關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃探究

上海云峰集團(tuán)投資有限公司　任曉冬

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃探究

上海云峰集團(tuán)投資有限公司任曉冬

摘要:當(dāng)前在我國(guó)有許多房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)都面臨著比較沉重的稅收壓力，其整體稅收負(fù)擔(dān)占本企業(yè)營(yíng)業(yè)額的比例達(dá)到百分之二十。此外，在土地的增值稅中營(yíng)業(yè)額的收入比例也占百分之三。對(duì)于大部分房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)高的稅收會(huì)成為一個(gè)重大的資金負(fù)擔(dān)，但是其土地的增值稅仍然對(duì)企業(yè)的增值稅籌劃留有一定余地?；诖耍疚膹耐恋卦鲋刀惢I劃的手段與具體的籌劃過(guò)程、籌劃過(guò)程中存在的問(wèn)題以及籌劃的目標(biāo)等進(jìn)行相關(guān)論述，并針對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在土地增值稅提出相應(yīng)的籌劃改進(jìn)對(duì)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃方法

土地的增值稅作為房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)當(dāng)中一個(gè)重要的繳納稅種，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與收益有著重要的影響作用，因此，有效的開展土地的增值稅籌劃對(duì)策，對(duì)于降低企業(yè)的繳稅負(fù)擔(dān)與提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益等有著非常重要的促進(jìn)意義。所以，必須對(duì)土地增值稅所有相關(guān)的理論知識(shí)有效的掌握，并根據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際與工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的稅收籌劃工作進(jìn)行詳細(xì)分析，從而為探討出有效的籌劃策略，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益等做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。

一、以籌劃的目標(biāo)對(duì)企業(yè)增值稅進(jìn)行分析

土地增值稅指的是將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)與建筑物出售，并對(duì)出售所獲取的價(jià)格增值稅進(jìn)行征收的一種稅種，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的開發(fā)商對(duì)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓之后獲取的利潤(rùn)再減去相關(guān)規(guī)定的用在開發(fā)房地產(chǎn)成本與費(fèi)用等所剩下的利潤(rùn)金額，下面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進(jìn)行詳細(xì)分析：

(一)延遲房地產(chǎn)商稅額繳納的時(shí)間

在我國(guó)所制定的相關(guān)土地增值稅條例當(dāng)中明確的支出，若是因涉及到成本的制定或是一些其他的因素而造成企業(yè)的土地增值稅難以準(zhǔn)確計(jì)算出來(lái)時(shí)，則需要對(duì)企業(yè)的土地增值稅實(shí)施預(yù)征。而對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來(lái)講，在不同的發(fā)展階段都可以對(duì)自身土地預(yù)繳納1%至3%的增值稅，而房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上所需繳納的增值稅額都會(huì)比根據(jù)該預(yù)征的比例所獲取的數(shù)額要多出許多。因此，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)能夠在項(xiàng)目完成之后再實(shí)施清算與匯集工作，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅額延長(zhǎng)繳納時(shí)間的目的。

(二)以節(jié)稅的目的對(duì)土地增值稅籌劃

一是房地產(chǎn)作為一項(xiàng)受到國(guó)家的政策時(shí)刻影響的熱門產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)企業(yè)必須對(duì)我國(guó)在土地增值稅當(dāng)中的政策與規(guī)定時(shí)刻關(guān)注與研究，尤其是要及時(shí)的了解關(guān)于增值稅的優(yōu)惠政策；二是房地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)要將發(fā)展的眼光投注在土地增值稅征收的條款當(dāng)中，對(duì)于土地的增值稅通過(guò)不同征收率進(jìn)行適當(dāng)合法的利用，通過(guò)在銷售的價(jià)格上合理調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品的手段，對(duì)土地的增值稅額做出主動(dòng)調(diào)整，可以采取認(rèn)為降低增值稅率，在對(duì)比哪一種增值稅率的計(jì)算方法所獲取的稅率更低，從而幫助企業(yè)做出選擇，進(jìn)而有效的實(shí)現(xiàn)少交稅與節(jié)稅的目的。

(三)提升企業(yè)在防范稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)能力

如果房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)能夠先行研制出有效的稅務(wù)籌劃，在整體上對(duì)房地產(chǎn)商自身土地的增值稅進(jìn)行全盤考慮，事先采取更為恰當(dāng)合理的部署，細(xì)致周到的考慮部署手段的合理性，可以有效的防止因欠缺細(xì)致的考慮而造成房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀況，同時(shí)還可以對(duì)土地增值稅所產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等其預(yù)防性作用。因此，房地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)在實(shí)施土地增值稅的籌劃工作過(guò)程當(dāng)中，在一方面對(duì)法律知識(shí)、會(huì)計(jì)知識(shí)以及稅務(wù)知識(shí)等的運(yùn)用必不可少，在另外一方面對(duì)分工合作與交流溝通以及團(tuán)結(jié)協(xié)作等工作必不可少，通過(guò)這些相應(yīng)的手段與方法，不但可以不斷的提高房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的高層管理人員對(duì)土地增值稅籌劃工作的重要性認(rèn)識(shí)，還能有效的提高房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)中財(cái)務(wù)工作人員對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃的能力。

二、土地增值稅的稅務(wù)有效籌劃對(duì)策

(一)納稅遞延的籌劃方式

納稅遞延的籌劃方式在實(shí)施之前要首先堅(jiān)持國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)作為參照的原則，接著才能實(shí)施稅務(wù)的籌劃工作，從而最終達(dá)到延期納稅的目的，同時(shí)獲取更高的利益價(jià)值與節(jié)約更多的稅額。例如合理利用土地的增值稅預(yù)征手段，使得房地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)能夠通過(guò)這個(gè)方式作出相應(yīng)的增值稅稅務(wù)籌劃工作。

(二)優(yōu)惠政策的籌劃方式

優(yōu)惠政策的籌劃方式指的是對(duì)國(guó)內(nèi)相關(guān)稅務(wù)的優(yōu)化政策施行動(dòng)態(tài)能夠隨時(shí)關(guān)注，接著根據(jù)政策內(nèi)容的變化而作出相應(yīng)適應(yīng)變化的反應(yīng)，從而讓企業(yè)的節(jié)稅工作能夠隨時(shí)順應(yīng)國(guó)家優(yōu)惠政策的發(fā)展而發(fā)展。例如，按照國(guó)內(nèi)土地增值稅相關(guān)法制規(guī)定，我們能夠了解到，若居民住宅的增值額不超過(guò)20%，那么久不需要進(jìn)行土地增值稅的繳納，從而可以看出國(guó)家優(yōu)惠政策所發(fā)揮的作用，并將其當(dāng)中是一種稅務(wù)的有效籌劃對(duì)策，主動(dòng)合理的利用國(guó)家的優(yōu)惠政策。

(三)分劈技術(shù)的籌劃方式

在采取分劈技術(shù)的籌劃過(guò)程中，也必須要遵循合理與合法的法律原則，把所獲取的財(cái)產(chǎn)利潤(rùn)在兩個(gè)或者超過(guò)兩個(gè)的納稅體中分劈，從而達(dá)到直接有效的節(jié)稅稅務(wù)籌劃目的。根據(jù)這個(gè)籌劃對(duì)策，若是房地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)借助成立房地產(chǎn)鏈公司，則可有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅籌劃目的。

(四)房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)企業(yè)在籌劃土地增值稅時(shí)面臨的問(wèn)題

第一，對(duì)于國(guó)家相關(guān)的宏觀政策重視力度不足，使得在籌劃決策中受到極大阻礙；第二，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不清晰明確，對(duì)于籌劃全面性不重視；第三，沒有深入透徹的去了解、吸收及消化增值稅的籌劃方法，使得籌劃對(duì)策無(wú)法有效應(yīng)用；第四，籌劃對(duì)策的制定工作不受到重視，并缺乏一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀念意識(shí)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行有效籌劃的建議

(一)重視政府的宏觀政策，主動(dòng)尋求政策的支持

我國(guó)現(xiàn)階段正在對(duì)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，每天都有可能頒布出新政策，而政策的改變對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展具有顯著影響，所以房地產(chǎn)相關(guān)管理人員必須時(shí)刻注意政策的動(dòng)態(tài)，并及時(shí)掌握政策動(dòng)態(tài)，同時(shí)在這個(gè)基礎(chǔ)上和本企業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合，對(duì)已頒布施行的政策要有效的利用，對(duì)未頒布的政策則具有一定預(yù)見性，特別是對(duì)土地增值稅方面的內(nèi)容，必須要足夠的重視，從而變被動(dòng)接受政策為主動(dòng)迎合政策，主動(dòng)尋求政策的支持，從而促進(jìn)企業(yè)順應(yīng)政府的宏觀政策動(dòng)態(tài)而發(fā)展，進(jìn)而進(jìn)一步更好的去利用政策。

(二)明確稅務(wù)的籌劃目標(biāo)，強(qiáng)化系統(tǒng)的籌劃工作

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)發(fā)展與資金流轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，土地增值稅具有極其重要的意義，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員一定要充分的重視增值稅資金，并明確稅務(wù)的籌劃目標(biāo)，強(qiáng)化系統(tǒng)的籌劃工作。只有明確了目標(biāo)，才能給籌劃工作指明放線，企業(yè)在對(duì)所涉及項(xiàng)目進(jìn)行處理時(shí)才能夠抓緊明確的籌劃目標(biāo)進(jìn)行籌劃工作。此外，在事前有效展開增值稅籌劃工作，能夠占據(jù)著主動(dòng)的位置，搶占先機(jī)。但是當(dāng)前有許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于項(xiàng)目實(shí)施之后才考慮增值稅的籌劃問(wèn)題，這樣就難以明確籌劃的目標(biāo)，并且這個(gè)時(shí)期的籌劃工作已經(jīng)失去了最佳籌劃期，籌劃空間進(jìn)一步縮小，甚至是難以實(shí)現(xiàn)籌劃目標(biāo)。因此，在籌劃土地增值稅過(guò)程中，必須堅(jiān)持這“三個(gè)籌劃”的原則，也就是事前籌劃、事中籌劃和事后籌劃，只有遵循這個(gè)原則，才能夠在籌劃工作當(dāng)中確保全面性與系統(tǒng)性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的籌劃工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

(三)充分考慮企業(yè)的實(shí)情，增強(qiáng)籌劃使用熟練性

除了上述論述的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)籌劃對(duì)策中的納稅遞延的籌劃方式、優(yōu)惠政策的籌劃方式及分劈技術(shù)的籌劃方式之外，還需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況探索各種適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的籌劃稅務(wù)方法。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)該不斷提高自身稅務(wù)籌劃的工作能力，提升籌劃人員的專業(yè)技能與職業(yè)素養(yǎng)，在籌劃土地增值稅的過(guò)程中不斷注重與本企業(yè)實(shí)情進(jìn)行緊密聯(lián)系與緊密結(jié)合，根據(jù)不同企業(yè)的發(fā)展實(shí)情差異，選擇不同的稅務(wù)籌劃對(duì)策，并且只有在充分的了解企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況之后，增強(qiáng)籌劃使用熟練性，才能夠讓稅務(wù)的籌劃工作更加順利穩(wěn)定的開展。

總而言之，在房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，對(duì)土地增值稅所具有的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行降低的方式多種多樣，但是前提必須于合法開展的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因此，要以房地產(chǎn)企業(yè)的整體實(shí)際利益作為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展實(shí)際，對(duì)企業(yè)各個(gè)發(fā)展因素進(jìn)行綜合考慮。并在合法合理的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況與政策支持現(xiàn)狀，控制與降低企業(yè)的土地增值稅，從而為企業(yè)爭(zhēng)取利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大化，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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