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    中鐵諾德25億逆勢奪下京南“地王”

    2015-03-18 05:16:46劉德炳
    中國經(jīng)濟(jì)周刊 2015年9期
    關(guān)鍵詞:諾德豐臺寫字樓

    劉德炳

    數(shù)據(jù)顯示,2014年北京寫字樓市場新增供應(yīng)套數(shù)4994套,新增供應(yīng)面積165.2萬平方米,成交3720套,成交面積為127.74萬平方米,成交均價為18049元/平方米。同比2013年,上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)均有回落。其中成交套數(shù)下滑超五成。面對低迷的市場,作為央企中鐵建工旗下的北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“諾德地產(chǎn)”)去年10月卻以25.8億元的高價逆勢在北京豐臺區(qū)拿下京南“地王”。

    多位分析人士認(rèn)為,諾德地產(chǎn)之所以敢豪擲巨資逆勢拿下京西南板塊,在于其對北京商業(yè)地產(chǎn)的樂觀預(yù)期以及對其產(chǎn)品稀缺性的自信。同時,央企雄厚的資金實(shí)力亦是其整體項(xiàng)目順利運(yùn)行的保證。

    逆勢出手

    2014年10月13日,北京市豐臺區(qū)科技園區(qū)東區(qū)三期1516-62、63、64、65號其他類多功能用地進(jìn)行掛牌出讓。這次拍賣共吸引中鐵建工、華潤、方興、龍湖、華夏幸?;鶚I(yè)5家房企競拍。經(jīng)過多輪競拍,該宗地由中鐵建工旗下的諾德地產(chǎn)以25.8億元收入囊中,溢價率達(dá)56%,折合樓面價為15718元/平方米。該宗地位于西南四環(huán)外,豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊,此地塊以“七通一平”形式供地。地塊面積5.47萬平方米,總建筑面積高達(dá)16.41萬平方米,掛牌出讓起始價為16.50億元,競買保證金為5億元。

    諾德地產(chǎn)董事長王景明評論說,“從最近拍地情況來看,我們已感受到房企拿地?zé)崆殚_始回暖。此次競拍也預(yù)料到會遇到強(qiáng)有力的競爭對手。但我們有志在必得的決心?!?/p>

    王景明表示,目前中鐵建工集團(tuán)總部及項(xiàng)目公司都在豐臺,所以拿地還是以豐臺為落腳點(diǎn)。近幾年豐臺科技園區(qū)快速發(fā)展,諾德一二期已經(jīng)為科技園區(qū)東三期的啟動打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),本次取得地塊將再為園區(qū)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。中鐵建工集團(tuán)關(guān)注豐臺已久,會持續(xù)在豐臺拿地發(fā)展。

    分析人士認(rèn)為,央企在土地市場上的活躍表現(xiàn),主要因其對未來商業(yè)地產(chǎn)的樂觀預(yù)期。這位分析人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:“央企本身在房地產(chǎn)市場上的話語權(quán)較重,對于土地市場的把握較為準(zhǔn)確。諾德的產(chǎn)品線已經(jīng)覆蓋了中國多個大型城市。”

    來自戴德梁行最新的數(shù)據(jù)顯示,2014年四季度北京甲級寫字樓整體市場平均租金較為穩(wěn)定,環(huán)比上漲0.41%,至每月每平方米389.20元(63.28美元),同比上漲幅度為2.26%。

    專家認(rèn)為,北京是過去4年間唯一一個可租賃面積始終稀缺、總體空置率低于4%的城市。這主要是由于過去幾年間,金融機(jī)構(gòu)、TMT(科技、媒體和通信)類企業(yè)和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的持續(xù)高速擴(kuò)張,使得新入市的高端寫字樓項(xiàng)目吸納速度較快。

    諾德地產(chǎn)在北京所打造的諾德中心就是京西南區(qū)域的高端寫字樓綜合項(xiàng)目。公開資料顯示,10多年來,諾德地產(chǎn)已孵化出眾多地產(chǎn)項(xiàng)目,并向華南、華北、西南、西北、東北、海外等區(qū)域拓展。目前,諾德地產(chǎn)擁有北京諾德中心、天津諾德中心、上海諾德國際中心、上海諾德國際廣場、成都西南總部基地、深圳諾德中心、廣州諾德中心等高端商務(wù)寫字樓、地標(biāo)性商業(yè)建筑。目前,公司在建項(xiàng)目開發(fā)面積超過270萬平方米,資產(chǎn)總額150億元。

    三期的優(yōu)勢

    近年來,諾德地產(chǎn)試圖通過其項(xiàng)目在豐臺科技園區(qū)東三期項(xiàng)目的擴(kuò)張,打造北京南城商業(yè)地標(biāo),提升整個區(qū)域的形象。諾德三期依然如此。

    據(jù)公開資料顯示,豐臺科技園東三期,秉承城市規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則,強(qiáng)化區(qū)域三維空間形態(tài),充分利用區(qū)域地下空間,打造城市活力商業(yè)帶,串聯(lián)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)建成區(qū)與東區(qū),在與東區(qū)“兩軸”的交會處形成“商務(wù)會展中心”及“活力商務(wù)中心”。整個園區(qū)規(guī)劃以大型購物中心、特色商業(yè)、體驗(yàn)式休閑商街為主,有效結(jié)合綜合性商務(wù)服務(wù)及立體化地下空間建設(shè),形成總體量約50萬平米的商業(yè)活力帶,打造北京南部功能豐富、最具活力和魅力的商業(yè)核心。

    面對2015年即將面市的北京諾德中心三期產(chǎn)品,諾德地產(chǎn)寄予了較高期望。諾德地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钪緩?qiáng)表示,在諾德中心三期的規(guī)劃建設(shè)中,將有效地吸取前期產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn),憑借其核心的區(qū)位、高端的配置、頂級的配套、雄厚的品牌實(shí)力,使得三期項(xiàng)目更進(jìn)一步,使其能夠真正與前兩期產(chǎn)品形成合力之勢。有一期二期產(chǎn)品的熱銷在前,北京諾德中心三期產(chǎn)品必將會受到市場的熱捧。

    楊志強(qiáng)預(yù)計(jì),未來隨著眾多高端企業(yè)的入駐,北京諾德中心憑借其超大的體量,高端的商務(wù)辦公氛圍,必將升級總部經(jīng)濟(jì)區(qū),成就京西南商務(wù)之巔,使得諾德中心真正成為整個豐臺科技園乃至京南商務(wù)地產(chǎn)的代表。

    數(shù)據(jù)顯示,北京的寫字樓市場依舊是全國最為暢銷的板塊。高力國際研究部中國區(qū)董事謝靖宇表示:“2014年北京經(jīng)濟(jì)增速盡管小幅放緩,但大致保持平穩(wěn)。北京寫字樓市場空置率保持低位徘徊,空置率維持在5%以下,全國最低。租金方面,盡管北京市場租金自2013年第一季度上至最高點(diǎn)之后,已歷經(jīng)連續(xù)7個季度的調(diào)整,但仍為全國最高?!?/p>

    高力國際預(yù)計(jì),受益于北京市場穩(wěn)固的基本面,高租金水平和資本值的增長潛力,北京寫字樓投資市場將在2015年繼續(xù)受到青睞。然而,有限的投資機(jī)會或?qū)?dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)容忍度較高的投資者在新興寫字樓市場中尋找機(jī)會,比如位于豐臺區(qū)和通州新城的項(xiàng)目等。資產(chǎn)表現(xiàn)或保持相對平穩(wěn),資本值穩(wěn)中有升,回報(bào)率小幅萎縮。

    楊志強(qiáng)認(rèn)為,在平穩(wěn)積極的宏觀大勢下,憑借北京諾德一期和二期良好的銷售基礎(chǔ)、商業(yè)氛圍及區(qū)域優(yōu)勢,諾德三期定會有意想不到的市場突破。

    深耕京西南

    諾德地產(chǎn)早已將京西南區(qū)域視為深耕要地。隨著諾德中心自身產(chǎn)品的升級,豐臺區(qū)域的土地市場亦不斷水漲船高。據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示,1月7日,北京迎來新年的第二場土拍會,豐臺區(qū)域共有3個地塊掛牌競價,總起始價達(dá)75.15億元。

    市場的熱捧對諾德中心起到了積極的推動。反過來,諾德中心又提升了區(qū)域發(fā)展。

    如今,北京諾德中心一期業(yè)態(tài)已經(jīng)售罄并已全面啟用;其二期位于北京汽車博物館南側(cè),建筑面積21萬平方米,包括一棟200米高的區(qū)域第一高寫字樓、4棟總部獨(dú)棟寫字樓以及兩棟總裁行政公寓。目前,二期項(xiàng)目僅剩超高寫字樓和商業(yè)在售。

    2015年,隨著北京諾德中心一、二期全面啟用,將有效地完善豐臺科技園區(qū)商務(wù)辦公環(huán)境,真正成為升級總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的地標(biāo)綜合體。

    從2011年底起,北京諾德中心一入市就掀起了北京寫字樓市場的熱潮,其銷售業(yè)績更是不斷刷新北京寫字樓市場的紀(jì)錄,熱銷、大單簽約、企業(yè)爭購不斷,使得項(xiàng)目連續(xù)三年蟬聯(lián)北京寫字樓市場銷售桂冠。

    北京諾德中心項(xiàng)目總經(jīng)理黎生偉對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示:“隨著諾德中心一、二期的全面啟用,再造區(qū)域中心目標(biāo)已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)。如今再造諾德中心三期,就是希望能夠一直不斷地深耕這個區(qū)域,通過我們的努力將這個區(qū)域進(jìn)一步提升,讓整個東三期成為北京商務(wù)市場上‘產(chǎn)城一體化’發(fā)展的典范?!?/p>

    2014年7月,北京市政府辦公廳發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》,規(guī)定城市功能拓展區(qū),東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi),禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目(高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)除外)。

    而緊鄰南四環(huán)的諾德中心則變得更加炙手可熱。也正是因?yàn)橹Z德中心項(xiàng)目取得的成功,讓諾德地產(chǎn)更加看好豐臺科技園這個正在不斷完善的總部商務(wù)區(qū)。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示:“諾德中心三期項(xiàng)目的入市將為京西南提供更加充足的產(chǎn)品供給,以滿足該區(qū)域投資和自用的辦公需求?!?/p>

    據(jù)了解,經(jīng)過20余年的發(fā)展,豐臺科技園已成為北京發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地和全國知名的總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。園區(qū)擁有5000家左右的企業(yè),總部經(jīng)濟(jì)特征明顯,發(fā)展勢頭強(qiáng)勁,是南城發(fā)展的重要引擎。

    北京諾德中心項(xiàng)目黨委書記劉巍對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說:“隨著豐臺科技園的不斷完善,相信在不久的將來,這里將成為京城世界級商務(wù)區(qū)的又一代表。而諾德在此再拿新地塊,意味著我們的項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)體量最大、配置最高、企業(yè)最多、位置最佳的地標(biāo)級項(xiàng)目。我們希望通過不斷深耕這一區(qū)域,在實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的同時,也讓關(guān)注多年的豐臺科技園能夠更好地成長?!?/p>

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