買賣不破租賃：價(jià)值的確立、貫徹與回調(diào)

朱 虎 張梓萱

《民法典》第725條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。學(xué)說稱之為“買賣不破租賃”。(1)“買賣不破租賃(Kauf bricht nicht Miete)”這一概括并不精準(zhǔn)：第一，所有權(quán)變動(dòng)的原因行為不一定是買賣合同，也包括互易合同、贈(zèng)與合同等；第二，無論租賃權(quán)是否有對抗效力，都不影響租賃合同的有效性，即使租賃權(quán)不得對抗受讓人，承租人也有權(quán)依據(jù)有效的租賃合同請求讓與人賠償損失；第三，租賃權(quán)對抗的不是買賣合同，而是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?？赡芨鼮榫珳?zhǔn)的表達(dá)是“讓與不破租賃”。Vgl.Fikentscher/Heinemann, Schuldrecht, 11.Aufl., 2017, Rn.1027;[德]迪特爾·梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧湛譯，法律出版社2007年版，第190頁。但鑒于“買賣不破租賃”這一術(shù)語廣為使用，本文從之，且除非特別說明，仍以買賣合同作為變動(dòng)原因?yàn)樵陀枰杂懻?。但是，本條規(guī)定相對簡略，在適用范圍、構(gòu)成以及效果等諸多層面存在持續(xù)性的爭議，這些爭議關(guān)涉對本條規(guī)定的價(jià)值正當(dāng)性基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)的不同。本文即從對該規(guī)定價(jià)值基礎(chǔ)的討論出發(fā)，在確立價(jià)值的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析規(guī)范的解釋適用如何能夠具體地貫徹該價(jià)值，并根據(jù)該價(jià)值與受讓人保護(hù)等同樣值得保護(hù)的價(jià)值的妥當(dāng)權(quán)衡，在規(guī)范解釋適用上予以適度回調(diào)。

一、價(jià)值確立與適用范圍

買賣不破租賃并非當(dāng)然，羅馬法即采“買賣破租賃”規(guī)則，雖然出賣人也會(huì)通過各種方式保護(hù)承租人的利益。(2)參見[德]馬克斯·卡澤爾、羅爾夫·克努特爾：《羅馬私法》，田士永譯，法律出版社2018年版，第469-470頁。理論上也有觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人基于租賃合同對出租人享有的權(quán)利是僅具有相對效力的債權(quán)，債權(quán)不得對抗第三人，故《民法典》第725條應(yīng)被解釋為承租人的租賃權(quán)不得對抗受讓人，租賃合同只拘束讓與人與承租人。(3)參見朱慶育：《“買賣不破租賃”的正當(dāng)性》，載王洪亮、張雙根、田士永主編：《中德私法研究》第1卷，北京大學(xué)出版社2006年版，第33-34頁。但是，債權(quán)的相對效力是指債權(quán)人僅能請求債務(wù)人履行給付義務(wù)，而不得請求處于合同關(guān)系外的第三人履行給付義務(wù)，該效力并不涉及針對第三人的對抗效力。(4)參見陳忠五：《第三人侵害債權(quán)的侵權(quán)責(zé)任——問題爭論實(shí)益的探討》，載《物權(quán)與民事法新思維》，元照出版社2014年版，第366-367頁。僅以債權(quán)的相對效力而否定對第三人的對抗效力，其論據(jù)尚不充分。當(dāng)然，比較法上存在構(gòu)建租賃權(quán)對抗效力的不同方式，在英美法中，承租人對租賃物享有物權(quán)(proprietary right)；(5)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)，See Martin Dixon, Modern Land Law, 12th ed., Routledge, 2021, p.221; Roger J.Smith, Property Law, 10th ed., Pearson, 2020, p.451.動(dòng)產(chǎn)承租人也享有物權(quán)，See Richard Calnan, Proprietary Rights and Insolvency, 2nd ed., Oxford University Press, 2016, pp.49-51.大陸法系國家均通過不同方式賦予承租人對抗租賃物受讓人的效力。(6)《德國民法典》第566、578條(土地和房屋)、第986條第2款(動(dòng)產(chǎn))，參見[德]鮑爾、施蒂爾納：《德國物權(quán)法》(上冊)，張雙根譯，法律出版社2004年版，第107頁。《法國民法典》第1743條，參見[法]弗朗索瓦·泰雷等：《法國債法：契約篇》(下)，羅結(jié)珍譯，中國法制出版社2018年版，第957頁?！逗商m民法典》第7:226條(適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))，See Arthur.S.Hartkamp, Contract Law in the Netherlands, 2nd ed., Kluwer Law International, 2015, pp.118, 218-219; Sjef van Erp & Bram Akkermans eds., Cases, Materials and Text on Property Law, Hart Publishing, 2012, p.299.《日本民法典》第605條(經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)租賃)、《借地借家法》第10條(土地上的建筑物經(jīng)登記)、《借地借家法》第31條(建筑物已交付)，動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣破租賃”原則，參見[日]近江幸治：《民法講義II：物權(quán)法》，王茵譯，北京大學(xué)出版社2006年版，第111-112頁。不同法律構(gòu)造的背后存在著價(jià)值共識(shí)，即承租人能夠?qū)棺赓U物受讓人，但該價(jià)值共識(shí)的正當(dāng)性仍有必要澄清。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣不破租賃的正當(dāng)性在于保護(hù)作為社會(huì)或經(jīng)濟(jì)上弱者的承租人這一公共政策，避免影響承租人的生存利益。(7)王澤鑒：《買賣不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用》，載《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊)，北京大學(xué)出版社2009年版，第146頁；蘇永欽：《關(guān)于租賃權(quán)物權(quán)效力的幾個(gè)問題——從“民法”第四二五條的修正談起》，載《走入新世紀(jì)的私法自治》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第338頁；張雙根：《談“買賣不破租賃”規(guī)則的客體適用范圍問題》，載王洪亮、張雙根、田士永主編：《中德私法研究》(第1卷)，北京大學(xué)出版社2006年版，第14-15頁。批評者據(jù)此認(rèn)為，立法將此一公共政策導(dǎo)入民法典，不當(dāng)?shù)仄x了民法階級中立的基本設(shè)計(jì)，參見蘇永欽：《尋找新民法》(增訂版)，北京大學(xué)出版社2014年版，第269頁。這使得買賣不破租賃只能在“保護(hù)弱勢承租人”的政策目標(biāo)內(nèi)加以適用，而動(dòng)產(chǎn)租賃不在適用范圍內(nèi)，(8)張雙根：《談“買賣不破租賃”規(guī)則的客體適用范圍問題》，載王洪亮、張雙根、田士永主編：《中德私法研究》(第1卷)，北京大學(xué)出版社2006年版，第15頁，但其同時(shí)認(rèn)為，此時(shí)租賃權(quán)仍有對抗效力，只是不發(fā)生合同的法定概括轉(zhuǎn)移的后果。另參見蘇永欽：《關(guān)于租賃權(quán)物權(quán)效力的幾個(gè)問題——從“民法”第四二五條的修正談起》，載《走入新世紀(jì)的私法自治》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第339頁。無償借用合同也不得類推適用。(9)王澤鑒：《買賣不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用》，載《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊)，北京大學(xué)出版社2009年版，第168頁。然而，該基于特殊立法政策的解釋存在疑問。首先，在住房租賃普遍為短期租賃的背景下，(10)2015年的一項(xiàng)調(diào)查顯示，超過80%的住房租賃合同期限在1年及以下，參見中國社會(huì)科學(xué)院國家未來城市實(shí)驗(yàn)室、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)：《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告no.18(2021)》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2021年版，第359頁。買賣是否破租賃對住房承租人的影響有限，且在實(shí)踐中，住房出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時(shí)通常會(huì)與承租人合意解除合同，以支付賠償金的方式換取承租人搬離房屋。買賣不破租賃，實(shí)際上更多保護(hù)商業(yè)承租人。(11)在《德國民法典》中，買賣不破租賃的保護(hù)對象也不限于住房承租人，還包括土地以及非住房的房屋承租人。其次，“社會(huì)經(jīng)濟(jì)弱勢”的含義并不明確。如果著眼于這一政策考量，則即使是住房承租人，在具體適用中也需要區(qū)分處于弱勢與非處于弱勢的承租人，例如參考保障性住房的申請條件判斷，但這與實(shí)踐并不相符。再次，即使在商業(yè)租賃或動(dòng)產(chǎn)設(shè)備租賃中，選擇以租賃而非買賣的方式用益標(biāo)的物者，其可能也會(huì)因租賃物被返還給受讓人而喪失對租賃物繼續(xù)使用收益的利益，且由于這些利益被鎖定于租賃，承租人在訂立租賃合同后處于弱勢地位。

依本文之見，買賣不破租賃的正當(dāng)性基礎(chǔ)在于保護(hù)承租人對租賃物享有的值得保護(hù)的在先使用利益，這不違反讓與人和受讓人在訂立合同時(shí)的預(yù)期，有利于降低交易成本，避免對承租人救濟(jì)不足以及損害承租人之相對人的信賴。

第一，承租人基于租賃合同而占有使用租賃物，可能會(huì)形成以依賴、信任和聯(lián)合行動(dòng)等為前提的社會(huì)關(guān)系，進(jìn)而形塑承租人生活的各個(gè)方面。僅對不動(dòng)產(chǎn)而言，住房是承租人社會(huì)存在、私人生活方式的基礎(chǔ)，商業(yè)租賃的土地或房屋也構(gòu)成個(gè)人從事職業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)存在的基礎(chǔ)。(12)Jan Dirk Harke, Besonderes Schuldrecht, 2011, Rn.295; BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.5.惟依Harke之見，《德國民法典》第566條之基礎(chǔ)，仍在于“社會(huì)考量(sozialen Erw?gungen)”。這固然可以證成不動(dòng)產(chǎn)適用買賣不破租賃，但也并未否認(rèn)動(dòng)產(chǎn)適用的正當(dāng)性。在住房租賃中，承租人可能根據(jù)其住址做出了工作生活上的安排；在商業(yè)租賃中，承租人往往已對租賃物做出相當(dāng)程度的經(jīng)濟(jì)投入，如裝修店鋪、配置生產(chǎn)線、雇傭工人等。因此，承租人對標(biāo)的物的使用享有值得保護(hù)的利益。

第二，承租人對標(biāo)的物的占有使用，是在先存在的合法利益狀態(tài)，在后權(quán)利人應(yīng)予尊重。出租人已將租賃物交付給承租人占有使用，則不應(yīng)享有再次處分在租賃期限內(nèi)由承租人用益之標(biāo)的物的權(quán)利。(13)18世紀(jì)自然法學(xué)家即持此種觀點(diǎn)，see Reinhard Zimmermann, The Law of Obligations: Roman Foundations of the Civilian Tradition, Oxford University Press, 1996, p.381; D.Barlow Burke & Joseph A.Snoe, Property, 6th ed., Wolters Kluwer, 2019, p.284.在后受讓標(biāo)的物的所有權(quán)人，亦應(yīng)尊重在先用益標(biāo)的物的承租人。在英美法中，出租人只享有“對租賃的復(fù)歸期待”(reversion expectant on the lease)這種權(quán)利，在租賃結(jié)束時(shí)有權(quán)占有房產(chǎn)，出租人僅有權(quán)將復(fù)歸權(quán)(reversion)讓與受讓人。(14)Martin Dixon, Modern Land Law, 12th ed., Routledge, 2021, pp.221-222; Joseph William Singer, Property, 5th ed., Wolters Kluwer, 2017, pp.493-494.

動(dòng)產(chǎn)租賃最為明顯地體現(xiàn)這一價(jià)值判斷。租賃動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須通過指示交付(《民法典》第227條)的方式，讓與人將租賃物返還請求權(quán)讓與給受讓人，承租人向讓與人的抗辯可以向受讓人主張，故在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中，承租人有權(quán)對抗受讓人，以保障其有權(quán)占有人的地位不受到惡化。(15)Wilhelm, Sachenrecht, 6.Aufl., 2019, Rn.1220.這與《民法典》第548條的債權(quán)轉(zhuǎn)讓抗辯延續(xù)規(guī)則的價(jià)值判斷相一致。(16)《德國民法典》第986條第2款是對第404條的具體適用，二者具有相同的制度功能。Vgl.Claus-Wilhelm Canaris, Die Verdinglichung Obligatorischer Rechte, FS Flume, 1978, S.392.不過部分學(xué)者認(rèn)為，第986條第2款相較于第404條仍有規(guī)范意義，因?yàn)榈?04條僅能抗辯債權(quán)性的租賃物返還請求權(quán)而不能抗辯所有物返還請求權(quán)，并且通過指示交付而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生的是新的所有物返還請求權(quán)。Vgl.BeckOGK/Spohnheimer, 1.8.2021, BGB § 986 Rn.77.1; Brehm/Berger, Sachenrecht, 3.Aufl., 2014, §7 Rn.55.《民法典》第405條關(guān)于抵押不破租賃的適用范圍，也并未限制于不動(dòng)產(chǎn)而同樣適用于動(dòng)產(chǎn)。(17)參見《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(法釋〔2020〕28號(hào))第54條第2項(xiàng)。因此，在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中，租賃權(quán)的對抗效力具有充分的正當(dāng)性。不動(dòng)產(chǎn)登記制度本意是為了避免占有公示權(quán)利不充分的問題，卻造成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與交付脫鉤的結(jié)果，不動(dòng)產(chǎn)受讓人不再需要通過指示交付的方式變動(dòng)物權(quán)，而僅需通過轉(zhuǎn)移登記即可。然而，不動(dòng)產(chǎn)承租人對標(biāo)的物的使用利益，似乎不應(yīng)因登記制度的建立，就變得比動(dòng)產(chǎn)承租人更不值得保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)承租人與動(dòng)產(chǎn)承租人一樣，其法律地位都不應(yīng)因所有權(quán)變動(dòng)而發(fā)生惡化。

第三，即便買賣破除租賃，讓與人為避免對承租人承擔(dān)違約責(zé)任，也可能與受讓人約定租賃權(quán)的對抗效力。(18)BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.6.在羅馬法中，讓與人會(huì)在買賣合同中插入特別簡約，使得受讓人允許承租人在租賃期限內(nèi)使用租賃物，D.19, 2, 25, 1：“當(dāng)一個(gè)人把土地收益或房屋租給他人，如果他出于某種原因把土地或房屋賣掉，他必須注意到買主在也在同樣的合同中允許佃農(nóng)收益和租客居住?！边@類似于現(xiàn)代民法中的真正利益第三人合同，但對羅馬法學(xué)者尚屬陌生，然而買受人在驅(qū)趕承租人時(shí)，會(huì)考慮到出賣人可以提起出賣之訴(actio venditi)，所以這對承租人而言仍有間接保護(hù)作用。See Reinhard Zimmermann, The Law of Obligations: Roman Foundations of the Civilian Tradition, Oxford University Press, 1996, p.378-379.因此，租賃權(quán)的對抗效力不違反讓與人和受讓人在訂立合同時(shí)的預(yù)期。如果買賣破除租賃，買賣合同中只能通過利益第三人合同的方式，間接保障承租人利益，這不僅有賴于當(dāng)事人的特別約定從而增加了交易成本，又使得法律結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜?？紤]到物權(quán)法定原則的限制，買賣不破租賃可以為當(dāng)事人提供物權(quán)效力的制度供給，保障其長期投資利益。(19)簡資修：《讓與(買賣)不破租賃及其類推適用——長期投資保障觀點(diǎn)之分析》，載《經(jīng)濟(jì)推理與法律》(第3版)，元照出版社2014年版，第148-151頁。反之，如果買賣破除租賃，讓與人可以以無租賃負(fù)擔(dān)的市價(jià)出賣租賃物，若其已提前收取一段時(shí)間的租金，則讓與人從兩次處分中可能獲得超出標(biāo)的物市價(jià)的收益，這會(huì)為出租人違約提供經(jīng)濟(jì)上的誘因。

第四，如果承租人不得對抗受讓人，則受讓人有權(quán)請求承租人返還租賃物，讓與人對承租人構(gòu)成法律上不能履行，承租人僅得請求讓與人賠償損失，這相較于使承租人占有使用標(biāo)的物來說，有時(shí)無法提供充分救濟(jì)。尤其是在租賃物具有獨(dú)特性的情況下，承租人無法在市場上尋找到替代租賃物，賠償損失的不確定性導(dǎo)致承租人的損害無法得到完全填補(bǔ)。同時(shí)，在讓與人破產(chǎn)或無財(cái)產(chǎn)可供強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，交易時(shí)點(diǎn)在后的租賃物受讓人相較于交易時(shí)點(diǎn)在前的承租人，更有能力基于對讓與人現(xiàn)在的資產(chǎn)狀況的了解而控制風(fēng)險(xiǎn)，更有理由將風(fēng)險(xiǎn)分配給受讓人而非承租人。

第五，承租人占有使用租賃物的外觀，也會(huì)為承租人的交易相對人提供信賴，相對人可能基于承租人的租賃權(quán)而與之交易。例如，健身場所的經(jīng)營者租賃房屋，健身者多是基于經(jīng)營者對健身場所的占有使用、健身器材的提供而訂立服務(wù)合同；次承租人基于承租人對租賃物的占有使用而訂立轉(zhuǎn)租合同。買賣破除租賃將間接破壞承租人之相對人的信賴。

基于以上理由，租賃權(quán)應(yīng)具有對抗租賃物受讓人的效力，動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃均應(yīng)適用。當(dāng)然，出租人與承租人可以約定附解除條件的租賃合同，使租賃合同對受讓人不生效力，受讓人可以取得無租賃負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。因此，《民法典》第725條屬于任意規(guī)定，可以由出租人與承租人排除適用。(20)如果合同中存在格式條款，可以適用《民法典》第496-498條予以規(guī)制；第151條的顯失公平規(guī)則也有可能的適用空間。即便受讓人有意取得租賃負(fù)擔(dān)、獲得租金債權(quán)，其也可以事先調(diào)查從而知道當(dāng)事人的排除約定，進(jìn)而做出相應(yīng)的交易安排或者與承租人重新訂立租賃合同。

二、構(gòu)成層面的價(jià)值貫徹

既然買賣不破租賃的價(jià)值基礎(chǔ)在于保護(hù)承租人的占有使用利益，那么其適用就必須以租賃合同存在、承租人按照租賃合同占有、租賃物所有權(quán)變動(dòng)為前提。

(一)租賃合同存在

租賃權(quán)若能取得對抗效力，租賃合同應(yīng)當(dāng)已經(jīng)成立并生效，且出租人享有處分權(quán)。例如，租賃消防控制室的合同因違反強(qiáng)制性規(guī)范而無效，不適用買賣不破租賃；(21)李某與倪某建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案，南通市中級人民法院(2008)通中民一終字第0379號(hào)民事判決書。房地產(chǎn)公司無權(quán)處分屬于業(yè)主共有的房屋，承租人不享有租賃權(quán)。(22)林云芳、何巧燕建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，福建省高級人民法院(2015)閩民申字第2223號(hào)民事裁定書。在混合合同中，如果物之使用收益是給付的重心，則應(yīng)依據(jù)《民法典》第467條第1款，參照適用買賣不破租賃規(guī)則。(23)Vgl.BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.12.出租人如非所有權(quán)人，但經(jīng)過所有權(quán)人同意而進(jìn)行出租，也應(yīng)適用買賣不破租賃規(guī)則。

由于基于債之關(guān)系的占有的對抗效力的正當(dāng)性基礎(chǔ)并不在于有償性，所以《民法典》第725條也可類推適用于無償借用合同，此時(shí)同樣存在借用人在先的占有使用利益。(24)相同觀點(diǎn)，參見黃鳳龍：《“買賣不破租賃”與承租人保護(hù)：以對〈合同法〉第229條的理解為中心》，載《中外法學(xué)》2013年第3期，第638頁；黃赤橙：《借用合同對抗第三人效力研究》，載《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)(法學(xué)版)》2019年第4期，第81-82頁。不同觀點(diǎn)，參見王利明：《論“買賣不破租賃”》，載《中州學(xué)刊》2013年第9期，第51頁；蘇永欽：《尋找新民法》(增訂版)，北京大學(xué)出版社2014年版，第270、548頁；王澤鑒：《買賣不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用》，載《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊)，北京大學(xué)出版社2009年版，第168頁；BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.14.有爭議的是，對于以一段時(shí)間內(nèi)物之使用收益代替原定給付的代物清償合意，是否類推適用買賣不破租賃規(guī)則？司法裁判多以其并非租賃合同為由否定買賣不破租賃的適用。(25)焦作解放農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、焦作市易恒貞文化產(chǎn)業(yè)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，最高人民法院(2021)最高法民申26號(hào)民事裁定書；英聯(lián)視動(dòng)漫文化發(fā)展(北京)有限公司與北京恒華嘉輝科技有限公司與豪力投資有限責(zé)任公司其他合同糾紛申請?jiān)賹徝袷虏枚〞?，最高人民法?2014)民申字第215號(hào)民事裁定書。此觀點(diǎn)存在疑問。首先，基于前文所述理由，使用人如已對租賃物占有使用，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于標(biāo)的物的受讓人或申請執(zhí)行人。其次，在以標(biāo)的物所有權(quán)代替原定給付的情形中，債權(quán)人若已在查封前取得標(biāo)的物的所有權(quán)，可以對抗強(qiáng)制執(zhí)行并無爭議，那么在以物之用益代替原定給付的情形，債權(quán)人若已在查封前取得了對標(biāo)的物的使用權(quán)，也有理由受到同等保護(hù)。再次，抵債類似于租賃合同中租金支付方式，似乎有理由類推適用租賃合同的規(guī)則。最后，如后文所述，經(jīng)受讓人詢問，承租人或其他標(biāo)的物的使用人有義務(wù)如實(shí)告知受讓人其是否享有租金等債權(quán)，以保護(hù)受讓人利益。

(二)按照租賃合同占有

在承租人未取得租賃物占有前，承租人對出租人僅享有純粹的債權(quán)請求權(quán)，尚不享有占有使用利益。只有當(dāng)承租人取得對標(biāo)的物的占有時(shí)，才客觀上享有占有使用利益。此外，占有尚有一定的公示功能，承租人通過占有即向不特定第三人提示了其權(quán)利狀態(tài)，降低第三人查詢權(quán)利狀態(tài)的成本，避免其遭受損害。若如原《合同法》第229條的規(guī)定，以合同生效為對抗力的發(fā)生時(shí)點(diǎn)，則可能會(huì)引發(fā)倒簽合同的道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，《民法典》第725條合理地增加“在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)”的規(guī)定。(26)黃薇主編：《中華人民共和國民法典合同編釋義》，法律出版社2020年版，第554頁。當(dāng)然，如果受讓人同意在承租人未取得占有的情況下，承受合同的法定轉(zhuǎn)移的法律后果，則仍適用買賣不破租賃。租賃合同是否備案，均不影響租賃權(quán)的對抗效力。(27)不同觀點(diǎn)，參見盧正敏：《執(zhí)行程序中的虛假租賃及其法律應(yīng)對》，載《中國法學(xué)》2013年第4期，第175-176頁；《上海市房屋租賃條例(2010修正)》第15條第2款，《天津市房屋租賃管理規(guī)定(2004修訂)》第13條第4款，《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》(滬高法民一〔2010〕2號(hào))第30條；江蘇省常州市鐘樓區(qū)人民法院(2011)鐘商初字第824號(hào)民事判決書，載《江蘇省高級人民法院公報(bào)》2012年第1輯(總第19輯)。在房屋租賃中，出于避稅、隱藏交易關(guān)系等考慮，當(dāng)事人沒有動(dòng)力去進(jìn)行租賃登記或備案，現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)也未進(jìn)行登記或備案。(28)黃薇主編：《中華人民共和國民法典合同編釋義》，法律出版社2020年版，第555頁。如果以登記或備案作為對抗效力的前提條件，則結(jié)果可能恰恰是傷害了住房承租人。因此，《民法典》第725條未將租賃登記或者租賃合同備案作為對抗效力的前提條件。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣不破租賃，應(yīng)以承租人經(jīng)現(xiàn)實(shí)交付而占有租賃物為限。(29)黃立主編：《民法債編各論》(上)，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第310頁。但是，承租人若經(jīng)簡易交付而取得現(xiàn)實(shí)占有，即取得了對租賃物的使用利益，也應(yīng)受到保護(hù)。如果承租人經(jīng)占有改定和指示交付而取得占有，因其未對租賃物實(shí)際地占有使用，不應(yīng)適用《民法典》第725條。(30)王澤鑒：《買賣不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用》，載《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊)，北京大學(xué)出版社2009年版，第152頁。重點(diǎn)并非交付的方式，而是承租人是否現(xiàn)實(shí)地占有而享有占有使用利益。

承租人也可能在現(xiàn)實(shí)占有后喪失對租賃物的事實(shí)上管領(lǐng)力，有觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人如喪失占有，即喪失對標(biāo)的物占有使用的公示，其不應(yīng)受買賣不破租賃的保護(hù)。(31)王澤鑒：《買賣不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用》，載《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊)，北京大學(xué)出版社2009年版，第152頁；黃立主編：《民法債編各論》(上)，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第310頁。此觀點(diǎn)存在疑問。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不因其喪失占有，就喪失了所有權(quán)，租賃物的承租人也同樣不應(yīng)受此等不利，有必要進(jìn)行類型區(qū)分。第一，占有的喪失可能是基于占有人的意思。例如，承租人將租賃物交還出租人維修，承租人的占有使用利益當(dāng)然值得保護(hù)；但是，承租人相較于受讓人而言更有能力控制買賣標(biāo)的物上無租賃負(fù)擔(dān)外觀的發(fā)生，例如承租人可以采取外部監(jiān)管等方式，為保護(hù)受讓人的交易安全，可考慮善意取得的法理。如果受讓人受讓時(shí)已經(jīng)查看租賃物，發(fā)現(xiàn)租賃物由讓與人占有而不知租賃負(fù)擔(dān)存在，即對讓與人無完整處分權(quán)的事實(shí)構(gòu)成善意，若其支付了合理對價(jià)，且不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記或動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，則受讓人可以取得無租賃負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。第二，如果非基于承租人之意思而喪失占有，如租賃物被盜竊或遺失，承租人雖喪失對標(biāo)的物的直接占有，但其對標(biāo)的物的合法使用利益亦值得保護(hù)。例如，房屋出租人甲趁承租人乙外出不在，利用備用鑰匙開門為買受人丙看房，與丙訂立買賣合同并轉(zhuǎn)移房屋登記。此時(shí)，承租人乙原則上仍受買賣不破租賃規(guī)則的保護(hù)，有權(quán)對抗買受人丙。這也符合《民法典》第311、312條善意取得區(qū)分占有委托物和占有脫離物的價(jià)值評價(jià)。

(三)租賃物所有權(quán)變動(dòng)

1.租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓

構(gòu)成租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為，可以是買賣、互易、贈(zèng)與合同等。租賃物若經(jīng)征收，則承租人不得主張對抗效力，征收并非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。為實(shí)現(xiàn)租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不動(dòng)產(chǎn)讓與人應(yīng)轉(zhuǎn)移登記，動(dòng)產(chǎn)讓與人應(yīng)轉(zhuǎn)讓租賃物返還請求權(quán)進(jìn)行交付。在不采物權(quán)行為無因性的背景下，買賣等合同的無效、不成立、被撤銷導(dǎo)致租賃物所有權(quán)自始不發(fā)生變動(dòng)。但在合同解除中，如采取解除后清算關(guān)系理論，仍應(yīng)有買賣不破租賃規(guī)則的適用。(32)王澤鑒：《買賣不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用》，載《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊)，北京大學(xué)出版社2009年版，第154頁。例如，甲將A屋出賣給乙，乙將A屋出租給丙并交付，后甲因乙的違約行為而解除買賣合同。如認(rèn)為甲必須通過再次的轉(zhuǎn)移登記才能重新取得A屋之所有權(quán)，則甲仍須承受A屋上的租賃負(fù)擔(dān)。租賃物被第三人善意取得且該第三人不知且不應(yīng)知承租權(quán)的存在，依據(jù)《民法典》第313條，租賃權(quán)消滅，承租人也不得主張對抗效力。(33)同樣觀點(diǎn)，參見[德]克里斯蒂安·馮·巴爾、[英]埃里克·克萊夫主編：《歐洲私法的原則、定義與示范規(guī)則：歐洲示范民法典草案》(第4卷)，于慶生等譯，法律出版社2014年版，第329頁。

讓與人與受讓人對不動(dòng)產(chǎn)買賣合同或抵押合同進(jìn)行預(yù)告登記，在后受領(lǐng)交付的承租人能否對抗預(yù)告登記權(quán)利人，對此存在爭議。(34)肯定說，參見[德]沃爾夫：《物權(quán)法》(第20版)，吳越、李大雪譯，法律出版社2004年版，第212頁；[德]鮑爾、施蒂爾納：《德國物權(quán)法》(上冊)，張雙根譯，法律出版社2004年版，第434-435頁；Müller/Gruber, Sachenrecht, 2016, Rn.2198; BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.26; 賈海濤與山東昌樂農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、賈海燕執(zhí)行異議之訴一審民事判決書，山東省昌樂縣人民法院(2019)魯0725民初3222號(hào)民事判決書；金德順、朱雪萍與安吉寶云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案件執(zhí)行裁定書，浙江省安吉縣人民法院(2016)浙0523執(zhí)異7號(hào)執(zhí)行裁定書。否定說，vgl.Prütting, Sachenrecht, 37.Aufl., 2020, Rn.190; Wilhelm, Sachenrecht, 6.Aufl., 2019, Rn.2289; Wieling/Finkenauer, Sachenrecht, 6.Aufl., 2020, §22 Rn.25; 薛某某、中國工商銀行股份有限公司梁山支行二審民事判決書，山東省濟(jì)寧市中級人民法院(2019)魯08民終4302號(hào)民事判決書。尚有采折中說的觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)以一定期間為限對在后租賃給予買賣不破租賃的保護(hù)，參見王瀚培、任自力：《預(yù)告登記與“買賣不破租賃”之矛盾及化解》，載《蘭州學(xué)刊》2014年第5期，第186頁。承租人為確認(rèn)出租人是所有權(quán)人，在訂立租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上如載有預(yù)告登記權(quán)利人，即可提示承租人，此時(shí)在后取得占有的承租人不得對抗預(yù)告登記權(quán)利人。

出租人在租賃物上設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，《民法典》第405條明文規(guī)定抵押不破租賃。若出租人在租賃物上設(shè)立居住權(quán)或地役權(quán)等他物權(quán)，可類推適用《民法典》第405條的規(guī)定。此時(shí)，承租人能否對抗租賃物的抵押權(quán)人、居住權(quán)人、地役權(quán)人、質(zhì)權(quán)人等，取決于承租人是否經(jīng)交付而取得占有。但是，在限制物權(quán)不妨礙承租人使用租賃物的情況下，不發(fā)生合同的法定概括轉(zhuǎn)移的效果，租賃物的抵押權(quán)人、地役權(quán)人、質(zhì)權(quán)人均不承受租賃合同。反之，在限制物權(quán)妨礙承租人使用租賃物時(shí)，發(fā)生合同的法定概括轉(zhuǎn)移的效果，租賃物的居住權(quán)人依法成為租賃合同的新出租人，因所有權(quán)人與居住權(quán)人在訂立居住權(quán)合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃權(quán)的存在，故應(yīng)認(rèn)為當(dāng)事人對《民法典》第369條“住宅不得出租”的規(guī)定作有排除約定。如果居住權(quán)期限屆滿時(shí)點(diǎn)早于租賃期限屆滿時(shí)點(diǎn)，則于居住權(quán)期限屆滿時(shí)，租賃合同回復(fù)轉(zhuǎn)移給所有權(quán)人；如果居住權(quán)期限屆滿時(shí)點(diǎn)晚于租賃期限屆滿時(shí)點(diǎn)，則在租賃期限屆滿時(shí)租賃合同終止，除非當(dāng)事人另有約定，居住權(quán)人不得將住宅再次出租。

2.強(qiáng)制執(zhí)行程序

承租人也有權(quán)對抗出租人的申請執(zhí)行人。在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，拍賣財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)不因拍賣而消滅，承租人也有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴，阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)。(35)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋〔2020〕21號(hào))第28條；《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(法釋〔2020〕21號(hào))第31條第1款。然而，債務(wù)人為規(guī)避強(qiáng)制執(zhí)行，可能會(huì)采取惡意串通并以明顯不合理的低價(jià)出租、(36)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(法釋〔2020〕21號(hào))第31條第2款。偽造變造租賃合同、(37)張曲與陳適、吳洋英民間借貸糾紛執(zhí)行案，《最高人民法院公報(bào)》2011年第9期。倒簽租賃合同、偽造租金交付或收取證據(jù)、偽造其實(shí)際占有使用執(zhí)行標(biāo)的證據(jù)、由被執(zhí)行人的近親屬或關(guān)聯(lián)企業(yè)承租等方式，虛構(gòu)租賃合同或占有使用的存在。在上述情形中，租賃合同未生效或承租人未取得占有，自無買賣不破租賃的適用空間，承租人應(yīng)就租賃合同存在與已按照租賃合同占有承擔(dān)舉證責(zé)任?；蛟S是為了避免虛假租賃排除強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)務(wù)中通常要求承租人已經(jīng)支付租金；(38)《江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南(三)》第1條；《山東省高級人民法院民一庭關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第4條。然而，承租人是否支付租金似乎并非買賣不破租賃的適用條件，如果承租人尚未支付租金，債權(quán)人可以申請執(zhí)行租金債權(quán)，其利益可得到保護(hù)。

3.出租人破產(chǎn)

與買賣不破租賃相關(guān)的是，在出租人破產(chǎn)的情況下，租賃期限尚未屆滿的租賃合同是否屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條所謂的“雙方均未履行完畢的合同”，出租人的破產(chǎn)管理人得否根據(jù)本條解除租賃合同，對此存在爭議。(39)地方性司法文件對此問題多作有折中規(guī)定，例如《北京市高級人民法院審理民商事案件若干問題的解答之五(試行)》(京高法發(fā)[2007]168號(hào))第51條、《浙江省高級人民法院民二庭關(guān)于印發(fā)〈商事審判若干疑難問題理解〉的通知》(浙法民二〔2010〕15號(hào))問題16。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)限制破產(chǎn)管理人的解除權(quán)。租賃合同的遠(yuǎn)期“信用”屬性并不如借款等合同顯著，其存在通常并不會(huì)導(dǎo)致出租人破產(chǎn)，承租人對于房屋占有、使用的期待具有正當(dāng)性；尤其在不動(dòng)產(chǎn)租賃合同中，承租人為從事經(jīng)營活動(dòng)，往往對租賃房屋進(jìn)行了裝修改造，為鼓勵(lì)長期投資、穩(wěn)定收益預(yù)期，有必要限制管理人的解除權(quán)。(40)許德風(fēng)：《破產(chǎn)法論：解釋與功能比較的視角》，北京大學(xué)出版社2015年版，第149、160頁；王欣新、喬博娟：《論破產(chǎn)程序中未到期不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的處理方式》，載《法學(xué)雜志》2015年第3期，第66-67頁；王池：《破產(chǎn)程序中對未到期不動(dòng)產(chǎn)租賃合同解除權(quán)的限制》，載《人民司法》2020年第34期，第95頁。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，僅應(yīng)在保障公民居住利益的政策目的范圍內(nèi)限制破產(chǎn)管理人的解除權(quán)。(41)陳本寒、陳超然：《破產(chǎn)管理人合同解除權(quán)限制問題研究》，載《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2018年第3期，第31-32頁。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，出租人破產(chǎn)時(shí)，破產(chǎn)管理人有權(quán)單方?jīng)Q定解除合同，要求承租人返還租賃物，以保障租賃物順利回收處置，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。(42)賀小榮主編：《最高人民法院第二巡回法庭法官會(huì)議紀(jì)要》(第二輯)，人民法院出版社2021年版，第3、14頁；朱全國：《芻議管理人的“合同解除權(quán)”與合同相對人“買賣不破租賃權(quán)”之間沖突之解決》，載《破產(chǎn)法論壇》(第3輯)，法律出版社2009年版，第269-271頁；李永軍：《破產(chǎn)法：理論與規(guī)范研究》，中國政法大學(xué)出版社2013年版，第126頁。比較法上多限制出租人破產(chǎn)管理人的解除權(quán)。(43)在美國法中，如果破產(chǎn)管理人選擇拒絕履行未到期的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同(unexpired lease)，承租人有兩種選擇：(1)選擇接受拒絕履行，將租賃視為解除，放棄對不動(dòng)產(chǎn)的占有，并將損害申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)[《破產(chǎn)法典》第365條(h)(1)(A)]；(2)選擇無視拒絕履行，保持租賃項(xiàng)下的權(quán)利，繼續(xù)占有不動(dòng)產(chǎn)，維持租賃核心條款的效力，包括支付租金以及支付時(shí)間、占有與使用租賃物的權(quán)利、轉(zhuǎn)租的權(quán)利、單方延長租賃期限的權(quán)利等，但是出租人不再負(fù)有履行提供服務(wù)(例如電梯服務(wù)、暖氣、電力、自來水以及公共空間清潔)、維持租賃物等義務(wù)，此時(shí)承租人喪失申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)的權(quán)利，但可以就出租人拒絕履行之后的違約所造成的損害，與租金相抵銷[《破產(chǎn)法典》第365條(h)(1)(B)]。See Brian A.Blum & Samir D.Parikh, Bankruptcy and Debtor/Creditor, 7th ed., Wolters Kluwer, 2018, pp.440-441;[美]查爾斯·J.泰步：《美國破產(chǎn)法新論》(中冊)，韓長印、何歡、王之洲譯，中國政法大學(xué)出版社2017年版，第902-903頁；[美]道格拉斯·G.貝爾德：《美國破產(chǎn)法精要》(第6版)，徐陽光、武詩敏譯，法律出版社2020年版，第120-121頁。實(shí)踐中，出租人拒絕履行租賃義務(wù)的情形極為少見，因?yàn)樽饨鹂梢宰鳛槠飘a(chǎn)財(cái)產(chǎn)。See Alan N.Resnick & Henry J.Sommer eds., Collier on Bankruptcy, 16th ed., Vol.3, LexisNexis, 2009, §365.11;[美]大衛(wèi)·G·愛潑斯坦、史蒂夫·H·尼克勒斯、詹姆斯·J·懷特：《美國破產(chǎn)法》，韓長印等譯，中國政法大學(xué)出版社2003年版，第240頁。動(dòng)產(chǎn)租賃中承租人是否也可以繼續(xù)占有租賃物，存在不同的解釋方案，參見[美]道格拉斯·G.貝爾德：《美國破產(chǎn)法精要》(第6版)，徐陽光、武詩敏譯，法律出版社2020年版，第121-122頁。

(44)在英國法中，不動(dòng)產(chǎn)租賃的承租人取得對租賃物的物權(quán)，可以拘束租賃物的受讓人與出租人的破產(chǎn)管理人。See Richard Calnan, Proprietary Rights and Insolvency, 2nd ed., Oxford University Press, 2016, p.55; Kristin van Zwieten ed., Goode on Principles of Corporate Insolvency Law, 5th ed., Sweet & Maxwell, 2019, para.6-40.動(dòng)產(chǎn)租賃也適用相同規(guī)則。See Richard Calnan, Proprietary Rights and Insolvency, 2nd ed., Oxford University Press, 2016, pp.49-51.在德國法中，根據(jù)《德國破產(chǎn)法》第108條第1款的規(guī)定，已經(jīng)交付給承租人的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同繼續(xù)有效；但就動(dòng)產(chǎn)而言，破產(chǎn)管理人享有繼續(xù)履行或拒絕履行的選擇權(quán)。參見[德]萊因哈德·波克：《德國破產(chǎn)法導(dǎo)論》(第6版)，王艷柯譯，北京大學(xué)出版社2014年版，第92頁；[德]烏爾里?！じ査固兀骸兜聡飘a(chǎn)法》(第7版)，張宇暉譯，中國法制出版社2020年版，第141頁。動(dòng)產(chǎn)之所以排除適用，是考慮到便于租賃動(dòng)產(chǎn)的變價(jià)。自不動(dòng)產(chǎn)破產(chǎn)管理人處受讓租賃物而承受讓與人租賃關(guān)系的受讓人，可以根據(jù)《破產(chǎn)法》第111條或《強(qiáng)制拍賣與強(qiáng)制管理法》第57條終止租賃合同，而動(dòng)產(chǎn)受讓人并無相應(yīng)的規(guī)定。Vgl.Jaeger Insolvenzordnung Gro?kommentar/Jacoby, 1.Aufl.2014, InsO §108 Rn.11.此外，不動(dòng)產(chǎn)承租人不僅有權(quán)使用租賃物，破產(chǎn)財(cái)團(tuán)也負(fù)有維持租賃物等其他合同義務(wù)，這與美國法不同。Vgl.MüKoInsO/J.F.Hoffmann, 4.Aufl.2019, InsO § 108 Rn.5.在日本法中，根據(jù)《破產(chǎn)法》第56條第1款之規(guī)定，承租人如果具備租賃權(quán)對抗第三人的要件，管理人不得行使合同解除權(quán)。從而，如果土地租賃合同中所租賃的土地上有以承租人名義登記的房屋(《借地借家法》第10條第1款)、房屋租賃合同中建筑物已交付(《借地借家法》第31條第1款)、不動(dòng)產(chǎn)租賃已經(jīng)登記(《民法典》第605條)，租賃權(quán)具有對抗效力，破產(chǎn)出租人的管理人均不得選擇解除。參見[日]谷口安平主編：《日本倒產(chǎn)法概述》，佐藤孝弘、田言等譯，中國政法大學(xué)出版社2017年版，第95頁；[日]山本和彥：《日本倒產(chǎn)處理法入門》，金春等譯，法律出版社2016年版，第70頁。根據(jù)DCFR第IV.B-7:101條，動(dòng)產(chǎn)出租人破產(chǎn)時(shí)，適用買賣不破租賃，參見[德]克里斯蒂安·馮·巴爾、[英]埃里克·克萊夫主編：《歐洲私法的原則、定義與示范規(guī)則：歐洲示范民法典草案》(第4卷)，于慶生等譯，法律出版社2014年版，第329頁。

本文認(rèn)為，出租人的破產(chǎn)管理人不享有《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的解除權(quán)。首先，承租人相較于其他債權(quán)人，已經(jīng)占有使用租賃物，享有值得保護(hù)的持續(xù)性利益，如果破產(chǎn)管理人有權(quán)解除租賃合同，將會(huì)給承租人帶來劇烈的后果。(45)MüKoInsO/J.F.Hoffmann, 4.Aufl.2019, InsO § 108 Rn.3; BeckOK InsO/Berberich, 23.Ed.15.4.2021, InsO § 108 Rn.1;[日]山本和彥：《日本倒產(chǎn)處理法入門》，金春等譯，法律出版社2016年版，第70頁。從體系角度觀察，承租人的租賃權(quán)不但可以基于《民法典》第725條對抗租賃物的受讓人，還可以在執(zhí)行程序中對抗出租人的申請執(zhí)行人，基于強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)程序中相同的價(jià)值考量，其在破產(chǎn)程序中也應(yīng)受到保護(hù)。其次，可以與之類比的是買賣合同與用益物權(quán)設(shè)立合同的履行。如果買受人或用益物權(quán)人已經(jīng)取得物權(quán)，破產(chǎn)管理人沒有解除合同的選擇權(quán)。(46)參見王欣新：《破產(chǎn)法》(第4版)，中國人民大學(xué)出版社2019年版，第71頁；許德風(fēng)：《破產(chǎn)法論：解釋與功能比較的視角》，北京大學(xué)出版社2015年版，第131頁。既然在上述情形中，債務(wù)人的相對人有權(quán)保有其所受領(lǐng)的債務(wù)人的給付，那么在租賃合同中，承租人也應(yīng)當(dāng)有權(quán)基于租賃合同而保有其所受領(lǐng)的給付，出租人及其破產(chǎn)管理人不得任意否定或侵害。換言之，租賃物若已交付，承租人可以將其視為出租人已經(jīng)履行主要義務(wù)的合同，因此出租人的破產(chǎn)管理人不享有解除權(quán)。(47)不同觀點(diǎn)認(rèn)為出租人負(fù)有維持租賃物的義務(wù)，故不能認(rèn)為出租人已經(jīng)基本履行其義務(wù)。Vgl.MüKoInsO/J.F.Hoffmann, 4.Aufl.2019, InsO § 108 Rn.2.在變價(jià)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)，承租人可以依其租賃合同對抗受讓人。再次，在出租人破產(chǎn)的情況下，其很可能喪失履行維修義務(wù)的能力，如果出租人未能履行維修義務(wù)，承租人可以選擇解除租賃合同，或以其替代履行的費(fèi)用和損害賠償請求權(quán)，與出租人的租金債權(quán)相抵銷。最后，如果在特殊情況下，少數(shù)租賃關(guān)系的繼續(xù)存在將極大影響整體破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)或使用，破產(chǎn)管理人似乎可以根據(jù)《民法典》第580條第2款請求法院終止合同。(48)此前也有觀點(diǎn)主張管理人享有的不是《破產(chǎn)法》第18條規(guī)定的單方解除權(quán)，而應(yīng)由法院依公平原則裁判是否予以解除。參見王欣新、喬博娟：《論破產(chǎn)程序中未到期不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的處理方式》，載《法學(xué)雜志》2015年第3期，第68-69頁。

三、效果層面的價(jià)值貫徹與回調(diào)

(一)合同的法定概括轉(zhuǎn)移

承前所述，如果租賃物已經(jīng)交付給承租人，為貫徹保護(hù)承租人占有使用利益的價(jià)值目標(biāo)，租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓不應(yīng)影響承租人的利益，承租人可以對抗租賃物的受讓人。《民法典》第725條后半句規(guī)定的“不影響租賃合同的效力”，意味著承租人的地位不能因此變得更糟。然而，如何實(shí)現(xiàn)此價(jià)值目標(biāo)，存在不同的技術(shù)方案。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣不破租賃將發(fā)生合同的法定概括轉(zhuǎn)移的后果。自受讓人取得所有權(quán)時(shí)起，受讓人依法自動(dòng)取代原出租人而成為租賃合同的新出租人。(49)王利明：《論“買賣不破租賃”》，載《中州學(xué)刊》2013年第9期，第54頁；崔建遠(yuǎn)：《合同法》(第3版)，北京大學(xué)出版社2016年版，第530-531頁；周江洪：《買賣不破租賃規(guī)則的法律效果——以契約地位承受模式為前提》，載《法學(xué)研究》2014年第5期，第115頁；黃薇主編：《中華人民共和國民法典合同編釋義》，法律出版社2020年版，第554-555頁。在比較法上，多數(shù)立法例采取此種方式實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)的對抗效力。(50)《德國民法典》第566、578條(不動(dòng)產(chǎn))、《日本民法典》第605條之二、我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第425條、DCFR第IV.B.-7:101條。英國《1995年出租人與承租人法》第3條規(guī)定租賃合同轉(zhuǎn)移至受讓人與承租人之間，美國法亦同。See Joseph William Singer, Property, 5th ed., Wolters Kluwer, 2017, pp.493-494.《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第14條與絕大多數(shù)司法裁判采取此種解釋方案。(51)邵陽市乳膠制品有限責(zé)任公司、廖曉平房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，最高人民法院(2016)最高法民申1323號(hào)民事裁定書；劉文斌與江油市精益商貿(mào)有限公司、李小華房屋租賃合同糾紛申訴、申請民事裁定書，最高人民法院(2016)最高法民申787號(hào)民事裁定書；曾華燕、曾秀英房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，廣東省高級人民法院(2019)粵民申11465號(hào)民事裁定書。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，為維護(hù)私法自治原則，租賃合同仍存在于讓與人和承租人之間；承租人相對于受讓人依法律規(guī)定構(gòu)成有權(quán)占有，或者租賃合同關(guān)系中的消極容忍義務(wù)構(gòu)成物上債務(wù)，承租人享有物上債權(quán)，從而在相應(yīng)范圍內(nèi)具有對抗租賃物受讓人的效力；合同的法定概括轉(zhuǎn)移，既違反私法自治原則，使受讓人和承租人在欠缺意思表示的情況下成為合同當(dāng)事人，也違反比例原則，對承租人保護(hù)過度。(52)黃鳳龍：《“買賣不破租賃”與承租人保護(hù)：以對〈合同法〉第229條的理解為中心》，載《中外法學(xué)》2013年第3期，第630-638頁；雷秋玉：《租賃權(quán)對抗效力的民法解釋論：基于民法體系方法的批判與修正》，載《法學(xué)家》2019年第5期，第93、96-97頁。在比較法上，少數(shù)立法例采此種方式。(53)《德國民法典》第986條第2款(動(dòng)產(chǎn))。有個(gè)別裁判認(rèn)為，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，讓與人仍享有租金債權(quán)，參見連蘭英與王金平房屋租賃合同糾紛，河南省高級人民法院(2013)豫法立二民申字第00212號(hào)民事裁定書。

上述兩種觀點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上都使得租賃合同對受讓人生效，差別僅在于合同轉(zhuǎn)移的范圍而已。第二種觀點(diǎn)僅使得出租人容忍承租人使用的義務(wù)和租賃期限這兩項(xiàng)條款對受讓人生效。故而，兩種觀點(diǎn)的實(shí)質(zhì)差別是，出租人的維修義務(wù)、承租人的租金給付義務(wù)等其他合同義務(wù)，是否同樣由讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人。

本文認(rèn)為，第一種觀點(diǎn)更具合理性。首先，依“有權(quán)占有說”，承租人權(quán)利義務(wù)的相對人仍為讓與人。然而，讓與人因不再享有租賃物所有權(quán)而無法直接履行保持租賃物符合約定用途的義務(wù)，而承租人既無權(quán)請求受讓人履行上述義務(wù)，又僅有義務(wù)向讓與人給付租金，這會(huì)使得受讓人并無意愿維修租賃物?！昂贤姆ǘǜ爬ㄞD(zhuǎn)移說”可以避免上述問題，使受讓人取得請求支付租金的權(quán)利，以彌補(bǔ)其使用權(quán)的喪失，促進(jìn)其履行租賃合同的意愿，(54)BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.7; Jan Dirk Harke, Besonderes Schuldrecht, 2011, Rn.324.也可以減少租賃合同違約的發(fā)生，(55)[德]克里斯蒂安·馮·巴爾、[英]埃里克·克萊夫主編：《歐洲私法的原則、定義與示范規(guī)則：歐洲示范民法典草案(第4卷)》，于慶生等譯，法律出版社2014年版，第328頁。避免法律關(guān)系過度復(fù)雜化帶來的不效率。(56)Roger J.Smith, Property Law, 10th ed., Pearson, 2020, p.452.因此，這應(yīng)該更符合當(dāng)事人訂立買賣合同與租賃合同時(shí)的預(yù)期，并無違背私法自治的問題。

其次，第二種觀點(diǎn)對合同法定概括轉(zhuǎn)移說的批評是，受讓人可能因此而遭受不利的后果。例如，在租金過低的情況下，受讓人必須承受低租金的后果，這并不合理。然而，由于租賃合同多為書面，租賃物的受讓人可以通過租賃合同獲知過低租金以及租賃期限，從而會(huì)在租賃物的買賣合同中調(diào)整買賣價(jià)金，故一般不會(huì)發(fā)生不合理的結(jié)果。同時(shí)，即使采納合同的法定概括轉(zhuǎn)移的觀點(diǎn)，如下文所述，也會(huì)通過概括轉(zhuǎn)移的效果與范圍的進(jìn)一步精確化而避免受讓人利益受損。

如采取合同的法定概括轉(zhuǎn)移效果，則當(dāng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，發(fā)生權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移的效果。在所有權(quán)變動(dòng)之前到期的請求權(quán)，屬于讓與人；在所有權(quán)變動(dòng)之后到期的請求權(quán)，屬于受讓人。(57)德國學(xué)說多稱為“到期原則(F?lligkeitsprinzip)”，Vgl.BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.50.英國1995年租賃法改革前，受讓人取得所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前的到期債權(quán)，而讓與人喪失這一權(quán)利(《1925年財(cái)產(chǎn)法》第141條)；改革后，受讓人既不對復(fù)歸權(quán)轉(zhuǎn)讓前讓與人的違約行為承擔(dān)責(zé)任，也不享有讓與人的到期債權(quán)，故也以所有權(quán)轉(zhuǎn)讓作為權(quán)利義務(wù)的分割時(shí)點(diǎn)，See Stuart Bridge, Elizabeth Cooke & Martin Dixon, Megarry & Wade: The Law of Real Property, 9th ed., Sweet & Maxwell, 2019, para.19-68, 19-125; Roger J.Smith, Property Law, 10th ed., Pearson, 2020, pp.472-473.受讓人并不取得所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之前由讓與人享有的債權(quán)。具體言之，在所有權(quán)變動(dòng)前，讓與人享有所有權(quán)變動(dòng)前到期的租金請求權(quán)及違約損害賠償請求權(quán)，負(fù)擔(dān)維修等義務(wù)并承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任；所有權(quán)變動(dòng)后，受讓人享有所有權(quán)變動(dòng)后到期的租金請求權(quán)及違約損害賠償請求權(quán)，負(fù)擔(dān)維修等義務(wù)并承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。

值得討論的是租金歸屬的判斷時(shí)點(diǎn)，這涉及如何理解《民法典》第630條與第725條之關(guān)系的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果租賃物在所有權(quán)變動(dòng)前已經(jīng)交付，根據(jù)《民法典》第630條之規(guī)定，買賣標(biāo)的物交付于受讓人后，受讓人即取得孳息收取權(quán)，受讓人有權(quán)請求讓與人返還在其交付后至所有權(quán)變動(dòng)前收取的租金。(58)周江洪：《買賣不破租賃規(guī)則的法律效果——以契約地位承受模式為前提》，載《法學(xué)研究》2014年第5期，第119頁。此一觀點(diǎn)存在疑問。在買賣標(biāo)的物由第三人占有的情況下，出賣人無法現(xiàn)實(shí)交付，而只能指示交付。孳息收取權(quán)以交付為判斷標(biāo)準(zhǔn)，其原因是買受人可以現(xiàn)實(shí)管領(lǐng)標(biāo)的物，就該物加以經(jīng)濟(jì)上利用而取得利益，負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損滅失之風(fēng)險(xiǎn)，因此，第630條之交付應(yīng)使買受人取得直接占有(現(xiàn)實(shí)交付、簡易交付)；而僅使買受人取得間接占有(指示交付、占有改定)，是否發(fā)生孳息歸屬轉(zhuǎn)移的后果，應(yīng)通過合同解釋加以確定，尤其是買受人對于標(biāo)的物是否已取得經(jīng)濟(jì)上的收益權(quán)。(59)Vgl.Brox/Walker, Besonderes Schuldrecht, 45.Aufl., 2021, §3 Rn.15.參見廖義男：《買賣不破租賃與利益承受之時(shí)點(diǎn)及交付之觀念》，載《臺(tái)大法學(xué)論叢》1986年第15卷S期，第267-268頁；吳香香：《〈合同法〉第142條(交付移轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn))評注》，載《法學(xué)家》2019年第3期，第180-181頁。在買賣標(biāo)的物已經(jīng)出租給第三人的情況下，合同的法定轉(zhuǎn)移使得受讓人取得對承租人的返還請求權(quán)，并有權(quán)依租賃合同請求承租人給付租金，即取得了經(jīng)濟(jì)上的收益權(quán)。因此，除非當(dāng)事人另有約定，合同的法定概括轉(zhuǎn)移之時(shí)，出賣人即已經(jīng)完成其交付義務(wù)，孳息收取權(quán)也轉(zhuǎn)移給買受人。(60)不同觀點(diǎn)認(rèn)為，只要雙方未另行達(dá)成以法定合同轉(zhuǎn)移代替交付義務(wù)的合意，出賣人的交付義務(wù)即繼續(xù)存在，仍有義務(wù)使買受人取得房屋的直接占有，參見吳香香：《〈民法典〉第598條(出賣人主給付義務(wù))評注》，載《法學(xué)家》2020年第4期，第179-180頁。然而，出賣人已因合同的法定轉(zhuǎn)移而喪失對承租人的租賃物返還請求權(quán)，且因標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而喪失所有物返還請求權(quán)，其使買受人取得直接占有的義務(wù)似已喪失履行的可能性?？傊?，在租賃物的買賣中，除另有約定外，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、合同的法定概括轉(zhuǎn)移、租金請求權(quán)轉(zhuǎn)移、孳息收取權(quán)轉(zhuǎn)移同步發(fā)生。

在轉(zhuǎn)租的情形中，如果出租人將標(biāo)的物讓與給次承租人，則次承租人取得出租人地位。承租人與次承租人間交付租賃物并保持租賃物的權(quán)利相互抵銷，租金債權(quán)也相應(yīng)抵銷，租金債權(quán)較多的一方對對方享有差額的租金債權(quán)。(61)裁判中不同的觀點(diǎn)，參見昆明盤通屋業(yè)有限公司、昆明百貨大樓(集團(tuán))珠寶經(jīng)營有限公司租賃合同糾紛二審民事判決書，云南省高級人民法院(2016)云民終692號(hào)民事判決書。本案一審法院認(rèn)為，承租人的租賃權(quán)消滅，喪失租金債權(quán)；二審法院則以本案中的當(dāng)事人間并非純粹的租賃合同為由駁回其訴訟請求。例如，甲將A屋以2萬元的價(jià)格出租給乙，乙以3萬元的價(jià)格出租給丙，后甲將A屋出賣給丙，乙對丙享有抵銷后的1萬元租金債權(quán)。

(二)對承租人的保護(hù)：轉(zhuǎn)讓通知與抗辯抵銷延續(xù)

在合同概括轉(zhuǎn)移中，為維護(hù)承租人的利益，可考慮類推適用債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)轉(zhuǎn)讓通知與抗辯抵銷延續(xù)的規(guī)則。合同的法定概括轉(zhuǎn)移使得受讓人取得對承租人的租金債權(quán)，僅當(dāng)讓與人將所有權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通知債務(wù)人時(shí)，(62)僅通知作為基礎(chǔ)交易關(guān)系之買賣合同的訂立，不發(fā)生轉(zhuǎn)讓通知的效力。Vgl.BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566e Rn.5.該轉(zhuǎn)讓才對債務(wù)人發(fā)生效力(《民法典》第546條第1款)。因此，未接到轉(zhuǎn)讓通知的承租人有權(quán)拒絕受讓人的租金支付等請求權(quán)，向讓與人履行債務(wù)以消滅債權(quán)，受讓人有權(quán)請求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?。但在不?dòng)產(chǎn)買賣中，基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，受讓人向承租人出示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)可發(fā)生轉(zhuǎn)讓通知效力，這有助于避免受讓人在讓與人拒不通知的情況下通過訴訟方式實(shí)現(xiàn)權(quán)利的過高成本。

如果轉(zhuǎn)讓合同不成立、無效、被撤銷，但所有權(quán)轉(zhuǎn)讓已通知承租人，承租人對受讓人所為的租金給付發(fā)生清償效力，但讓與人有權(quán)依不當(dāng)?shù)美埱笫茏屓朔颠€其所受領(lǐng)的租金。(63)薛某亮與海南樂普生百貨有限公司、海南樂普生投資(集團(tuán))有限公司侵權(quán)責(zé)任糾紛二審民事判決書，海南省高級人民法院(2016)瓊民終243號(hào)民事判決書。經(jīng)受讓人同意，讓與人有權(quán)撤銷轉(zhuǎn)讓通知(《民法典》第546條第2款)，(64)相同立法例，參見《德國民法典》第566e條，這與《德國民法典》第406條、第409條的規(guī)定相一致。自有效撤銷通知到達(dá)承租人時(shí)起，承租人負(fù)有向讓與人給付租金的義務(wù)。在承租人已經(jīng)接到所有權(quán)前次變動(dòng)通知的情況下，即使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上已經(jīng)記載所有權(quán)的再次變動(dòng)，因承租人此時(shí)并不負(fù)有隨時(shí)查閱登記簿的義務(wù)，所以也不發(fā)生撤銷通知的效力。承租人仍有權(quán)拒絕讓與人給付租金的請求而向表見受讓人給付租金，無須考慮承租人的善意或惡意，這可以避免承租人牽涉到讓與人和表見受讓人之間的爭議中，避免增加承租人的成本。當(dāng)然，在此種情形中，讓與人在重新取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之后，可以向承租人出示新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，此時(shí)基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，承租人的成本并未增加，故仍發(fā)生撤銷之前的轉(zhuǎn)讓通知的效力。

為保護(hù)承租人的抗辯利益，根據(jù)《民法典》第548條的規(guī)定，承租人在接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，承租人對讓與人的抗辯，可以向受讓人主張。為保護(hù)承租人的抵銷利益，根據(jù)《民法典》第549條的規(guī)定，如果承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知時(shí)承租人對讓與人享有債權(quán)，且承租人的債權(quán)先于受讓人取得的租金債權(quán)到期或者同時(shí)到期，或承租人的債權(quán)是基于租賃合同取得的，承租人可以向受讓人主張抵銷。(65)《德國民法典》第566d條為保護(hù)受讓人利益，將抵銷延續(xù)限制在租金支付依第566c條對受讓人有效力的限度內(nèi)；且若承租人已在知悉所有權(quán)轉(zhuǎn)移后取得對待債權(quán)，或?qū)Υ齻鶛?quán)在知悉后才到期并晚于租金到期的，不得抵銷。

既然租賃物的轉(zhuǎn)讓無須承租人的同意，那么承租人就不應(yīng)因?yàn)樗袡?quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的合同相對人變更而遭受損失。因此，雖然讓與人的租賃合同法定轉(zhuǎn)移于受讓人，但讓與人和受讓人的履行能力可能存在差別，基于《民法典》第725條所規(guī)定的“不影響”租賃合同的效力，可以認(rèn)為該規(guī)定隱含著讓與人對受讓人的違約責(zé)任承擔(dān)連帶保證責(zé)任。由于租賃物所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給受讓人，讓與人履行維修等義務(wù)較為困難，故僅應(yīng)就承租人的金錢請求權(quán)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。(66)受讓人將標(biāo)的物再次轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，一種方案是《德國民法典》第567b條的規(guī)定，僅讓與人就次受讓人的違約行為承擔(dān)保證責(zé)任，受讓人不承擔(dān)責(zé)任，此時(shí)的疑問是讓與人無法控制受讓人的轉(zhuǎn)讓對象，讓與人承擔(dān)保證責(zé)任的實(shí)質(zhì)正當(dāng)性較為薄弱。第二種方案是，由于受讓人的債務(wù)轉(zhuǎn)移未經(jīng)讓與人同意，故可考慮類推適用《民法典》第697條，讓與人不再承擔(dān)保證責(zé)任，但此時(shí)的疑問是，考慮到受讓人通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)導(dǎo)致的債務(wù)轉(zhuǎn)移既未經(jīng)過作為債權(quán)人的承租人同意，也未經(jīng)過作為保證人的讓與人的同意，而畢竟所有權(quán)是讓與人轉(zhuǎn)讓給受讓人的，承租人可能更無辜一些。就立法政策而言，由于讓與人轉(zhuǎn)讓租賃物往往是想要徹底擺脫租賃關(guān)系，且對承租人的照顧不應(yīng)太過分，可能更為合理的方式是適當(dāng)限制讓與人的責(zé)任，使讓與人的連帶保證責(zé)任在一定條件下消滅。(67)比較法上存在不同的規(guī)范模式。《德國民法典》第566條第2款規(guī)定，讓與人承擔(dān)如同已拋棄先訴抗辯權(quán)的保證人一樣的責(zé)任，但若讓與人通知承租人所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，承租人未在最初得終止使用租賃關(guān)系的日期終止租賃合同的情況下，出租人免于承擔(dān)保證人責(zé)任。在英國法中，1995年租賃法改革前，讓與人需就受讓人的違約行為承擔(dān)責(zé)任。See Stuart Bridge, Elizabeth Cooke & Martin Dixon, Megarry & Wade: The Law of Real Property, 9th ed., Sweet & Maxwell, 2019, para.19-017.修法后，如果讓與人租賃物復(fù)歸權(quán)轉(zhuǎn)讓前或轉(zhuǎn)讓后四周內(nèi)并以特定形式通知承租人，那么讓與人的責(zé)任免除(release)，但是，如果承租人在四周內(nèi)以書面形式反通知讓與人表示異議，那么讓與人的責(zé)任仍然存在，除非法院判決讓與人免除責(zé)任是合理的或者承租人以書面形式撤回其異議；如果出租人的責(zé)任未免除，那么讓與人與受讓人承擔(dān)連帶責(zé)任(joint and several liability)。See Stuart Bridge, Elizabeth Cooke & Martin Dixon, Megarry & Wade: The Law of Real Property, 9th ed., Sweet & Maxwell, 2019, para.19-096, 19-111.在美國法中，讓與人承擔(dān)連帶責(zé)任。See David S.Hill & Carol Necole Brown, Landlord and Tenant Law in a Nutshell, 6th ed., West Academic Publishing, 2018, p.297.DCFR第IV.B.-7:101條規(guī)定讓與人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任(subsidiary liability)。我國臺(tái)灣地區(qū)通說認(rèn)為，臺(tái)灣地區(qū)“民法”第425條未設(shè)《德國民法典》第566條第2款之規(guī)定，解釋上應(yīng)認(rèn)為讓與人不承擔(dān)責(zé)任。參見黃立主編：《民法債編各論》(上)，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第319頁；史尚寬：《債法各論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第225頁。

承租人得否僅因所有權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的出租人地位的變更而解除租賃合同，對此存在不同觀點(diǎn)。(68)肯定觀點(diǎn)，參見[日]我妻榮：《債權(quán)各論》(中卷一)，徐進(jìn)、李又又譯，中國法制出版社2008年版，第214頁；王利明：《論“買賣不破租賃”》，載《中州學(xué)刊》2013年第9期，第53頁。否定觀點(diǎn)，vgl.BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.40; Oechsler, Vertragliche Schuldverh?ltnisse, 2.Aufl., 2017, Rn.896; 周江洪：《買賣不破租賃規(guī)則的法律效果——以契約地位承受模式為前提》，載《法學(xué)研究》2014年第5期，第117頁。本文認(rèn)為，在受讓人未根本違約時(shí)，承租人的利益并未受到實(shí)質(zhì)影響，其不應(yīng)享有重獲交易機(jī)會(huì)的自由。反之，如果承租人享有解除權(quán)，則會(huì)使受讓人在買受租賃物時(shí)，其就租賃物享有的權(quán)利義務(wù)取決于承租人的決定，這不利于確定買賣租賃物的價(jià)值，妨礙租賃物的流通。因此，承租人不享有解除權(quán)。

(三)對受讓人的保護(hù)

在合同的法定概括轉(zhuǎn)移中，受讓人的利益同樣值得保護(hù)，所以保護(hù)承租人占有使用利益的價(jià)值需要適當(dāng)回調(diào)。受讓人可以基于租賃物轉(zhuǎn)讓合同，向讓與人主張買賣標(biāo)的物權(quán)利瑕疵的擔(dān)保責(zé)任，但由于讓與人不負(fù)擔(dān)保債權(quán)獲得清償?shù)牧x務(wù)，因承租人的違約行為導(dǎo)致的受讓人租金等債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的損失，受讓人不得請求讓與人賠償。

在承租人接到轉(zhuǎn)讓通知后，法定的合同轉(zhuǎn)移對承租人生效。讓與人已脫離租賃關(guān)系，故其不得對所有權(quán)變動(dòng)后的租賃關(guān)系，實(shí)施合意變更、合意解除等法律行為。但承租人接到轉(zhuǎn)讓通知前，如果讓與人與承租人以法律行為的方式變更合同內(nèi)容(例如降低租金的約定)或解除合同，受讓人應(yīng)否承受？首先，合同法定概括轉(zhuǎn)移包括讓與人將租金等債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，為保護(hù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓中受讓人的利益，根據(jù)《民法典》第765條，僅“債務(wù)人接到轉(zhuǎn)讓通知”后和讓與人之間的不利于受讓人的法律行為，對受讓人不生效力。如果所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓但承租人尚未接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知，承租人與讓與人合意變更合同、免除或協(xié)議抵銷租金債務(wù)、合意解除合同，此等法律行為導(dǎo)致租金債權(quán)的變更，對于受讓人仍應(yīng)發(fā)生效力。其次，合同的法定概括轉(zhuǎn)移包括讓與人將租賃物維修等義務(wù)轉(zhuǎn)移給受讓人。為保護(hù)債務(wù)轉(zhuǎn)移中債權(quán)人的利益，根據(jù)《民法典》第551條之規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移須經(jīng)債權(quán)人同意。在合同的法定概括轉(zhuǎn)移中，出租人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)雖無須經(jīng)承租人同意，但承租人在接到通知前的利益狀態(tài)仍值得保護(hù)。因此，讓與人與承租人合意變更合同或解除合同，只要發(fā)生在承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知前，均應(yīng)由受讓人承受。當(dāng)事人達(dá)成的關(guān)于租金的約定，如預(yù)先支付、免除、延期、抵銷與代物清償?shù)燃s定，與合同內(nèi)容的合意變更難以實(shí)質(zhì)區(qū)分，也應(yīng)由受讓人承受。(69)《德國民法典》第566c條為保護(hù)受讓人利益(BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566c Rn.3f.)，區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前與轉(zhuǎn)讓后關(guān)于租金債權(quán)所為之法律行為，構(gòu)成《德國民法典》第407條的例外規(guī)定。轉(zhuǎn)讓前所為之法律行為，直至承租人知悉所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)月或下個(gè)月的部分有效；轉(zhuǎn)讓后所為之法律行為，承租人若知悉所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，則法律行為無效，若不知所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，則直至承租人知悉所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)月或下個(gè)月的部分有效。此一特別規(guī)定，必然面臨如何區(qū)分“關(guān)于租金債權(quán)所為之法律行為”(第566c條)以及“租賃合同的合意變更”(第566條)的困難問題。Vgl.Staudinger/V Emmerich, 2021, BGB § 566c, Rn.4ff.

然而，租賃合同的內(nèi)容中，除了承租人使用租賃物通過占有方式得以公示，其他諸如租賃期限、租金和押金的數(shù)額與支付期限、水電煤氣采暖費(fèi)用的負(fù)擔(dān)、使用租賃物的方式、轉(zhuǎn)租的權(quán)利、抵銷狀態(tài)、合意抵銷、免除租金等關(guān)涉租賃的權(quán)利義務(wù)，并未得到公示。為防止讓與人虛構(gòu)或隱瞞租賃合同內(nèi)容，降低調(diào)查成本，可以考慮課予承租人如實(shí)告知的義務(wù)，考慮到實(shí)踐中租賃物轉(zhuǎn)讓不如債權(quán)轉(zhuǎn)讓頻繁，這并不會(huì)為承租人帶來過重負(fù)擔(dān)。因此，在承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知之后，受讓人有權(quán)詢問承租人租賃合同的內(nèi)容及相關(guān)事實(shí)。依誠信原則，承租人有如實(shí)告知的附隨義務(wù)，告知的范圍應(yīng)與下文所述的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移范圍保持一致，但應(yīng)限于對受讓人不利的條款，且不包括法律已規(guī)定而當(dāng)事人未作變更或排除適用的任意性規(guī)范，避免對承租人施加過重的告知負(fù)擔(dān)。(70)通過課予承租人如實(shí)告知義務(wù)，可以實(shí)現(xiàn)與《德國民法典》中相同的保護(hù)受讓人利益的政策目標(biāo)。承租人未如實(shí)告知的與租賃相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，對受讓人不生效力。受讓人無須就可能對租賃權(quán)利義務(wù)發(fā)生影響的全部情況逐一詢問，只要受讓人進(jìn)行了詢問，承租人即有義務(wù)就全部與租賃權(quán)利義務(wù)有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行如實(shí)告知。如承租人未如實(shí)告知而確認(rèn)了受讓人陳述的租賃合同的內(nèi)容，則應(yīng)以該內(nèi)容為準(zhǔn)對承租人發(fā)生效力，實(shí)際租賃合同中減損出租人權(quán)利或增加其義務(wù)的不利內(nèi)容對受讓人不生效。(71)參照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(法釋〔2020〕28號(hào))第61條第1款。例如，讓與人對受讓人出示的租賃合同中每月租金為1萬元，但讓與人與承租人另行達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議將每月租金下調(diào)為9千元或協(xié)議抵銷1萬元租金，而讓與人向受讓人隱瞞了這一事實(shí)；在承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，經(jīng)受讓人詢問，承租人若未如實(shí)告知受讓人租金為9千元或其與讓與人已協(xié)議抵銷的事實(shí)，那么受讓人對承租人的租金債權(quán)仍為1萬元。再如，承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知時(shí)，對讓與人享有債權(quán)且抵銷適狀，則經(jīng)詢問后承租人有告知義務(wù)，否則承租人不得對受讓人取得的租金債權(quán)行使抵銷權(quán)。

如果讓與人在轉(zhuǎn)讓所有權(quán)前，將租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人或?yàn)榈谌嗽O(shè)立應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)，此時(shí)便發(fā)生租賃物所有權(quán)的受讓人與租金債權(quán)的受讓人或質(zhì)權(quán)人何者權(quán)利優(yōu)先的問題。(72)馮碧瑩與袁聚財(cái)租賃合同糾紛上訴案，浙江省金華市中級人民法院民事判決書(2011)浙金商終字第1275號(hào)。此時(shí)，債權(quán)多重處分可以類推適用《民法典》第768條和《擔(dān)保制度解釋》(法釋〔2020〕28號(hào))第66條第1款的規(guī)定，已經(jīng)登記的優(yōu)先于未登記的；均已經(jīng)登記時(shí)，則先登記的優(yōu)先于后登記的；均未登記時(shí)，則轉(zhuǎn)讓通知最先到達(dá)承租人的優(yōu)先；均未通知時(shí)，則由轉(zhuǎn)讓在先的租金債權(quán)受讓人取得債權(quán)。(73)在非擔(dān)保性債權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形中，不宜參照適用《民法典》第768條后段。《德國民法典》第566b條出于保護(hù)租賃物受讓人利益的目的，將租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力限制在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)月或下月，除非受讓人知道租金債權(quán)已被事先轉(zhuǎn)讓。

(四)轉(zhuǎn)移范圍

1.與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款

在讓與人與承租人訂立的合同中，根據(jù)《民法典》第725條中規(guī)定的不影響“租賃合同的效力”的文義，與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款均應(yīng)轉(zhuǎn)移給受讓人。(74)在英國法中，1995年租賃法改革前，采納所謂“觸及與牽涉”(touch and concern)判準(zhǔn)，即權(quán)利義務(wù)是否“與租賃標(biāo)的物存在聯(lián)系”。See Stuart Bridge, Elizabeth Cooke & Martin Dixon, Megarry & Wade: The Law of Real Property, 9th ed., Sweet & Maxwell, 2019, para.19-033-19-041.此一標(biāo)準(zhǔn)因過于模糊、難以確定而備受批評，并被《1995年出租人與承租人法》廢止，根據(jù)該法第3(6)(a)條的規(guī)定，租賃合同的利益或負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)移給受讓人，除非利益或負(fù)擔(dān)呈現(xiàn)為對人的(expressed to be personal)之時(shí)，才不轉(zhuǎn)移給受讓人，這不僅包括明示做出約定，還包括就合同義務(wù)性質(zhì)本身而言呈現(xiàn)為對人特征；對該制定法改革也存在批評，see Martin Dixon, Modern Land Law, 12th ed., Routledge, 2021, p.266.所謂與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款，主要是指與租賃合同中典型的權(quán)利義務(wù)相關(guān)的條款。原則上，關(guān)于租賃物使用且能夠影響租金的特別約定均屬于與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款。例如，關(guān)于續(xù)租選擇權(quán)(75)BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.48.以及承租人有權(quán)單方轉(zhuǎn)租(76)廣西北部灣金諾糧貿(mào)有限公司、王建華土地租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，廣西壯族自治區(qū)高級人民法院(2016)桂民申463號(hào)民事裁定書。的約定，即對受讓人有效。此外，仲裁協(xié)議或者管轄權(quán)協(xié)議因涉及租賃物使用的權(quán)利義務(wù)，對受讓人同樣有效。但是，與租賃合同典型的權(quán)利義務(wù)并無直接關(guān)聯(lián)的約定，原則上并不轉(zhuǎn)移給受讓人。例如，讓與人與承租人約定將讓與人的舊家具出賣給承租人，該買賣合同一般并非與租賃合同的權(quán)利義務(wù)直接關(guān)聯(lián)；承租人為出租人看守房屋或清潔房屋的委托合同，一般也僅是滿足出租人的個(gè)人需求，并不與租賃合同權(quán)利義務(wù)直接相關(guān)，同樣原則上也不應(yīng)轉(zhuǎn)移給受讓人。(77)BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.47.如果根據(jù)個(gè)案情形，能夠充分證明這些約定與租金數(shù)額確定存在密不可分的聯(lián)系，也可以認(rèn)為這些約定轉(zhuǎn)移給受讓人。這些約定只不過是在租賃合同之外所增加的其他類型約定。當(dāng)然如前所述，若經(jīng)受讓人詢問而承租人未如實(shí)告知，租賃關(guān)系中對受讓人不利的條款對受讓人不發(fā)生效力。

2.擔(dān)保性權(quán)利

根據(jù)《民法典》第547條第1款的規(guī)定，租賃物的受讓人也取得轉(zhuǎn)讓債權(quán)的從屬性擔(dān)保權(quán)利。例如，承租人債務(wù)的保證人，應(yīng)對租賃物的受讓人承擔(dān)保證責(zé)任。(78)劉文斌與江油市精益商貿(mào)有限公司、李小華房屋租賃合同糾紛申訴、申請民事裁定書，最高人民法院(2016)最高法民申787號(hào)民事裁定書。在租賃合同中常見的情形是，承租人通過交付押金的方式，為其支付租金等義務(wù)的履行提供擔(dān)保。在租賃合同到期后，出租人應(yīng)將其返還給承租人；承租人如拖欠租金或應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，出租人可以直接從押金中抵扣受償并返還余額。有爭議的是，關(guān)于押金的權(quán)利義務(wù)是否法定轉(zhuǎn)移給受讓人？承租人應(yīng)向誰請求返還押金？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，押金合同轉(zhuǎn)移于受讓人與承租人，承租人有權(quán)請求受讓人返還押金。(79)史尚寬：《債法各論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第219頁；寧紅麗：《我國典型合同理論與立法完善研究》，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社2016年版，第209頁；周江洪：《買賣不破租賃規(guī)則的法律效果——以契約地位承受模式為前提》，載《法學(xué)研究》2014年第5期，第129-130頁；張渝與唐金華、馬艷輝房屋租賃合同糾紛再審民事判決書，湖南省高級人民法院(2014)湘高法民再終字第179號(hào)民事判決書。立法例參見《德國民法典》第566a條、《日本民法典》第605條之二。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，僅當(dāng)受讓人受領(lǐng)讓與人交付的押金后，才負(fù)返還責(zé)任，否則承租人僅得請求讓與人返還押金。(80)王澤鑒：《買賣不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用》，載《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊)，北京大學(xué)出版社2009年版，第164-165頁；簡資修：《讓與(買賣)不破租賃及其類推適用——長期投資保障觀點(diǎn)之分析》，載《經(jīng)濟(jì)推理與法律》(第3版)，元照出版社2014年版，第154-155頁；羅勇軍與邵陽市乳膠制品有限責(zé)任公司、廖曉平等房屋租賃合同糾紛二審民事判決書，湖南省高級人民法院(2015)湘高法民一終字第451號(hào)民事判決書(當(dāng)事人約定稱為“保證金”)?！兜聡穹ǖ洹吩?72條采此觀點(diǎn)；美國各州法對此有不同規(guī)則，See Andrew R.Berman, Friedman on Leases, 6th ed., Practising Law Institute, 2017, §21:5.2.

本文認(rèn)為，第一，受讓人既然取得了出租人債權(quán)的從屬性擔(dān)保權(quán)利，那么也應(yīng)該取得押金這種擔(dān)保性權(quán)利，押金合同也應(yīng)法定轉(zhuǎn)移。(81)周江洪：《買賣不破租賃規(guī)則的法律效果——以契約地位承受模式為前提》，載《法學(xué)研究》2014年第5期，第128-129頁；黃立主編：《民法債編各論》(上)，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第281頁。押金交付義務(wù)雖發(fā)生在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前，本依一般原則不應(yīng)由受讓人取得權(quán)利義務(wù)，但鑒于押金涉及整個(gè)租賃關(guān)系的擔(dān)保，擔(dān)保權(quán)利主體應(yīng)與出租人地位一致。因此，如果承租人尚未交付押金，受讓人有權(quán)基于押金合同請求其交付。第二，如果讓與人已經(jīng)受領(lǐng)押金，受讓人有權(quán)請求讓與人交付其扣除對承租人的債權(quán)數(shù)額后所剩余的押金，除非讓與人和受讓人另有約定。第三，在訂立租賃物買賣合同時(shí)，受讓人有方式知道租賃關(guān)系上有押金擔(dān)保并采取相應(yīng)措施，例如在轉(zhuǎn)讓價(jià)金中扣除，不致發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的不利益。即便受與人不知，在承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，受讓人也有權(quán)詢問承租人，承租人有義務(wù)如實(shí)告知。此外，如前文所述，讓與人與受讓人應(yīng)就押金的返還承擔(dān)連帶保證責(zé)任。(82)《德國民法典》第566a條第2句，做有不同于第566條之政策選擇，規(guī)定讓與人僅承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。Vgl.Dirk Looschelders, Schuldrecht Besonderer Teil, 16.Aufl., 2021, §23 Rn.25; Oetker/Maultzsch, Vertragliche Schuldverh?ltnisse, 5.Aufl., 2018, §5 Rn.208.

3.形成權(quán)的轉(zhuǎn)移與行使

所有權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的出租人地位的變化，使得租賃合同中形成權(quán)的權(quán)利主體與相對人的認(rèn)定出現(xiàn)困難。就撤銷權(quán)而言，承租人的撤銷權(quán)不應(yīng)因合同的法定概括轉(zhuǎn)移而受到影響，故其在所有權(quán)變動(dòng)后仍享有撤銷權(quán)。但其撤銷權(quán)行使的對象為何？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，考慮到撤銷權(quán)影響的主要是受讓人，故撤銷權(quán)的相對人應(yīng)為受讓人；(83)BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.60.另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)以讓與人為撤銷對象。(84)Staudinger/V Emmerich, 2021, BGB § 566, Rn.61.在出租人方面的撤銷權(quán)，有的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)由受讓人行使撤銷權(quán)；(85)BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.60.有的觀點(diǎn)則認(rèn)為應(yīng)由讓與人與受讓人共同行使撤銷權(quán)。(86)Staudinger/V Emmerich, 2021, BGB § 566, Rn.61.本文認(rèn)為，讓與人與承租人之間的合同以及受讓人與承租人之間的合同應(yīng)作為兩個(gè)租賃合同獨(dú)立觀察，以維護(hù)讓與人與受讓人各自的合同利益，避免一方整體撤銷合同影響另一方的利益，也可以避免共同行使權(quán)利的困難，故承租人如欲行使撤銷權(quán)，應(yīng)向受讓人與讓與人分別作出撤銷表示。讓與人如行使撤銷權(quán)，僅使所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前的租賃合同溯及失效，而不影響受讓人的租賃合同。撤銷權(quán)的行使多基于意思表示瑕疵為表意人帶來不利，此種不利益因合同的法定概括轉(zhuǎn)移而由受讓人繼受，受讓人雖非表意人，但仍有撤銷合同的正當(dāng)利益，如此使得承租人不會(huì)因租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲益。因此，受讓人有權(quán)在所有權(quán)變動(dòng)后的范圍內(nèi)撤銷租賃合同。

就解除權(quán)而言，承租人的解除權(quán)也不應(yīng)因合同的法定概括轉(zhuǎn)移而受到影響，故其在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，仍可基于讓與人的違約行為行使解除權(quán)；因繼續(xù)性合同的解除不具有溯及效力，合同解除僅可能對受讓人生效，所以承租人應(yīng)向受讓人表示解除。(87)BeckOGK/Harke, 1.7.2021, BGB § 566 Rn.61.同樣，只有受讓人能向承租人表示解除，讓與人在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后無權(quán)解除。(88)蘇來利、蘇來民租賃合同糾紛再審民事判決書，最高人民法院(2017)最高法民再268號(hào)民事判決書。不同觀點(diǎn)認(rèn)為讓與人仍有權(quán)解除，參見上訴人善島建設(shè)(天津)有限公司與被上訴人天津一商集團(tuán)有限公司房屋租賃合同糾紛案，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》(總第32輯)，法律出版社2008年版，第242-243頁。但受讓人得否援引所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前承租人的違約行為而解除租賃合同，存在不同觀點(diǎn)。(89)否定觀點(diǎn)，vgl.Staudinger/V Emmerich, 2021, BGB § 566, Rn.67; 黃立主編：《民法債編各論》(上)，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第318頁；廖義男：《買賣不破租賃與利益承受之時(shí)點(diǎn)及交付之觀念》，載《臺(tái)大法學(xué)論叢》1986年第15卷S期，第270-271頁；重慶港天汽車銷售服務(wù)有限公司與重慶榮鼎地產(chǎn)有限公司、重慶浩和汽車銷售服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案，重慶市高級人民法院(2015)渝高法民終字第00552號(hào)民事判決書?？隙ㄓ^點(diǎn)，參見王澤鑒：《買賣不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用》，載《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊)，北京大學(xué)出版社2009年版，第162頁；邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國人民大學(xué)出版社2006年版，第288頁；崔建遠(yuǎn)：《合同法》(第3版)，北京大學(xué)出版社2016年版，第531頁；上訴人善島建設(shè)(天津)有限公司與被上訴人天津一商集團(tuán)有限公司房屋租賃合同糾紛案，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》(總第32輯)，法律出版社2008年版，第243頁。在英國法，受讓人有權(quán)行使復(fù)歸權(quán)轉(zhuǎn)讓前因承租人違約而產(chǎn)生的解除權(quán)，因?yàn)槿绻茏屓瞬坏眯惺?，那么承租人的地位將因?yàn)榕既坏膹?fù)歸權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲得不當(dāng)改善。Stuart Bridge, Elizabeth Cooke & Martin Dixon, Megarry & Wade: The Law of Real Property, 9th ed., Sweet & Maxwell, 2019, para.19-126.本文認(rèn)為，雖然承租人并未對受讓人違約，同樣考慮到不應(yīng)使承租人因所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為而獲益，故讓與人的解除權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人。

四、結(jié)論

買賣不破租賃的價(jià)值基礎(chǔ)在于承租人對租賃物享有在先的值得保護(hù)的占有使用利益，這符合當(dāng)事人在訂立買賣合同時(shí)的預(yù)期，有助于降低交易成本，避免對承租人救濟(jì)不足以及損害承租人之相對人的信賴。該規(guī)則既適用于動(dòng)產(chǎn)，也適用于不動(dòng)產(chǎn)。為貫徹這一價(jià)值，在構(gòu)成層面上，租賃合同必須存在，承租人應(yīng)按照租賃合同占有租賃物，且受讓人應(yīng)取得租賃物所有權(quán)。在效果層面上，合同的法定概括轉(zhuǎn)移更有利于實(shí)現(xiàn)保護(hù)承租人的價(jià)值，自所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人取代讓與人而成為租賃合同的新出租人。承租人的地位不應(yīng)因所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變得更糟或者更好，而受讓人也同樣享有值得保護(hù)的利益，對此可以考慮類推適用債權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則并予以適當(dāng)回調(diào)。為保護(hù)承租人的利益，其受轉(zhuǎn)讓通知與抗辯和抵銷延續(xù)的保護(hù)，且讓與人應(yīng)對受讓人的違約責(zé)任承擔(dān)連帶保證責(zé)任。為保護(hù)受讓人的利益，受讓人可以根據(jù)買賣合同向讓與人主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，只有承租人接到轉(zhuǎn)讓通知前讓與人與承租人對租賃合同實(shí)施的協(xié)議變更、解除等不利于受讓人的行為才對受讓人生效；受讓人在轉(zhuǎn)讓通知后可以詢問承租人有關(guān)租賃合同的內(nèi)容及相關(guān)事實(shí)，承租人有如實(shí)告知的義務(wù)；在租金債權(quán)的多重處分中，應(yīng)分別根據(jù)登記、通知、轉(zhuǎn)讓先后確定租金債權(quán)的歸屬。在租賃合同中，只有與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款才轉(zhuǎn)移給受讓人。受讓人也享有擔(dān)保權(quán)利，同時(shí)負(fù)擔(dān)保押金返還義務(wù)。為避免承租人獲益，受讓人也有權(quán)行使讓與人的形成權(quán)。