PPP模式下的公租房建設初探

【摘要】PPP模式成功運用到公租房建設中，通過運作反饋來的信息，不難發(fā)現(xiàn)，其扮演了重要的角色。文章主要分析了PPP模式在公租房的運作及扮演的重要角色。文章最后提到當前PPP模式運用在公租房建設中還需注意一些事項，畢竟這種模式在我國還不算成熟。

【關鍵詞】PPP模式；融資；租賃；角色；運行

從整體上看，PPP模式在我國的發(fā)展是順利的。私營企業(yè)參與公共項目為我國的運營減輕了壓力，同時也提升了政府的工作效率，促進了我國民營經(jīng)濟的發(fā)展。不得不承認，PPP模式在我國還處于發(fā)展階段，融資環(huán)境尚未成熟。政府和企業(yè)之間的合作并不多。此種模式同時存在優(yōu)勢與風險，偶爾也會出現(xiàn)失敗的案例。從已有的研究發(fā)現(xiàn)，國外學者多重視PPP模式的管理職能，卻忽視了其融資職能的介紹；針對PPP模式的研究趨于宏觀寬泛，并沒有重視到其在公租房建設的特殊性。本文探究并分析了PPP模式吸納私營資本并成功運用到我國公租房建設融資中，有效發(fā)揮了自身的角色。

一、PPP模式簡介

（一）PPP融資模式與運作流程

PPP模式源于歐美國家，上個世紀經(jīng)濟危機導致了美國財政短缺，但是，一些特殊行動項目是無法由私營部門來完成的，政府與私營部門合營的方式就產(chǎn)生了。隨著改革開放我國經(jīng)濟的發(fā)展，各種領域如交通部門與水電部門等開始出現(xiàn)了混合融資的形式。傳統(tǒng)的我國融資模式多是BOT模式，使用該模式讓政府與企業(yè)都承擔了較大的風險，在隨后的發(fā)展中，逐漸使用了PPP模式。

政府與社會資本合作的PPP模式也即是政府為了提高供給效率，加強公共產(chǎn)品與服務供應能力，通過多種方式，如股權合作、特許經(jīng)營與購買服務等，和社會資本構建長期合作關系，共享利益，分擔風險。 廣義的PPP通常指的是通過“政府和社會資本合作”，完成各種模式，如基礎設施投融資、建設與運營等，是一種總稱，不只包含了TOT、BOO 與BOT等。狹義的PPP通常情況下不涵蓋較為確定的融資模式，如TOT、BOO 與BOT等合作條件，主要重視政府部分投資，具有靈活的政府與社會資本合作條件，所以，要想確切表達其內(nèi)涵并不是一件簡單的事情，要根據(jù)不同的案例進行確定。PPP模式可以提升運行效率與服務質(zhì)量，運用有效的管理理念與治理結構，通過適度競爭，使市場信息透明化，減輕政府的財政壓力，確保資金具有較高的使用效率，使公私雙方相互合作，共同獲利，發(fā)揮各自優(yōu)勢，將公共項目融資風險有效轉(zhuǎn)移并分擔，轉(zhuǎn)變政府職能，促進投融資體制改革的實現(xiàn)。PPP融資模式運作流程涵蓋了諸多環(huán)節(jié)，如項目確立、建設與移交等。政府借助框架招標，授權投資建設合作人具有項目建設與資源開發(fā)構建合作的特別權利，并共同簽訂《投資建設合作協(xié)議》。拓寬融資渠道，多樣化融資模式就顯得尤為重要[1]。

（二）PPP投融資模式實施實例

項目投資建設使用的PPP模式為合作+施工總承包+固定回報，由中國交建與青島地鐵集團共同合資建設，雙發(fā)出資比例為70： 30。在總投資中，公司資本金比例為30%，余下的70%的投資由青島地鐵集團負通過貸款的形式進行籌資。中國交建擔負項目的實施，項目建設之后并投入運營后，由青島地鐵集團分期回購中國交建中所持有的70%的股權，在三年的時間內(nèi)，分4次回購股權，回購比例為2∶3∶3∶2。

合同總價包含兩個部分：施工總承包價款與股權轉(zhuǎn)讓金。

（三）PPP投融資模式實施實例之案例總結

PPP投融資模式轉(zhuǎn)換職能，緩解政府財政壓力。PPP投資模式有效轉(zhuǎn)變了政府的職能，改變了政府原有的基礎設施公共服務中的提供者角色，形成了監(jiān)督管理者的角色，明確了政府職責，顯得十分清晰。PPP投融資模式存在獲利空間，能較好地發(fā)揮社會資本的積極性。PPP項目從開始到解決要經(jīng)過六七個環(huán)節(jié)，所以，具有諸多的獲利空間。PPP融資模式使公司合營提升了服務質(zhì)量。PPP投資模式向后延伸了政府項目周期，使企業(yè)朝向項目的前期延伸，有效凸顯了政府公共機構與民營機構的長處，在項目設計、施工與運營管理中相互補充，共同進步，實現(xiàn)了產(chǎn)品成本控制與產(chǎn)品供應質(zhì)量提高等的最終目的。PPP融資模式共擔風險，實現(xiàn)風險的合理分配。PPP投融資模式在項目公司剛開始時，依照政府與社會資本的投資比例，將兩者要承擔的風險劃分的非常清楚，為政府與企業(yè)的單方風險的降低提供了便利。此外，由政府分擔一部分風險，也使項目融資不再那樣困難，使項目融資提高了成功的可能性。

二、PPP模式下公租房建設探討

（一）PPP融資模式運用在租賃住房建設中的可行性

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，我國城鄉(xiāng)居民收入呈現(xiàn)上升趨勢，居民手中持有的證券、保險等也越來越多，這表明我國公民的的私人資產(chǎn)增長最快。公司合營已經(jīng)在我國一些地區(qū)公共租賃房屋中出現(xiàn)。這種措施進一步緩解了財政壓力，還為投資方帶來了一定的收益，從中看出，PPP融資模式將成為我國以后公共房屋建設未來主要的發(fā)展方向。

（二）國內(nèi)外PPP豐富的成功經(jīng)驗

PPP模式受到了世界各個國家的重視，并且廣泛應用于各種領域。自從PPP模式被英國政府引進來之后，并成功運用到倫敦地鐵項目的建設中。這種模式也運用都我國公共基礎項目的建設上，如深圳地區(qū)的棚戶區(qū)、北京鳥巢體育館等，都使用了這種融資模式，并且取得非常好的效果。PPP模式在我國已經(jīng)研究的非常全面，這些都為PPP模式運用到公共房屋租賃與建設中打下了堅實的基礎。

（三）政府的大力支撐

從我國的國情出發(fā)，將PPP模式運用到公共房屋的建設與開發(fā)上，分析我國公共租賃房屋的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn)，我國擁有足夠的資金，同時具有了公共基礎設施的先進經(jīng)驗，此外，政府也對公共租賃房屋的建設提供了大力的支撐。政府大力推進保障性住房的建設，以使其成為解決我國中低收入群體住房困難的有效途徑[2]。所以，PPP模式運用到公共租賃房屋中具有可行性。

（四）公租房PPP融資項目的階段劃分

公租房PPP融資項目依照時間順序分成四個階段：項目準備、建設、運營與移交，從剛開始的政府部門立項研究，到最終的特許期屆滿后PPP項目公司移交于政府部分，這是一個完整的周期。在項目準備階段，政府有關部門針對公租房建設工程開展立項論證，有“中介機構”擔負專業(yè)性工作完成與評估，同時為構建PPP項目公司提供顧問服務。在項目建設階段，當PPP項目公司建立后，針對公租房工程項目，進行招標，首先選擇合格的施工單位；其次，選擇合適的供應商等。招標工作要嚴格依照國家法律法規(guī)，遵照招程序，如投標、開標與評標等開展。此外，因為PPP項目的建設面臨非常多的風險，這就需要保險公司的參與，確保風險建設具有風險保障。運營管理階段：當公共租賃房項目竣工后，利用有關部門的驗收，步入運營管理階段。PPP項目公司依據(jù)特許經(jīng)營權協(xié)議，擔負公租房的運營與管理，然而，政府部門相關協(xié)議與有感法律法規(guī)監(jiān)督和規(guī)范運營。項目移交階段：當特許期滿后，PPP項目公司依照特許權協(xié)中的要求，把公租房項目移轉(zhuǎn)交給當?shù)卣?/p>

三、PPP公租房建設需要注意的事項

PPP融資模式在我國的發(fā)展還處于不成熟階段，既存在機會，也存在風險。我國政府與民營機構要通過以下幾點措施來規(guī)避風險，實施風險管理：政府部門與民營機構要事先做好調(diào)查，有效預測市場。民營機構不能一味地接受政府的承諾，重視實際市場需求，公司合營中也會產(chǎn)生政府的信譽風險。政府部門要有效調(diào)查市場，不能只是單方面的接收民營機構做出的調(diào)查結果，否則將會影響到政府的決策性。政府部門了解PPP模式要透徹，只有在此基礎上，方能為PPP模式提供一個良好的環(huán)境，包括健全法律法規(guī)建設與決策機制等。一旦政府沒有PPP模式專業(yè)研究人員，就需要及時地聘請專業(yè)顧問。民營機構參與投標前，專業(yè)分析了PPP模式，但是，不代表政府部門能夠做到這些，針對這種情況，部分民營機構可能通過專業(yè)優(yōu)勢，基于特許經(jīng)營權協(xié)議，簽訂一些不合理的條約，如果在后續(xù)的建設與經(jīng)營中產(chǎn)生了問題，有可能給政府帶來信譽風險。要注意的是，民營企業(yè)賄賂政府官員這種事不是不可能發(fā)生，此種行為不僅會擾亂官場風氣，同時也為項目工程帶來了較高風險，要杜絕。合作雙方的利益沖突一直受到關注，構建有效的風險分擔制度能從根本上將問題解決掉。民營機構主要職責是市場運營，在運營中，針對市場風險與金融風險等，要經(jīng)過民營機構來應對；政府部門具有身份的特殊性，完全控制了項目，針對政治政策風險與法律風險等，要承擔相應的責任。不可否認，在項目建設與運營期間也會出現(xiàn)一些無法抗拒的風險，如自然災害使得財產(chǎn)受到損害，這就要求政府與企業(yè)來共同分擔這部分責任。

結束語：

我國公租房建設在較大程度上出現(xiàn)了資金缺口，然而，因為公租房項目具有較低的資金回報率低，同時回收周期也非常長，固有的融資方法不能充分吸引私營資本。創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，為保障性住房的建設提供穩(wěn)定的可持續(xù)的資金來源，成為當前面臨的重要現(xiàn)實問題[3]。文章探討了PPP模式在公租房建設中的角色與運營，依照公租房項目建設的特點，分析了 PPP模式在我國公租房建設項目中還要注意的事項。

參考文獻：

[1]王旭.基于PPP模式的我國保障性住房融資模式研究[D].南京林業(yè)大學，2013.

[2]胡佳琦.基于PPP視角的保障性住房融資模式研究[D].上海交通大學，2014.

[3]彭加枚.我國保障性住房融資模式研究[D].湖南師范大學，2013.

[4]鞠順利.直管公房管理面臨的問題及解決思路[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015，（7）.

作者簡介：

郭寒冰，1983年3月，女，山東省濰坊市，博士后研究員，研究方向：融資租賃。