2015上海樓市：新常態(tài)

媒體、專(zhuān)家、業(yè)內(nèi)人士、賣(mài)房子的，要么不厭其煩、長(zhǎng)篇累牘各種解讀，要么滿世界的嚷嚷：重大利好！限購(gòu)放松！市場(chǎng)回暖！房子漲價(jià)！……

然而事實(shí)似乎總并不如此，在各方又一次鼓吹著限購(gòu)松的情下，上海房管局又一次出來(lái)辟謠說(shuō)不會(huì)。等等，為什么說(shuō)又呢？

穩(wěn)定是發(fā)展的前提

楔子

“房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，中國(guó)國(guó)土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

——3月15日總理記者見(jiàn)面會(huì)，李克強(qiáng)

當(dāng)然，包括今年政府工作報(bào)告以及總理記者見(jiàn)面會(huì)都一再提穩(wěn)定住房需求，后續(xù)的貨幣政策及樓市政策將成為今年政策面最大看點(diǎn)，這也是樓市回暖能夠基本成為共識(shí)的重要原因。

對(duì)于受政策影響明顯的房地產(chǎn)行業(yè)而言，全國(guó)兩會(huì)期間是不會(huì)有具體政策出臺(tái)的，但全國(guó)兩會(huì)中會(huì)將全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向確定下來(lái)，特別是政府工作報(bào)告。今年的政府工作報(bào)告提出分類(lèi)指導(dǎo)，因地制宜，穩(wěn)定住房消費(fèi)等關(guān)鍵詞。兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹也曾表示，支持居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導(dǎo)向。

支持自住性和改善性需求將對(duì)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用，意味著改善性需求的政策將繼續(xù)松綁。目前市場(chǎng)庫(kù)存產(chǎn)品中，很大一部分是大戶型或者中高端戶型，支持改善性需求可以有效去庫(kù)存。其次，改善性需求的積極入市可以改變市場(chǎng)的觀望和預(yù)期，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)情緒的提振，支持改善性需求也可以促進(jìn)整體居住品質(zhì)的不斷提升。

政府工作報(bào)告中提到今年GDP增速目標(biāo)為7%，中高速增長(zhǎng)支撐中高端發(fā)展成為新常態(tài)，雖然速度下降，但從世界范圍以增長(zhǎng)的絕對(duì)值來(lái)看，這個(gè)數(shù)字依舊很大，但不可否認(rèn)的是我國(guó)經(jīng)濟(jì)確實(shí)處于下行通道上，這個(gè)時(shí)候提振對(duì)房地產(chǎn)的支持，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、消化過(guò)剩產(chǎn)能、擴(kuò)大內(nèi)需方面可以起到比較重要的作用。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步企穩(wěn)，政策也會(huì)在4月份逐步落地。到4月份，二套房首付很可能將回歸到五成。由于目前二套房首付比例過(guò)高過(guò)嚴(yán)，普遍是七成的首付標(biāo)準(zhǔn)，這是在2013年樓市最火爆的時(shí)候出臺(tái)的抑制性政策，當(dāng)時(shí)出臺(tái)的目的是嚴(yán)格控制改善性需求人市推高房?jī)r(jià)，但目前這一背景已經(jīng)改變。在鼓勵(lì)改善性需求的情況下，過(guò)高的首付標(biāo)準(zhǔn)顯然是不符合要求的。二套房首付降低，對(duì)市場(chǎng)的影響主要是在一二線城市，因?yàn)檫@些城市的改善需求總量較大，而且對(duì)借助信貸的需求較高，因此降低二套房首付會(huì)帶來(lái)比較大的影響，而三四線城市由于市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)絕對(duì)過(guò)剩，松綁二套房首付帶來(lái)的影響不大。

事實(shí)上，在此前中國(guó)31個(gè)省、區(qū)、市的政府工作報(bào)告中，曾經(jīng)的高頻詞匯“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房?jī)r(jià)”、“限購(gòu)”等今年已悄然消失?？墒窃趦蓵?huì)期間，上海市長(zhǎng)楊雄已經(jīng)明確表示，今年總的指導(dǎo)思想是繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，在政策上沒(méi)有大的調(diào)整，“住房限購(gòu)政策不取消”。

兩會(huì)期間不少人大代表和業(yè)界人士呼吁取消限購(gòu)，當(dāng)然背后有什么樣的考慮我們不清楚，但也應(yīng)該承認(rèn)限購(gòu)只是調(diào)控手段，不是調(diào)控目的，放開(kāi)限購(gòu)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成太大影響。包括上海在內(nèi)，目前全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)的城市只有5個(gè)。而上海作為具有指標(biāo)意義的一線城市，本身直接取消限購(gòu)就可能性很小，或許如同許多人所說(shuō)，放寬首付比例、通過(guò)工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大，目前都需要進(jìn)一步觀察。

除了直接的房地產(chǎn)政策，貨幣政策走向也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。2月28日，中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)。這一降息恰恰發(fā)生在兩會(huì)前夕，預(yù)示著相對(duì)寬松和溫和的貨幣政策環(huán)境的持續(xù)來(lái)臨。

降息對(duì)降低貸款融資成本起到了較為明顯的作用。而房地產(chǎn)投資對(duì)資金成本敏感度高，此次再度降息將在一定程度上有利于緩解房地產(chǎn)投資增速的持續(xù)下行。對(duì)于購(gòu)房者而言，降息不僅僅意味著購(gòu)房成本的降低，更是增加了入市信心，尤其是對(duì)于市場(chǎng)基本面較好的區(qū)域。

房地產(chǎn)的上游行業(yè)例如鋼鐵、水泥等行業(yè)明顯是政府需要消化過(guò)剩產(chǎn)能的對(duì)象，房地產(chǎn)也早已不是未來(lái)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先發(fā)展選擇了，這意味著盡管信貸政策的放松，并不表示房企的資金面會(huì)得到明顯改善，“寬貨幣，緊信貸”的貨幣政策特征將繼續(xù)影響2015年上海樓市。而沒(méi)有退出限購(gòu)的上海，樓價(jià)表面平穩(wěn)，前面是否是一個(gè)價(jià)值進(jìn)發(fā)的黎明呢？

央行降息實(shí)施后，存款利率的浮動(dòng)區(qū)間上限由原來(lái)的1.2倍擴(kuò)大至1.3倍也于同日施行，部分銀行在用足政策后，1年期存款利率相較降息前僅下降0.05個(gè)百分點(diǎn)，活期利率、2年期、3年期定存利率甚至不降反升。

對(duì)眾多“房奴”而言，盡管降息使得房貸的壓力得以減輕，但這樣的待遇恐怕要到明年1月1日才能享受。按照目前銀行與客戶的主流貸款合同，房貸利率多為“按年調(diào)息”。也就是說(shuō)，已經(jīng)在供的房貸，購(gòu)房者必須到次年元旦才能按降息后的利率還貸。不過(guò)，銀行已經(jīng)批貸但未放款的客戶，銀行通常會(huì)通知客戶簽補(bǔ)充協(xié)議，按最新利率還款。

今年的政府工作報(bào)告與往年相比提出了“穩(wěn)”，穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求。用“支持促進(jìn)”代替了“調(diào)控抑制”，支持自住性房時(shí)隔5年再次提出，可謂熱度不減，支持自住性房在2009年，2010年也有所提到。今年的政府工作報(bào)告延續(xù)了去年提出的“房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”，這個(gè)關(guān)鍵詞是提出頻率最多的關(guān)鍵詞，從2007年提出以來(lái)，連續(xù)4年提出，并在2012年，2014年都有所提及。

在短短不到半年內(nèi)，樓市已經(jīng)經(jīng)歷了三次政策提振，政策出臺(tái)的密集程度與力度，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。2015年兩會(huì)后，市場(chǎng)預(yù)期第四輪政策刺激會(huì)更加重磅，不排除地方會(huì)出臺(tái)更多刺激政策，日前的政策環(huán)境，其寬松度可謂是直追2009年。大趨向固然是利好的，但“穩(wěn)”是前提，也是目標(biāo)。可以肯定的是，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大范圍的波動(dòng)，穩(wěn)中有升應(yīng)該是新常態(tài)。上海的供需也不會(huì)出現(xiàn)井噴式發(fā)展。政策雖然與2009年一樣寬松，但如今是2015年了，一切都已發(fā)生了變化。

所以概括的說(shuō)，從中央政府來(lái)看，一方面用小而微的定向式和非定向式貨幣政策，刺激房地產(chǎn)這個(gè)巨大的市場(chǎng)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕資金壓力；通過(guò)支持和剛需和改善需求，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力；另一方面，通過(guò)保障性住房政策來(lái)保障民生以及促進(jìn)投資。這是與政府實(shí)施的“簡(jiǎn)政放權(quán)”改革措施相協(xié)調(diào)的——厘清市場(chǎng)與政府的邊界，從更加宏觀的角度進(jìn)行調(diào)控。對(duì)于政府來(lái)講，要進(jìn)行雙軌統(tǒng)籌，保障軌上幾千萬(wàn)套保障房建設(shè)抓緊進(jìn)行。低收入階層與收入夾心層依靠這種有效供給來(lái)解決住有所居的問(wèn)題，而中產(chǎn)階級(jí)以上的人群，則可以按照自己的支付能力，行使消費(fèi)者主權(quán)，去挑選商品房、產(chǎn)權(quán)房，屆時(shí)房?jī)r(jià)也將隨行就市。

一切都只是鼓勵(lì)市場(chǎng)信心，保持穩(wěn)定，稍解近渴，但不會(huì)對(duì)沖結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。

市場(chǎng)大亂斗供給虛火

對(duì)于接下來(lái)是否是購(gòu)房的.好時(shí)機(jī)，媒體們一如既往的說(shuō)是——一其實(shí)不管什么時(shí)候媒體都會(huì)說(shuō)是。身為媒體的一份子，筆者不想如同其他人一樣，因?yàn)檎呙嫔蠈?duì)于房產(chǎn)行業(yè)有所鼓勵(lì)，就一起鼓吹接下來(lái)是個(gè)購(gòu)房好時(shí)機(jī)了。如果說(shuō)2015年的房地產(chǎn)行業(yè)或者迎來(lái)一個(gè)暖春，那也是地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)的暖春，與購(gòu)房者關(guān)系不大。也正如房地產(chǎn)政策要因地制宜，各地需要考慮各自不同情況一樣，是否出手購(gòu)房還是要各自考慮各自的實(shí)際情況和需求，房子無(wú)非也就是一種大型的消費(fèi)品，沒(méi)什么特別——這也是政策的基本面——和其他行業(yè)一樣保持健康的正常的發(fā)展，更沒(méi)必要被開(kāi)發(fā)商以及由開(kāi)發(fā)商豢養(yǎng)的各路神仙忽悠。

受房貸松綁、降息等寬松政策影響，2015年1—2月房地產(chǎn)投資增速跌勢(shì)放緩，但下行態(tài)勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)12個(gè)月下跌，全國(guó)樓市庫(kù)存持續(xù)增加。業(yè)內(nèi)人士分析，盡管樓市政策利好釋放有望帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，但高庫(kù)存仍是2015年房企最大挑戰(zhàn)，一些資金緊張的房企仍需要繼續(xù)“以價(jià)換量”。

從全國(guó)范圍來(lái)看，2015年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8786億元，同比名義增長(zhǎng)10.4%，增速比去年全年回落O.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資5922億元，增長(zhǎng)9.1%，回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，自去年1月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月下滑。統(tǒng)計(jì)局歷史數(shù)據(jù)顯示，2013年年末房地產(chǎn)投資增速為19.8%，到今年2月份，這一數(shù)值已下跌至10.4%，跌幅將近五成。房地產(chǎn)投資增速的放緩，反映了樓市投資正進(jìn)入新常態(tài)。從數(shù)據(jù)來(lái)看去年年底到今年2月，這一增速已趨于穩(wěn)定，跌幅明顯縮小。

1-2月份，全國(guó)土地成交下滑，房企土地購(gòu)置面積2773萬(wàn)平方米，同比下降31.7%；土地成交價(jià)款699億元，下降30.2%。2月底至今的土地市場(chǎng)較為清淡，數(shù)據(jù)顯示，3月上旬一線城市土地總成交僅59.8億，環(huán)比同比均明顯下調(diào)，20大房企全國(guó)拿地僅5億。

全年來(lái)看，2015年土地出讓收入或出現(xiàn)下降。財(cái)政部“關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告”中預(yù)計(jì)，2015年地方政府性基金本級(jí)收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%。同時(shí)諸多房企對(duì)2015年的拿地金額和預(yù)期都有所下調(diào)，在全國(guó)商品房可售面積創(chuàng)下歷史新高的背景下，房企普遍面臨很大的去庫(kù)存壓力，即使計(jì)劃大幅拿地的房企也更多考慮存量的并購(gòu)。

3月份引人關(guān)注的只有上海土地市場(chǎng)，其于3月20日最終以70.52億元推出了一塊位于閘北市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)的稀缺宅地，成為今年年內(nèi)總價(jià)地王而從拿地節(jié)奏上可以看出企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷，房企拿地基本上目前集中于上海等一線城市，預(yù)計(jì)后市—二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，其他城市則多會(huì)避開(kāi)。

一般情況下，商品房銷(xiāo)售額領(lǐng)先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源3-5個(gè)月。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源一般又會(huì)領(lǐng)先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3個(gè)月左右。2014年1-11月份，商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比下降7.8%。預(yù)計(jì)2015年上半年銷(xiāo)售增速將有明顯提高，在銷(xiāo)售開(kāi)始回暖的6-8個(gè)月后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速才會(huì)有所起色。

庫(kù)存壓力大

截至2月末，全國(guó)商品房待售面積63922萬(wàn)平方米，比去年末增加1753萬(wàn)平方米。而今年1月份，上海新房市場(chǎng)單價(jià)50000元，平以上一手住宅成交376套，超過(guò)了去年同期的361套；2月份則成交254套，同比于去年同期的120套則翻了一番。不過(guò)環(huán)比于去年十一、十二月份，今年—二月份的豪宅市場(chǎng)成交量則有大幅度的下降，在11月份，上海新房市場(chǎng)豪宅成交了490套，12月份成交了880套。一二月份成交量走低。而3月向來(lái)是樓市的小陽(yáng)春，但上海樓市今年3月的成交顯得有點(diǎn)“冷”。在上半月成交數(shù)據(jù)同比下滑的情況下，3月整體的成交規(guī)模難以走高，其中的原因與房企惜售有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，3月上海新建商品住宅共成交2361套，較去年同期下跌23.6%；成交面積28.34萬(wàn)平方米，較去年同期下跌22.3%。3月上半月上海新建商品住宅新增供應(yīng)16萬(wàn)平方米，供應(yīng)量同比減少71.1%；入市項(xiàng)目?jī)H6個(gè)，同比減少66.7%。

雖然根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，包括上海在內(nèi)的—二線城市商品房住宅庫(kù)存正在環(huán)比減少，但庫(kù)存量仍在繼續(xù)攀升。相比之下，去年春節(jié)后一周上海的新房供應(yīng)為11.1萬(wàn)平方米，而今年節(jié)后首周是零供應(yīng)；去年3月首周，上海樓市供應(yīng)出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，達(dá)37.1萬(wàn)平方米；而今年3月首周卻陷入沒(méi)有新增供應(yīng)，也無(wú)任何項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的尷尬局面。

由于年前降準(zhǔn)、降息利好不斷，兩會(huì)期間樓市也暖風(fēng)頻吹，政府支持性的表態(tài)推動(dòng)市場(chǎng)信心漸漸復(fù)蘇，導(dǎo)致房企再次表露出惜售的心態(tài)。政策看似有寬松的傾向，也難以扭轉(zhuǎn)目前上海樓市需求偏低、供大于求的格局。預(yù)計(jì)今年樓市會(huì)背負(fù)壓力前行，房企借助政策暖風(fēng)快速走量才是正確的應(yīng)對(duì)之策。

所以在2015年接下來(lái)的時(shí)間里，消化庫(kù)存，釋放庫(kù)存壓力仍然是主要的導(dǎo)向，各個(gè)開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)，尤其一些資金面比較緊張的房企，依然需要采取‘以價(jià)換量’去庫(kù)存的措施，而大型房企已開(kāi)始著手積極補(bǔ)倉(cāng)，加大土地儲(chǔ)備、加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏。就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，具有品牌、管理和資金優(yōu)勢(shì)的龍頭房企仍在持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，行業(yè)集中度呈加速上升態(tài)勢(shì)。在行業(yè)持續(xù)洗牌之后，從行業(yè)銷(xiāo)售金額集中度來(lái)看，2014年全年TOP10企業(yè)從上年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47個(gè)百分點(diǎn)，比2013年的升幅提高了2.51個(gè)百分點(diǎn)。

受到銷(xiāo)售低迷的影響，上市公司尤其是中小公司可結(jié)算資源下降，同時(shí)費(fèi)用高企及降價(jià)促銷(xiāo)使凈利潤(rùn)率進(jìn)一步收窄，公布業(yè)績(jī)公司收入平均同比增速僅6.3%，凈利潤(rùn)平均同比為9.5%，降幅比2014年中期擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

在上海表明不取消限購(gòu)的背景下，供需矛盾或?qū)⑦M(jìn)一步顯現(xiàn)。而三月兩會(huì)后是否有新政出臺(tái)，將在很大程度上影響“金三”、“銀四”的走勢(shì)。從宏觀層面看，日益嚴(yán)重的通縮壓力，與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫并存，政府面臨艱難的政策抉擇。需求降溫

市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)兩個(gè)需求減少的跡象，第一個(gè)是存量人口的購(gòu)房需求在減少。由于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期被打破了，現(xiàn)在投機(jī)性的需求已經(jīng)基本沒(méi)有了。投資性需求明顯減少，改善性需求也逐年在下降。有的出海了，有的理財(cái)了.有的買(mǎi)了大房子在還貸——套牢了。從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，投資客的比例從幾年前的39.5%，已經(jīng)下降到現(xiàn)在的10.7%。中國(guó)跨境投資總量已經(jīng)從6900萬(wàn)美元上升到去年的160億美元，而且還在呈上升趨勢(shì)。

除了人均居住面積大幅提升也對(duì)需求降溫起到了很重要的作用之外，需求降溫背后的主要原因是城市常住人口凈增長(zhǎng)量在減少，包括上海在內(nèi)的四個(gè)一線城市人口凈增長(zhǎng)都在下降。北京在2000～2010年間，年均常住人口凈增長(zhǎng)60.4萬(wàn)人，2011～2013年均人口凈增長(zhǎng)是51.2萬(wàn)人，下降了9.2萬(wàn)人；上海從年均62.8萬(wàn)人，下降到年均37.7萬(wàn)人，廣州、深圳是從兩位數(shù)下降到個(gè)位數(shù)的7.5萬(wàn)和9萬(wàn)人，7.5萬(wàn)對(duì)1000多萬(wàn)人口而言，就相當(dāng)于全國(guó)人口的自然增長(zhǎng)率。照此來(lái)看，深圳這樣的一線城市已經(jīng)沒(méi)有外來(lái)人口了。不光是一線城市，我們看到25個(gè)二線城市有18個(gè)在下降；19個(gè)三線城市有15個(gè)在下降；28個(gè)四線城市有26個(gè)在下降。

不過(guò)需要注意的是，雖然凈增長(zhǎng)在下降，但是依舊在增長(zhǎng)，而同時(shí)上海土地供應(yīng)量已經(jīng)觸碰到天花板，縮減的很厲害，目前距離已被鎖定的2020年3226平方公里的終極規(guī)模，只剩下156平方公里的增量空間。以浦東新區(qū)為例，到2020年其建設(shè)用地總規(guī)模為805平方公里，但至2013年底時(shí)建設(shè)用地已達(dá)779.69平方公里，實(shí)際凈增空間僅為25.31平方公里。

同時(shí)不能忽略的是，根據(jù)全國(guó)土地第二次調(diào)查結(jié)果顯示，上海市全市耕地284.64萬(wàn)畝，呈現(xiàn)明顯的凈減少狀態(tài)，已經(jīng)突破了耕地保有不得少于328萬(wàn)畝紅線指標(biāo)。換句話說(shuō)，上海的土地資源已經(jīng)枯竭。在去年召開(kāi)的規(guī)劃土地工作會(huì)議上，上海市委、市政府已經(jīng)明確要求規(guī)土局，建設(shè)用地規(guī)模必須只減不增、必須“負(fù)增長(zhǎng)”，“零增長(zhǎng)也不行，這是對(duì)上海負(fù)責(zé)”。

這兩點(diǎn)意味著，上海城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，土地供應(yīng)緊張，而需求當(dāng)然還在，只是力度發(fā)生變化，所以上海的房?jī)r(jià)當(dāng)然也依舊會(huì)呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)，只是因?yàn)橘Y源稀缺。

應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)2015年還要面臨著來(lái)自內(nèi)外不同的挑戰(zhàn)。首先，隨著國(guó)家反腐進(jìn)程的不斷深入，很顯然房地產(chǎn)這個(gè)承載了大量金錢(qián)、關(guān)系、土地的行業(yè)，已然成為反腐的重點(diǎn)領(lǐng)域，如何克服和擺脫各種潛規(guī)則，合法依法經(jīng)營(yíng)，是不得不考慮的。其次，融綠、融創(chuàng)事件說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)容量已經(jīng)見(jiàn)頂，再不擴(kuò)張就沒(méi)有機(jī)會(huì)了，也證明高周轉(zhuǎn)與快擴(kuò)張仍然是品牌房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。千億房企已經(jīng)取得市場(chǎng)份額的15%，跟不上第一第二方陣的，基本都要被淘汰，未來(lái)沒(méi)有房企第三梯隊(duì)。大魚(yú)吃小魚(yú)、快魚(yú)吃慢魚(yú)已不稀奇，大魚(yú)吃大魚(yú)、蛇吞象也將頻繁出現(xiàn)。價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)打響，房地產(chǎn)也將像家電行業(yè)一樣出清市場(chǎng)，中小房企如果沒(méi)有特色和品牌，將不可避免地出局。具有規(guī)范的法人治理、清晰的目標(biāo)戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模型、精細(xì)的管理體系、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、優(yōu)秀的人才結(jié)構(gòu)與企業(yè)文化，將是成功的保證和標(biāo)志。再次，資本為王，房地產(chǎn)回歸金融本質(zhì)，險(xiǎn)資人市、銀行垂青證明房地產(chǎn)業(yè)雖然利潤(rùn)從暴利走向薄利，但還不至于微利，相對(duì)于絕大多數(shù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然是金融機(jī)構(gòu)的不二選擇。但過(guò)去的高增長(zhǎng)時(shí)代十個(gè)項(xiàng)目十個(gè)賺錢(qián)，現(xiàn)在則是五個(gè)賺錢(qián)、三個(gè)持平、兩個(gè)虧本，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)已成為基本功夫，資本市場(chǎng)認(rèn)可才有融資機(jī)會(huì)，負(fù)債率的邊界擴(kuò)張令投資人坐臥不安，投資是否安全是新常態(tài)下的第三個(gè)挑戰(zhàn)。第四，一線城市房?jī)r(jià)看漲，但地價(jià)漲得更快，二線城市分化，不同區(qū)域供求關(guān)系大不一樣，平和心態(tài)、踩準(zhǔn)節(jié)奏、平衡時(shí)間與盈虧關(guān)系才是最重要的。三、四線城市總體供大于求，大盤(pán)安全退出、小盤(pán)保本清倉(cāng)，安全渡過(guò)去庫(kù)存周期，在合適的時(shí)點(diǎn)能否選對(duì)城市成為新常態(tài)下的第四個(gè)挑戰(zhàn)。第五，創(chuàng)新發(fā)展，轉(zhuǎn)型與多元化運(yùn)營(yíng)將是更多房企的選擇，包括產(chǎn)品功能上的創(chuàng)新，如房地產(chǎn)產(chǎn)品的環(huán)保、科技、節(jié)能等，以及產(chǎn)品類(lèi)型上的創(chuàng)新，如：商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。小企業(yè)迫于生存壓力，大企業(yè)追求增長(zhǎng)壓力，活得都不輕松。而壓力也即動(dòng)力，如何在新常態(tài)下華麗轉(zhuǎn)身，順勢(shì)而為，將成為一個(gè)重要的考驗(yàn)。

盡管政策一再寬松，面對(duì)市場(chǎng)的變化和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)無(wú)法回到黃金時(shí)代已成業(yè)內(nèi)共識(shí)。目前房企經(jīng)營(yíng)策略分化加劇，多家房企謀求精簡(jiǎn)人員進(jìn)行轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)向；而另一部分房企依然在進(jìn)行規(guī)模效應(yīng)擴(kuò)張。

已有傳聞?wù)f地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)為了提升利潤(rùn)，正在展開(kāi)組織架構(gòu)變革，并進(jìn)行大規(guī)模裁員。對(duì)于裁員，多位萬(wàn)科內(nèi)部人士稱有所耳聞，而萬(wàn)科集團(tuán)方面稱其組織架構(gòu)確實(shí)將向扁平化發(fā)展，變革具體方式由各分公司自行制定。萬(wàn)科的組織架構(gòu)調(diào)整包括各分公司裁員，并鼓勵(lì)各地方公司突破找路，探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)。內(nèi)部瘦身指向的方向是擴(kuò)大外包業(yè)務(wù)。人力資源、行政管理，甚至部分財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)等均成為此次精簡(jiǎn)的重點(diǎn)部門(mén)。

年前也有傳聞?wù)f合生創(chuàng)展集團(tuán)廣東東部區(qū)域公司以公司業(yè)績(jī)整體下滑為由進(jìn)行裁減人員，比例高達(dá)20%。并稱該區(qū)域公司負(fù)責(zé)人對(duì)外表示，公司實(shí)行經(jīng)濟(jì)性裁員，與公司業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重有關(guān)，目前基本處于虧損狀態(tài)。一位合生創(chuàng)展內(nèi)部人士對(duì)記者坦言，年前確實(shí)“有正常的人員調(diào)整”，但“幅度應(yīng)沒(méi)達(dá)到20%”。

另外一個(gè)動(dòng)向或許也值得關(guān)注，那就是近日從北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、浙江產(chǎn)權(quán)交易所等各大產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，目前有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在掛牌轉(zhuǎn)讓?？傮w上來(lái)看，這些項(xiàng)目公司目前的經(jīng)營(yíng)情況都不樂(lè)觀。不過(guò)，由于這些公司名下有房產(chǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目，評(píng)估報(bào)告中資產(chǎn)評(píng)估值多出現(xiàn)溢價(jià)。

中介與互聯(lián)網(wǎng)——抱團(tuán)取暖？創(chuàng)新前行？

鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)中介“斗法”風(fēng)波，從去年延續(xù)到了今年，連續(xù)引發(fā)了業(yè)內(nèi)的重大合并事件。國(guó)內(nèi)最大分類(lèi)信息網(wǎng)站58同城宣布以2.6701億美元收購(gòu)老牌電商網(wǎng)站安居客，瞄準(zhǔn)線上平臺(tái)。而就在前一天，占到北京二手房交易領(lǐng)域絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的鏈家宣布牽手德祜地產(chǎn)，進(jìn)入上海市場(chǎng)，京滬兩地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)翹楚——北京鏈家和上海德佑，正式宣布合并，并將推出新品牌，布局全國(guó)市場(chǎng)，共同打造萬(wàn)億級(jí)房產(chǎn)020平臺(tái)，成為目前國(guó)內(nèi)最大的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

目前鏈家地產(chǎn)在北京占有55%的市場(chǎng)份額，同時(shí)還在成都、上海、杭州、天津、大連、青島、南京建立分公司。而起步相對(duì)晚1年的德祐地產(chǎn)是上海第二大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在上海擁有200多家門(mén)店。德祐在上海有230家門(mén)店，2015年將在上海區(qū)域再新增200多家門(mén)店，總規(guī)模將達(dá)到500家，市占率達(dá)到20%，年度業(yè)績(jī)達(dá)到20億元。此前，鏈家在上海僅20家門(mén)店。鏈家此番收購(gòu)德豐占，無(wú)疑是將業(yè)務(wù)擴(kuò)張瞄準(zhǔn)了上海市場(chǎng)，通過(guò)德祐的資源進(jìn)軍上海房地產(chǎn)行業(yè)，可快速占領(lǐng)上海市場(chǎng)。德祐地產(chǎn)媒介主管向記者表示，新鏈家預(yù)計(jì)將會(huì)在今年年中完成A輪融資，資本主要用于在上海繼續(xù)擴(kuò)張門(mén)店，通過(guò)收購(gòu)中小中介來(lái)增加門(mén)店數(shù)量是方式之一。據(jù)悉，目前已有上海瑞庭地產(chǎn)整體加入德祐，負(fù)責(zé)目前德祐大西南區(qū)的運(yùn)營(yíng)。

盡管德祐有強(qiáng)大的內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)，但是在外網(wǎng)方面，德祐地產(chǎn)一直處于弱勢(shì)，不得不依靠搜房和安居客提供的互聯(lián)網(wǎng)端口帶來(lái)的流量招徠客戶。而北京鏈家區(qū)別于其他中介公司的優(yōu)勢(shì)，正是其強(qiáng)大的外網(wǎng)流量。北京鏈家的互聯(lián)網(wǎng)流量比搜房和安居客還要高。在這樣的背景下.兩家公司的合并顯得水到渠成。

而另一樁并購(gòu)中，58同城將成立房產(chǎn)事業(yè)群，面向新房、二手房、租房等，整合58同城及安居客雙方的房產(chǎn)業(yè)務(wù)。雙方稱新架構(gòu)不會(huì)對(duì)安居客集團(tuán)現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)造成影響，安居客仍將保留其網(wǎng)站、APP等品牌資產(chǎn)，最大限度的保有品牌獨(dú)立性。“我現(xiàn)在住的房子就是在安居客上找的?！痹?8同城董事長(zhǎng)姚勁波發(fā)出的一封內(nèi)部信中稱，兩家合并后將成為絕對(duì)第一找房平臺(tái)。對(duì)于這種合并，他期望58同城借安居客品牌進(jìn)入“新房市場(chǎng)”，同時(shí)將把自己的購(gòu)房者信息全面導(dǎo)人安居客新房頻道。

而在二手房領(lǐng)域，這兩家合并的企業(yè)將繼續(xù)按照原有軌道經(jīng)營(yíng)。其中58同城將繼續(xù)面對(duì)“剛需”，而安居客將繼續(xù)“定位高端專(zhuān)業(yè)”。據(jù)了解，這兩個(gè)平臺(tái)將打通數(shù)據(jù)，58同城補(bǔ)充安居客在租房方面的不足。

58同城是國(guó)內(nèi)最大分類(lèi)信息網(wǎng)站之一，其創(chuàng)始人姚勁波稱，公司從半年前開(kāi)始在房產(chǎn)、汽車(chē)和本地生活等垂直業(yè)務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，并宣布了10億美元的投資框架。2月首個(gè)案例是全資收購(gòu)駕考平臺(tái)駕校一點(diǎn)通，以此切入汽車(chē)020行業(yè)。被收購(gòu)的安居客成立于2007年，其主要市場(chǎng)是一二線城市，網(wǎng)站月獨(dú)立訪問(wèn)用戶量6000萬(wàn)。引入多輪風(fēng)投的安居客籌備上市已久。去年，安居客在二三線城市快速擴(kuò)張版圖，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的大背景下，安居客因端口費(fèi)漲價(jià)而遭到多家大型房產(chǎn)中介的聯(lián)合抵制，上市被迫捌淺。同樣遭到聯(lián)合抵制的搜房網(wǎng)，股價(jià)大幅下挫后轉(zhuǎn)而向線下銷(xiāo)售尋找出路。

這樁并購(gòu)是春節(jié)過(guò)后房產(chǎn)中介行業(yè)的第二起重要并購(gòu)。二手房市場(chǎng)連跌9月的行業(yè)頹勢(shì)下，中介行業(yè)洗牌加速，平臺(tái)化資源整合的趨勢(shì)越發(fā)明顯。不能否認(rèn)的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)正在受到互聯(lián)網(wǎng)和IT技術(shù)的深刻影響。房產(chǎn)電商網(wǎng)站，58同城、趕集網(wǎng)等服務(wù)平臺(tái)以及愛(ài)屋及屋等純線上交易平臺(tái)的崛起對(duì)線下的實(shí)體中介帶來(lái)了沖擊。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，公司從2010年即開(kāi)始投入大量資源用于020平臺(tái)的建設(shè)，此番收購(gòu)德祐地產(chǎn)，志在將以上海為中心的華東地區(qū)劃入其萬(wàn)億級(jí)O2O平臺(tái)；而互聯(lián)網(wǎng)出身的58同城，甚至是以線上交易為明顯特征的愛(ài)屋及屋則宣布要深入線下業(yè)務(wù)。

這不由得使人想起此前不太成功的案例——和搜房網(wǎng)進(jìn)行過(guò)戰(zhàn)略合作的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，因雙方經(jīng)營(yíng)理念存在差異而不得不放棄，我愛(ài)我家認(rèn)為因房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)公司搜房完全背離了互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)精神，決定與其全面停止合作，并禁止經(jīng)紀(jì)人私自報(bào)買(mǎi)行為。

這些很好的體現(xiàn)了今年的政府工作報(bào)告中的一個(gè)熱詞：互聯(lián)網(wǎng)+。以上這些都是非常好的示范，其意義在于一方面目前的互聯(lián)網(wǎng)公司用低傭金高提成的做法，對(duì)房屋中介行業(yè)攪局，但所提供的服務(wù)并不好，給消費(fèi)者帶來(lái)的體驗(yàn)也很差。另一方面互聯(lián)網(wǎng)和中介的服務(wù)之爭(zhēng)，最終將讓房屋中介業(yè)回到行業(yè)的本源，通過(guò)專(zhuān)家級(jí)的服務(wù)來(lái)提升消費(fèi)者的服務(wù)體驗(yàn)，幫助他們買(mǎi)到想要的房子，或者以合理、公平的價(jià)格反映房屋的真實(shí)價(jià)值。同時(shí)也為塑造有更多公平公正的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和環(huán)境，積累了重要的經(jīng)驗(yàn)。

中介環(huán)節(jié)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中尚不存在成熟的互聯(lián)網(wǎng)化實(shí)踐。整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中，具備成熟案例的是前期工程建設(shè)（如浙江綠城）和建成后涉及的社區(qū)物業(yè)管理（如花樣年）。互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)中介的出現(xiàn)只是行業(yè)變革的催化劑，傳統(tǒng)中介原本就遇到了人力成本高、虛假重復(fù)房源等不合理現(xiàn)象，需要整合和管理，低迷的市場(chǎng)更使這些問(wèn)題開(kāi)始浮上臺(tái)面。

未來(lái)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)化是房產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)配，是組建團(tuán)隊(duì)自建整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，還是依賴成熟平臺(tái)，都有可能，就像過(guò)去10年的商品電子商務(wù)化過(guò)程一樣，只能說(shuō)順應(yīng)趨勢(shì)的機(jī)構(gòu)會(huì)贏得持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。而所有這些，受益者更多的是滬上的廣大購(gòu)房者。

不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)始登記了

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）2014年12月22日落地，醞釀了七年之久的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》終于在3月1日正式實(shí)施，包括房屋建筑所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等在內(nèi)的十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一登記，全面啟用新的登記簿和證書(shū)。城市居民以往的“房產(chǎn)證”將陸續(xù)更換為新的“不動(dòng)產(chǎn)證”，日前全國(guó)已有30多個(gè)（州）、70個(gè)縣（市、區(qū)）基本具備啟用新的登記簿和新版證書(shū)條件。國(guó)土部將力爭(zhēng)到今年年底全面頒發(fā)新版證書(shū)。

這標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的正式建立?！稐l例》實(shí)施的主要目的是建立所有種類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。根據(jù)條例規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記遵循依申請(qǐng)登記，并允許申請(qǐng)人在事項(xiàng)記載于登記簿前撤回登記申請(qǐng)。有專(zhuān)家表示，《條例》本意不在房地產(chǎn)，客觀出發(fā)點(diǎn)也不是單純從反腐、抑制房?jī)r(jià)考慮。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是征收房地產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ)，《條例》的推出或?qū)⒓涌旆康禺a(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種推出步伐。

“建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序。”國(guó)土資源部政策法規(guī)司副司長(zhǎng)魏莉華道出了建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要意義。據(jù)魏莉華介紹，由于各部門(mén)登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致，原有的分散登記方式很容易導(dǎo)致各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登；分散在不同部門(mén)管理和登記，又容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)矛盾和糾紛?！皩?shí)施統(tǒng)一登記可以更好地厘清當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。統(tǒng)一登記實(shí)施后，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)，又可以有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全?！蔽豪蛉A進(jìn)一步解釋說(shuō)。

在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，原有登記證書(shū)是否會(huì)作廢？對(duì)此，魏莉華表示，《條例》將充分保護(hù)和穩(wěn)定物權(quán)?！安粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是行政管理體制改革的重要內(nèi)容，目的是提高行政效率，而不是對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整?！薄稐l例》中明確指出，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響；《條例》實(shí)施前依法頒發(fā)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

《條例》要求，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入該平臺(tái)，確保國(guó)家、省（區(qū)市）、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享。這也是《條例》中的一項(xiàng)重要內(nèi)容?！稐l例》要求，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。

據(jù)了解，國(guó)家層面將組織建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的國(guó)土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接人信息平臺(tái)的相關(guān)準(zhǔn)備工作。估計(jì)2015年下半年開(kāi)始，陸續(xù)完成不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺(tái)的對(duì)接，提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢服務(wù)。2015年7月，計(jì)劃上線試運(yùn)行信息平臺(tái)；2016年完善平臺(tái)并擴(kuò)大試運(yùn)行范圍；2017年全面運(yùn)行。

此外，之前外界將“以人查房”作為不動(dòng)產(chǎn)登記的主要看點(diǎn)，認(rèn)為可以用姓名查詢的方式獲得他人的房產(chǎn)信息。但是，《條例》全文并沒(méi)有提到有關(guān)“以人查房”的內(nèi)容。

《條例》出臺(tái)短期對(duì)房?jī)r(jià)確有不利心理影響，長(zhǎng)期來(lái)看，因《條例》并不會(huì)左右供需關(guān)系，因此，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)無(wú)實(shí)質(zhì)影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒(méi)有想象中那么大，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房?jī)r(jià)，只是會(huì)對(duì)以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅產(chǎn)生影響。況且，就算完成登記也還需要時(shí)間，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的征收辦法也更是遙遙無(wú)期，現(xiàn)在談不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)影響為時(shí)過(guò)早，只不過(guò)增加一個(gè)話題罷了。

放松樓市調(diào)控政策預(yù)期基本已成事實(shí)，《條例》在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)，有很明顯的信號(hào)作用，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)影響較大或?qū)⒓铀俜慨a(chǎn)稅的落地出臺(tái)?！啊稐l例》出臺(tái)是房地產(chǎn)調(diào)控從之前交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件。對(duì)百姓來(lái)說(shuō)，《條例》意味著公民擁有房屋情況將實(shí)現(xiàn)“全透明”。借助《條例》，政府的稅基未來(lái)將逐漸從交易環(huán)節(jié)過(guò)渡到持有環(huán)節(jié)，財(cái)產(chǎn)稅的二次分配將更加明顯，相信房產(chǎn)稅將很快全面落地。”

《條例》出臺(tái)對(duì)樓市中長(zhǎng)期影響較大。短期來(lái)看，《條例》的公布將給二手房市場(chǎng)帶來(lái)一定沖擊，特別是多部門(mén)信息聯(lián)網(wǎng)，打破了以往房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，有可能出現(xiàn)新一輪投資客集中拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象，高端二手房供量有望增加，對(duì)于平抑二手房市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。不出意料的話，隨著《條例》的實(shí)施，未來(lái)高端市場(chǎng)的主力購(gòu)房客群將以高知高管為主，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略做出調(diào)整，市場(chǎng)將進(jìn)行調(diào)整和分化，總體將會(huì)向著更加健康的狀態(tài)發(fā)展。使原本肆無(wú)忌憚的炒作力量明顯退潮，泡沫明顯減少。同時(shí)，高端市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)方式也將隨之升級(jí)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了大戶型拋售的情況。其實(shí)在《條例》出臺(tái)之前，一、二線城市大戶型二手房上市量已然增加。他們預(yù)測(cè)，對(duì)于部分高端住宅來(lái)說(shuō)，《條例》正式出臺(tái)依然是重大利空，預(yù)計(jì)大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。不過(guò)從掛牌量來(lái)看，整個(gè)的掛牌量跟全市的交易節(jié)奏比較相符，出現(xiàn)了一個(gè)下降的趨勢(shì)，變化幅度在2.2%，總體來(lái)看還是比較平穩(wěn)的。相對(duì)來(lái)說(shuō)市場(chǎng)可能會(huì)影響比較大的區(qū)域，比如說(shuō)大中戶型比較集中的區(qū)域來(lái)看，掛牌也是表現(xiàn)出比較平穩(wěn)的格局，并沒(méi)有因?yàn)椤恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》3月1日實(shí)施而出現(xiàn)交易量暴增的格局。

實(shí)際上《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》從預(yù)熱，到預(yù)案、征求意見(jiàn)到目前為止真正的出臺(tái)，實(shí)際上經(jīng)歷了比較長(zhǎng)的時(shí)間。2、3年以前，2012年年中的時(shí)候，這項(xiàng)政策炒得比較火熱，當(dāng)初市場(chǎng)的反響會(huì)比較大一些，很多手頭有多套房產(chǎn)的人有一個(gè)拋售動(dòng)作。這項(xiàng)政策的出臺(tái)主要針對(duì)于兩方面，首先一點(diǎn)反腐，其次就是為房產(chǎn)稅未來(lái)的出臺(tái)做準(zhǔn)備。那么在2012年年中的時(shí)候，很多擁有多套中高端房產(chǎn)的人相對(duì)來(lái)說(shuō)拋售意愿會(huì)強(qiáng)烈一些。我們看到，如陸家嘴、新天地、古北，這些傳統(tǒng)意義上中高端集中的一些板塊，拋售意愿尤其明顯。那么現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)經(jīng)歷了比較長(zhǎng)的一個(gè)緩沖期，那么這部分人已經(jīng)在一兩年內(nèi)基本上將自己擁有的房產(chǎn)拋售掉了。那么從去年年底到今年年初，整個(gè)市場(chǎng)的表現(xiàn)還是比較平靜的。

另外，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》只是一個(gè)框架性、原則性的文件，對(duì)實(shí)際工作缺少指導(dǎo)性意義，大家其實(shí)是在等待一個(gè)地方版的實(shí)施細(xì)則，等這樣一個(gè)細(xì)則落地以后，可能會(huì)對(duì)將來(lái)的掛牌量再會(huì)有一個(gè)比較大的刺激。那么從整個(gè)一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，其實(shí)上海這方面的步驟比其他城市稍微慢一點(diǎn)，像廣州青島等地方已經(jīng)成立了不動(dòng)產(chǎn)登記局。比如廣州需要將房產(chǎn)證換成不動(dòng)產(chǎn)登記證，在實(shí)際操作的過(guò)程中都會(huì)將不動(dòng)產(chǎn)登記的措施一一落實(shí)，也會(huì)對(duì)掛牌造成一定壓力。從這點(diǎn)來(lái)看，上海的壓力相對(duì)來(lái)說(shuō)也沒(méi)有那么嚴(yán)重，所以掛牌量還是保持了比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》后續(xù)影響最大的一點(diǎn)應(yīng)該是在房產(chǎn)稅的推出上。房產(chǎn)稅的推出實(shí)際上還是為了摸底全國(guó)個(gè)人住房的情況。上海和重慶雖然已經(jīng)開(kāi)征房產(chǎn)稅，但它對(duì)于樓市投資的抑制作用并不明顯。而在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施之后，房產(chǎn)稅的征收才會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生更大的影響。此外，此項(xiàng)政策推出后對(duì)于調(diào)控政策的精細(xì)化會(huì)有所助力。我們看到全國(guó)多數(shù)城市已經(jīng)有調(diào)控政策退出的現(xiàn)象，那么《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》執(zhí)行之后可能會(huì)對(duì)一些城市的限購(gòu)有一定的調(diào)整。此外，目前投資性的需求在一些城市還是比較多的，那么摸底之后可能會(huì)通過(guò)房產(chǎn)稅和精細(xì)化調(diào)控政策相結(jié)合的方式，來(lái)促使投資性需求拋售離場(chǎng)。個(gè)人認(rèn)為較大面積的拋售會(huì)在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》具體出臺(tái)后的一兩年內(nèi)出現(xiàn)。

短期看來(lái)，畢竟“不動(dòng)產(chǎn)登記”只是摸清“家底”而已。不動(dòng)產(chǎn)登記讓房?jī)r(jià)大幅回落的目的并不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)并非以打壓房?jī)r(jià)為目的，而是為了將來(lái)財(cái)稅制度的改革做的準(zhǔn)備。市民擔(dān)心在新政基礎(chǔ)上實(shí)施房產(chǎn)稅等政策，起碼還需要經(jīng)歷兩三年的“空窗期”，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記不會(huì)在短期內(nèi)引發(fā)明顯的市場(chǎng)波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記和央行降息兩個(gè)政策總體上具有對(duì)沖性質(zhì)，前者促使房?jī)r(jià)面臨下調(diào)壓力，后者降低資金成本則會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。不過(guò)二者都對(duì)剛需購(gòu)房者形成了保護(hù)，樓市基本面將迎來(lái)不同程度回暖。

這一政策是使房地產(chǎn)調(diào)控從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)的標(biāo)志性事件，對(duì)市場(chǎng)影響較大，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房地產(chǎn)稅才有可能全面落地。不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)將有利于摸清樓市“家底”，并在一定程度上影響市場(chǎng)預(yù)期，不動(dòng)產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調(diào)控政策，不會(huì)直接影響到樓市，但通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記可以實(shí)現(xiàn)更多更快的樓市調(diào)控效果，未來(lái)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)增加稅費(fèi)，這將會(huì)影響或者導(dǎo)致房地產(chǎn)投資熱情的降低。

如果說(shuō)降息的著眼點(diǎn)是銀行業(yè)務(wù)和貨幣政策關(guān)系的梳理，并非簡(jiǎn)單救市，但此類(lèi)政策能夠帶來(lái)積極效應(yīng)，利好未來(lái)去庫(kù)存速度的加快。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記遇上央行降息，后者短期刺激作用大于前者長(zhǎng)期預(yù)期的可能性較大，雖然二者總體上具有對(duì)沖性質(zhì)，但這兩個(gè)政策都對(duì)剛需購(gòu)房者形成了保護(hù)，前者降低了住房交易的行政成本，即辦理各類(lèi)房產(chǎn)證書(shū)的程序簡(jiǎn)化，同時(shí)拋房行為也會(huì)加大可售房源增加。降息使未來(lái)信貸成本降低，利好人市情緒提振。

逃不掉的房地產(chǎn)稅

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的正式實(shí)施，也讓房地產(chǎn)稅的征收成為公眾熱議的焦點(diǎn)，也令諸多擁有多套住房的持有人開(kāi)始關(guān)心，該如何處理手上的房產(chǎn)，是否需要出售，何時(shí)出售更合適？

對(duì)于這一問(wèn)題，這要根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況來(lái)裁定。很多人早就意識(shí)到房地產(chǎn)稅即將開(kāi)征，已經(jīng)做出謀劃。擁有多套房的持有人要考慮有沒(méi)有必要持有這么多套房，原來(lái)持有多套房是沒(méi)有成本的，現(xiàn)在就要預(yù)先考慮是否會(huì)因繳納高額的房地產(chǎn)稅而有壓力。大量的二手房入市，而購(gòu)房者在這種預(yù)期之下，開(kāi)始產(chǎn)生猶豫觀望情緒，因此供需由原來(lái)不平衡的狀態(tài)轉(zhuǎn)為平衡狀態(tài)，甚至某些地方表現(xiàn)為供過(guò)于求。

而房地產(chǎn)稅推出的前提則是加快立法。據(jù)了解，法律草案目前還沒(méi)提交到人大立法的正式程序里，但是在2014年兩會(huì)上傅瑩作為人大發(fā)言人就明確表態(tài)要盡快將其納入房地產(chǎn)稅立法不能久拖，中央對(duì)財(cái)稅配套改革有明確的節(jié)奏和時(shí)間表的要求。粗略地推測(cè)，如果2015年房地產(chǎn)稅納入立法程序，最順利的情況下，一年走完可能有些困難，當(dāng)然我們希望這個(gè)時(shí)間越短越好，最晚應(yīng)該在2017年兩會(huì)上審批通過(guò)。

如果房地產(chǎn)稅真的實(shí)施，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，它能夠促使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康的進(jìn)行制度建設(shè)，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，它是使房地產(chǎn)市場(chǎng)更沉穩(wěn)、泡沫更少的一個(gè)配套條件。不動(dòng)產(chǎn)包括消費(fèi)住房，它的均價(jià)表現(xiàn)在曲線上是上揚(yáng)的曲線，這是可以預(yù)期的、長(zhǎng)期演進(jìn)之下的圖景。房地產(chǎn)稅在這方面所能夠改變的只是將這個(gè)上揚(yáng)曲線讓它不那么陡峭，斜率低一些，發(fā)展過(guò)程中間減少大起大落的負(fù)面效應(yīng)而已。

一個(gè)人擁有多套住房是一個(gè)正常的現(xiàn)象也是法律所允許的，即便開(kāi)征房地產(chǎn)稅也不是當(dāng)下立時(shí)就會(huì)實(shí)施，并且稅率也一定是合理的，因此不動(dòng)產(chǎn)登記只會(huì)在一定程度上擴(kuò)大二手房市場(chǎng)的供給，并不會(huì)因?yàn)樵斐晒┻^(guò)于求帶來(lái)房?jī)r(jià)的大跌。

一直以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)稅這個(gè)體系存在三大問(wèn)題。第一就是稅種稅目太多，重復(fù)征稅。比如營(yíng)業(yè)稅，增值稅，合同的印花稅，契稅，還有買(mǎi)賣(mài)土地的土地占用稅，使用稅，使用費(fèi)等，各個(gè)環(huán)節(jié)都很多，而且重復(fù)征稅。第二就是稅負(fù)已經(jīng)不輕了，在房地產(chǎn)商出售的房屋當(dāng)中，假如房地產(chǎn)商賺1的話，需要交納的各種稅費(fèi)則有一點(diǎn)幾。第三個(gè)問(wèn)題是稅負(fù)前重后輕，前面的交易稅很重，后面的持有稅幾乎是沒(méi)有。所以整體的房地產(chǎn)稅收需要改革，首先要簡(jiǎn)化稅種稅目，合并稅種稅目，要至少不再增加負(fù)擔(dān)。第二，稅負(fù)前重后輕要倒過(guò)來(lái)，要前輕后重，交易環(huán)節(jié)稅要減輕，使交易的流通速度加快，提高資源配置的效率。同時(shí)要增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。

而對(duì)于最為人們所關(guān)心的房地產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和稅率，一般按照世界上的慣例，房地產(chǎn)評(píng)估是按金額來(lái)征稅的，這種征稅的方式是符合了征稅的原則，稅金的本質(zhì)意義是按金額征稅，如果要考慮多種需求的話，房屋面積的問(wèn)題也是可以考慮。但是按金額征稅更為合理。因?yàn)闊o(wú)論多大面積，財(cái)產(chǎn)的價(jià)值這個(gè)量是統(tǒng)一的。同時(shí)他也表示房地產(chǎn)稅的稅率并不會(huì)很高。

歸結(jié)起來(lái)，對(duì)于一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)自己的資產(chǎn)的需要進(jìn)行選擇，如果急于套取現(xiàn)金，或者改善性的需求或者有更高的投資理財(cái)渠道，那就可以果斷出售。如果沒(méi)有其他特別的理財(cái)需求，那可以繼續(xù)持有，盡管房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但是從較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)看，房產(chǎn)依然是一個(gè)可以獲得增值的投資選擇。

編后

總體來(lái)說(shuō)，筆者沒(méi)有各路媒體以及各家開(kāi)發(fā)商那樣樂(lè)觀，沒(méi)法預(yù)見(jiàn)所謂的“小陽(yáng)春”馬上到來(lái)，一邊吆喝著回暖，一邊捂盤(pán)惜售提價(jià)，不過(guò)是一貫的促銷(xiāo)手段罷了。樓市的春天到底來(lái)沒(méi)來(lái)，冷暖自知。作為千百個(gè)行業(yè)之一的房地產(chǎn)，因?yàn)閮?nèi)外各種錯(cuò)綜復(fù)雜的因素，在過(guò)去的一段時(shí)間里綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，甚至綁架了蕓蕓眾生的生活、命運(yùn)，圍繞著房地產(chǎn)，發(fā)生了太多社會(huì)問(wèn)題。筆者只希望其能夠如同政府工作報(bào)告里寫(xiě)的一樣健康有序的穩(wěn)定發(fā)展，回歸到一個(gè)正常狀態(tài)，而不希望其一次次成為刺激經(jīng)濟(jì)的工具，一次次的惡性循環(huán)。房子不僅是能夠讓某些人有了勾當(dāng)、獲得暴利的商品，它事關(guān)著天下蒼生的幸福，但愿2015年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠讓更多人圓上“安居夢(mèng)”。