日本中國人海外置業(yè)下一站？

日本的房地產(chǎn)行情近年來出現(xiàn)了回升跡象，居住在世界各地的華人以及其他海外投資者感覺到了日本房地產(chǎn)的真正價值，赴日本購買房地產(chǎn)的風潮正在興起。降息等政策似乎無法讓中國房地產(chǎn)市場變得樂觀起來，國內(nèi)外的房地產(chǎn)投資者們準備離開中國，尋求新的投資目標。

據(jù)美國《華爾街日報》網(wǎng)站報道，美國的非營利研究機構(gòu)城市土地學會（Urban LandInstitute）的一份報告稱，中國的房產(chǎn)供應過多、回報欠佳以及經(jīng)濟走軟的問題挫傷了投資者在北京、上海之外的其他中國城市進行房地產(chǎn)投資的興趣?！爸袊姆康禺a(chǎn)如今明顯處于調(diào)整階段，之前投資過熱造成的后遺癥還沒有得到切實解決?！庇康禺a(chǎn)獨立經(jīng)紀人AronWatson說，無論是中國本國的房地產(chǎn)企業(yè)，還是海外投資者，暫時離開中國市場，是深思熟慮后的選擇。

值得關(guān)注的是，離開中國的投資者們，將目光放在了隔海相望的日本。

另據(jù)日本新華僑報網(wǎng)報道，日本的房地產(chǎn)行情近年來出現(xiàn)了回升跡象，居住在世界各地的華人以及其他海外投資者感覺到了日本房地產(chǎn)的真正價值，赴日本購買房地產(chǎn)的風潮正在興起?！昂芏嗪Ｍ馔顿Y者將資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價格有望上漲的日本，這一趨勢正征快速擴大。”住友不動產(chǎn)的一位工作人員透露。

日本投資加劇中國客“試水”

相對中國房地產(chǎn)市場的窘境，日本房地產(chǎn)市場卻迎來了投資者的青睞，呈現(xiàn)出一片欣欣向榮之勢。在房地產(chǎn)服務與投資管理公司仲量聯(lián)行11月發(fā)布的全球商業(yè)吸引力指數(shù)排行榜上，日本東京位居榜首。而美國的非營利研究機構(gòu)城市土地學會在通過對22座亞洲城市的調(diào)查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一，大阪排名第三。這表示，日本在“安倍經(jīng)濟學”指導下推出的刺激計劃有助于提升投資者對東京、大阪等城市的投資及興趣，加上東京獲得2020年奧運會舉辦權(quán)，日本作為有望獲得高收益的投資對象逐漸開始受到投資者的關(guān)注。

朗伯德街研究機構(gòu)的經(jīng)濟學家比米什在一份報告中寫到，“中國的個人投資者似乎開始試水日本房產(chǎn)市場，這一趨勢在中國放開資本控制后會得以強化?！碑斎?，買家不僅僅是中國人。分析師認為，國際實體可能仍是日本房地產(chǎn)的整體凈賣家，這主要由于國際銀行和遺產(chǎn)基金正清算資產(chǎn)。因此，在眾多因素之下，日本再次成為了眾多海外投資者首選的投資目的地。

與此同時，據(jù)當?shù)孛襟w報道，隨著東京對房地產(chǎn)買家的競爭力逐漸提升，日本國內(nèi)外的基金管理人士均擴張了他們的收購至東京以外地區(qū)。

“投資者群體包括獨立的財富基金會、全球養(yǎng)老基金、國際企業(yè)、私募股權(quán)基金和越來越多來自亞洲和世界各地的擁有高凈資產(chǎn)的私人投資者。多樣化的需求清楚地勾勒出了一個繁榮的境外房地產(chǎn)買賣市場，預測明年將會進一步發(fā)展?！毕嚓P(guān)人士指出。由于投資者在日本投資的勢頭強勁，仲量聯(lián)行公司也收到來自各種類型投資者的投資咨詢，他們希望得到在房地產(chǎn)市場狀況、價格水平和目前投資機會上的良好建議。其中，大部分咨詢均來自大量資金持有者，這是因日元貶值而帶來的結(jié)果。2012年底安倍晉三當選首相后，日元兌換美元貶值35%。

“日本的投資拐點早就來臨了，只是之前的體現(xiàn)較弱，如今正處于爆發(fā)期而已?！比毡静粍赢a(chǎn)投資商人松本純一郎認為，日本展現(xiàn)了對投資者的吸引力之后，未來的外資投資趨勢會更加樂觀，因為這是基于日本國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體上升的大環(huán)境之下。根據(jù)日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所公布的數(shù)據(jù)，去年5月份開始，東京圈新建住宅銷售套數(shù)同比大幅增長，增長率超過50%。去年，東京圈的房產(chǎn)展覽會到場人數(shù)增長1倍，日本全國也增長七成。

而房地產(chǎn)勢頭強勁開始的背景則是日本政府預計從2014年4月起對現(xiàn)行消費稅實施增稅。“隨著稅率的提高，2014年4月以后入住的購房者，其房貸的稅前扣除額為400萬日元（約合人民幣26萬元），比原來增加一倍。即使在新的消費稅政策實施后購買，也能享受到房貸減稅的好處?！睎|京的房地產(chǎn)中介商王妮稱，更讓當?shù)鼐用裥判拇笤龅氖?，房貸減稅程度要大于消費稅的增加。

業(yè)內(nèi)人士指出，由于從中長期發(fā)展形勢來看，日本未來的房貸利率估計會提高。日本央行已經(jīng)制定了2%的通脹目標，這讓越來越多的消費者認為房貸利率今后會隨之提高。市場人士分析，如果利率提高的話，購房者還貸總額將會以數(shù)百萬日元為單位發(fā)生變化，增加幅度可能比消費稅負擔還大。因此，近期日本樓市投資的力度會不斷加強，并且由于市場規(guī)模擴大，有些日本房地產(chǎn)公司開始考慮調(diào)高銷售計劃。

日本本身樓市復活，也讓地產(chǎn)股得到躍升，更加速了投資者們?nèi)雸龅牟椒ァ?013年以來，東證地產(chǎn)指數(shù)狂升53%，自2010年初以來升逾一倍，跑贏東證指數(shù)的29%升幅。

背后因素

日本經(jīng)濟復蘇

那么，一直努力提振經(jīng)濟的日本緣何成房地產(chǎn)投資寶地呢？

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，如今，日本房地產(chǎn)之所以受到海外投資者的青睞，主要是因為“安倍經(jīng)濟學”政策利好日本經(jīng)濟復蘇?！艾F(xiàn)在，日本房地產(chǎn)投資成本低、資金杠桿高，而且對比國內(nèi)房價，日本房價明顯較低。這些因素促使日本房地產(chǎn)具有一定的投資價值?！表n長吉指出。

在業(yè)內(nèi)人士看來，日本投資者的投資驅(qū)動因素也不同，除了“安倍經(jīng)濟學”政策重振日本經(jīng)濟方面的因素之外，2020東京奧運會也被視為改善基礎(chǔ)建設(shè)的主要催化劑，進一步使東京和全國人民普遍對本國房地產(chǎn)市場抱有樂觀態(tài)度。除此之外，日元的貶值也起到了很大的推波助瀾的作用，與兩年前相比，現(xiàn)在只要當時的3/4的錢就能購買到同樣類型的日本房地產(chǎn)。

當然，投資者“離開”中國，來到日本的最重要因素，則是看中了日本房地產(chǎn)市場帶來的收益。淺草當?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司株式會社M的執(zhí)行業(yè)務主事相本有紀介紹：“東京繁華地區(qū)房地產(chǎn)市場收益頗具吸引力，年度凈收入和資產(chǎn)價格比為5%至15%。這一趨勢從2010年變得明顯，今年更呈加速跡象。從宏觀角度來看，在近3年內(nèi)，東京、大阪中心地帶房產(chǎn)價格預計將上漲30%；從回報率來說，其新房的回報率高達5%左右，而二手房則更高?！毕啾居屑o指出，居住在世界各地的中國人購買位于東京鬧市地區(qū)的投資用不動產(chǎn)有三點好處。首先，投資日本房地產(chǎn)不僅有望升值，而且出租后的租金收入也是投資的主要目的之一。他以整棟商業(yè)樓出售的“Lipo駒形大樓”為例：該大樓地處東京著名旅游勝地淺草，距離雷門僅200多米，淺草景色盡收眼底；大樓前的江戶大道已被定為2020年東京奧林匹克馬拉松跑道；從大樓里能眺望到天空樹和朝日啤酒本社大樓，也是夏天觀賞隅田川煙火大會的絕好場所。所有房屋全部出租時的回報率高達8.67%，是一筆相當可觀的租賃收入。

“如今整個亞洲房價都處于高位，雖然日本東京、韓國首爾的房價相對于歐美某些城市來說，投資風險較高，但是依舊有讓人欣喜的增長潛能?！彼杀炯円焕蓪τ谌毡疚磥淼臉鞘泻軜酚^。他認為，投資帶動東京地價的不斷上升，隨之也會讓日本樓市進入新一輪的投資熱潮。松本接觸了很多手持巨資的外國投資者，這些投資者都表達了進軍日本房地產(chǎn)的意向。“其中有很多中國香港和中國臺灣的華人買家。因為他們所處市場的政策因素，以及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場飽和的原因，他們對東京的房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的興趣。”松本指出。

在日本某投資機構(gòu)專業(yè)人士看來，盡管東京是世界上生活成本第三高的城市，但和中國香港比起來，日本的超高端房產(chǎn)仍顯便宜。如今，很多個人投資都在向我打聽日本的房屋價格，他們認為，相比英國和美國的房地產(chǎn)，購買日本的房子似乎更劃算。

風險猶存猶記前車之鑒

值得一提的是，并不是所有人都對日本樓市充滿信心，投資日本房地產(chǎn)市場也并非是個絕不賠本的買賣。

日本東京地區(qū)的幾家房地產(chǎn)公司的看法是，雖然外界認為日本房地產(chǎn)投資力度加強，但是他們的數(shù)據(jù)卻顯示，市場需求并非如傳聞那樣“瘋狂”。一家日本房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負責人直言，2014年下半年至今，房屋銷售量的并沒有獲得巨大的反彈，因此今后的銷售計劃（總計銷售套數(shù)）不會改變。據(jù)悉，住友不動產(chǎn)計劃2013至2015財年總共銷售1.8萬套，為準備下一年度的銷售，還是按照比2013至2015財年高出三成的水平來取得用地。野村不動產(chǎn)控股在2013財年獲得了創(chuàng)紀錄的7500套可建住宅用地，并計劃今后每年穩(wěn)定地籌措7000套可建住宅用地。這些數(shù)據(jù)與往年相比，并沒有太多的增長。

一位生和建設(shè)株式會社的相關(guān)人士透露，因為經(jīng)濟復蘇，日本的當?shù)胤慨a(chǎn)銷售額增長是正?，F(xiàn)象。除了有剛性需求的當?shù)刭彿空撸驗樘幱谡蚊舾衅?，國外的投資者都屬于觀望狀態(tài)，真正出手的并不多?！半m然從理論上來說，日本房產(chǎn)升值潛能樂觀，可是這是根據(jù)最終市場的實際需求來決定的。那么，作為投資者，現(xiàn)在必須保持小心謹慎的態(tài)度來看待這件事。”該人士建議。

有專家指出，1990年到2000年是日本樓市泡沫破滅的十年。之后，日本樓市基本在低谷中徘徊，近些年也沒有從低谷中走出來?！皣鴥?nèi)宏觀經(jīng)濟前景不太明朗，這也導致外來購房者觀望情緒較為濃厚”?！斑€有日本之前的空置房問題。”韓長吉直言，目前投資日本房產(chǎn)，主要集中在日本東京等核心城市群，投資類型側(cè)重于住宅，并且由于2020年東京奧運會的召開，城市基礎(chǔ)設(shè)施改善等，日本房價會得到一定的提升，這對于投資者來說是利好的。

“不過，投資者入場，雖然可以增加房產(chǎn)成交量，但對于純投資者而言，購房主要是為了投資，為了獲取將來的投資收益，而非用來居住。因此即使房子成交后，仍然是空置。這樣一來，之前的問題沒有切實解決，后續(xù)問題又出現(xiàn)了?！表n長吉指出。

有經(jīng)濟學家的觀點指出，由于投資者的到來，會促使日本房地產(chǎn)市場更加活躍。“但是，因為其房地產(chǎn)規(guī)模較大，日本房地產(chǎn)的潛在風險依舊很大，比如說房屋庫存量高且存在已久的租賃制度，加上日本房地產(chǎn)市場受到政府較多的保護和控制，這會對投資者產(chǎn)生一定的投資障礙?！痹摻?jīng)濟學家說。“而且，日本房地產(chǎn)市場并不是惟一可投資的亞洲市場?！庇康禺a(chǎn)商Matthew坦言，“新加坡的房地產(chǎn)市場依舊有著不可替代的地位，而中國市場，雖然現(xiàn)在問題很多，但隨著中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的深入，它的市場潛能將完全優(yōu)于日本?！痹贛atthew看來，因為人口密度以及一些歷史原因，亞洲的房地產(chǎn)市場一直很復雜。

“我們知道，日本樓市的潛在客戶基本上是亞洲人，或者說，更多的是中國人。我們也清楚，因為一些政治上的因素，真正來日本購房居住的人（中國人）可能非常有限。這樣一來，東京樓市的上漲空間便受到了限制，當上漲空間被限制了之后，投資者們也會像對中國市場那樣，很快沒有了‘興趣’。