分析我國(guó)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展趨勢(shì)

【摘要】隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、住房改革不斷深入及人們生活水平的提高，物業(yè)管理作為一種新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。物業(yè)管理公司作為提供物業(yè)服務(wù)的主體企業(yè)，是物業(yè)管理行業(yè)的中堅(jiān)力量。隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)化、市場(chǎng)化及專業(yè)化的改革，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)也面臨著越來(lái)越多的挑戰(zhàn)。本文主要分析我國(guó)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)企業(yè)；經(jīng)營(yíng)管理；發(fā)展

1981年上半年，深圳物業(yè)管理公司的成立標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正式起步。30余年以來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理一直呈良性發(fā)展趨勢(shì)，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。至2011年底，我國(guó)物業(yè)企業(yè)達(dá)500萬(wàn)余家，物業(yè)從業(yè)人員超過(guò)1000萬(wàn)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今，已經(jīng)將服務(wù)范圍拓展到信息、教育、金融、旅游等多領(lǐng)域，物業(yè)企業(yè)除了進(jìn)行正常房產(chǎn)物業(yè)管理之外，還會(huì)投資其他周邊行業(yè)。當(dāng)下的物業(yè)管理企業(yè)主要投資和物業(yè)管理為盈利手段，同步向多種不同領(lǐng)域拓展。

一、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀

（一）理論體系不健全

我國(guó)物業(yè)管理作為一種新型行業(yè)，缺乏相關(guān)的法律法規(guī)，易引起利益沖突，導(dǎo)致社會(huì)不安定。隨著我國(guó)住房制度的不斷改革，自有化和社會(huì)化是當(dāng)前物業(yè)管理的普遍發(fā)展方向。開發(fā)商將物業(yè)管理權(quán)限交由物業(yè)管理公司時(shí)，施工方、開發(fā)商、物業(yè)方和業(yè)主之間的關(guān)系，及各自的權(quán)限與責(zé)任，均需要通過(guò)法律進(jìn)行限定，利用法律法規(guī)的強(qiáng)制性和權(quán)威性，對(duì)各方企業(yè)及個(gè)人互相之間的關(guān)系起到約束和規(guī)范作用。利用法律明確各方的利、責(zé)、權(quán)，確保公共利益的安全。因此，根據(jù)我國(guó)國(guó)情建立完善的物業(yè)管理法律法規(guī)體系工作刻不容緩。

（二）發(fā)展領(lǐng)域不均衡

目前，由于我國(guó)地域遼闊，資源分布不均，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡等等原因，導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海地區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平與邊遠(yuǎn)落后地區(qū)差異過(guò)大。隨著城市化建設(shè)，物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展至全國(guó)各地，發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作正常且質(zhì)量較高，但小城市或偏遠(yuǎn)地區(qū)仍存在物業(yè)管理服務(wù)空缺現(xiàn)象。這種整體發(fā)展失衡狀況，嚴(yán)重影響我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的壯大和良性發(fā)展。

（三）收費(fèi)制度不完善

物業(yè)管理主要通過(guò)收取管理費(fèi)為利益手段，其直接利益相關(guān)者包括使用者、業(yè)主及物業(yè)公司。目前，因收費(fèi)制度不完善，我國(guó)物業(yè)管理存在收費(fèi)難度大和收費(fèi)不規(guī)范兩大問(wèn)題。部分業(yè)主和使用者逃避或拒絕繳納管理費(fèi)，另外，一些長(zhǎng)期在外且房產(chǎn)閑置，增加了物業(yè)公司收費(fèi)工作難度。1996年上半年由國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)范了物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)程序。但大部分物業(yè)主管部門并未落實(shí)到位，一些物業(yè)管理企業(yè)為追求企業(yè)利益，出現(xiàn)多收、亂收現(xiàn)象。

（四）工作人員素質(zhì)偏低

物業(yè)管理人才是物業(yè)管理工作直接執(zhí)行者，大部分物業(yè)從業(yè)人員知識(shí)水平較低，業(yè)務(wù)能力較差，管理人員綜合素質(zhì)不高，導(dǎo)致我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量普遍偏低，直接影響企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

二、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨勢(shì)

（一）規(guī)模、集約化

規(guī)?；?jīng)營(yíng)即企業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)化。將經(jīng)濟(jì)適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)模并集中經(jīng)營(yíng)可有效降低物業(yè)企業(yè)管理成本，將有限的資源利益最大化，不斷發(fā)展壯大企業(yè)。吸引更多優(yōu)秀的專業(yè)人才和融資可有效提高企業(yè)在市場(chǎng)同行中的競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)形成物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，可壯大企業(yè)實(shí)力，聚集眾多優(yōu)秀人才，提高整體專業(yè)技術(shù)能力，以物業(yè)為主，投資多行業(yè)，提高行業(yè)地位。因此集團(tuán)化發(fā)展是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的必然趨勢(shì)，分散作戰(zhàn)的局面也會(huì)隨之消失。隨著經(jīng)濟(jì)全球化，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)世界級(jí)別的集團(tuán)公司。通過(guò)兼并重組擴(kuò)大規(guī)模，整合小企業(yè)資源，除可挽救因資金資源不夠、管理不善的經(jīng)營(yíng)困難小公司外，還可以優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)，促進(jìn)良性發(fā)展。

（二）跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)由沿海發(fā)展至內(nèi)地、發(fā)達(dá)城市到周邊城市的擴(kuò)張方式，目前，我國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)覆蓋至大小城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)為本土經(jīng)營(yíng)，全國(guó)僅少數(shù)幾家資深物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)。只有企業(yè)具備雄厚的資金及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量才能有跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的機(jī)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展會(huì)促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量及擴(kuò)大規(guī)模，根據(jù)目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化，開拓全國(guó)各地市場(chǎng)，實(shí)行區(qū)域化物業(yè)管理與跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)是所有物業(yè)企業(yè)發(fā)展的大方向。區(qū)域物業(yè)管理因服務(wù)對(duì)象眾多，管理規(guī)模較大，服務(wù)內(nèi)容也會(huì)增多，相關(guān)的配套更加齊全，將分散的區(qū)域集中管理，可有效實(shí)現(xiàn)資源共享。跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展充分利用了企業(yè)資金、人才和技術(shù)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，在壯大企業(yè)體系的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（三）智能信息化

隨著全球信息化，越來(lái)越多的科學(xué)技術(shù)被應(yīng)用到物業(yè)管理中，而物業(yè)企業(yè)也將科技技術(shù)含量作為衡量物業(yè)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)之一，物業(yè)管理模式智能化正在普及化。物業(yè)管理企業(yè)在引進(jìn)高科技技術(shù)的同時(shí)需考慮對(duì)這些新型設(shè)備進(jìn)行妥善管理與維護(hù)，即同步提高企業(yè)維護(hù)管理技術(shù)水平和理念。因此，物業(yè)企業(yè)需加強(qiáng)對(duì)高科技技術(shù)與服務(wù)知識(shí)水平，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方向、品牌及理念，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方向與理念與引進(jìn)現(xiàn)代高科技設(shè)備相結(jié)合。隨著網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)企業(yè)需順應(yīng)時(shí)代，開發(fā)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)線上線下同步物業(yè)服務(wù)，滿足現(xiàn)代人們生活習(xí)慣需求外，還可提高企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

（四）市場(chǎng)品牌化

為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)必須通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)，提高經(jīng)營(yíng)專業(yè)度，打造專屬品牌，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有不良物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)管理及大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等，企業(yè)可通過(guò)承包、發(fā)包等方式進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。精細(xì)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)有助于物業(yè)市場(chǎng)良性發(fā)展，加快企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模速度。隨著我國(guó)物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)的完善，物業(yè)管理工作越來(lái)越規(guī)范，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈。各物業(yè)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下立足，必須樹立良好的企業(yè)形象，提高管理水平，通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。過(guò)硬的品牌、優(yōu)質(zhì)的形象、豐富的客源、與客戶關(guān)系融洽等均是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的無(wú)價(jià)之寶，物業(yè)企業(yè)可通過(guò)品牌效應(yīng)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)上形象較好的物業(yè)品牌。如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海等物業(yè)企業(yè)已經(jīng)做到品牌即質(zhì)量保證。物業(yè)企業(yè)可通過(guò)“橫向聯(lián)合，縱深發(fā)展”的途徑創(chuàng)立專有的行業(yè)品牌，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大。

三、結(jié)語(yǔ)

本文分析了目前物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，得出了如下結(jié)論：通過(guò)完善物業(yè)管理法律法規(guī)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、提高工作人員綜合素質(zhì)及專業(yè)水平、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、樹立企業(yè)形象，可促進(jìn)我國(guó)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的良性發(fā)展，提高物業(yè)行業(yè)的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。

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