談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)籌資方式的選擇

吉林省東坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 劉影

房地產(chǎn)企業(yè)比較的特殊，它有著較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期和較大的投資，并且存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，那么在企業(yè)的發(fā)展過程中，就需要大量的資金。我國(guó)宏觀政策在不斷調(diào)整過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷變化，企業(yè)之間有著較為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，那么就需要結(jié)合發(fā)展階段，對(duì)籌資方式合理選擇，以便促使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好更快的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)選擇籌資方式的考慮因素

一是企業(yè)規(guī)模：企業(yè)規(guī)模會(huì)在很大程度上影響到籌資方式的選擇，企業(yè)擁有不同的規(guī)模，在籌資構(gòu)成方面具有較大的差異，對(duì)于小企業(yè)，有著較小的規(guī)模和較高的破產(chǎn)率，存在著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，沒有足夠的資信，那么通常將私人借貸或者租賃籌資的方式應(yīng)用過來；對(duì)于中型企業(yè)，股票籌資是不錯(cuò)的選擇，但是企業(yè)如果采取的是有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)形式，股票難以發(fā)行。對(duì)于大型企業(yè)，可以對(duì)籌資方式自由的選擇，不管是銀行貸款還是股票發(fā)行，都是可以的，只需要權(quán)衡不同籌資方式的成本和風(fēng)險(xiǎn)即可。

二是企業(yè)業(yè)績(jī)：企業(yè)業(yè)績(jī)也會(huì)影響到企業(yè)的籌資，業(yè)績(jī)較好，外部融資就比較容易獲得，因?yàn)闃I(yè)績(jī)較好，說明企業(yè)的發(fā)展前景較為明朗，企業(yè)的資信水平較高，因此，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)或者證券市場(chǎng)，對(duì)其充滿了信心，可以有效的籌資；但是，如果企業(yè)沒有較好的業(yè)績(jī)，就需要將內(nèi)源籌資方式給應(yīng)用過來。

三是企業(yè)資金管理和運(yùn)營(yíng)能力：銀行在對(duì)企業(yè)還款能力進(jìn)行審查時(shí)，非常重要的一個(gè)指標(biāo)就是企業(yè)的資金管理能力，企業(yè)的財(cái)力如果較為缺乏，財(cái)會(huì)制度不夠正規(guī)，沒有較高的資金管理能力，從銀行獲得貸款的難度就比較的大；而且，企業(yè)沒有較好的資金經(jīng)營(yíng)能力，采用的籌資方式也不能具有較大的規(guī)模和較為復(fù)雜的技術(shù)，對(duì)于股票發(fā)行等，都是不適用的。

四是企業(yè)發(fā)展階段：企業(yè)在不同的發(fā)展時(shí)期，也需要采取差異化的籌資方式。對(duì)于創(chuàng)業(yè)階段的房地產(chǎn)企業(yè)來講，因?yàn)樾蝿?shì)不夠明朗，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，那么就需要個(gè)人投資。企業(yè)開始正常經(jīng)營(yíng)，業(yè)績(jī)較好，就可以從銀行貸款，或者從其它渠道籌集資金。企業(yè)規(guī)模得到了擴(kuò)大之后，就可以將股票籌資和債券籌資的方式給應(yīng)用過來。

五是資金的用途：資金有著不同的用途，也需要采取差異化的籌資方式。對(duì)于流動(dòng)資金，可以將短期銀行貸款和工程墊資的方式給應(yīng)用過來，而將租賃籌資和銀行貸款等方式應(yīng)用到開發(fā)項(xiàng)目籌資中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式的選擇

一是開發(fā)階段籌資方式的選擇：具體來講，建設(shè)管理和竣工驗(yàn)收屬于開發(fā)階段，開放商希望能夠統(tǒng)一籌資進(jìn)度和開發(fā)進(jìn)度，這樣工程需求可以得到滿足，但是不能過度融資，否則資金成本就比較的高。在這個(gè)過程中，建設(shè)項(xiàng)目拖延、原材料價(jià)格上漲等，都是存在著的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在本階段中，主要資金來源就是基建墊資，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以向承包商轉(zhuǎn)移部分籌資的難度和風(fēng)險(xiǎn)，工程完成之后，用成品資金來替代生產(chǎn)資金。將夾層籌資的方式應(yīng)用過來，有著較高的籌資成本，但是政策因素不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生較大的限制作用，資金籌集難度較小，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有良好的信譽(yù)，那么在銜接生產(chǎn)階段和銷售階段的過程中，就可以將短期籌資券的方式給應(yīng)用過來，它具有較低的成本和較快的周轉(zhuǎn)速度，并且期限比較的靈活，可以促使短期資金缺口有效的解決。

二是不同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌資方式的選擇：對(duì)于別墅高等住宅區(qū)等住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，高收入群體是其主要的消費(fèi)對(duì)象，那么在籌資過程中，設(shè)計(jì)水準(zhǔn)比較的高，需要較高的專業(yè)設(shè)計(jì)費(fèi)用，在開發(fā)的準(zhǔn)備期，有著較大的融資需求，那么就需要對(duì)融資渠道進(jìn)行拓展，融資成本較高，存在著較大的銷售風(fēng)險(xiǎn)，總體上來講，有著較高的空置率，那么理想的籌資方式就是項(xiàng)目籌資、夾層籌資等。其次是普通商品房等住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，中端客戶是其主要消費(fèi)對(duì)象，有著適中的籌資需求，地段和市場(chǎng)情況容易對(duì)其銷售產(chǎn)生影響，有著較高的貸款比例，相較于高端客戶來講，有著較高的違約率，那么在籌資租賃的過程中，可以將零首付模式應(yīng)用過來。然后經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，中低收入人群是其主要的消費(fèi)對(duì)象，這類住房往往沒有構(gòu)建于城市中心，有著較為便宜的地價(jià)，房屋設(shè)計(jì)水平不高，沒有較大的籌資壓力，并且國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的優(yōu)惠政策，但是也有風(fēng)險(xiǎn)存在，有著最高的違約率和貸款比例，那么選擇的籌資方式主要是銀行信貸，也可以輔助采用夾層籌資的方式。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，寫字樓、商鋪和工業(yè)項(xiàng)目等是其主要消費(fèi)對(duì)象，它的風(fēng)險(xiǎn)主要是有著較大的籌資需求和較長(zhǎng)的時(shí)間，銀行信貸難度較大，但是這類項(xiàng)目有著較為穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流?？梢圆扇÷?lián)合開發(fā)的方式，對(duì)于有著較大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，也可以借助于海外資金。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資的建議

在未來籌資市場(chǎng)發(fā)展中，直接投資將會(huì)逐漸取代間接籌資方式，但是我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)中，直接籌資只占據(jù)了較小的比例，商業(yè)銀行主要是將短期流動(dòng)貸款提供出來，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，通常需要的是長(zhǎng)期資本，那么需求就無法滿足。

一是在政策方面：房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度較大的一個(gè)重要原因是法律制度不夠完善，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資市場(chǎng)不夠規(guī)范和穩(wěn)定。比如，至今還沒有出臺(tái)房地產(chǎn)基金法；法律法規(guī)的缺位，制約到了房地產(chǎn)籌資方式的創(chuàng)新，針對(duì)這種情況，就需要完善目前的各項(xiàng)法律制度，盡快出臺(tái)專門性的法律法規(guī)。

二是籌資體系方面：房地產(chǎn)市場(chǎng)如果足夠成熟，銀行貸款和上市發(fā)行股票不能作為開發(fā)商的主要資金來源，在籌資方式，主要應(yīng)該采取債券發(fā)行以及投資基金等方式。如今房地產(chǎn)企業(yè)貸款占據(jù)了較大的比例，顯然不是一種良好發(fā)展的趨勢(shì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方應(yīng)該是多樣的，風(fēng)險(xiǎn)由多方面來承擔(dān)，要對(duì)多元化的房地產(chǎn)籌資體系進(jìn)行構(gòu)建，這樣方可以將堅(jiān)強(qiáng)的資金鏈和多元化的股東結(jié)構(gòu)提供給房地產(chǎn)開發(fā)，這樣可以更加容易的籌集資金，還可以分散風(fēng)險(xiǎn)。

三是企業(yè)定位方面：在未來的發(fā)展中，國(guó)家為了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，會(huì)將貨幣政策給應(yīng)用過來，這樣可以避免有違法操作或者過度投機(jī)等行為出現(xiàn)。這樣房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，將會(huì)面臨著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，涌現(xiàn)出一批新的優(yōu)秀企業(yè)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，就需要準(zhǔn)確的判斷和把握時(shí)局，采取一系列的措施，如對(duì)自身產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，拓展資金籌集渠道以及強(qiáng)化管理等，促使企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力得到提升，整體籌資水平也可以得到顯著提升。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式的過程中，會(huì)受到諸多因素的影響，需要綜合考慮自身的規(guī)模、業(yè)績(jī)、信譽(yù)和發(fā)展階段等，結(jié)合內(nèi)外部形勢(shì)，選擇科學(xué)的籌資方式；另外，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，還需要積極構(gòu)建多元化的籌資渠道，綜合采用多種籌資方式，降低籌資難度，分散風(fēng)險(xiǎn)，可以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好更快的發(fā)展。相關(guān)部門也需要積極參與進(jìn)來，完善相關(guān)的法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)籌資市場(chǎng)。

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