試論行使業(yè)主成員權(quán)的困境和完善

陳 宇 桂

(中山大學(xué) 南方學(xué)院， 廣州　510970)

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試論行使業(yè)主成員權(quán)的困境和完善

陳 宇 桂

(中山大學(xué) 南方學(xué)院， 廣州510970)

摘要：成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要內(nèi)容，正確行使成員權(quán)對于充分保障業(yè)主對建筑物的自治管理、協(xié)調(diào)各業(yè)主之間的利益、維持物業(yè)管理區(qū)域的安定有著重要的作用。本文在對我國在行使成員權(quán)制度不足分析的基礎(chǔ)上，提出相關(guān)完善的對策，為實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治提供有效途徑。

關(guān)鍵詞：業(yè)主成員權(quán);業(yè)主委員會(huì);業(yè)主自治

成員權(quán)是指為維持區(qū)分所有建筑物的物理的機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)機(jī)能而對區(qū)分所有建筑物所為的一切經(jīng)營活動(dòng)的權(quán)利。業(yè)主之間因共同關(guān)系而組成的管理組織，各業(yè)主就成為該管理團(tuán)體的一員，因而享有共同管理該小區(qū)的權(quán)利即成員權(quán)。因此業(yè)主成員權(quán)是指：業(yè)主基于享有專有權(quán)與享有共有權(quán)而作為建筑物管理團(tuán)體成員之一所享有的群體權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

一、業(yè)主成員權(quán)存在的必要性

(一)合理合法行使業(yè)主權(quán)利的需要

業(yè)主成員權(quán)根本目的不是對建筑物區(qū)分所有權(quán)的享有，其目標(biāo)是通過對建筑物的專有部分和共有部分的利用來滿足自己日常生活生產(chǎn)的需要。然而，在一個(gè)小區(qū)中，如果每一個(gè)業(yè)主都想只行使個(gè)人的權(quán)利，卻不履行相應(yīng)的義務(wù)，其結(jié)果只能是所有人的共同利益受到損害。成員之間如何參與建筑物共有部分的管理？每位業(yè)主享有的權(quán)利是否能夠得到合理合法的行使？業(yè)主成員權(quán)則很好地解決上述問題。成員權(quán)的確立，用意在于對業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)權(quán)利的制約及對共同利益的重視，從這個(gè)角度講，成員權(quán)不僅強(qiáng)調(diào)權(quán)利，而且重視履行義務(wù)，因?yàn)槁男辛x務(wù)才能使得業(yè)主權(quán)利得到實(shí)現(xiàn)，這也是成員權(quán)存在的必要性之一。

(二)維護(hù)業(yè)主集體利益的需要

成員權(quán)賦予業(yè)主權(quán)利管理共有部分，同時(shí)要求業(yè)主承擔(dān)對共有部分進(jìn)行維護(hù)與管理的義務(wù)。它的確立是維護(hù)業(yè)主集體利益的需要，在業(yè)主之間解決糾紛、協(xié)商利益、實(shí)現(xiàn)小區(qū)和諧自治中發(fā)揮重要作用。業(yè)主的權(quán)利根本來源是業(yè)主擁有小區(qū)專有部分和共有部分而取得的成員權(quán)，它在如何有效地解決多權(quán)利主體對同一幢建筑物或同一個(gè)小區(qū)中不同部分的產(chǎn)權(quán)歸屬和利用問題上,在業(yè)主權(quán)利受到侵害時(shí)如何維護(hù)問題上，以及在處理小區(qū)業(yè)主和小區(qū)物業(yè)公司之間的矛盾糾紛上都發(fā)揮了重要的作用，有效地維護(hù)了業(yè)主的集體利益。

(三)監(jiān)督物業(yè)管理工作的需要

隨著商品房市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理的質(zhì)量良莠不齊，業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛不斷增多。正是業(yè)主成員權(quán)的存在，使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督有法可依，一旦物業(yè)管理服務(wù)公司出現(xiàn)違約或者違法的現(xiàn)象，業(yè)主即可根據(jù)成員權(quán)與其協(xié)商或者向人民法院主張權(quán)利。

(四)維護(hù)社區(qū)安定團(tuán)結(jié)的需要

小區(qū)的物業(yè)管理與人們的生活質(zhì)量息息相關(guān)，小區(qū)物業(yè)管理水平如何將直接關(guān)系到居民的切身利益，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。因此需要構(gòu)建一個(gè)完善的業(yè)主成員權(quán)制度，來保障人們的合法權(quán)益，維護(hù)社區(qū)安定團(tuán)結(jié)。在這個(gè)制度里，業(yè)主能夠發(fā)揮主觀能動(dòng)，以積極主動(dòng)、占主導(dǎo)地位的方式來聯(lián)合管理自己的社區(qū)，即業(yè)主自治。業(yè)主能有效行使成員權(quán)，是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的重要途徑。因此，業(yè)主成員權(quán)的確定和有效的制度設(shè)計(jì)能使業(yè)主自治有序化和法治化，避免激化矛盾。

二、我國現(xiàn)有制度在行使業(yè)主成員權(quán)方面存在的缺陷

我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然對成員權(quán)制度有所規(guī)定，但是現(xiàn)行法律制度在行使業(yè)主成員權(quán)方面存在以下缺陷。

(一)業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制不健全

我國的現(xiàn)行業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制不健全。首先體現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)的召集制度上，對選舉確定業(yè)主委員會(huì)前的業(yè)主大會(huì)如何召集、誰來召集，以及首次業(yè)主大會(huì)如何召開沒有做出明確的規(guī)定。其次，業(yè)主表決權(quán)制度存在缺陷。一是運(yùn)作機(jī)制過于嚴(yán)格。業(yè)主大會(huì)討論通過籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施這兩類事項(xiàng)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。規(guī)定雖然有利于加強(qiáng)對弱勢業(yè)主的保護(hù)，但其運(yùn)作機(jī)制過于嚴(yán)格，可能導(dǎo)致實(shí)踐中根本無法通過任何有效的決定。二是決議方式存在缺陷。業(yè)主大會(huì)決議做出的三分之二多數(shù)決和過半數(shù)的多數(shù)決兩種決議方式。這樣的決議方式看起來更為民主，也體現(xiàn)了對業(yè)主權(quán)利的尊重，但是仍然有所缺失。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)決議方式規(guī)定單一，僅有多數(shù)決方式，而無例外情形的少數(shù)決方式，可能導(dǎo)致與少數(shù)業(yè)主權(quán)益不可逆轉(zhuǎn)的侵犯。

(二)業(yè)主委員會(huì)權(quán)責(zé)不明確

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)為行使業(yè)主成員權(quán)而選舉出來的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對外代表全體區(qū)分所有權(quán)人，然而我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)規(guī)定不夠明確。如業(yè)主委員會(huì)的主體資格得不到確定，其權(quán)利范圍沒有規(guī)定，其責(zé)任沒有明確規(guī)定，缺乏可供執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制和救濟(jì)機(jī)制等等，這種權(quán)責(zé)不明的狀態(tài)使得業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用，業(yè)主的成員權(quán)難以得到行使，業(yè)主的合法權(quán)益也就難以得到維護(hù)。

(三)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)訴訟地位不明確

在司法實(shí)踐中，法院存在肯定或者否定主業(yè)大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格做法不一的混亂現(xiàn)象。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟地位如何，涉及到其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問題，也直接關(guān)系到業(yè)主成員權(quán)行使和業(yè)主的合法權(quán)益問題，在實(shí)踐中有著非常重要的意義。由于我國法律并沒有就業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員是否具有獨(dú)立的民事主體資格，是否可以成為訴訟主體做出明確的規(guī)定，而在實(shí)踐中不同的法院就此問題的判決差別很大。業(yè)主、業(yè)主組織及物業(yè)管理企業(yè)在維護(hù)其權(quán)益時(shí)產(chǎn)生不便，有必要在理論和立法上加以完善。

(四)配套措施的不完善

在我國《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，對于成員權(quán)配套措施的規(guī)定不完善，表現(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)缺乏可供執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制和關(guān)于業(yè)主成員權(quán)被侵害的救濟(jì)規(guī)定較少兩方面上。由于現(xiàn)行法律對業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制規(guī)定過于籠統(tǒng)，使得業(yè)主對于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督流于形式而導(dǎo)致業(yè)主成員權(quán)行使得不到真正的保障；而由于業(yè)主成員權(quán)救濟(jì)機(jī)制的不完善，使業(yè)主權(quán)利受到侵害，卻難以申訴維權(quán)，業(yè)主成員權(quán)也就成為空話。

三、完善業(yè)主成員權(quán)行使機(jī)制的構(gòu)想

業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的有效運(yùn)作是成員權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的重要保障和有效途徑。筆者認(rèn)為，要使得業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)有效運(yùn)作，需要做到以下幾點(diǎn)：一是從立法上健全業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行機(jī)制；二是明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位；三是明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)；四是完善業(yè)主成員權(quán)運(yùn)行的配套機(jī)制。

(一)健全業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行機(jī)制

1. 明確業(yè)主大會(huì)召開的具體事項(xiàng)

首先明確召開首次業(yè)主大會(huì)的方式和程序。其中包括召集人、時(shí)間、方式、組織費(fèi)用如何承擔(dān)和會(huì)議主要職能。其次，確立區(qū)分所有權(quán)人后續(xù)會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的召集方式和規(guī)則。

2.建立合理的表決機(jī)制

我國應(yīng)建立合理的業(yè)主大會(huì)表決機(jī)制。一是制定嚴(yán)格而靈活的運(yùn)作機(jī)制；二是在表決方式上采用少數(shù)服從多數(shù)的民主表決機(jī)制，同時(shí)確立多數(shù)原則的例外。

(二)明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)范圍

現(xiàn)行的物業(yè)管理制度雖然就業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該向業(yè)主大會(huì)承擔(dān)的職責(zé)有原則性的規(guī)定，但對于更細(xì)化的職責(zé)，法律法規(guī)則缺少相應(yīng)的規(guī)定。法律明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)范圍，引導(dǎo)業(yè)主自治，有利于保護(hù)業(yè)主利益和建立良好的業(yè)主內(nèi)部關(guān)系，因此，有必要對其職責(zé)做出更詳細(xì)的規(guī)定。

1．確定業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利范圍

針對業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利范圍不明確的問題，我國法律應(yīng)當(dāng)確定業(yè)主委員會(huì)擁有以下權(quán)利。一是召集業(yè)主大會(huì)的權(quán)利；二是代表區(qū)分所有權(quán)人行使對外權(quán)利；三監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利；四是監(jiān)督業(yè)主公約實(shí)施的權(quán)利；五是業(yè)主大會(huì)賦予的其他權(quán)利。

其他權(quán)利可以包括：(1)提議的權(quán)利，向業(yè)主會(huì)議提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議；(2)主管的權(quán)利，統(tǒng)一管理和維護(hù)事務(wù)以及組織開展自治公益活動(dòng)，依法維護(hù)自治權(quán)益和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；(3)審議的權(quán)利，根據(jù)業(yè)主會(huì)議的授權(quán)，審議決定無需提交業(yè)主會(huì)議表決的事項(xiàng)；(4)監(jiān)督的權(quán)利：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的受托服務(wù)工作，監(jiān)督區(qū)內(nèi)物業(yè)復(fù)有合屬部分的使用，制止違規(guī)和損害業(yè)主集體權(quán)益的情事或行為等等。

通過確定業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，有利于促使業(yè)主委員會(huì)依法履行法定和約定職責(zé)，保障業(yè)主合法合理地行使成員權(quán)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

2．確定業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任承擔(dān)

在確定業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的同時(shí)，確定業(yè)主委員會(huì)在具體情況下的責(zé)任承擔(dān)。如果業(yè)主委員會(huì)未能履行法律法規(guī)、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則所規(guī)定、約定的職責(zé)，就要承擔(dān)相2015年第1期 陳宇桂：試論行使業(yè)主成員權(quán)的困境和完善

應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任可以分為：

(1)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員的行為，經(jīng)過全體業(yè)主表決通過，并且是按照組織規(guī)章和議事規(guī)則，該行為產(chǎn)生的不利法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)；(2)業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主決議和違反決議程序擅自行為，或者決議超出授權(quán)范圍和管理權(quán)限而產(chǎn)生的不利法律后果，由業(yè)主委員會(huì)獨(dú)自承擔(dān)；(3)如果決議明顯違法或者是損害他人合法權(quán)益的侵權(quán)行為，盡管符合業(yè)主決議程序，其所產(chǎn)生的法律責(zé)任應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)；(4)在緊急情況下，如果是為了全體業(yè)主共同利益而實(shí)施的善意行為，雖然沒有經(jīng)過業(yè)主的決議或者授權(quán)，但由此產(chǎn)生的法律責(zé)任，應(yīng)該由全體業(yè)主承擔(dān)。

(三)明確業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)訴訟地位

從國外立法來看，法國、日本的相關(guān)法律均規(guī)定業(yè)主委員會(huì)具有完全的民事訴訟主體資格。具體而言，法國民法典規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為；日本民法典則規(guī)定業(yè)主委員會(huì)在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)賦予的權(quán)利范圍內(nèi)，可代表全體業(yè)主對某一業(yè)主或第三人進(jìn)行訴訟。然而，我國相關(guān)法律法規(guī)沒有對業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位做出正面規(guī)定。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位的缺失，嚴(yán)重阻礙了我國成員權(quán)在維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益上應(yīng)發(fā)揮作用的程度。因此，我國立法上應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)具有獨(dú)立的訴訟地位。同時(shí)，為了限制業(yè)主委員會(huì)濫用訴訟權(quán)，少數(shù)人操控業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)隨意啟動(dòng)訴訟程序使業(yè)主共同利益受損的情形發(fā)生、有必要審查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的訴訟活動(dòng)。第一，在立案時(shí)要審查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立相關(guān)事項(xiàng)。包括其成立是否符合法定程序、業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的登記備案；第二，對于《物權(quán)法》第76條規(guī)定的必須由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行使訴權(quán)時(shí)必須有業(yè)主大會(huì)決議。

(四)完善業(yè)主委員會(huì)的其他配套機(jī)制

1.要完善監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的機(jī)制

第一，為加強(qiáng)業(yè)主對選出的業(yè)主委員會(huì)成員的可信度，可以借鑒《公司法》，引入選舉業(yè)主委員會(huì)委員投票表決的累積投票制度。選舉業(yè)主委員會(huì)委員時(shí)，業(yè)主每一投票權(quán)數(shù)與應(yīng)選委員的人數(shù)相同，業(yè)主可以將其全部的表決票投向一人或數(shù)人，通過這種局部集中增強(qiáng)其表決能力的投票方法，可以使中小業(yè)主至少能選出部分自己信任的委員。

第二，確立業(yè)主委員會(huì)定期報(bào)告制度，制定業(yè)主委員會(huì)資金管理制度，使其接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)該向全體業(yè)主盡管理人的責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，接受其監(jiān)督。

第三，借鑒公司法設(shè)立監(jiān)事。公司法的監(jiān)事主要是監(jiān)督公司高管的行為，維護(hù)公司和股東的合法權(quán)益?？梢云刚垖I(yè)的法律顧問或者會(huì)計(jì)顧問擔(dān)任業(yè)主大會(huì)的監(jiān)事，對業(yè)主大會(huì)暨業(yè)主委員會(huì)的行為進(jìn)行監(jiān)督。

2.要確定業(yè)主救濟(jì)程序

業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)的日?；蚺R時(shí)性會(huì)議上做出的決議可能會(huì)侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，所以必須建立業(yè)主權(quán)利的救濟(jì)機(jī)制。如果業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)，業(yè)主可以向人民法院申請?jiān)摏Q議無效。如果業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)或者業(yè)主規(guī)約，或者決議內(nèi)容違反業(yè)主規(guī)約，業(yè)主可以自決議做出之日起六十日內(nèi)，請求人民法院撤銷。

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(責(zé)任編輯：劉學(xué)偉)

作者簡介：陳宇桂(1985-)，男，廣東肇慶人，中山大學(xué)南方學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)系教師。

收稿日期：2014-12-23

中圖分類號：D923.21

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1009-2080(2015)01-0057-03

doi：10.3969/j.issn.1009-2080.2015.01.013