房地產(chǎn)稅制的優(yōu)化和選擇

河北壹加貳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 姚曉陽(yáng)

房地產(chǎn)稅制的優(yōu)化和選擇

河北壹加貳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 姚曉陽(yáng)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)與快速發(fā)展，近年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了房?jī)r(jià)居高不下、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡、土地供應(yīng)不合理等問(wèn)題。為了避免我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列政策。國(guó)家將稅收、法律、信貸等進(jìn)行組合來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)。實(shí)踐表明，稅收的政策調(diào)控是最明顯、最迅速、最有效的。本文將就我國(guó)房地產(chǎn)稅制的優(yōu)化進(jìn)行分析。

房地產(chǎn) 稅制改革 優(yōu)化 選擇

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與變化一直是深受人們關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性企業(yè)產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升，成為老百姓眼中的奢侈品。動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的房?jī)r(jià)迫使中國(guó)普通老百姓得拿出一生的積蓄來(lái)買(mǎi)房。回顧我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展走過(guò)的歷程不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中做出的巨大努力。面對(duì)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院辦公廳于2010年1月發(fā)布了“國(guó)十一條”，這一政策的發(fā)布主要是針對(duì)我國(guó)尚不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)和還缺乏監(jiān)督與管理的房地產(chǎn)市場(chǎng)而發(fā)布的，并以此為手段來(lái)抑制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)。2010年4月份以來(lái)，我國(guó)政府先后出臺(tái)了諸多抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的措施、政策，這為我國(guó)老百姓帶來(lái)了福音，很多社會(huì)中層購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出觀望的態(tài)度。此時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)出溫和下降的形勢(shì)。隨著從2010年至2011年我國(guó)先后出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀財(cái)政政策，政府充分利用行政手段、經(jīng)濟(jì)手段來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控。房地產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，不啻于一記重拳。但是，在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅制中還存在不少問(wèn)題。例如：房地產(chǎn)稅之中稅率設(shè)置不合理、我國(guó)房地產(chǎn)稅種設(shè)置不合理等。那么，面對(duì)高房?jī)r(jià)，我國(guó)應(yīng)如何對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行優(yōu)化與選擇呢？

一、我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的優(yōu)化策略

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的這些問(wèn)題并不利于我國(guó)房地產(chǎn)稅充分發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀調(diào)控與杠桿的作用。因此，為了進(jìn)一步適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)的健康發(fā)展，我們必須在借鑒西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)行優(yōu)化。

(一)合理地設(shè)置房地產(chǎn)稅種

物業(yè)稅作為房地產(chǎn)稅種中的一個(gè)新稅種，對(duì)于廣大消費(fèi)者來(lái)說(shuō)能夠?qū)崿F(xiàn)降低房?jī)r(jià)的效果、并取得階段的稅費(fèi)在保有階段分?jǐn)傊Ц叮瑥亩鴾p少買(mǎi)房帶來(lái)的壓力，因此，科學(xué)、合理地設(shè)置物業(yè)稅的稅率就顯得尤為重要。根據(jù)我國(guó)的具體國(guó)情，并由專(zhuān)家測(cè)算和市場(chǎng)調(diào)研后確定，將物業(yè)稅的稅率設(shè)定在0.7%—0.8%比較合適，也比較適合我國(guó)廣大人民群眾的消費(fèi)水平，這一稅率不僅能夠有效地保證我國(guó)地方財(cái)政的收入，同時(shí)還能夠?qū)⒕用竦亩愗?fù)成本控制在合理的范圍內(nèi)。多年來(lái)我國(guó)對(duì)物業(yè)稅的改革一直在審視中，這次不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)的改革不僅在稅率上要進(jìn)行十分精準(zhǔn)的設(shè)計(jì)與預(yù)測(cè)，也必須對(duì)稅基、納稅程度等方面進(jìn)行統(tǒng)籌思考。為了盡快避免我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱和兩極分化現(xiàn)象的發(fā)生，在進(jìn)一步優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)那些普通自住住房在物業(yè)稅上予以?xún)?yōu)惠，而對(duì)于那些高檔的、面積較大的住房、兩套以上住房的群體納入到調(diào)節(jié)的主體中。

(二)增加我國(guó)地方政府課稅的權(quán)利

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆與持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，帶動(dòng)了與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收稅源的大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)稅收收入不斷增加。西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)稅作為地方政府稅收體系中的主要稅種，對(duì)于發(fā)揮其調(diào)控作用、提高地方經(jīng)濟(jì)效益有著積極地促進(jìn)作用。另外，如果將房地產(chǎn)稅歸屬于地方，那么就能夠有效地保證地方政府穩(wěn)定的、持續(xù)的財(cái)政收入來(lái)源。因此，面對(duì)我國(guó)在高房?jī)r(jià)環(huán)境下進(jìn)行的新一輪的稅制改革，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)卦黾拥胤秸恼n稅權(quán)力，在地方稅收體系中建立以房地產(chǎn)稅為主要稅種的新體系。房地產(chǎn)稅的稅源廣泛、稅基穩(wěn)定，能夠切實(shí)保證地方政府財(cái)政收入的穩(wěn)定。

(三)不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估制度

在我國(guó)房地產(chǎn)稅中，其計(jì)稅依據(jù)主要是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)性直接關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收效果。因此，這就要求我國(guó)必須盡快建立并完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估制度。納稅人應(yīng)繳納的稅款取決于納稅人所擁有的房地產(chǎn)的價(jià)值，而房地產(chǎn)的價(jià)值是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而變化的。因此，一套科學(xué)、合理的房地產(chǎn)機(jī)制評(píng)估制度在保證我國(guó)納稅人的稅負(fù)在其承受范圍內(nèi)的同時(shí)，有助于解決我國(guó)目前在房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)中計(jì)稅依據(jù)成就、老套的問(wèn)題。

(四)建立科學(xué)、嚴(yán)格的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度

作為房地產(chǎn)稅征收中的主要依據(jù)，科學(xué)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度為房地產(chǎn)稅的有序征收提供了法律依據(jù)和保障，使得房地產(chǎn)稅的征收有據(jù)可依，更減少了騙稅、漏稅、偷稅行為的發(fā)生。例如：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)的相關(guān)規(guī)章制度的建設(shè)、對(duì)相關(guān)評(píng)估人員的資格鑒定、加強(qiáng)職業(yè)道德規(guī)范的建設(shè)等。

二、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)稅從建國(guó)初期就開(kāi)始征收，為當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了一定的貢獻(xiàn)。但是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房制度改革的深入，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求、無(wú)法適應(yīng)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。對(duì)房地產(chǎn)稅制改革與優(yōu)化的呼聲一浪高于一浪。無(wú)論是理論界，還是我國(guó)政府都認(rèn)識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行優(yōu)化改革的必要性。在面對(duì)高房?jī)r(jià)的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)稅制如何進(jìn)行改革？如何進(jìn)行優(yōu)化？這是擺在我國(guó)的一項(xiàng)重大課題。因此，房地產(chǎn)稅的改革設(shè)計(jì)應(yīng)符合我國(guó)國(guó)情，在各項(xiàng)措施的實(shí)施下有效地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，在為地方政府?dāng)U大財(cái)政收入的同時(shí)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快地上漲，實(shí)現(xiàn)老百姓買(mǎi)房的愿望，房地產(chǎn)稅制的優(yōu)化功在當(dāng)代、利在千秋。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.08.288