場(chǎng)信息不對(duì)稱
在開發(fā)商與投資者的博弈中，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品質(zhì)量、商品成本等方面有著顯著的信息優(yōu)勢(shì)，而二手房投資者在這方面明顯處于信息的劣勢(shì)。開發(fā)商可通過(guò)人為拉高房屋的價(jià)格成本，隱瞞房屋所含隱患，從而取得超額的利潤(rùn)。而當(dāng)二手房投資者面對(duì)消費(fèi)者時(shí)，投資者在二手房整體價(jià)格信息、房屋權(quán)屬問(wèn)題等方面的了解要遠(yuǎn)超消費(fèi)者，因此消費(fèi)者在投資者給予的價(jià)格達(dá)到他們的預(yù)期時(shí)就會(huì)選擇購(gòu)買，而這往往是投資者獲利的重要原因之一。因此，開發(fā)商和投資者運(yùn)用信息不對(duì)稱而作出的投機(jī)行為一定程度上導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)價(jià)格的非正常上漲。
我國(guó)社會(huì)監(jiān)督意識(shí)較為薄弱，因而在市場(chǎng)化的條件下我國(guó)大眾對(duì)經(jīng)濟(jì)事務(wù)的監(jiān)督能力依然較弱，這導(dǎo)致了我國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)的信息不對(duì)稱和定價(jià)的隨意性較嚴(yán)重。而房地產(chǎn)的特殊性導(dǎo)致了這一現(xiàn)象更為嚴(yán)重。其信息不對(duì)稱主要表現(xiàn)為產(chǎn)品的質(zhì)量信息不對(duì)稱、產(chǎn)品的具體價(jià)格信息的不對(duì)稱以及產(chǎn)品的權(quán)屬信息不對(duì)稱。
二手房市場(chǎng)的信息不對(duì)稱會(huì)帶來(lái)兩種結(jié)果：第一，消費(fèi)者選擇在信息不對(duì)稱的情況下進(jìn)行交易，從而消費(fèi)者的福利受到損失，降低整個(gè)市場(chǎng)的效率。第二，消費(fèi)者持幣觀望，從而導(dǎo)致整個(gè)二手房交易市場(chǎng)的萎縮，有效需求和有效供給不能達(dá)到平衡，進(jìn)而進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的惡化。在消費(fèi)者持幣觀望而信息不對(duì)稱情況的情況下，開發(fā)商只能選擇降低成本從而降低價(jià)格，而這種降低往往是不利于消費(fèi)者日后的。同時(shí)，二手房投資者很有可能選擇向消費(fèi)者傳遞錯(cuò)誤虛假信息來(lái)吸引消費(fèi)者購(gòu)買，從而陷入一個(gè)道德風(fēng)險(xiǎn)的惡性循環(huán)。
3 房地產(chǎn)商與二手房投資者的博弈
二手房交易市場(chǎng)中，二手房投資者即所謂的“炒房人”占了相當(dāng)?shù)谋壤?，現(xiàn)今的炒房人的業(yè)務(wù)范圍不僅僅局限于購(gòu)房售房賺取差價(jià)，更是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策的變化而變化。他們憑借信息和專業(yè)上的優(yōu)勢(shì)，投資具有發(fā)展和升值潛力的樓盤，在獲得房屋產(chǎn)權(quán)之后再進(jìn)行出售，同時(shí)在房屋咨詢、交易等方面提供服務(wù)，主要目的在于房屋的出售即房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，這一捆綁式的業(yè)務(wù)既降低了消費(fèi)者的搜尋成本，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格維穩(wěn)起到了一定作用，對(duì)提高市場(chǎng)效率起到一定作用。
因而可以看到，二手房投資者相對(duì)于二手房消費(fèi)者，最大的區(qū)別在于他在資金數(shù)量上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，具有操縱樓盤價(jià)格的能力，其目的是盈利以及利潤(rùn)的最大化。消費(fèi)者個(gè)體對(duì)房?jī)r(jià)只有微弱的影響或者不產(chǎn)生影響，只要房?jī)r(jià)達(dá)到他們的預(yù)期，就能夠成為他們的考慮對(duì)象。
房地產(chǎn)商與房地產(chǎn)投資者本身應(yīng)是交易市場(chǎng)上供求的雙方，其本質(zhì)為買賣的關(guān)系。然而，由于房地產(chǎn)商從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)也是追求自身利益最大化的動(dòng)機(jī)，同時(shí)房地產(chǎn)商也有內(nèi)部房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，兩個(gè)原因互相作用下，房地產(chǎn)商與二手房投資者并不是純粹的買賣關(guān)系，房地產(chǎn)商并不反對(duì)投資者進(jìn)行房?jī)r(jià)的炒作，因?yàn)檫@同時(shí)也促成了他們的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)——擴(kuò)大成交量以及提高房?jī)r(jià)。
但是，這里要指出不能忽略政府的作用，因?yàn)檎畬?duì)房?jī)r(jià)具有控制力，是宏觀調(diào)控的一部分，政府的控制體現(xiàn)在對(duì)投資者投資行為的限制上，一旦投資者的投資行為被政府控制，房地產(chǎn)商就不能和投資者再維系這樣的合作同盟關(guān)系，其本質(zhì)也將發(fā)生改變。從這一層面上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商又必須服從政府的意圖，控制投資者的交易量。
從中，我們可以歸納出，在政府有效的控制之下，房地產(chǎn)商與二手房投資者的博弈既是完全信息輪流出價(jià)討價(jià)還價(jià)的動(dòng)態(tài)合作博弈，同時(shí)也是完全信息的靜態(tài)博弈，兩者之間可以達(dá)到統(tǒng)一。
3.1 房地產(chǎn)商與二手房投資者的動(dòng)態(tài)博弈
魯賓斯坦（Rubinstein，1982）提出了一種討價(jià)還價(jià)模型，其中兩個(gè)參與人需要就如何分割一塊蛋糕達(dá)成協(xié)議，在第1，3，5，……階段（奇數(shù)階段）參與人1提出一種分配方案（出價(jià)）（x，1-x），參與人2可以接受也可以拒絕，如果接受，那么博弈結(jié)束，如果拒絕，他就在其后的偶數(shù)階段中提出自己的分配方案建議，這是一種無(wú)限期的完美信息博弈。每個(gè)人的支付函數(shù)為：如果在t階段達(dá)成協(xié)議，那么貼現(xiàn)支付為（ ），x為參與人1獲得的蛋糕份額，（1-x）為參與人2獲得的蛋糕份額，δ1和δ2分別為兩個(gè)參與人的貼現(xiàn)因子。
3.1.1 模型建立假設(shè)
（一）博弈參與者為房地產(chǎn)商與二手房投資者，其面臨著信息不對(duì)稱，即不完全清楚對(duì)方的情況，這一情況在現(xiàn)實(shí)中是普遍存在的。例如二手房投資者不知情房地產(chǎn)商缺乏市場(chǎng)情況的考察而盲目開發(fā)，又如房地產(chǎn)商不知情二手房投資者利用高額抵押貸款來(lái)購(gòu)買房地產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)行為。
（二）房地產(chǎn)商與二手房投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不同且經(jīng)驗(yàn)具有差異。如房地產(chǎn)商可以用保險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)待市場(chǎng)博弈經(jīng)驗(yàn)豐富，手段老成，但是二手房投資者一般不會(huì)選擇保險(xiǎn)，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏，因而在交易過(guò)程中的機(jī)會(huì)成本、時(shí)間成本都無(wú)法通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移。
3.1.2 動(dòng)態(tài)博弈分析
假設(shè)從一個(gè)奇數(shù)時(shí)刻開始，此時(shí)由房地產(chǎn)商提議。如果他提出x*，那么這個(gè)提議就會(huì)被雙方接受，他會(huì)得到x1*；如果他提出x’使得x1’
所以，s1*是對(duì)于s2*的一個(gè)最優(yōu)反應(yīng)。同樣，以上論證對(duì)二手房投資者同樣適用，所以s2*也是對(duì)于s1*的最優(yōu)反應(yīng)。
不過(guò)在現(xiàn)實(shí)中，還會(huì)出現(xiàn)二手房投資者偏離以上的利益分配模式的情況，即如果貼現(xiàn)率滿足δ*（r） ≥ δ，二手房投資者有偏離的傾向，他能獲取更大的利潤(rùn)。在這個(gè)時(shí)候，這種戰(zhàn)略組合（ ）是行不通的。
3.1.3 動(dòng)態(tài)博弈結(jié)論
在二手房交易市場(chǎng)銷售討價(jià)還價(jià)模型中，房地產(chǎn)商、二手房投資者形成一個(gè)利益整體以尋求利益最大化。他們能夠達(dá)到一個(gè)均衡，也就是達(dá)到（ ）這種戰(zhàn)略組合，此時(shí)他們的份額為 ，然而二手房投資者為了謀取更大利益，可能會(huì)實(shí)施偏離行為而打破這一均衡，此時(shí)貼現(xiàn)率δ如果滿足δ*（r）≤δ，那么二手房投資者不會(huì)實(shí)施偏離行為，原來(lái)的均衡不會(huì)被打破；如果δ*（r）≥δ，那么二手房投資者會(huì)實(shí)施偏離行為，這樣一來(lái)，原有的均衡條件會(huì)被打破，這種雙方的利益分配模式就行不通了。
3.2 房地產(chǎn)商與二手房投資者的靜態(tài)博弈
二手房投資者與房地產(chǎn)商的博弈事實(shí)上也具有買賣性質(zhì)，因而也具有完全信息靜態(tài)博弈的性質(zhì)，是一類最簡(jiǎn)單的博弈。
假設(shè)一個(gè)二手房投資者需要從房地產(chǎn)商處獲得大量用于投資的存量房，同意對(duì)二手房的交易量有所控制。很顯然，投資者有違背這個(gè)規(guī)則的傾向。這時(shí)，房地產(chǎn)商要對(duì)其進(jìn)行檢查是否遵守協(xié)議，如果發(fā)現(xiàn)不遵守就需要進(jìn)行控制例如懲罰等手段，但這樣會(huì)付出一定的成本。設(shè)房地產(chǎn)商為Ⅰ，投資者為Ⅱ，其博弈支付矩陣如表3.1所示。
劃線法可以看出，沒(méi)有一個(gè)單元格里的兩個(gè)元素同時(shí)有下劃線，因而不存在純策略納什均衡。
具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商不控制不懲罰的時(shí)候，二手房投資者寧愿加大自己的交易量，因?yàn)樗麑@得支付8；房地產(chǎn)商開始控制例如運(yùn)用懲罰手段時(shí)，二手房投資者寧愿對(duì)自己的交易量進(jìn)行限制，因?yàn)?比-64要好。反過(guò)來(lái)，如果投資者不對(duì)自己的交易量進(jìn)行控制，房地產(chǎn)商要擔(dān)心政府對(duì)其的處罰，因而寧愿對(duì)投資者的交易進(jìn)行控制，因?yàn)?4要比-8好；如果投資者對(duì)自己的交易量進(jìn)行控制，那么房地產(chǎn)商不用對(duì)其的交易進(jìn)行控制。
可以得到，當(dāng)不控制的概率大于8/9即控制的概率小于1/9時(shí)，投資者的最優(yōu)策略是產(chǎn)生盡可能多的交易量而不必限制；當(dāng)不控制的概率小于8/9即控制的概率大于1/9時(shí)，投資者的最優(yōu)策略是對(duì)交易量進(jìn)行控制，不要產(chǎn)生過(guò)多的交易，防止被房地產(chǎn)商檢查到而得到處罰。
4 二手房投資者與消費(fèi)者的博弈
對(duì)于二手房投資者和消費(fèi)者兩者，其博弈雙方的地位與房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者相近。雙方都面臨著一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，假設(shè)雙方都是理性人，都試圖通過(guò)討價(jià)還價(jià)使得自身效用最大化，只要在雙方的埃斯沃奇矩陣中契約線上的點(diǎn)均可使雙方得到滿意的結(jié)果。我們默認(rèn)政策對(duì)雙方行為的影響，對(duì)于投資者而言，在買入二手房時(shí)的價(jià)格、之后修繕等費(fèi)用以及在賣出二手房時(shí)所繳的所得稅都將計(jì)入房?jī)r(jià)之中，此外投資者還會(huì)考慮資金的時(shí)間價(jià)值、投資的機(jī)會(huì)成本等因素，所以希望在成本和費(fèi)用之上提高價(jià)格以便獲取更多利益。對(duì)于二手房消費(fèi)者而言，本身就并不富裕，購(gòu)房的目的在于居住而不是投資，所以會(huì)對(duì)每一筆支出精打細(xì)算，希望以最優(yōu)惠的價(jià)格買到質(zhì)量最好的房子。雙方出價(jià)之間的區(qū)域就是討價(jià)還價(jià)的空間，每一個(gè)可以接受的價(jià)格都是供需平衡點(diǎn)，是在其特定條件下的最優(yōu)結(jié)果。
在短期內(nèi)，投資者作為供方，為了獲取更多利益而抬高價(jià)格，使供給曲線向上移動(dòng)，理性的消費(fèi)者面對(duì)不公平的價(jià)格會(huì)減少消費(fèi)，需求曲線向下移動(dòng)，價(jià)格重回合理價(jià)位。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)而供房地產(chǎn)開發(fā)的土地有限，對(duì)房屋的需求被暫時(shí)抑制后會(huì)在長(zhǎng)期中爆發(fā)出來(lái)，供需不平衡的問(wèn)題仍不能得到解決。作為賣方市場(chǎng)，投資者就會(huì)抬高價(jià)格獲取暴利，而需求者的房屋需求是剛性需求，只能接受價(jià)格。
雙方通過(guò)討價(jià)還價(jià)確定最接近自身利益的方案，那雙方如何確定自身的效用曲線呢？我們利用檸檬市場(chǎng)理論建立博弈模型，設(shè)消費(fèi)者為Ⅰ，投資者為Ⅱ，其博弈支付矩陣如表4.1所示。
表4.1顯示，投資者手持優(yōu)質(zhì)和劣質(zhì)兩類二手房，消費(fèi)者有購(gòu)買和不購(gòu)買兩種選擇。矩陣數(shù)值的意義如下：消費(fèi)者面對(duì)優(yōu)質(zhì)二手房，如果以高價(jià)購(gòu)買則可以獲得10單位的效用，此時(shí)投資者獲得4個(gè)單位效用；若不購(gòu)買則錯(cuò)失了擁有好房的機(jī)會(huì)只能獲得3個(gè)單位的效用，此時(shí)投資者也交易失敗只能獲得3個(gè)的單位的效用；如果是劣質(zhì)二手房，消費(fèi)者因?yàn)楸黄垓_而購(gòu)買了則只能獲得4個(gè)單位效用，此時(shí)投資者以高價(jià)出手了持有的劣質(zhì)房就會(huì)獲得12個(gè)單位的效用；如果消費(fèi)者識(shí)破了劣質(zhì)房沒(méi)有購(gòu)買則會(huì)獲得5個(gè)單位的效用，而投資者將劣質(zhì)房留在了手里只能獲得1個(gè)單位的效用。對(duì)于不同的主體而言可以對(duì)矩陣賦予不同的值，但博弈的均衡是由結(jié)構(gòu)決定的，數(shù)值并不會(huì)影響分析的結(jié)果。
上表為我們展現(xiàn)了二手房交易市場(chǎng)中炒房投資者和消費(fèi)者之間的博弈，同理不存在純策略納什均衡。當(dāng)投資者提供優(yōu)質(zhì)二手房時(shí)消費(fèi)者最好的策略是選擇購(gòu)買，而當(dāng)提供的是劣質(zhì)二手房最好的策略是不購(gòu)買；反之，當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)，投資者會(huì)提供劣質(zhì)二手房以謀取暴利，而無(wú)人問(wèn)津時(shí)投資者會(huì)選擇保留優(yōu)質(zhì)二手房吸引潛在顧客。這個(gè)市場(chǎng)不存在任何一方的優(yōu)勢(shì)策略，雙方的決策建立在信息掌握的程度上，誰(shuí)在博弈中掌握更多對(duì)方的信息誰(shuí)就會(huì)在博弈中獲得更多的利益。
5 政府對(duì)二手房博弈的影響
2006年溫家寶總理提出六項(xiàng)措施來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，2008 年底，“國(guó)十條”的出臺(tái)標(biāo)志著政府對(duì)樓市調(diào)控的進(jìn)一步深化。2010 年在國(guó)家推出新一輪房產(chǎn)新政，以抑制不合理的房?jī)r(jià)走勢(shì)。從政府推出的新“國(guó)十條”到“國(guó)五條”，再到2013年3月1日新“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的發(fā)布，國(guó)家面對(duì)一路走高的房?jī)r(jià)也積極的采取了措施應(yīng)對(duì)。但我們看到的是“十調(diào)九漲”，在每次的調(diào)整之后，房?jī)r(jià)總是在徘徊一段時(shí)間后繼續(xù)上漲。雖然因?yàn)楦鞯胤績(jī)r(jià)價(jià)差較大，導(dǎo)致平均水平被拉低，但從下圖5.1全國(guó)近年平均房?jī)r(jià)圖中仍可以看出我國(guó)的房?jī)r(jià)在2008年小幅下跌外幾乎年年穩(wěn)步上升。
在頒布新“國(guó)五條”后，許多人們期盼房?jī)r(jià)會(huì)因各項(xiàng)新政出臺(tái)而冷卻，但我們發(fā)現(xiàn)，以杭州市房?jī)r(jià)為例，基本上還是以每月1%～3%的幅度在增長(zhǎng)，并沒(méi)有因?yàn)樾乱?guī)出臺(tái)而下降。政府在面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列的措施，但收效甚微。這些政策對(duì)二手房交易市場(chǎng)又產(chǎn)生了怎樣的影響呢？政府作為市場(chǎng)的監(jiān)管者，政策的制定者，應(yīng)該怎樣正確引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展，又會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)中的博弈產(chǎn)生怎樣的影響呢？
以2011年1月上海和重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅為例。應(yīng)該說(shuō)，房產(chǎn)稅對(duì)于壓制房?jī)r(jià)的確起到了一定作用，在開征之初取得了階段性的成果。對(duì)于擁有多套房屋的投機(jī)性炒房者而言，如果閑置房子就等于白白交了一筆稅金，會(huì)促使他們盡快拋售手中的多套房產(chǎn)。
然而從國(guó)情出發(fā)，把房產(chǎn)稅作為長(zhǎng)期抑制房?jī)r(jià)的工具是不現(xiàn)實(shí)的。政策實(shí)施之初明顯的供過(guò)于求并不是市場(chǎng)的正常行為，而是由于政府的干預(yù)，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)而供房地產(chǎn)開發(fā)的土地有限，供需不平衡不可能因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的開征而得到實(shí)質(zhì)性的改變，長(zhǎng)期來(lái)看還是會(huì)存在房產(chǎn)賣方市場(chǎng)。并且我國(guó)廣義貨幣增長(zhǎng)幅度大于國(guó)民生產(chǎn)總值，存在貨幣超發(fā)。一般認(rèn)為，M2增幅與GDP相匹配或略高時(shí)較為合理。從圖5.2可以看出，M2的供應(yīng)量在2008年前一直與GDP接近，但以后年份增幅明顯快于GDP。近年來(lái)面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行，我國(guó)實(shí)行寬松的貨幣政策，一再降息降準(zhǔn)且大量發(fā)放貨幣，貨幣超發(fā)推高了房?jī)r(jià)。我國(guó)短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)不可能收緊，也就意味著房?jī)r(jià)不可能會(huì)降低。
房?jī)r(jià)的上漲不是單純的房地產(chǎn)市場(chǎng)工序不平衡導(dǎo)致的，而是由于我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的原因。雖然調(diào)控房?jī)r(jià)有其必要性，但政府必須多管齊下治理經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展，這樣才能使得一系列的解決問(wèn)題在市場(chǎng)自行運(yùn)行中化解。
6 結(jié)語(yǔ)
本文從二手房市場(chǎng)最主要的三方——房地產(chǎn)商、二手房投資者和消費(fèi)者的角度出發(fā)，首先明確了三方在博弈過(guò)程中信息不對(duì)稱的表現(xiàn)和其危害，分別分析了房地產(chǎn)商與二手房投資者的博弈以及二手房投資者與消費(fèi)者的博弈，運(yùn)用動(dòng)態(tài)博弈以及靜態(tài)博弈分析，揭示二手房市場(chǎng)三方的競(jìng)爭(zhēng)與合作。最后考慮在政府影響下，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析政府對(duì)以上博弈產(chǎn)生的影響，得出政府調(diào)控房?jī)r(jià)雖有必要，但只有多方面治理經(jīng)濟(jì)大環(huán)境才能防止出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”現(xiàn)象的結(jié)論。
參考文獻(xiàn)：
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