批量評估技術下房地產評估企業(yè)的發(fā)展與轉型

郭慶瑤

摘 要：近幾年，我國房地產業(yè)有了長足的發(fā)展，如房地產買賣、抵押、租賃、贈與、課稅、保險、征地拆遷、司法鑒定等此類經濟活動都離不開房地產評估企業(yè)；10余年的發(fā)展歷程，房地產估價服務仍然屬于新興產業(yè)，批量評估技術背景下，國內評估機構粗放式的發(fā)展模式與房地產發(fā)展所需的更高標準更深層次的服務不相適應，通過為國家稅務機關制定批量評稅系統、為商業(yè)銀行提供貸后風險管理、為其他客戶提供咨詢服務等業(yè)務的拓展，將促進我國房地產評估機構轉型升級。

關鍵詞：批量評估技術；房地產；評估機構

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）05-0015-02

引言

在我國，房地產估價行業(yè)具有起步晚、發(fā)展快、業(yè)務單一、結構混亂的特點。但是，有關主管部門的指導下，經過近幾年發(fā)展創(chuàng)新，逐步建立起房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度，機構運營也逐漸步入正軌。然而，評估機構的傳統運營模式嚴重壓縮了估計機構的發(fā)展上升空間，不少企業(yè)也慢慢意識到了這點，不斷求新求變。近些年，隨著涉稅批量評估技術、銀行貸后風險管理、政府事務咨詢、侵權損害賠償、評估數據拓展應用等活動實施房地產評估機構帶來新的發(fā)展契機。在存量房涉稅評估這一塊，國外普遍采用的是批量評估技術，在借助于國外的研究成果和實踐經驗的基礎上，估計機構應從批量評估視角著眼，進行準確的市場定位，增強企業(yè)公信力，建立評估業(yè)務所需的專業(yè)人才隊伍，運用先進的管理理念，選擇最有利的商業(yè)盈利模式，以期實現企業(yè)的創(chuàng)新與轉型。

一、傳統房地產評估企業(yè)的發(fā)展現狀

（一）房地產評估企業(yè)內部存在的問題

房地產評估機構產權不明晰是房地產評估企業(yè)存在的首要問題。其具體表現為：首先，評估機構與其雇傭的評估人員并未實現完全的脫鉤改制。其次，評估人員素質普遍偏低無法滿足行業(yè)發(fā)展的要求。評估師職業(yè)資格考試只側重理論知識，對工作經驗工作年限方面要求不高評，對房地產估價師的再教育還比較缺。再次，評估結果缺乏社會公信力。目前，大部分房地產評估機構沒有建立自己的數據庫，沒有信息化的平臺采購，又無報酬率、可比實例等翔實的數據來源。房地產評估機構作業(yè)過程中容易受到行政部門的干涉以及房地產開發(fā)商的利誘，又或者為了私利迎合拆遷者不合理的要求，導致評估結果與實際相背離，久而久之，社會公眾就對評估機構產生不信任感。最后，產品結構過于單一無法激發(fā)評估機構和人員的創(chuàng)新力。

（二）房地產評估企業(yè)外部發(fā)展環(huán)境

我國雖然針對評估師制定了一些規(guī)范，例如《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》等，但是其效力與法律還是差別很大，并且這些規(guī)定中關于具體實施的細則不完善不規(guī)范，處罰力度也不夠，此外，對于不同用處的房地產沒有專門的標準和規(guī)范。房產管理部門、土地管理部門，甚至金融部門都可以對房地產評估機構進行干預，這些管理部門在政策執(zhí)行上各行其是，擾亂原本完整的市場。另外，由于準入門檻過低，不少資質等級較低的企業(yè)抱著逐利投機的心理進入房地產評估行業(yè)，這些企業(yè)無序的惡性的扭曲的競爭壓縮了行業(yè)的利潤與生存空間。

二、批量評估技術的應用對房地產估價機構的影響

近幾年，政府管理部門、司法機關對房地產評估的要求是同案同估，即：評估目的相同的情形下，同一城市、同一類型、不同時間點，評估參數相同；而評估結束后，使用批量評估系統的基本信息平臺處理評估信息，避免評估報告完成以后仍要浪費人力資源進行掃描和數據評估處理這一弊端，并能實現數據順利對接。

（一）為國家稅務機關制定批量評稅系統

在政府的支持下，近些年房地產市場的發(fā)展可謂突飛猛進、一路高歌，全國各地房地產交易額和交易量都顯著增長。但在稅基評估過程中，買賣雙方為了少繳稅，常常簽訂“陰陽合同”，計稅價低者繳稅時使用，計稅價高者才是真正的合同，這就導致稅基評估成為房地產稅征收環(huán)節(jié)最容易引起爭議的部分。批量評稅系統被設計用于評估房地產交易計稅價格和物業(yè)稅，并采取低稅率、寬稅基的原則，取消按房產原值或者租金收入為標準征稅的做法，統一實行不動產的評估價值征稅。其在稅基評估中的應用可以解決“陰陽合同”問題，從而科學合理、準確有效計算域征收房地產稅，體現賦稅的公平。

（二）為商業(yè)銀行提供貸后風險管理

評估企業(yè)為稅務部門制定批量評稅系統，該系統開發(fā)使用后，大面積覆蓋了城市規(guī)劃范圍內的房地產，數據來源真實可靠、評估結果權威可信，并且在系統開發(fā)過程中，評估企業(yè)在設計系統、價值網絡構建方面積累了豐富的經驗。而為銀行設計貸后風險管理的批量評估系統，遠遠沒有評稅系統那么復雜，這些經驗完全可以指導評估機構以更低廉的開發(fā)成本設計系統。根據股份制銀行不同的需要，打包商業(yè)銀行房地產抵押資產，建立個性化的動態(tài)管理平臺和風險預警機制。系統的準確性高、錯誤率低，彌補了人工處理的缺陷。

（三）為其他客戶提供咨詢服務

除了以上兩種服務，批量評估系統還可以開拓新的業(yè)務領域。例如，可以幫助政府管理部門更有效地監(jiān)控不同區(qū)域不同類型的存量房、增量房的市場價格；為房地產開發(fā)商提供價格咨詢、投資建議；為投資者提供房地產投資價值決策輔助系統服務，還可以為其他房地產估價機構提供可比實例查詢、評估技術參數設置參考等服務。這些服務已經超越了批量評估本身，將給估價機構帶來不可估量的新的市場機會。

三、房地產評估企業(yè)的轉型與升級

（一）增強企業(yè)公信力，樹立專家顧問的品牌形象

1.用更加優(yōu)質的服務維護好現有的品牌。房地產市場經過幾十年的發(fā)展與創(chuàng)新，逐漸形成了自己的選擇淘汰模式。評估機構能經歷房地產市場的風雨洗禮而依舊屹立不倒，說明其公司品牌評估質量己通過市場的檢驗。所以，這些機構應該珍惜來之不易的品牌形象，在維護現有聲譽和現有客戶的基礎上，更加了解客戶所想，提升服務質量與服務效率，在服務好老客戶的同時開拓新客戶、贏得新市場。