不動產物權登記生效制度的實踐困境與未來出路

董學立 王 雋

不動產物權登記生效制度的實踐困境與未來出路

董學立 王 雋

不動產物權登記生效制度在執(zhí)意謀取一種制度價值的同時,也給該制度的實踐造成了諸多困境:在中國大陸有諸如未經(jīng)辦理登記不動產物權的歸屬和保護問題；在中國臺灣地區(qū)有諸如違章建筑買賣的所有權移轉問題等。對此,學說和判例現(xiàn)有的解決之道是,以維護法的安定性為前提,在不動產物權登記生效制度之外尋找司法依據(jù)。難圓其說的現(xiàn)有理論,要求我們尋找新的問題解決之道:以法的適用的妥當性為目的,對公示制度以及公示生效制度進行璞真的認知,以此作為解決不動產登記生效制度在實踐中困境的新出路。

不動產物權；登記生效；法的適用的安定性；法的適用的妥當性

一、問題的提出

不動產物權登記生效制度,是指不動產物權的變動以登記手續(xù)的完成作為物權變動的生效要件,未經(jīng)辦理登記,不發(fā)生不動產物權的變動的法律制度。在采行不動產物權登記生效制度的國家或地區(qū),這一制度的貫徹和實施在司法實踐中引發(fā)了一些令人困惑的問題,如在中國大陸的司法實踐中出現(xiàn)了這樣的問題:“房屋買賣合同有效且價款已全部支付,買受人也實際占有該房屋,但未辦理產權過戶登記手續(xù),此時買受人對該房屋是否享有物權?其所享有的權利是否可以對抗法院的強制執(zhí)行?”以及諸如此類等問題,導致了司法實務界的棘手和法學理論界的爭鳴①梁慧星:《民事審判實務中的若干問題》,中國法學網(wǎng),http://www.iolaw.org.cn/show Article.asp?id=3869,訪問日期: 2014年5月31日。。再如中國臺灣地區(qū)的司法實踐中也出現(xiàn)了這樣的難題:依據(jù)臺灣地區(qū)民法典第759條的規(guī)定“非因法律行為,于登記前已取得不動產物權者,應經(jīng)登記,始得處分其物權?！蓖瑫r,臺灣地區(qū)最高法院認為,在自己出資建筑房屋的情形,得因建筑之事實行為而取得房屋所有權。至于違章建筑,主管機關為便于行政管理,設有須聲請合法建造執(zhí)照的制度,如未依規(guī)定聲請并合法,則于建筑物完工后,即不得辦理建筑物第一次所有權登記。此時,房屋所有權雖屬于出資興建的原始建筑人,但因未領有建造執(zhí)照,該房屋即為所謂“違章建筑”而不得辦理初始權屬登記。依據(jù)該法第758條第一項之規(guī)定:“不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經(jīng)登記,不生效力?！彼?在對“違章建筑”進行買賣的情形,因“違章建筑”不能辦理第一次所有權登記,其買賣也就無從辦理所有權變更登記手續(xù)。上述民法規(guī)定并沒有杜絕現(xiàn)實生活中對“違章建筑”的買賣,此情景之下,買受人獲得的是一項什么樣的不動產物權?司法實踐頗感困惑②許政賢:《臺灣最高法院法官造法案例的淺析——以違章建筑事實上處分權為例》,載《2014第二屆比較法與判例研究兩岸學術研討會論文集》,2014年4月26 27日,上海。。

總之,不動產物權登記生效制度作為一項被諸多國家或地區(qū)采取的依法律行為變動不動產物權的制度,必定有其制度得以被選擇的比較合理性:與不動產物權登記對抗主義相比,在邏輯體系方面、在交易安全保護方面、在處理權利沖突方面、在交易自由方面以及在稅負征收方面等,該制度都有著相對于登記對抗主義更勝一籌或者至少不弱于登記對抗主義的優(yōu)勢①張家勇:《不動產物權登記效力模式之探究——兼評〈中華人民共和國物權法(草案)〉的相關規(guī)定》,《法商研究》2006年第5期。。但與此同時,不動產物權登記生效制度衍生的弊端也如文始所述,其貫徹和實施在實踐中引發(fā)了一些制度設計之初未曾預料并難以解決的問題,這些問題給司法實踐和法學理論提出了難題,需要我們認真對待并加以回答:探究問題實質,分析解決之道,探索解決問題的新思路。

二、不動產物權登記生效制度在司法實踐中的困境表現(xiàn)與現(xiàn)有解決之道

(一)不動產物權登記生效制度在中國大陸司法實踐的困境與現(xiàn)有解決之道

在中國大陸,不動產登記生效制度在司法實踐中遇到的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面:一是房屋買賣合同有效且價款已全部支付,買受人也實際占有該房屋,但未辦理產權過戶登記手續(xù),此時買受人對該房屋是否享有物權并得以對抗法院的強制執(zhí)行?二是房屋買受人幾年前人住,但是沒有拿到產權證,現(xiàn)在房屋毀損了,他沒有辦法證明自己是實際權利人,政府基于災毀房屋的救助利益應該給誰?三是抵押人未經(jīng)抵押權人同意出賣抵押物,買受人支付了房款且已經(jīng)占有房屋,因為抵押權的存在而未辦理產權過戶登記,抵押人(出賣人)仍然是該房屋的名義所有人,這種情形,抵押權人申請拍賣該房屋,人民法院是否準予拍賣?

對不動產物權登記生效制度在中國大陸司法實踐中出現(xiàn)的上述諸多問題,大陸學者給出如下回答②關于不動產物權登記生效制度在司法實踐中的困境與解決之道,司法界以及法學界對此有許許多多的回答。梁慧星教授的回答具有典型性和代表性,本文以梁慧星教授的解答為研究素材,闡述本人的學術主張。:針對第一種情況,大陸學者認為,如果僅從物權法第14條的規(guī)定看,因為沒有辦理產權登記,其物權變動未生效,應當肯定買受人還沒有取得房屋的所有權。雖然買受人不享有所有權,但是買受人享有“占有”,他是該房屋的合法占有人。正是對“合法占有”的理解和論述,大陸學者解決了保護買受人的法律依據(jù)——買受人基于有效的買賣合同和出賣人的交付行為,而占有自己所購買的房屋,屬于“有權占有”,而“有權占有”是受法律保護的一種合法財產利益。既如此,這種占有是可以對抗法院的強制執(zhí)行的——法院強制執(zhí)行的對象是被執(zhí)行人(債務人)自己的財產,即被執(zhí)行人享有所有權的財產——如果某項財產(動產、不動產)不在被執(zhí)行人自己的占有之下,而在第三人的占有之下,則法院強制執(zhí)行的是被執(zhí)行人對于該第三人占有之下的財產的返還請求權③梁慧星:《民事審判實務中的若干問題》,中國法學網(wǎng),http://www.iolaw.org.cn/show Article.asp?id=3869,訪問日期: 2014年5月31日。。至此,問題的判斷標準就邏輯的轉化成了“出賣人(被執(zhí)行人)對該房屋有沒有返還請求權”?；谇笆鲞壿嬐评?大陸學者給出的結論是:人民法院應當駁回強制執(zhí)行申請,因為被執(zhí)行人對于該房屋不享有返還請求權。對于“為什么沒有返還請求權,就不能強制執(zhí)行?”大陸學者又進一步論證認為:因為出賣人的全部利益都已經(jīng)實現(xiàn)了,他基于買賣合同把房屋賣了,收取了房款,其財產價值已經(jīng)全部實現(xiàn)。所有權雖然沒有過戶給買受人,但這種情形出賣人的所有權僅僅是名義上的,不是真正的所有權,名義所有權沒有實際的利益。這是法律采取登記生效主義立法模式的必然結果。名義所有權人對于該房屋應不享有占有、使用、收益和處分的權能,不享有返還請求權,其所有權名義僅僅是一個“空殼”。法院對于該房屋不能強制執(zhí)行,對于申請執(zhí)行人(出賣人的債權人)也沒有任何損害,該房屋的全部財產價值已經(jīng)包含在被執(zhí)行人的財產之中了④梁慧星:《民事審判實務中的若干問題》,中國法學網(wǎng),http://www.iolaw.org.cn/show Article.asp?id=3869,訪問日期: 2014年5月31日。。

筆者認為,大陸學者以現(xiàn)有立法規(guī)定的“不動產物權登記生效制度”為論證的邏輯前提,論證出了未經(jīng)變更登記手續(xù)的不動產物權的買賣歸屬問題。一方面,大陸學者認為買受人不享有所有權,但基于有權占有可以拒絕返還占有,因而法院沒有權力強制執(zhí)行；另一方面,大陸學者又認為買受人享有“事實上的所有權”,出賣人享有“名義上的所有權”。對于其所言“名義上的所有權”、“事實上的所有權”終究是什么,大陸學者進一步認為:“名義所有權人,對于該房屋已經(jīng)不享有占有、使用、收益和處分的權能,不享有返還請求權?！雹倭夯坌墙淌谠谄溲葜v中并沒有提到“實質上的所有權”一詞,該詞是筆者根據(jù)其文義推演得出的。至此,可以總結大陸學者的論證之邏輯和論證結論,得出如下認知:買受人的有權占有即有權拒絕返還,亦即買受人所享有的事實上所有權,是其得以對抗法院強制執(zhí)行的“法寶”。這個“法寶”的得出具有以下兩個特點:一是以維護“法的安定性”為論證前提,即在不突破現(xiàn)有法制體系的前提下,尋求保護買受人的法律依據(jù)——依據(jù)不動產物權登記生效制度,買受人不享有所有權；依據(jù)占有制度,買受人受占有制度保護——以此解決了基于形式邏輯推理造成的不公平——依據(jù)不動產物權登記生效制度,買受人不享有所有權,因而不受物權保護的形式邏輯結局；二是以維護法的“適用的正當性”為論證訴求,即在論證中提出了基于合法有權占有,而使得買受人享有了“事實上的所有權”以及出賣人享有了“形式上的所有權”的新理論——大陸法系向來采單一的、絕對所有權概念——“形式上所有權”與“實質上所有權”的提出又突破了現(xiàn)有法制體系。所以,大陸學者在論證買受人應受保護的理由上使用了不同的法學方法。

大陸學者將“合法有權占有”作為保護買受人的充分條件,并將這一“充分條件”適用到后面二題中的誰可以獲取“災毀房屋救助款”以及“抵押物買受人”的保護問題上來。對于房屋的“合法有權占有”者而言,“合法有權占有”房屋的原因不僅有房屋買賣一種情況,其他原因情況還有諸如租賃、借用等。對于租賃以及借用者而言,將災毀房屋的救助款發(fā)放到他們手中,肯定是于法無據(jù)。所以,“合法有權占有”不足以成為房屋占有人獲得救助利益的充分條件,即在“因為沒有辦理產權過戶登記,他是不是所有權人難于證明,但他對毀損房屋的占有事實狀態(tài)的容易查明”的情況下,尚不能以此“合法有權占有”亦即“對毀損房屋的占有事實狀態(tài)的容易查明”,而輕而易舉地獲得救助款。問題的實質是“合法有權占有”的原因,即大陸學者在文中也言及的“出賣人因(基于房屋買賣關系)收取房款和交付房屋對于該毀損房屋已經(jīng)沒有任何利益”,才是人民政府應當將補助發(fā)放到毀損房屋占有人手中的充分理由。但從題二的解答中的論述來看,讀者容易誤人僅憑“合法有權占有”而不顧合法有權占有的原因,即可以獲得救助款的錯誤結論。因此,對題二,大陸學者在答疑中或許自己十分明確,但文字表述尚有不足,因而是需要再予進一步探討的問題。

同樣,大陸學者也把“合法有權占有”這一買受人得以受到保護的充分條件,適用到了對題三的論證上。大陸學者認為:基于同一理由,抵押人出賣抵押房屋,買受人依據(jù)買賣合同和出賣人(抵押人)的交房,已經(jīng)取得對該房屋的合法有權占有,出賣人(抵押人)對于該房屋沒有返還請求權,法院不得對該房屋強制執(zhí)行(強制拍賣)。應當駁回抵押權人執(zhí)行抵押權的申請。殊不知,看似形式結構一致的法律關系,其實內里機制完全不同——在題一中,要求對買受人占有房屋強制執(zhí)行的是出賣人的一般債權人,而在題三中,要求對買受人“合法有權占有”房屋進行拍賣的是該房屋上事先存在著的抵押權。而依據(jù)我國物權法第14條的規(guī)定,該所謂的抵押權必定是早先已經(jīng)完成登記公示的抵押權,即該不動產抵押權完成了其生效的必要條件——登記。不動產物權登記所具有的公示公信效力,在物權變動的各方利益沖突中,必然要發(fā)揮制度應有的作用——對于登記之后的交易第三人,先登記物權優(yōu)先于后登記物權以及未登記物權。所以,對于抵押物的買受人而言,盡管其也支付了全款,也盡管其也已經(jīng)“合法有權占有”了標的物,但如果其在交易中沒有做到物權法第191條的規(guī)定,即抵押人沒有做到“將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”,或者受讓人沒有做到“代為清償債務消滅抵押權”的,登記在先的抵押權當然可以優(yōu)先于在后的買受人的“事實上所有權”。對于登記在先的抵押權而言,買受人“合法有權占有”抵押物即受到保護的理解,極易誘發(fā)抵押人與買受人之間的道德風險,也是對不動產物權登記生效制度的極度顛覆。

所以,“合法有權占有”尚不足以成為不動產物權登記生效制度下,保護買受人的充分條件。此正如梁教授在文后所總結的:“以買受人是否基于有效合同付清全款并占有標的物為判斷標準?！薄耙嗉醋罡呷嗣穹ㄔ航o予民事執(zhí)行查封、扣押、凍結財產解釋第37條所謂‘已經(jīng)支付全部價款、實際占有標的物、且沒有過錯ˊ的標準?！鼻∏∈窃凇皼]有過錯”這一條件上,對于題三中已經(jīng)公示在先的抵押權而言,買受人如果沒有完成物權第191條規(guī)定事項的買受行為——“將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”,“代為清償債務消滅抵押權”,即應當是民法上的此所謂“有過錯”。但對于題一的買受人而言,即使其知悉出賣人的一般債權人的債權存在,也尚不能構成此所謂“有過錯”。所以,將“合法有權占有”作為不動產物權登記生效制度下保護買受人的充分條件,尚不能被全盤接受。在某些情況下,合法有權占有的原因如題二,亦即合法有權占有是否存在民法上的“過錯”如題三等,也需予以一并考慮。

(二)不動產物權登記生效制度在中國臺灣地區(qū)司法實踐中的困境與現(xiàn)有解決之道

在中國臺灣地區(qū),不動產物權登記生效制度在司法實踐中的困境,即前文所言違章建筑所有權的移轉問題。臺灣地區(qū)最高法院認為,違章建筑所有權的轉移,亦應依臺灣地區(qū)民法第758條規(guī)定,否則將導致一項評價矛盾,即合法建筑所有權的移轉,應依臺灣地區(qū)民法第758條規(guī)定辦理登記,始生效力,而違章建筑所有權的移轉,卻無須辦理同條規(guī)定所指的登記,即發(fā)生效力,從而造成鼓勵違章建筑的惡果①林誠二:《論違章建筑事實上處分權之移轉》,載《物權與民事法新思維——司法院謝前副院長在全七秩祝壽論文集》,臺北:元照出版公司,2014年,第2頁。。違章建筑雖因無法登記而不得依法移轉所有權,但因具有相當經(jīng)濟價值,在交易市場上往往成為買賣標的。有問題的是,如出賣人依臺灣地區(qū)民法第348條第1項規(guī)定,履行其法定義務時,固得交付違章建筑予買受人,但因無法履行同法第758條第1項要件,致有關使買受人取得建筑所有權的義務,將陷于無法履行的困境。雖然如此,在交易市場上,此類交易所在多有,遂產生以法律評價規(guī)范妥適評價的必要?；谏鲜霰尘?臺灣地區(qū)最高法院逐漸發(fā)展出所謂的“事實處分權”的概念,認為違章建筑原始建筑人取得所有權后,固無法以登記方式移轉所有權,但得將該房屋之“事實上處分權”轉讓。此種籍由實務間接創(chuàng)設的概念,屬于法官造法作用的表現(xiàn),固有其便利之處,同時也引發(fā)相關疑義②許政賢:《臺灣最高法院法官造法案例的淺析——以違章建筑事實上處分權為例》,載《2014第二屆比較法與判例研究兩岸學術研討會論文集》,2014年4月26 27日,上海。。

“事實上處分權”是臺灣地區(qū)最高法院為解決實務中違章建筑之不動產物權買賣而提出的一個新概念。如何理解這一概念?依據(jù)臺灣地區(qū)最高法院的司法判決,需要我們從以下幾個方面進行解析③許政賢:《臺灣最高法院法官造法案例的淺析——以違章建筑事實上處分權為例》,載《2014第二屆比較法與判例研究兩岸學術研討會論文集》,2014年4月26 27日,上海。:一是固守不動產物權登記生效制度。臺灣地區(qū)最高法院向來固守民法物權編的基本規(guī)定,認為房屋所有權包括違章建筑的變更,均應適用臺灣地區(qū)民法第758、759條的規(guī)定,同時,臺灣地區(qū)最高法院并認為,出賣人告知買受人買賣標的屬于違章建筑,僅生危險負擔轉移予買受人后,如政府機關命令拆除,不負擔保責任,至其他瑕疵擔保責任,仍不因此免除④參見臺灣地區(qū)最高法院1946年臺上字第689號判例。。至于買受人于買受違章建筑房屋后,如該房屋遭法院查封,臺灣地區(qū)最高法院認為應區(qū)別出賣人是否屬于執(zhí)行債務人,以決定買受人得否提起異議之訴。換言之,違章建筑房屋如非債務人所有,卻遭執(zhí)行法院誤予查封時,買受人因不能登記,只能代位原所有人提起異議之訴,但若該房屋為債務人所有,買受人雖買受在先,亦無排除強制執(zhí)行的權利⑤參見臺灣地區(qū)最高法院1948年臺上字第209號判例。。二是違章建筑出賣人行使所有權受到限制。臺灣地區(qū)最高法院認為,違章建筑物雖為地政機關所不許登記,但非不得以之為交易之標的,原建筑人出賣該建筑物時,依一般法則,既仍負有交付其物于買受人之義務,則其事后以有不能登記之弱點可乘,又隨時隨意主張所有權為其原始取得,訴請確認,勢將無以確保交易安全,故此種情形,即屬所謂無繼受確認判決之法律上利益,應予駁回。準此,原始建筑人于買受人債權人查分該屋時,既不得主張確認所有權,亦不得基于申請而前期撤銷查封①參見臺灣地區(qū)最高法院1950年臺上字第1236號判例。。三是承認違章建筑“事實上處分權”的轉讓。有關事實上處分權的法律定位,雖無法律明文根據(jù),但因未經(jīng)登記房屋的轉讓在交易上屢見不鮮,臺灣地區(qū)最高法院無法忽視此種社會生活事實,遂于1967年度第2次民事庭庭長會議中達成共識:“違章建筑之讓與,雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建筑之事實上處分權讓與受讓人。”②參見臺灣地區(qū)最高法院1967年度第2次民事庭庭長會議決定(一)。此一明白承認事實上處分權的見解,具有非常重要的意義,日后陸續(xù)出現(xiàn)數(shù)則肯定事實上處分權的判決。從此以后,事實上處分權已籍由實務上承認而取得法律上的穩(wěn)定地位。

然“事實上處分權”究為何種權利,其與所有權有何差異,不無疑問。至于事實上處分權的法律根據(jù),似屬未明。唯于臺灣地區(qū)民法第765條規(guī)定,所有人在法令限制范圍內,得自由使用、收益、處分所有物,并排除他人干涉,似為其解答提供指引。但在學理上,處分有事實上處分與法律上處分之別。此之“處分”,究是限指“事實上處分”還是亦包括“法律上處分”,并非無疑。依據(jù)臺灣地區(qū)最高法院的見解,拆除房屋為一種事實上處分行為,對于未辦理所有權第一次登記的建筑物,須有事實上處分權之人,始得予以拆除。但似未能推論出,事實上處分權僅包括拆除房屋等物質或有形變造行為,至使用、收益等原屬所有權人權能事項皆不包括在內,否則,違章建筑原始建筑人于轉讓事實上處分權后,仍得使用、收益違章建筑,自非妥適。對此,臺灣地區(qū)有學者認為,臺灣地區(qū)最高法院所指事實上處分權,在內涵上似與臺灣地區(qū)民法第765條所指所有人權能頗為相近,至少包括占有、使用、收益、事實上處分及部分法律上處分③林誠二:《論違章建筑事實上處分權之移轉》,載《物權與民事法新思維——司法院謝前副院長在全七秩祝壽論文集》,第4頁。。其與所有權人權能的最大差異,在于法律上處分權的部分欠缺,亦即因其無法登記,故須經(jīng)登記始生效力的物權行為,即無法為之④許政賢:《臺灣最高法院法官造法案例的淺析——以違章建筑事實上處分權為例》,載《2014第二屆比較法與判例研究兩岸學術研討會論文集》,2014年4月26 27日,上海。。但僅憑這一點差異就認為其不是所有權,也不無疑問。

三、不動產物權變動公示以及公示生效制度的璞真意義

不動產物權登記生效制度,定有其被各國或地區(qū)立法采行的制度合理性,但其也毋庸置疑地存在著立法者預料到的或者未曾預料到的缺陷。在現(xiàn)有的法律制度環(huán)境下,不動產登記生效制度在中國大陸地區(qū)出現(xiàn)的在預設條件下未辦理登記手續(xù)的房屋買受人的保護問題,以及在中國臺灣地區(qū)出現(xiàn)的違章建筑買受人權利的屬性問題,就是該制度缺陷之實例。對此制度在實踐中遇到的問題,法學學說與司法判例都表達了自己的觀點和判斷。在中國大陸地區(qū),學者給出的解答是買受人的“合法有權占有”亦即“實質上所有權”的取得,是其受到法律保護的依據(jù)；在中國臺灣地區(qū),臺灣地區(qū)最高法院認為,違章建筑買受人獲得的是“事實上處分權”?；匾暡⒖偨Y我國大陸地區(qū)和臺灣地區(qū)關于不動產物權登記生效制度的司法困境與應對措施,不難發(fā)現(xiàn),這些應對措施都是在嚴格遵守不動產登記生效制度的邏輯前提下,以維護法的安定性為法律解釋之宗旨,而提出的問題解決方案。但這些問題解決方案本身又具有相當?shù)牟蛔?其一,雖然作為問題邏輯前提的不動產登記生效制度被嚴格遵守,但作為問題邏輯結果的解決方案本身卻突破了現(xiàn)有法律體系和法學理論,因為不論是“實質上所有權”,還是“事實上處分權”,其都不是大陸法系現(xiàn)有的法律制度和原有法學概念,這些新概念的提出,其本身就攪亂了法的安定性；二是這些新概念在證成和解決相關問題的時候,也顯得捉襟見肘,因為不論“實質上所有權”,還是“事實上處分權”,其與“所有權”到底相差有幾?學說不一,難圓其說。這些新概念對不動產登記生效制度遭遇困境的釋解,有隔靴搔癢之感且終不得解決,法的適用的妥當性也難以謀達。所以,我們認為,對不動產登記生效制度在司法實踐中出現(xiàn)的相關問題的解決,還不如回到問題的邏輯前提中去,以對物權公示和公示生效制度的研究,破解不動產物權公示生效制度的制度構成和制度目的,為回答相關問題找到更為理想的依據(jù)。

我們確信,就不動產物權與不動產物權登記公示之關系的歷史來看,不動產物權的存在應該是早先于不動產物權登記公示制度的產生。這一不可爭辯的史實告訴我們,不動產物權在相當長的一段歷史區(qū)間內,不論是其之享有還是其之變動,都是無需登記公示制度的。那么,后來是什么力量把不動產物權與不動產物權登記公示制度捏和在一起,甚至被一些國家或地區(qū)的立法擇取為不動產物權登記生效制度的安排?該制度對交易安全與財產效率的貢獻是主要原因。首先,不動產物權登記制度的建立,對交易安全提供了極大保護:在農耕經(jīng)濟時代,不動產物權交易稀疏且交易基本上在熟悉人群中進行,交易信息的充分,使得交易安全問題難以滋生；而在商品經(jīng)濟時代,不動產物權交易頻繁且其交易大都在陌生人群中進行,交易信息的不對稱,使得交易安全問題日漸突出,不動產物權登記制度為陌生人群的交易安全保護提供了制度基礎——不動產物權歸屬之證明、變動之外觀,全然仰賴于不動產物權登記制度且一目了然。其次,不動產物權登記制度的建立,對不動產物權使用效率的提升大有助益:在不動產物權登記制度的輔佐下,不僅不動產所有權之歸屬和變動,且不動產用益物權之創(chuàng)設和變動,以及不動產擔保物權之創(chuàng)設等,都可以借助于不動產物權登記制度而得以匯聚到某一不動產之上,不動產物權之效率得以極大提升。

我們知道,就不動產物權與不動產物權登記公示的效力類型來看,有不動產物權登記生效和不動產物權登記對抗之別。一些國家或地區(qū)的不動產物權立法采行不動產物權登記生效制度,一些國家或地區(qū)的不動產物權立法采行不動產物權登記對抗制度。這一法制現(xiàn)象告訴我們,在比較法視野里,不動產物權的變動與不動產物權登記采行何種效力類型之間的關聯(lián)是一種可選性制度關聯(lián)。對于上述不動產物權和不動產物權登記關系之不可爭辯的史實來講,法律對不動產物權交易安全和經(jīng)濟效率的追求,在各個國家或地區(qū)是永恒不變的法律主題。但這一法律主題的實現(xiàn),卻沒有使得各個國家或地區(qū)全然采行不動產物權公示生效制度。不動產物權登記對抗主義在許多國家或地區(qū)的采行,足以證明了不動產物權登記對抗主義也能滿足人們對交易安全和財產效率的追求。在不動產物權登記對抗主義法制下,在交易相對人之間,不動產物權的變動無需登記要件的參與,不動產物權登記要件參與實現(xiàn)的是對交易第三人的對抗效力——不動產物權已經(jīng)登記者,得以對抗交易第三人。這樣的制度安排,使得不動產物權登記制度在交易領域,得以實現(xiàn)對交易安全的關懷；在非交易領域,也得以實現(xiàn)對不動產物權使用效率的追求。所以,從上述不動產物權登記制度的從來之“無”以及“后”存于物權,到此之不動產物權登記制度可分為“登記生效”和“登記對抗”,兩相比較,不動產物權登記生效制度在實現(xiàn)交易安全和財產效率之時,有“用力過猛”和“過猶不及”之嫌——不動產物權登記對抗主義法制下,就不僅未曾發(fā)生不動產物權登記生效制度下的困境,且絲毫也沒有耽擱對交易安全和財產效率的追求。

我們認為,不動產物權登記公示甚至可以不是物權行為的生效要件。即使在不動產物權變動采行物權行為形式主義的國家或地區(qū),其也不可能全然一致的貫徹物權行為的形式主義法制。如《德國民法典》第873條第2款規(guī)定:“在登記前,僅在已將意思表示做成公證證書,或已向土地登記處做出意思表示或已在土地登記處提出意思表示,或權利人已向相對人交付符合《土地登記法》規(guī)定的登記許可證時,當事人才受合意的約束。”①陳衛(wèi)佐:《德國民法典》,北京:法律出版社,2006年,第322頁。這一規(guī)定明確昭示了在當事人之間具有效力的物權合意與物權合意登記公示形式的分離②孫憲忠:《交易中的物權歸屬確定》,《法學研究》2005年第2期。。因此之故,物權行為理論構成中的形式主義要求不得不被大打折扣③董學立:《也論交易中的物權歸屬確定》,《法學研究》2005年第5期。。較次之者,如《日本民法典》關于不動產物權變動采行公示對抗主義,但日本法學理論界關于“物權變動的合意”終究是物權意思還是債權意思,其爭論時間久矣且勢均力敵。如果“物權意思說”成立,則物權意思與登記對抗的立法結合實證了物權行為無需形式要件即可成立的主張。再次之者,筆者還主張物權意思與公示對抗的結合可以成為物權變動公示立法主義的“第四條道路”④董學立:《論〈物權法〉確立的物權變動新模式》,《法學論壇》2011年第4期。。誠如是,則物權意思與公示生效僅僅是一種立法選擇結果,而非是唯一的立法選擇對象。物權意思與公示對抗也可以結合為一種物權變動的立法模式。

綜上,不動產物權登記生效制度作為可以被選擇的制度選項中的一個制度選擇,當為一定的立法目的而設。既如此,在不動產物權登記生效制度的司法實踐中,對其司法解釋也需要在該制度的設立目的范圍內進行。任何超設立目的的司法解釋,都可能會把這項制度本身毀掉。今天,我們在司法實踐中遇到的難題以及對該難題捉襟見肘的解決之道,就是例證。

四、解決不動產物權登記生效制度在實踐中困境的新思路

回視中國大陸和臺灣地區(qū)不動產物權登記生效制度在司法實踐中遇到的困境,可以發(fā)現(xiàn),其發(fā)生困境的關系領域多是在交易相對人之間,如在中國大陸,其發(fā)生司法實踐困境的關系領域是在沒有辦理登記要件的買賣當事人之間；在中國臺灣地區(qū),其發(fā)生司法實踐困境的關系領域是在違章建筑的買賣當事人之間。正是由于現(xiàn)行立法規(guī)定了不動產物權變動登記生效制度,所以,這一法律制度實施的結果就是,買受人未經(jīng)登記當不能獲得所買受不動產的所有權。這一完全符合現(xiàn)行法律制度形式演繹邏輯的結論,卻完全不能適應現(xiàn)實生活本身,造成了法律制度實施的不公平,迫使理論家和司法者不得不在不動產物權登記生效制度之外——或者借助于“合法有權占有”制度,或者新創(chuàng)“事實上處分權”概念,來謀求內心公平正義觀念的法律制度證成。我們把這種司法過程中對法律的解釋適用,定性為以維護法的“安定性”為前提的司法。遵從這一價值目標的司法解釋得出的判決結果在幾近完全正確的同時,卻又不得不在另一方面顯露馬腳:其推理證成所借用來的法律制度或者新創(chuàng)的法律概念等,解釋力有限,如“合法有權占有”制度在其他類似案例中的說服力彰顯不足,以及“事實上處分權”概念對現(xiàn)有法律體系的負面沖擊等。所以,與其以維護法的“安定性”為前提,因而衍生出些許缺憾,還不如在不動產物權登記生效制度的制度目的范圍內對該項制度進行目的性限縮解釋,以省卻制度借用和概念新設帶來的諸多不足。

所謂“在不動產物權登記生效制度的制度目的范圍內進行目的性限縮解釋”,即相對于以維護法的“安定性”為前提而言,筆者在這里所主張的以實現(xiàn)法的“妥當性”為目的的司法解釋。從上文關于不動產物權登記制度的產生時序、立法主義、立法選擇以及立法現(xiàn)實來看,保護交易安全是不動產物權登記生效制度設立的主要目的之一。因此,對該項制度的解釋和適用,也須在其為交易安全的制度目的范圍內進行,不可以過度解釋和適用該項制度,以防止超目的解釋和適用對整個法律制度體系的負面沖擊。如果沒有一個交易安全尤其是一個善意的交易第三人需要保護的話,我們就再也找不到除了制度“安定性”價值之外的其他任何理由,來阻卻不動產物權在當事相對人之間的變動。在中國大陸即上文提及的當事人有物權變動的意思,且出售人已經(jīng)獲得了對價,并買受人已經(jīng)現(xiàn)實的人住,只是沒有完成登記手續(xù),在這種情況下,如果還要拘泥于形式要素而不顧當事人的實質意愿,就不僅僅是超制度目的的解釋,也是對私法自治精神的倒行逆施；在中國臺灣地區(qū)即上文提到的違章建筑物所有權的轉移,盡管其也因為沒有初始登記而不能辦理不動產物權變動登記,但只要當事人之間確有不動產物權變動的意思,就足可以認定買受人獲得了該違章建筑的所有權。

那么,不論是在中國大陸還是在中國臺灣地區(qū),在法律規(guī)定了“不動產物權登記生效制度”的前提下,沒有完成登記生效要件的所謂不動產物權變動,買受人獲得所有權是一種什么樣態(tài)的“所有權”呢?筆者以為是“事實所有權”。筆者不是“事實所有權”這一概念的首倡者。孫憲忠教授、常鵬翱教授于《法學研究》2001年第5期發(fā)表的《論事實物權與法律物權的區(qū)分》一文,首提“事實物權”亦即“事實所有權”概念。以筆者的閱讀范圍而論,孫憲忠教授、常鵬翱教授似應是“事實物權”以及“事實所有權”這一概念的首倡者。孫憲忠教授、常鵬翱教授認為,所謂“事實物權”,是指在不存在交易第三人的情況下能夠對抗法律物權的物權,事實物權的權利主體也稱為真正權利人。當事人具有真實的進行物權變動的意思表示,但表現(xiàn)該意思的形式不是典型的不動產物權登記或者動產交付形式,而是其他的形式,只要該形式為法律所允許,物權出讓人雖然具有法律物權人的名義,但物權取得人得到的是與法律物權有同等意義的事實物權。比如,房屋買賣的雙方當事人具真實的移轉房屋所有權的意思表示,由于客觀原因沒有辦理所有權變動登記,但出賣人將自己的房屋權屬證書交付給了買受人,或者將交易指定的房屋交給了買受人,則買受人取得了事實上的房屋所有權,當事人可以據(jù)此補辦登記手續(xù)。對于違章建筑所有權的轉移而言,道理同樣適用:出售人雖因違章不能辦理建筑物所有權的初始登記,但其享有該建筑物的所有權應無異議。在當事人雙方就違章建筑的所有權轉移意思確認無疑的情況下,不能辦理移轉登記,不能阻卻買受人獲得該違章建筑的所有權。買受人獲得違章建筑的所有權即此所謂“事實所有權”。因為本沒有初始登記,所以也不會有“補辦登記”之義務。

所以,買受人獲得的所有權是“事實所有權”,該“事實所有權”可以對抗出售人?；谕瑯拥牡览?其不可以對抗已經(jīng)辦理登記的交易第三人。因此,我們對大陸學者所提案例中的題三案例的裁定認為不妥。

五、結束語

從應然的角度講,法律制度本應可以實現(xiàn)制度詳盡、體系完備、邏輯自足；從實然的現(xiàn)況看,法律制度從來都沒有達到過上述預定目標。法律制度的形式表達與法律制度的設計目的之間,具有表里關系。觀其表而不明其里,習于法的文義解釋、慣于法的形式推理、惰于法的“安定性”操作,而不是執(zhí)于法的目的實現(xiàn)、著于法的實質正義、勤于法的“妥當性”實現(xiàn),是我國當前司法工作面臨的突出問題。不動產物權登記生效制度是眾多可以被選擇的登記效力制度之一,當有其合理性、價值度,但也不可避免的有與其他登記效力制度相比的缺陷。該制度在中國大陸和臺灣地區(qū)司法實踐中遭遇的難題,就是該制度缺陷的表征。對不動產物權登記生效制度是習慣于法的“安定性”解釋,還是執(zhí)著于法的“妥當性”適用,其司法判決結果雖相差無幾,但對整個法律制度體系的沖擊破壞卻儼然不一。相比之下,“事實所有權”概念遠比“事實上處分權”概念,以及遠比“合法有權占有”制度,對不動產物權登記生效制度在司法實踐中的不足的接濟,更能維護法律制度體系的和諧一致,更能有效地解決實際問題。

The Practical Straits and Future on the Registration Effectiveness of Real Property Right

DONG Xue-li WANG juan
(Nanjing University of Finance and Economics,Nanjing 210046,P.R.China；Deheng Law Firm at Qingdao,Qingdao 266700,P.R.China)

Some difficulty is brought about while some value is figured for in registration effectiveness practice of real property right,for example:the problem of ownership and protection on the non-registered real property right in Chinese Mainland,and the question of ownership transfer on buying and selling of unauthorized construction in Taiwan.The way from the law theory and the judicial precedent is to look for the judicial basis out of the real property registration effectiveness,and on the premise of stability of law.The poor theory demands us to find new way that is aiming at the appropriateness of law to reexamine the public system and registration effectiveness.

real property right；registration effectiveness；stability of law；appropriateness of law

［責任編輯:林 舒］

2014-06-14

國家社科基金項目“動產擔保物權一元化立法研究”(13BFX093)、教育部人文社會科學研究規(guī)劃基金項目“統(tǒng)一動產擔保法立法研究”(12YJA820015)。

董學立,南京財經(jīng)大學教授(南京210046)；王雋,山東德衡律師事務所二級律師(青島266700)。