耕地紅線控制下的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)

吳京戎，占征杰

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耕地紅線控制下的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)

吳京戎，占征杰

（湖北工業(yè)大學(xué)工程技術(shù)學(xué)院，武漢 430068）

近年來，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)有了巨大的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，但隨之而來城市人口規(guī)模與用地規(guī)模極大膨脹，建設(shè)用地需求與耕地保護(hù)之間的矛盾愈加尖銳。耕地保護(hù)政策要求房地產(chǎn)用地需要控制在一個(gè)基本底線之內(nèi)，耕地紅線隨之出現(xiàn)。城市化的土地規(guī)劃直接與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相通，應(yīng)得到妥善處理。筆者主要分析國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的土地政策，以及為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)和應(yīng)對(duì)策略。

耕地紅線；城市化；房地產(chǎn)；趨勢(shì)

一、房地產(chǎn)相關(guān)土地政策的現(xiàn)狀

近年來，由于城市化進(jìn)程不斷加快，導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)價(jià)格不斷攀升，該現(xiàn)象引發(fā)了一系列的爭(zhēng)議和討論。人們開始深究房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的根本原因，除去建造成本，生產(chǎn)材料，人工工資以外，其中土地價(jià)格逐漸引起各界的注意。根據(jù)相關(guān)調(diào)查和研究顯示，地方性政府所獲取的土地出讓價(jià)格不斷上升，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格拉動(dòng)作用十分明顯。土地資源不僅作為生產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)性條件，其產(chǎn)權(quán)制度等的變化可能直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化。從我國(guó)總體土地制度看，主要實(shí)施的是城鄉(xiāng)差別化的二元性土地政策，且政府部門成為唯一的土地供給方。[1]但是，因?yàn)橥恋夭荒茈S著市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整，土地供給逐漸成為影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查和研究顯示，從1997-2006年10年間，我國(guó)耕地從19.5億畝銳減到18.27億畝，其中大部分為非農(nóng)建設(shè)占用。其間發(fā)生了“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)區(qū)熱”等圈地行為，使得土地閑置、低效利用的現(xiàn)象多有發(fā)生，且有愈演愈烈之勢(shì)。然而，隨著人口數(shù)量的增加和人們生活水平的提高，人民消費(fèi)糧食的數(shù)量必將與日俱增。雖然通過改善耕作方式和推廣良種種植可以在一定程度上提高單產(chǎn)數(shù)量，但是要想保證13億中國(guó)人的吃飯問題，僅僅靠提高單產(chǎn)數(shù)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能從實(shí)質(zhì)上解決問題的，因?yàn)榭偖a(chǎn)量=單位面積產(chǎn)量×總面積，所以要想保證總產(chǎn)量有所提高，必須保證有一定數(shù)量的耕地。為了確保糧食安全，綜合中國(guó)人均消耗糧食量、耕地質(zhì)量、平均畝產(chǎn)等要素，經(jīng)過有關(guān)部門科學(xué)測(cè)算，我國(guó)耕地保有量要不少于1.2億hm2（18億畝），這是一個(gè)底線，要保障糧食安全絕不能突破，耕地保護(hù)問題已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市化發(fā)展敲響了警鐘。

二、房地產(chǎn)的耕地占補(bǔ)平衡政策及措施研究

（一）耕地占補(bǔ)平衡政策

耕地占補(bǔ)平衡政策屬于一項(xiàng)全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)耕地進(jìn)行嚴(yán)格保護(hù)的政策，歷時(shí)長(zhǎng)，成為學(xué)術(shù)界內(nèi)重點(diǎn)研究的對(duì)象。其中，占指的是占用耕地，補(bǔ)指的是補(bǔ)充耕地。耕地資源不僅可以用于農(nóng)作物的種植，還能夠在建筑行業(yè)發(fā)展中提供重要的資源，進(jìn)而有效滿足人類生活和工作等各項(xiàng)需求。耕地占補(bǔ)平衡指實(shí)現(xiàn)占用耕地和補(bǔ)充耕地的有效平衡，也可指建設(shè)占用的耕地和補(bǔ)充耕地在質(zhì)量和數(shù)量方面保持有效平衡。

（二）應(yīng)對(duì)措施

耕地占補(bǔ)平衡重點(diǎn)關(guān)注耕地面積的控制和管理，其對(duì)于非農(nóng)業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)有一定限制，主要目的為限制過度開發(fā)，保護(hù)生態(tài)平衡。[2]房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)與耕地資源直接相關(guān)，在相關(guān)政策的規(guī)范下，要想實(shí)現(xiàn)完善化發(fā)展，需要在不違規(guī)的前提下實(shí)現(xiàn)資源的合理利用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在耕地紅線政策控制下的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

（一）土地價(jià)格差異化

耕地紅線的政策導(dǎo)致我國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)生一定變化，其中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響首先表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。耕地紅線的政策直接導(dǎo)致土地的價(jià)格級(jí)別差逐漸增大，且征地過程出現(xiàn)嚴(yán)重的腐敗現(xiàn)象，致使土地價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)。[2]根據(jù)我國(guó)相關(guān)政策規(guī)定，以土地屬性為劃分的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)土地主要分為農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)兩種，土地所含有的不同屬性以及運(yùn)用效果在極大程度上決定該土地產(chǎn)生的租金收益上的差別。因此，對(duì)于相同一塊土地來說，劃分為農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)用地的效益不同。對(duì)于農(nóng)業(yè)用地，僅僅從事傳統(tǒng)的耕作，經(jīng)濟(jì)效益雖然不高，但是卻有著無可替代的社會(huì)意義。如果被劃分為非農(nóng)業(yè)用地，并用于商業(yè)或工業(yè)等其他用途，其可能產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。在利益的吸引下，該土地的所有者根據(jù)不同開發(fā)方式的差異，尋找獲取最大利益的途徑，希望獲取更多利益，導(dǎo)致征地混亂以及土地價(jià)格上漲的情況。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格上升

耕地紅線政策的出臺(tái)導(dǎo)致我國(guó)出現(xiàn)土地供求矛盾，一方面不能違背耕地紅線政策，需保持18億畝耕地面積，另一方面由于城市化進(jìn)程的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地的需求不斷增加。[3]因此，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中急需解決的問題是如何尋找新的土地供給，緩解土地供給困難。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前新型的土地供給來源分別為舊城拆遷、占用農(nóng)業(yè)用地、開發(fā)新的非農(nóng)業(yè)用地等，其中舊城拆遷成為較為普遍的一種方式。

舊城拆遷能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展騰出更多土地空間，但其對(duì)城市原始結(jié)構(gòu)以及原始文化藝術(shù)都會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的破壞，可能引起大范圍的社會(huì)混亂以及造成房地產(chǎn)行業(yè)形象的破壞。除此之外，舊城在拆遷的過程中造成的大量財(cái)力和人力破壞等都屬于社會(huì)資源的浪費(fèi)現(xiàn)象，且其在處理相關(guān)利益的過程中可能引發(fā)很多社會(huì)矛盾和問題。因?yàn)榕f城拆遷所產(chǎn)生的大量經(jīng)濟(jì)損失和社會(huì)成本等有很大部分都會(huì)最終轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，無形中造成房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。占用農(nóng)業(yè)用地可能造成周邊農(nóng)業(yè)發(fā)展受限以及違反耕地紅線政策標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市建設(shè)非常不利。

四、應(yīng)對(duì)策略

（一）謹(jǐn)慎執(zhí)行耕地保護(hù)政策

耕地紅線政策是我國(guó)保護(hù)耕地的主要政策之一，但其在執(zhí)行的過程中如果過于嚴(yán)苛，可能適得其反。首先，耕地保護(hù)屬于一項(xiàng)較為復(fù)雜的工程，其不僅涉及到國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)制度等，還與土地使用等方面產(chǎn)生緊密聯(lián)系。因此，在對(duì)耕地保護(hù)政策的執(zhí)行過程中，相關(guān)人員應(yīng)切實(shí)保護(hù)耕地紅線的實(shí)施，并謹(jǐn)慎對(duì)待。耕地紅線出現(xiàn)的主要目的是保護(hù)我國(guó)的耕地資源總量，維持生態(tài)平衡，需要得到各方面的支持。但是，如果工作人員只是機(jī)械地執(zhí)行政策，必定會(huì)明顯減少城市中建設(shè)用地的面積，使房地產(chǎn)開發(fā)受到阻礙，進(jìn)而可能出現(xiàn)土地價(jià)格上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)在制定和實(shí)施耕地保護(hù)政策的過程中，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造條件。

（二）提升土地資源利用率

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到土地保護(hù)政策的直接性影響，在耕地紅線保護(hù)政策的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在土地開發(fā)的過程中有效提高土地的利用率。另外，我國(guó)相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)出臺(tái)土地集約化政策，在提升土地資源利用率上提供助力。在一些中小城市中，其土地資源的利用率不斷下降。因此，在未來城市建設(shè)過程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)用地結(jié)構(gòu)合理性的規(guī)劃，節(jié)約土地資源，從源頭上保護(hù)耕地面積，從另外一方面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源節(jié)約的和諧發(fā)展。

（三）多方舉措盤活房地產(chǎn)

由于土地是不可再生的資源，我們?cè)诔珜?dǎo)愛護(hù)土地、保護(hù)耕地的思想之外，還應(yīng)適當(dāng)?shù)乇P活土地及存量房產(chǎn)，不要一味去探討如何開發(fā)新樓盤。比如，開放房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，降低交易稅率；提倡年輕人租房，不要追逐一步到位，給自己和家庭造成過多的負(fù)擔(dān)；其次，我國(guó)已經(jīng)開始步入老年社會(huì)，老年人占據(jù)了大量的房產(chǎn)，可想辦法提高老年人房產(chǎn)的入市率，將房產(chǎn)進(jìn)行抵押，改善老年生活，達(dá)到盤活的目的。當(dāng)前已有部分金融機(jī)構(gòu)開始了此項(xiàng)服務(wù)，為盤活房地產(chǎn)開創(chuàng)了先河，雖然開始接受的人較少，但是也不失為一項(xiàng)有效的舉措。而這些舉措能夠運(yùn)用在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的有效發(fā)展。[4]如此，房地產(chǎn)價(jià)格便不會(huì)因土地供應(yīng)緊張而大起大落。

五、房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)的人口數(shù)量近幾年來趨于逐漸穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)于房源的需求量較為平穩(wěn)。除此之外，由于國(guó)家土地政策的規(guī)定，加上耕地紅線的出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)可開發(fā)的土地面積受到限制，房屋供應(yīng)速度逐漸放緩。[5]因此，在未來房地產(chǎn)發(fā)展過程中，房?jī)r(jià)將逐漸走向理性狀態(tài)，呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。另外，一些保障性的住房將可能持續(xù)增加，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)將會(huì)在未來的發(fā)展過程中更加健康和理性。[6]

房地產(chǎn)開發(fā)與城市化建設(shè)息息相關(guān)，而土地資源開發(fā)的問題成為影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。[7]我國(guó)耕地資源逐漸減少，為了有效控制土地資源的總量，我國(guó)出臺(tái)土地保護(hù)政策，其中耕地紅線政策就是其中的典型代表。但是，土地保護(hù)政策直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資源減少，土地供求矛盾出現(xiàn)，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。筆者首先分析房地產(chǎn)相關(guān)土地政策的現(xiàn)狀和耕地占補(bǔ)平衡政策，接著闡述耕地紅線政策給房地產(chǎn)帶來的影響，最后提出解決措施，旨在為促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和和諧發(fā)展提供借鑒。

參考文獻(xiàn)：

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[6] 卓娜, 昌忠澤. 淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控[J]. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究, 2015(6): 70-73.

[7] 許文薇, 蔡芝璐. 房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理及其發(fā)展趨勢(shì)研究——以浙江省房地產(chǎn)上市公司為例[J]. 北方經(jīng)貿(mào),2013(4): 106-108.

（責(zé)任編校：彭 萍）

Study on the Future Development Trend of the Domestic Real Estate under the Control of the Red Line of Cultivated Land

WU JingrongZHENG Jie

（College of Engineering and Technology, Hubei University of Technology, Wuhan 430068, China）

In recent years China’s society and economy have great development. The urbanization process has been accelerated, but it follows the scale of urban population and land use scale that is greatly expanded, construction with the contradiction between the demand and the cultivated land protection become more and more sharp. The cultivated land protection policy requires real estate land that needs to be controlled within a basic bottom line, the red line will appear. Urban land planning is directly related to economic development and it should be properly handled. The authors mainly analyze the country’s land policy for real estate as well as the real estate development challenges and coping strategies.

arable land red line; urbanization; real estate; trend

F 293.3

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2015.06.003

2096-059X(2015)06–0011–03

2015-09-25

吳京戎（1970-），女，湖北武漢人，副教授，碩士，主要從事工程管理、房地產(chǎn)開發(fā)研究；占征杰（1979-），湖北隨州人，講師，碩士，主要從事區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究。