新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控研究——基于馬克思地租理論的框架分析

李建偉，胡　斌( ．山東工商學(xué)院半島經(jīng)濟(jì)研究院，山東煙臺(tái)64005;．特華博士后科研工作站，北京0009)

新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控研究
——基于馬克思地租理論的框架分析

李建偉1，胡斌2
( 1．山東工商學(xué)院半島經(jīng)濟(jì)研究院，山東煙臺(tái)264005;2．特華博士后科研工作站，北京100029)

［摘要］在考慮房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素的基礎(chǔ)上構(gòu)建了馬克思地租理論模型，并在此框架內(nèi)從新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中政府、農(nóng)民、金融等行為視角分析了地租變化對(duì)土地價(jià)格進(jìn)而對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理。指出要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效調(diào)控，就必須改革土地管理制度，避免政府濫用收取絕對(duì)地租的權(quán)利，確保對(duì)被征地農(nóng)民的補(bǔ)償;避免新型城鎮(zhèn)化成為“土地城鎮(zhèn)化”，降低級(jí)差地租上漲速度;避免房地產(chǎn)過度虛擬化。

［關(guān)鍵詞］新型城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn)價(jià)格;地租理論;定價(jià)金融化

隨著我國城鎮(zhèn)化特別是土地城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，逐漸與決定其價(jià)值的基本面因素相脫離，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成，即使在政府強(qiáng)調(diào)“新型城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化”的現(xiàn)階段，雖然近期部分城市房價(jià)出現(xiàn)了小幅下降，但是房地產(chǎn)價(jià)格過高的現(xiàn)象依然突出，嚴(yán)重影響居民的民生質(zhì)量。從表象上分析，房地產(chǎn)價(jià)格過高是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人們對(duì)房屋的需求過量引致的，但實(shí)際上其很大程度上緣于房屋供給成本特別是土地價(jià)格的快速上漲。另一方面，土地產(chǎn)品定價(jià)的金融化使得作為土地產(chǎn)品的房地產(chǎn)同時(shí)具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的特性，虛擬經(jīng)濟(jì)的屬性使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了非理性的上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歸根結(jié)底是土地價(jià)格的上漲，而馬克思認(rèn)為土地價(jià)格是地租的資本化，所以本文擬在馬克思地租理論的框架內(nèi)分析新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中政府、農(nóng)民、金融等行為對(duì)土地價(jià)格進(jìn)而房價(jià)的影響機(jī)理，并試圖找到對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控的相關(guān)路徑。

一、馬克思地租理論概述及模型化

地租理論很早就是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的重點(diǎn)研究問題，威廉·配第最早開始對(duì)地租理論的研究，認(rèn)為地租是土地使用者的收益減去成本后的剩余。亞當(dāng)·斯密提出土地所有權(quán)被壟斷是地租形成的前提，并認(rèn)為地租水平受包括土地位置、用途及供求關(guān)系在內(nèi)的土地技術(shù)特性的影響。而李嘉圖也認(rèn)為土地質(zhì)量和供求、資本積累程度影響地租的高低。［1］在對(duì)前人觀點(diǎn)進(jìn)行批評(píng)和繼承的基礎(chǔ)上，馬克思提出了地租理論的創(chuàng)新式闡述，他認(rèn)為研究地租不能局限于土地的技術(shù)特性，要在一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中對(duì)地租進(jìn)行考察，從而得出這樣的結(jié)論:地租來源于雇傭工人的勞動(dòng)，是資本產(chǎn)生的剩余價(jià)值的一部分。

(一)馬克思地租理論概述

地租是馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要概念，馬克思認(rèn)為，“地租是土地所有權(quán)的特有經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)”，任何地租都是土地所有者借以獨(dú)占部分土地而獲得

1．級(jí)差地租

級(jí)差地租是指租用優(yōu)質(zhì)地和中等地的經(jīng)營者向土地所有人交納的地租，土地的優(yōu)劣等級(jí)不同是其形成的條件或基礎(chǔ)。土地的稀缺性是級(jí)差地租形成的前提。由于土地的稀缺性和資本擴(kuò)張的無限性之間的矛盾，任何質(zhì)量等級(jí)(包括劣質(zhì)地)的土地都將被壟斷經(jīng)營，而農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格總是由劣質(zhì)地的條件決定的，所以農(nóng)產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(由生產(chǎn)條件較好的優(yōu)質(zhì)地和中等地決定)低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格而形成的超額利潤部分就構(gòu)成了級(jí)差地租的實(shí)體。在一定時(shí)期和技術(shù)條件下由于形成的條件不同，級(jí)差地租可分為兩種形態(tài):級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。

級(jí)差地租Ⅰ指相同數(shù)量的資本投入到土地肥沃程度不同或者地理位置優(yōu)劣的等面積土地會(huì)具有不同的生產(chǎn)率，從而形成利潤上的極差。建筑地段的地租較大程度上也是取決于級(jí)差地租，而且這種極差地租遵循的規(guī)律與農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同。

級(jí)差地租Ⅱ是指由于對(duì)同一塊土地連續(xù)追加投資造成投資前后的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤。級(jí)差地租Ⅰ是級(jí)差地租Ⅱ的基礎(chǔ)。而在“超額利潤轉(zhuǎn)為級(jí)差地租”這一問題上，一般租約都會(huì)規(guī)定構(gòu)成級(jí)差地租Ⅰ的超額利潤歸土地所有者所有;而超額利潤能否以及在多大程度上轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅱ，則由農(nóng)業(yè)資本家與土地所有者之間的斗爭決定。

級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ是相互聯(lián)系的，級(jí)差地租Ⅰ是級(jí)差地租Ⅱ的前提和基礎(chǔ)，“就級(jí)差地租Ⅱ在任何一個(gè)一定時(shí)期內(nèi)的運(yùn)動(dòng)來說，都是級(jí)差地租Ⅰ”。另外，兩者之間又存在著區(qū)別，級(jí)差地租Ⅰ對(duì)應(yīng)著粗放型生產(chǎn)，而級(jí)差地租Ⅱ則意味著集約化經(jīng)營。

即堿度，又稱反滴定值，1BT單位等于耗酸0.4g/L。取200～300mL試樣，用漏斗墊濾紙過濾。量出25mL濾液，放入125mL的錐形燒瓶。添加25mL蒸餾水，滴入2～4滴甲基橙。用10g/L的硫酸溶液滴定，直到顏色變紅。滴管的毫升讀值等于反滴定值（BT）。除鎘工藝通過添加電解廢酸來控制BT值，從而控制溶液中堿式鹽的生成并保證鋅粉適當(dāng)?shù)幕钚浴?/p>

2．絕對(duì)地租

絕對(duì)地租是指土地私有制的存在使得租種任何土地都須交納的地租。馬克思認(rèn)為，在農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于工業(yè)的情況下，投入相同數(shù)量的資本，農(nóng)業(yè)創(chuàng)造的剩余價(jià)值要比工業(yè)大，農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值就會(huì)大于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格;而馬克思又是從劣質(zhì)地來研究絕對(duì)地租的，他認(rèn)為劣質(zhì)地也要交地租，那么在市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品不是其生產(chǎn)價(jià)格出售，而是按照價(jià)值(生產(chǎn)價(jià)格加上用來交納的地租)出售。而土地私有權(quán)的壟斷又會(huì)阻礙自由競(jìng)爭，使得農(nóng)業(yè)創(chuàng)造的剩余價(jià)值不能參與利潤的平均化過程，這樣農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值大于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的超額利潤，就會(huì)留在農(nóng)業(yè)部門從而構(gòu)成絕對(duì)地租的實(shí)體。需要注意的是，馬克思也預(yù)見了農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成高于社會(huì)資本平均有機(jī)構(gòu)成的情景，他認(rèn)為在那樣的情形下包含在農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值內(nèi)的絕對(duì)地租產(chǎn)生的條件就會(huì)消失，但只要土地所有權(quán)的存在，土地所有者出租土地就必須收取絕對(duì)地租，但這種地租與前面分析的傳統(tǒng)意義上的絕對(duì)地租來源不同，它“只能來自市場(chǎng)價(jià)格超過價(jià)值和生產(chǎn)價(jià)格的余額，簡單地說，只能來自產(chǎn)品的壟斷價(jià)格”，通常我們把這種絕對(duì)地租稱為“壟斷地租”。

上述理論主要是圍繞著農(nóng)產(chǎn)品展開的，而建筑地租即建筑房屋等基本設(shè)施向土地所有者交納的非農(nóng)業(yè)地租同樣遵循著相同的規(guī)律(來源、形式、產(chǎn)生條件一樣)，建筑地段地租包含在房屋等建筑物價(jià)格中，因此地租的提高也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)商主要不是通過建造房屋賺取利潤，而是在城鎮(zhèn)化過程中巧妙、精準(zhǔn)地選擇優(yōu)良地段，通過提高地租進(jìn)而提高房地價(jià)格獲利，從而推動(dòng)了地租和房地產(chǎn)價(jià)格的非理性增長。

(二)馬克思地租理論模型化

令H為一定時(shí)點(diǎn)上房地產(chǎn)的價(jià)值，P為某一地段房地產(chǎn)的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格，珔P為房地產(chǎn)的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(由劣質(zhì)地段的生產(chǎn)條件決定，為調(diào)節(jié)市場(chǎng)的價(jià)格)，由上述的馬克思地租理論可知AR表示絕對(duì)地租，DR代表級(jí)差地租，其中珔P－P = DR，E表示因土地投入資本利息的增長而形成的投資收益，雖然從經(jīng)濟(jì)學(xué)上考慮土地的投資收益不是真正的地租，但它同樣是土地產(chǎn)品價(jià)格的構(gòu)成部分，則有: H =珔P + AR = P + DR + AR + E．

一般情況下，H是有經(jīng)濟(jì)限度的，它受到土地自然條件、供求及資本投入多種影響因素的制約。［2］根據(jù)馬克思地租理論，令H = f( k，m，d)，其中k表示在某一地段上追加的投資，m表示土地市場(chǎng)的壟斷程度，d表示個(gè)人的購房需求和支付能力的大小，通過函數(shù)H = f( k，m，d)，可分析各主要影響因素在房地產(chǎn)價(jià)格形成過程中的作用。

根據(jù)以上分析，把房地產(chǎn)價(jià)值函數(shù)定義為: H =珔P + AR = P + DR + AR + E = f( k，m，d)．( 1)

上式中，左半部分反映了房地產(chǎn)價(jià)值的各構(gòu)成部分特別是地租的構(gòu)成，而右半部分說明的是房地產(chǎn)價(jià)值受哪些影響因素的制約。

需要注意的是，馬克思在分析級(jí)差地租時(shí)為了方便分析認(rèn)為，只有優(yōu)質(zhì)和中等地段才會(huì)有級(jí)差地租，而劣質(zhì)地段是不存在級(jí)差地租的，但在現(xiàn)實(shí)中，隨著人們對(duì)土地產(chǎn)品即房地產(chǎn)需求的增加，更多的劣質(zhì)地段會(huì)不斷進(jìn)入市場(chǎng)并被開發(fā)、使用，這樣，相對(duì)于新進(jìn)入市場(chǎng)的劣質(zhì)地，原來市場(chǎng)中的劣質(zhì)地已變成優(yōu)質(zhì)地和中等地，即也會(huì)存在級(jí)差地租。另外，在這一過程中也會(huì)導(dǎo)致某一地段包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租在內(nèi)的地租量的增加，從而不斷推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素:基于馬克思地租理論模型化的分析

隨著近年來城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升乃至到了非理性繁榮的階段。雖然，近期部分城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)小幅下跌，但其仍處于高位。本文試在馬克思地租理論模型化的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響構(gòu)成要素進(jìn)行分析。

(一)級(jí)差地租對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

我國城鎮(zhèn)化推進(jìn)進(jìn)程很大程度上意味著土地的城鎮(zhèn)化，與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。由于住房需求的急劇增加及城市規(guī)模的盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致建設(shè)用地日趨緊缺，亟需大量農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)變。與資本主義國家土地所有制不同，我國實(shí)行二元土地制度即土地國家所有和土地集體所有，但具有征用土地權(quán)的只有國家，為了社會(huì)公用目的和公益的需要，政府就可以通過壟斷的征收權(quán)將集體土地轉(zhuǎn)為國家所有，這也是使土地集體所有及農(nóng)地用途發(fā)生改變的唯一合法途徑，之后按照建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)商統(tǒng)一供應(yīng)，借此形成了土地供應(yīng)的政府壟斷。開發(fā)商為了獲得某一地段的使用權(quán)必須通過競(jìng)價(jià)拍賣機(jī)制向政府支付一定的土地出讓金。［3］需要注意的是，在征收農(nóng)地時(shí)政府必須以一定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)償，這個(gè)補(bǔ)償費(fèi)用是在參考原土地用途收益及被征地人以后生活費(fèi)用的基礎(chǔ)上形成的，但此補(bǔ)償費(fèi)用與政府供地時(shí)所定的建設(shè)用地價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，［4］這樣通過低價(jià)征地然后高價(jià)售地所獲得的土地增值部分即級(jí)差地租(公式( 1)左半部分的DR)被政府無償占有，形成所謂的“土地財(cái)政”。為了獲得更多的土地財(cái)政，地方政府會(huì)人為抬高供應(yīng)的建設(shè)用地價(jià)格，即DR不斷增加，最終導(dǎo)致房價(jià)H不斷上升。這一點(diǎn)也可通過房地產(chǎn)價(jià)值函數(shù)H的右半部分表現(xiàn)出來，H是受土地市場(chǎng)壟斷程度m的影響，壟斷程度越高，政府對(duì)土地價(jià)格的掌控越強(qiáng)進(jìn)而肆意抬高土地價(jià)格的能力就越大;而調(diào)節(jié)市場(chǎng)價(jià)格的珔P為房地產(chǎn)的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(包含平均利潤)，珔P是在競(jìng)爭市場(chǎng)條件下取得的。而我國目前土地市場(chǎng)毫無競(jìng)爭性可言，土地征用和土地供應(yīng)的政府壟斷決定了房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)方式、土地量和供應(yīng)價(jià)格完全由政府決定，這時(shí)的價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于競(jìng)爭市場(chǎng)條件下的珔P，房屋的土地供應(yīng)成本上升進(jìn)而房價(jià)上漲。

1．級(jí)差地租Ⅰ變化的影響

隨著級(jí)差地租在地租中的比例越來越大，如何對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行定價(jià)才是合理的?這時(shí)，必須要全面、科學(xué)分析影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益的土地自身屬性，包括征地的地理位置、交通及環(huán)境等狀況，即征地補(bǔ)償費(fèi)用中必須包含級(jí)差地租Ⅰ。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，人們對(duì)住房需求進(jìn)而對(duì)建設(shè)用地的需求越來越大，越來越多距離城市中心較遠(yuǎn)的、交通環(huán)境較差的農(nóng)地被征用并投入到土地市場(chǎng)上，相應(yīng)的產(chǎn)出表現(xiàn)為粗放型報(bào)酬遞減，從而為區(qū)位較好、交通環(huán)境較為便利的土地帶來了更多的粗放型地租即級(jí)差地租Ⅰ。這樣公式左邊的AR變大，這必然會(huì)使土地價(jià)格上漲。

另外，在新城鎮(zhèn)化政策推動(dòng)下，市場(chǎng)主體對(duì)大量的城中、城郊土地迸發(fā)出極大的需求，地方政府為了獲取更多的“土地財(cái)政”，一方面會(huì)在城郊土地上投入大量資金，用于基礎(chǔ)設(shè)施和住房等建設(shè)，從而改善環(huán)境、便利交通，進(jìn)而使城郊土地區(qū)位改善，城郊土地的區(qū)位級(jí)差地租增加，政府就可以提高城郊土地的售價(jià);另一方面，政府會(huì)對(duì)城中土地進(jìn)行重新精心規(guī)劃和建設(shè)，人為地將城市劃分為各個(gè)不同功能區(qū)，導(dǎo)致商品和信息的交易量對(duì)土地的位置級(jí)差地租產(chǎn)生更大的影響，［5］這樣人們根據(jù)自身的邊際效用選擇不同的功能區(qū)從而承擔(dān)不同數(shù)量的并且比原來更多的級(jí)差地租，AR變大，這樣房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)被人為地抬高。

2．級(jí)差地租Ⅱ變化的影響

從公式( 1)的右半部分可知，某一地段上連續(xù)追加的投資量k對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格H的高低產(chǎn)生影響，k越大，說明這一地段上包含的級(jí)差地租Ⅱ，土地價(jià)格就越高進(jìn)而房價(jià)上漲。k值的影響在上面政府對(duì)城中、城郊土地的投資分析中略有體現(xiàn)。而k值另外一個(gè)體現(xiàn)就是農(nóng)民對(duì)農(nóng)地的連續(xù)追加投資。我國實(shí)行的是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的土地經(jīng)營制度，農(nóng)民是土地使用的主體，而且承包的期

限比較長，這樣農(nóng)民為了提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、增加自己承包土地的收益，會(huì)在承包土地上連續(xù)投入更多的勞動(dòng)、資金、科技等要素，［6］而追加的投資使生產(chǎn)呈現(xiàn)集約型報(bào)酬遞減，從而可為農(nóng)民在對(duì)這一承包土地使用上帶來集約型地租即級(jí)差地租Ⅱ。在城鎮(zhèn)化進(jìn)行中，政府向農(nóng)民支付征地補(bǔ)償時(shí)如果考慮到農(nóng)戶對(duì)承包土地的連續(xù)投資，就要提高對(duì)被征地農(nóng)戶的補(bǔ)償費(fèi)用，從而政府征地成本上升，那么政府的土地售價(jià)也會(huì)相應(yīng)變高，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)成本的上升。

(二)絕對(duì)地租對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

只要土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離就必然會(huì)導(dǎo)致地租的存在。國家和集體組織是我國目前的土地所有者，而農(nóng)民是農(nóng)地的使用者，這樣農(nóng)地等土地的使用就是有償?shù)模褂玫拇鷥r(jià)就是絕對(duì)地租，也就意味著絕對(duì)地租包含在我國目前的土地價(jià)格當(dāng)中。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，不斷會(huì)有技術(shù)屬性(區(qū)位、肥沃程度等)更差的農(nóng)地被征用并投入在土地市場(chǎng)中，原來劣質(zhì)地段的絕對(duì)地租就變?yōu)榧?jí)差地租，所以絕對(duì)地租的比例將會(huì)越來越小，即絕對(duì)地租對(duì)土地價(jià)格進(jìn)而對(duì)房價(jià)的影響會(huì)愈發(fā)微小。

(三)房地產(chǎn)定價(jià)金融化的影響

房地產(chǎn)定價(jià)的金融化是指房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格不是由實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里房地產(chǎn)的供求決定，而是由金融市場(chǎng)上虛擬投機(jī)資本決定的。由公式( 1)可知，個(gè)人的購房需求和支付能力的大小d決定著房地產(chǎn)價(jià)格H的上限，這是因?yàn)轳R克思當(dāng)時(shí)是從實(shí)體經(jīng)濟(jì)而非虛擬經(jīng)濟(jì)的視角研究地租理論，沒有考慮金融的支持，或者說只把房地產(chǎn)看成實(shí)體資本而非金融資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的決定均與金融市場(chǎng)無關(guān)。但如果支付能力d不再只受個(gè)人收入的函數(shù)，而是可以得到金融或者信用的支持，并且持有房地產(chǎn)只是出于投資獲利的動(dòng)機(jī)，那么這時(shí)房地產(chǎn)就被“虛擬化”，房地產(chǎn)價(jià)格就沒有終端價(jià)格的約束。馬克思認(rèn)為虛擬資本是商業(yè)和銀行信用過度膨脹的結(jié)果，房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲是與貨幣信用金融變量密切相關(guān)，房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)是一種貨幣現(xiàn)象。一方面，次貸危機(jī)以后我國的貨幣投放量明顯增多;另一方面，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這使得大量的資金在“逐利性”的驅(qū)動(dòng)下脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向虛擬經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大量投機(jī)性貨幣資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，而房地產(chǎn)市場(chǎng)上新進(jìn)入的投機(jī)性貨幣資金在數(shù)量上要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城鎮(zhèn)化帶來的房地產(chǎn)價(jià)值量的增加［7］(包括新進(jìn)入市場(chǎng)的劣質(zhì)地段房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格和絕對(duì)地租以及相對(duì)較好地段的級(jí)差地租增量，即公式( 1)中的P + DR + AR部分的增加量)，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格與決定其價(jià)值的基本面相脫離，形成房地產(chǎn)泡沫。

三、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)措施

本文在馬克思地租理論的框架內(nèi)分析新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中政府、農(nóng)民、金融等行為對(duì)土地價(jià)格進(jìn)而對(duì)房價(jià)的影響機(jī)理，探究了房地產(chǎn)價(jià)格過高的深層次原因。如何對(duì)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控?可從以下幾方面著手:

(一)改革土地管理制度，避免政府濫用收取絕對(duì)地租的權(quán)利，確保對(duì)被征地農(nóng)民的補(bǔ)償

在現(xiàn)有的國有和集體所有土地二元結(jié)構(gòu)制度框架內(nèi)，政府通過壟斷土地征用權(quán)，實(shí)現(xiàn)對(duì)一級(jí)土地供應(yīng)市場(chǎng)的壟斷并主導(dǎo)了二級(jí)市場(chǎng)上的土地轉(zhuǎn)讓。［8］為了獲得更多的壟斷地租，政府必然提高土地的出讓價(jià)格，使因制度因素而包含壟斷地租在內(nèi)的地價(jià)不斷上漲，最終引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。因此，要加大土地管理制度的改革和完善力度，力求沖破土地二元結(jié)構(gòu)的限制，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式等方面做出積極規(guī)定，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地通過招拍掛等方式進(jìn)行市場(chǎng)化流通，借以打破政府對(duì)土地供應(yīng)市場(chǎng)的價(jià)格壟斷。另外，要重點(diǎn)改革征地制度，縮小征地范圍，減少增量建設(shè)用地、盤活利用存量建設(shè)用地，扭轉(zhuǎn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中地方政府對(duì)新增土地出讓收益的過多依賴，杜絕地方政府異化為“理性經(jīng)濟(jì)人”并片面追逐“土地財(cái)政”而濫用獲取絕對(duì)地租的權(quán)力，避免因絕地地租的擴(kuò)大而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

此外，在對(duì)被征地農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)按被征土地的“未來用途”而非“原來用途”測(cè)算農(nóng)民的分配利益，把因農(nóng)民連續(xù)對(duì)自有農(nóng)地投資而產(chǎn)生的級(jí)差地租Ⅱ部分納入征地補(bǔ)償中，防止農(nóng)民的土地利益被虛擬化，保障被征地農(nóng)民公平分享土地增值收益。雖然此舉可能會(huì)引致房地產(chǎn)成本的小幅上升，但是必須落實(shí)到位的。

(二)避免新型城鎮(zhèn)化成為“土地城鎮(zhèn)化”，降低級(jí)差地租Ⅰ上漲速度及總量

(三)避免房地產(chǎn)過度虛擬化，防止大量貨幣資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的聚集根據(jù)馬克思地租理論模型，如果考慮到貨幣信用因素，房地產(chǎn)價(jià)格就不會(huì)受消費(fèi)和收入的限制，這也意味著房地產(chǎn)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)品領(lǐng)域向虛擬經(jīng)濟(jì)、金融投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)定價(jià)金融化，所以必須考慮貨幣信用的變化在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成過程中的作用。要從貨幣政策和貨幣資金循環(huán)角度出發(fā)，避免從實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫離的貨幣資金過多地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，要確保新投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣資金符合新型城鎮(zhèn)化帶來的房地產(chǎn)價(jià)值量的增加(包括新進(jìn)入市場(chǎng)的劣質(zhì)地段房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格和絕對(duì)地租以及相對(duì)較好地段的級(jí)差地租增量)，從而避免單位房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上揚(yáng)。

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［責(zé)任編輯:陳宇涵］

能源經(jīng)濟(jì)研究

理論經(jīng)濟(jì)研究

doi:10．3969/j．issn．1672－5956．2015．04．001

［作者簡介］李建偉，1981年生，男，山東威海人，山東工商學(xué)院講師，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)博士生，研究方向?yàn)榻鹑诠芾恚?電子信箱) ljw0720@163．com。

［基金項(xiàng)目］山東省自然科學(xué)基金項(xiàng)目( ZR2011GQ007)

［收稿日期］2014-09-08

［中圖分類號(hào)］F293．3

［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A

［文章編號(hào)］1672-5956( 2015) 04-0001-04