新法規(guī)環(huán)境下價(jià)值評(píng)估實(shí)務(wù)思考

□文/史晶萍

（安徽永涵資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 安徽·馬鞍山）

中共中央全面深化改革的鐘聲敲響，新一輪的企事業(yè)單位深化改革，必將涉及到對(duì)企業(yè)價(jià)值以及即將改革的事業(yè)單位資產(chǎn)估值的評(píng)定估值，過(guò)去的企業(yè)改制重組中，評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了很多的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，資產(chǎn)組合評(píng)估及單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估的方法也形成了很多常規(guī)的做法，但是由于社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，相關(guān)行業(yè)和部門的法律法規(guī)的健全及修訂，使得過(guò)去有些常規(guī)做法的細(xì)節(jié)，已不夠完美甚至不再正確，會(huì)導(dǎo)致估值的偏差，繼而肯導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失等問(wèn)題。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估，是評(píng)估師對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)并撰寫報(bào)告書的行為和過(guò)程。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是將一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，充分考慮影響企業(yè)獲利能力的各種因素，結(jié)合企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)背景，對(duì)企業(yè)整體公允市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的綜合性評(píng)估。

對(duì)企業(yè)價(jià)值的合理評(píng)估是在企業(yè)改制、重組和外來(lái)投資過(guò)程中經(jīng)常遇到的非常重要的問(wèn)題之一。適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法是企業(yè)價(jià)值準(zhǔn)確評(píng)估的前提。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是一項(xiàng)綜合性的資產(chǎn)、權(quán)益評(píng)估，是對(duì)特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算的過(guò)程。目前，國(guó)際上通行的評(píng)估方法主要分為收益法、成本法和市場(chǎng)法三大類。收益法通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)至某特定日期以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值。其理論基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的貼現(xiàn)理論，即一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值是利用它所能獲取的未來(lái)收益的現(xiàn)值，其折現(xiàn)率反映了投資該項(xiàng)資產(chǎn)并獲得收益的風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率。收益法的主要方法包括貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（DCF）、內(nèi)部收益率法（IRR）、CAPM 模型和EVA 估價(jià)法等。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是在目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的基礎(chǔ)上，通過(guò)合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債從而確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值。理論基礎(chǔ)在于任何一個(gè)理性人對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)的支付價(jià)格將不會(huì)高于重置或者購(gòu)買相同用途替代品的價(jià)格。主要方法為重置成本（成本加和）法。市場(chǎng)法是將評(píng)估對(duì)象與可參考企業(yè)或者在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值。其應(yīng)用前提是假設(shè)在一個(gè)完全市場(chǎng)上相似的資產(chǎn)一定會(huì)有相似的價(jià)格。市場(chǎng)法中常用的方法是參考企業(yè)比較法、交易案例比較法和市盈率法。

目前，國(guó)內(nèi)企業(yè)及事業(yè)法人重組改制中，估值定價(jià)都是有專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行的，專業(yè)機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立第三方對(duì)于交易資產(chǎn)價(jià)值出具的公正客觀評(píng)價(jià)為最終交易價(jià)格提供了一個(gè)公允的參考標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于維護(hù)廣大投資者的利益及保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值起到了至關(guān)重要的作用。此外，企業(yè)價(jià)值評(píng)估在穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格、剔除經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響方面也發(fā)揮了積極作用。專業(yè)機(jī)構(gòu)在對(duì)目標(biāo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估過(guò)程中不僅考慮評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況，更要結(jié)合企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)等諸多因素進(jìn)行收益預(yù)測(cè)和參數(shù)確定，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的挖掘，避免了因過(guò)度依賴市場(chǎng)條件而引起的價(jià)格劇烈波動(dòng)對(duì)價(jià)值結(jié)論的影響。同時(shí)，專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)于企業(yè)價(jià)值發(fā)表的專業(yè)意見(jiàn)往往較為嚴(yán)謹(jǐn)，最終評(píng)估結(jié)論的確定通常是多種方法綜合比較后得出的意見(jiàn)，可以在一定程度上遏制資產(chǎn)泡沫的形成，助推資本市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)并購(gòu)重組市場(chǎng)化日趨成熟，交易類型逐漸復(fù)雜，跨境并購(gòu)日益活躍，對(duì)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)的發(fā)展提出了更高的要求和挑戰(zhàn)，促進(jìn)了并購(gòu)重組價(jià)值評(píng)估的不斷創(chuàng)新和完善。

社會(huì)的發(fā)展變革，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，相關(guān)行業(yè)和部門的法律法規(guī)的健全及修訂，使得過(guò)去有些常規(guī)做法的細(xì)節(jié)，已不夠完美甚至不再正確，會(huì)導(dǎo)致估值的偏差，因此在新的改革評(píng)估當(dāng)中，我們應(yīng)該研究新形勢(shì)、新法規(guī)、新問(wèn)題，全面思考和更新知識(shí)體系，修正評(píng)估細(xì)節(jié)中已不適用的做法，使得估值結(jié)果更加客觀、公允。以下是筆者在評(píng)估實(shí)務(wù)中，對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估涉及的房屋建筑物成新率確定的幾點(diǎn)總結(jié)分析：

一、工礦企業(yè)廠房評(píng)估涉及到可服務(wù)年限的情況

（一）通常工礦企業(yè)房屋建筑物綜合成新率的計(jì)算，采用的是理論成新率結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率加權(quán)平均得出綜合成新率的方法。先是按年限求取理論成新率，再根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，求取打分法成新率，然后計(jì)算綜合成新率。綜合成新率的確定采用年限法和觀察法以不同權(quán)重加權(quán)計(jì)算時(shí)，通常：年限法權(quán)重取40%，觀察法權(quán)重取60%。即：

綜合成新率＝年限法成新率×40%+觀察法成新率×60%

1、觀察法成新率。評(píng)估人員實(shí)地勘查委估建筑物的使用狀況，調(diào)查、了解建筑物的維護(hù)、改造情況，對(duì)其主要結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)施部分進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，結(jié)合建筑物完損等級(jí)及不同結(jié)構(gòu)部分相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)確定成新率。

觀察法成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×權(quán)重+裝修部分合計(jì)得分×權(quán)重+設(shè)備部分得分×權(quán)重）×100%

2、年限法成新率。依據(jù)委估建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限、尚可使用年限計(jì)算確定房屋建筑物的成新率。對(duì)于廠礦與礦井服務(wù)緊密相關(guān)的房屋建（構(gòu)）筑物，其尚可使用年限按照其經(jīng)濟(jì)耐用年限與尚可使用年限和礦井的尚可服務(wù)年限孰低法確定。計(jì)算公式為：

年限法成新率＝尚可使用年限／經(jīng)濟(jì)耐用年限×100%

（二）綜合成新率按照觀察法成新率和年限法成新率孰低的方法確定?；竟綖椋?/p>

綜合成新率＝Min（觀察法成新率，年限法成新率）

1、觀察法成新率。評(píng)估人員實(shí)地勘查委估建筑物的結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面、非承重件等）、裝修（包括門窗、樓地面、內(nèi)外粉飾、頂棚、裝修等）、設(shè)備（包括水、電、暖等）等的現(xiàn)狀以及平時(shí)維修情況，結(jié)合建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)各個(gè)部分分別鑒定打分，匯總打分情況，綜合計(jì)算該房屋的現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率。基本公式為：

觀察法成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×權(quán)重+裝修部分合計(jì)得分×權(quán)重+設(shè)備部分得分×權(quán)重）×100%

2、年限法成新率。評(píng)估人員依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查的情況，根據(jù)被評(píng)估房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、內(nèi)部設(shè)施以及裝修、改造、維修等實(shí)際情況，估計(jì)出尚可使用年限，并結(jié)合被評(píng)估房屋建筑物已使用時(shí)間來(lái)計(jì)算確定其年限法成新率。基本公式為：

年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

對(duì)于與生產(chǎn)不直接相關(guān)的地面建筑物采用上述方法計(jì)算年限法成新率。

對(duì)于與生產(chǎn)密切相關(guān)、除了用于生產(chǎn)別無(wú)它用的房屋建（構(gòu)）筑物，根據(jù)剩余生產(chǎn)服務(wù)年限與尚可使用年限孰低原則確定其尚可使用年限，計(jì)算出房屋建（構(gòu)）筑物的年限法成新率。

筆者認(rèn)為，對(duì)于與生產(chǎn)有關(guān)的房屋建（構(gòu)）筑物，第一種方法確定成新率會(huì)與實(shí)際有一定的偏差，例如：一礦區(qū)廠房，磚混結(jié)構(gòu)，已使用兩年，其建筑質(zhì)量合格，沒(méi)有缺陷，尚可使用年限為38年，該廠房是某礦井的附屬施廠房，礦井的開(kāi)采年限僅剩3年了，廠房的尚可服務(wù)年限為3年，那么，其年限成新率確定的尚可使用年限為3年，年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%＝3/（2+3）×100%=60%；經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，該建筑物質(zhì)量合格，使用情況正常，無(wú)重大缺陷，且才使用兩年，按照觀察法確定的成新率應(yīng)該在90%以上，按此確定的綜合成新率應(yīng)在80%左右，礦井服務(wù)結(jié)束該井口廠房無(wú)其他用途，也不存在征收補(bǔ)償情況，綜合成新率的差異帶了評(píng)估值的較大差異，因此這種年限法和觀察法相差較大的按照二者孰低的方法確定綜合成新率比較符合實(shí)際。

第二種方法對(duì)于房屋建（構(gòu)）筑物已使用年限較長(zhǎng)，中間經(jīng)過(guò)改造的，要根據(jù)改造的情況確定其尚可使用年限，不能簡(jiǎn)單地按照經(jīng)濟(jì)耐用年限減去其已使用年限，許多改造會(huì)增加其尚可使用年限，確定的年限成新率和觀察成新率正常使用的房屋建（構(gòu)）筑物相差不應(yīng)太大；對(duì)于使用年限不長(zhǎng)，但現(xiàn)場(chǎng)勘查有質(zhì)量缺陷，如墻體裂紋，門窗損壞等，應(yīng)根據(jù)缺陷減少尚可使用年限，不能簡(jiǎn)單地按照經(jīng)濟(jì)耐用年限減去其已使用年限確定尚可使用年限，那樣年限成新率會(huì)很高但觀察成新率可能很低。

二、與土地使用權(quán)年限相關(guān)的建筑物年限的考慮

對(duì)于涉及土地使用權(quán)年限與地上建筑物尚可使用年限不一致的，不能完全按照孰低的原則確定尚可使用年限，繼而計(jì)算成新率。要分析現(xiàn)實(shí)相關(guān)法規(guī)及實(shí)際情況而定，因?yàn)榻陙?lái)的出讓土地，均約定到期可以申請(qǐng)續(xù)約，申請(qǐng)續(xù)約未獲得通過(guò)的，也會(huì)對(duì)地上建筑物進(jìn)行補(bǔ)償，根據(jù)現(xiàn)在的補(bǔ)償規(guī)定，一般按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，因此可以按照建筑物的尚可使用年限計(jì)算理論成新率，這種情況下，可以不考慮土地年限短于建筑物耐用年限的問(wèn)題，否則成新率就偏低，評(píng)估價(jià)值就低于了實(shí)際應(yīng)有價(jià)值。

綜上所述，在全面深化改革的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)行為更加多元化，評(píng)價(jià)估值工作者，應(yīng)該研究新形勢(shì)、新法規(guī)、新制度，全面思考和更新知識(shí)體系，修正評(píng)估細(xì)節(jié)中不適用、不完善的做法，使得估值結(jié)果更加客觀、公允和符合實(shí)際，更好地為全面深化改革服務(wù)。

［1］趙立新，劉萍等.上市公司并購(gòu)重組企業(yè)價(jià)值評(píng)估和定價(jià)研究.

［2］資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則.財(cái)政部財(cái)企［2004］20號(hào).

［3］房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（國(guó)標(biāo)GB/T50291-1999）.