政府救市 三四線城市樓市能否擺脫低迷

趙維嘉

“兩會結(jié)束之際，便是樓市春暖花開之時。”

全國“兩會”是中國經(jīng)濟乃至各行業(yè)的“風向標”。在剛剛過去的“兩會”中，決策層對于樓市的積極表態(tài)，引得市場人士信心大增。業(yè)內(nèi)人士表示，對比過去三年，房地產(chǎn)業(yè)迎來一個相對看好的政策環(huán)境和輿論環(huán)境。“兩會”剛過，各地樓市就迎來了新一輪的刺激行動。

分城施策 三四線城市開始救市

2001年房地產(chǎn)市場問題首次出現(xiàn)在政府工作報告中，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的變化，其表述越來越成為市場關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)政策也從最初的“培育”，到隨后的“鼓勵”、“改革”，再到“高度警惕”、“從嚴調(diào)控”，直至2014年提出的“雙向調(diào)控”。

很明顯，今年延續(xù)了去年兩會提出的“分類調(diào)控”指導思想，進一步增強了地方政府調(diào)節(jié)市場的自主性，并且地方政府有望出臺更多的稅費減免、購房補貼等救市政策。

兩會之后，各地都在落實中央關(guān)于支持居民自住和改善性需求、穩(wěn)定住房消費，新的救市政策隨之展開。得到中央的明確信號之后，部分地方政府已經(jīng)開始托底樓市的政策。

近日，寧波市通過《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導意見》，提出了兩種創(chuàng)新方式：一是發(fā)放住房補貼，實行貨幣保障;二是收購市場房源，籌集保障性住房。

福州市在今年1月初，就出臺了相關(guān)規(guī)定，“由各級政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求?！?/p>

除了福州、寧波，四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等地也正在實施此類試點。這些地方有一共同特點：房子賣不動。

專家分析，去年很多地方的土地出讓計劃沒有完成，在地方債發(fā)行尚未完全放開的情況下，地方對土地財政的依賴比較大，在土地財政的壓力下，地方政府救市的力度也會進一步加大。從后續(xù)市場來看，政策面會繼續(xù)寬松，各地因城施策表現(xiàn)比較明顯，因此接下來部分地方的樓市也很可能迎來反彈。

“存量房轉(zhuǎn)為保障房”消化庫存

部分三四線城市房子蓋了很多，卻沒有人買。比如，從去年年初開始，寧波市區(qū)商品房市場就一直背負著超過600萬平方米的庫存壓力，房子根本就賣不出去。這些地方如何救市？

對于當前市場面臨的庫存高企難題，“兩會”報告從保障房環(huán)節(jié)著眼。在政府工作報告中指出，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。

加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，基本建成511萬套。其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進農(nóng)房抗震改造。

2014年6月，中央明確支持全國266萬貧困農(nóng)戶改造危房。今年，該項工作首度出現(xiàn)在本屆政府的工作報告中，并將農(nóng)戶危房改造力度加大到366萬套。

另外，城市危房改造首度被納入棚改政策范圍，將享受棚改的政策資金支持。

也許，“存量房轉(zhuǎn)為保障房”能拯救部分地方積壓嚴重的新房，讓這些地方的房子不再有價無市。

北京等大城市依然限購

一些三四線城市開始“救市”了，那么，北京、上海等一線城市是否也會放開限購呢？

去年，樓市行情風云詭譎。受市場壓力影響，前三季度樓市成交量和均價均出現(xiàn)持續(xù)走低。截至去年年底，全國多數(shù)城市已退出限購陣營，目前依然處于限購狀態(tài)的城市僅存北京、上海、廣州、深圳和三亞五座城市。

然而，“就目前成交量和供需關(guān)系而言，放開限購對市場的沖擊已經(jīng)明顯弱化。但由于獨特的區(qū)位因素，像北京、上海這樣的一線城市，還將保持限購政策?！?/p>

考慮到2020年北京市人口要控制在2300萬以內(nèi)，而目前已達2154萬，在今年兩會的北京團開放活動中，北京市常務(wù)副市長李士祥明確表示“北京住房限購不會取消”。

不過，考慮到樓市政策可能轉(zhuǎn)向，部分買房人還是著急了。媒體報道稱，就在“兩會”結(jié)束之際，位于北京上地地區(qū)的領(lǐng)秀慧谷項目，僅在3月14日、15日兩天，銷售達8億元，去化率超過90%。

二套房首付比例預(yù)計4月降至5成

對于央行此前在100天內(nèi)兩度降息，業(yè)內(nèi)普遍認為，面對當前經(jīng)濟下行壓力，央行不得不先向通縮宣戰(zhàn)，這無疑將給高位徘徊的房地產(chǎn)市場帶來一線生機。對于購房者而言，降息不僅僅意味著購房成本的降低，更是增加了入市信心。

另外，還有一些政策可能也會促使房地產(chǎn)業(yè)回暖。

二套房貸款首付比例目前基本是6到7成，出臺背景是2013年樓市最火爆時期的抑制性政策，意在嚴格控制改善型購房者入市，進而推高房價。2015年政府工作報告中提出的支持居民自住和改善住房需求該如何落實？

很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年房地產(chǎn)市場將迎來一個明顯的利好政策，諸如針對改善性需求的政策繼續(xù)松綁，降低二套房首付比例，限購政策分區(qū)域逐步調(diào)整，等等。隨著限購措施逐步退出，市場從投資性需求逐步向改善性需求轉(zhuǎn)移。

住建部政策研究中心副主任王玨林日前表示，“預(yù)計接下來相關(guān)部委將會落實，對已有的政策做出相應(yīng)調(diào)整，包括降低二套房貸首付比例至5成、下調(diào)二套房貸款利率等，以及對改善型需求重新定義?！?/p>

未來各地政府因地施策，為鼓勵和支持自住型和改善型需求購房，目前的一些稅費制度、限購制度等限制政策都有可能在一定程度上留下“一扇窗”。這預(yù)示著相對寬松溫和的政策環(huán)境持續(xù)來臨。