關(guān)于海南旅游房地產(chǎn)價格影響因素的探討

【摘要】旅游房地產(chǎn)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合、相互交融發(fā)展的產(chǎn)物。近年來海南省結(jié)合獨特的旅游大省和經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)勢，積極打造旅游房地產(chǎn)品牌，實現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)投資的高速增長，形成了我國旅游房地產(chǎn)行業(yè)的標志性模式。旅游房地產(chǎn)具有廣義和狹義的不同內(nèi)涵，成為旅游房地產(chǎn)必須具備幾個基本條件。本文從五個方面分析探討了影響海南旅游房地產(chǎn)價格波動的因素，為就如何促進海南旅游房地產(chǎn)健康發(fā)展的提出了幾點富有參考性、針對性的意見和建議。

【關(guān)鍵詞】海南；旅游房地產(chǎn)；價格；影響因素

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，一個新的旅游投資領(lǐng)域——旅游房地產(chǎn)應(yīng)運而生。近十年來，海南省結(jié)合獨特的旅游大省和經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并將旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，積極打造旅游房地產(chǎn)品牌，實現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)投資的高速增長，也曾在一段時間內(nèi)經(jīng)歷了一定程度的房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)濟”帶來的痛苦。因此，加強海南旅游房地產(chǎn)價格規(guī)律和影響因素的研究，具有特殊而重要的意義。

一、旅游房地產(chǎn)的含義及基本要求

從廣義上來說，旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)結(jié)合的產(chǎn)物，因此只要是旅游、房地產(chǎn)相結(jié)合的房地產(chǎn)都可以稱作旅游房地產(chǎn)。從狹義上來說，旅游房地產(chǎn)是指依托獨特的自然、人文旅游資源和良好的休閑度假旅游配套設(shè)施，具備能夠滿足旅游者進行旅游、度假、養(yǎng)生、休閑等系列功能需要，同時具有實用性和投資性，因而可以用于多種形式的市場交易的不同形式、類型的特殊房地產(chǎn)。從這一概念可以看出，普通房地產(chǎn)要發(fā)展成為旅游房地產(chǎn)，必須滿足以下基本要求：一是要具備突出的環(huán)境要求，必須位于旅游度假區(qū)、風景名勝區(qū)等附近，具有良好的地理位置和獨特的自然、人文環(huán)境；二是要具備特殊的功能，旅游房地產(chǎn)不僅要能夠滿足于人們普通的居住需要，更要求能夠具備特殊的度假、旅游、康養(yǎng)、健身等功能；三是要具備特殊的經(jīng)營模式，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于一般的商品性住宅或酒店、賓館等普通的旅游食宿設(shè)施，它是一個相互結(jié)合、有機配套的一個統(tǒng)一整體。

二、影響海南旅游房地產(chǎn)價格波動的因素分析

（一）獨特的資源環(huán)境優(yōu)勢，對外來投資者產(chǎn)生巨大吸引力

外地購房者遠遠超過本地購房者，是海南旅游房地產(chǎn)具有的重要特征之一。海南市全國唯一的熱帶海島旅游度假勝地，擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境、獨特的度假氣候資源和豐富的熱帶海島獨特資源，具有夏天沒有酷暑、冬天沒有嚴寒、光熱比較充足、氣候非常宜人等特點和良好的濱海浴場、新鮮的空氣質(zhì)量、很高的森林覆蓋率，使得海南省具有了發(fā)展旅游房地產(chǎn)的先天優(yōu)勢。

（二）受到房地產(chǎn)整體宏觀環(huán)境的影響，并受到獨特政策優(yōu)勢的推動

海南全省都是經(jīng)濟特區(qū)，是全國經(jīng)濟特區(qū)中面積最大的，海南各級政府都高度重視旅游房地產(chǎn)的發(fā)展并將其作為全省收入的重要來源。中央政府對海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)積極支持，并有意讓其充分發(fā)揮優(yōu)勢，在對外開放、體制改革等方面進行先行先試、探索創(chuàng)新，這種獨特的政策優(yōu)勢是其他地方難以享受的。此外，國家財政政策、貨幣政策和銀行貸款政策的調(diào)整與變化，也為海南旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重要的支撐因素。人民幣的逐漸升值，以及國際資本的大量涌入，也在很大程度上助漲了我國房地產(chǎn)價格和海南省的旅游房地產(chǎn)價格的飆升。

（三）海南早期較好的市場價格優(yōu)勢，引起大批炒房者到海南進行旅游房地產(chǎn)炒作

隨著我國二元制社會結(jié)構(gòu)和變化，國家房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整，戶籍管理制度的松動和變革以及近年來《物權(quán)法》等法律法規(guī)的頒布實施，使得大量的“島外人士”敢于不遠千里到海南島進行旅游房地產(chǎn)投資和消費，從而為海南旅游房地產(chǎn)帶來了大量的發(fā)展資金和旅游客源。旅游房地產(chǎn)開發(fā)早期，當國內(nèi)大中城市房價處于高位運行階段之時，海南一些位置較好的濱海城市的房地產(chǎn)價格還相對較低，吸引了大量的東北、華北乃至全國各地的炒房者云集海南，推動了海南旅游房地產(chǎn)價格的迅速飆升。此外，全省內(nèi)旅游度假客源市場的不斷形成和完善，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展輸入了重要的消費動力和需求量。

（四）海南本地居民收入持續(xù)增長，帶來的住房需求和購房能力不斷增加

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當前海南省旅游房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)日趨多樣化。近年來，在我國經(jīng)濟持續(xù)快速增長的大背景下，在國家政策支持下，海南省大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)并帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性、快速發(fā)展，使得海南省本省居民的實際收入持續(xù)快速增長，從而使得他們的住房需求和購房能力不斷增加，這成為助推海南省旅游房地產(chǎn)價格上升的重要內(nèi)在推動力量。

（五）獨特的對外開放格局，助推海南整體消費水平的提升

當前海南實行了全方位的對外開放，英國Mytravel集團、德國TUI集團、日本HIS旅行社等世界著名旅游公司以及國內(nèi)實力派的大型企業(yè)集團紛紛入駐海南，為海南旅游房地產(chǎn)創(chuàng)造了更好的機會和獨特的機遇。同時，為適應(yīng)國際化的需要，海南省多個國際機場、上百個國際國內(nèi)航班以及火車、公路等配套基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，海南國際國內(nèi)形象不斷提升，對外吸引力不斷增強，促進了旅游房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

三、促進海南旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展的建議

針對海南旅游房地產(chǎn)出現(xiàn)過的“過熱”現(xiàn)象，和曾經(jīng)一度出現(xiàn)的惡性投資沖擊、“房地產(chǎn)泡沫”等問題，本文認為，應(yīng)當從以下方面采取措施，促進海南省旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。第一，加強對旅游房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)監(jiān)控，積極關(guān)注旅游房地產(chǎn)的價格波動，為準確反映和把握旅游房地產(chǎn)政策提供科學(xué)決策依據(jù)。第二，在充分尊重旅游房地產(chǎn)市場規(guī)律的提前下，加強對旅游房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管，把旅游房地產(chǎn)價格調(diào)控與總需求調(diào)控相結(jié)合，充分利用稅收、貸款政策等，充分考慮旅游房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟影響的長期性以及貨幣政策發(fā)生作用的滯后性，積極調(diào)控和有效抑制旅游房地產(chǎn)投資的過快、畸形增長。第三，進行科學(xué)的市場調(diào)研和市場定位，積極打造特色明顯、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、環(huán)境良好的旅游房地產(chǎn)品牌，實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)行業(yè)的不斷轉(zhuǎn)型升級。

結(jié)束語

當前，旅游業(yè)已經(jīng)成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)、助推社會經(jīng)濟發(fā)展也成為許多旅游城市正在和即將探索的發(fā)展道路。海南旅游房地產(chǎn)已成為中國旅游房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要“樣板模式”。只有正確分析和深刻認識影響海南房地產(chǎn)的因素，充分借鑒其中的成功經(jīng)驗，吸取其中發(fā)展的教訓(xùn)和不足，才能找到旅游房地產(chǎn)發(fā)展的科學(xué)坐標，從而積極采取有效的應(yīng)對措施，努力防范旅游房地產(chǎn)發(fā)展中存在的風險，促進我國旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：

卓仁貴， 男，1983.12，漢，碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。