后金融危機(jī)時(shí)代無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題的探究

長(zhǎng)春市房產(chǎn)委托管理有限責(zé)任公司 梁衛(wèi)

一、無籍房問題綜述

無籍房是指那些未取得房屋權(quán)屬登記的房屋之統(tǒng)稱。無籍房多屬于歷史遺留問題，即指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上建成并使用的、未取得權(quán)屬登記的樓房，具體來說，主要包括住宅、商業(yè)用房和政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的辦公用房及其附屬設(shè)施。此外，回遷房（即指發(fā)展商征收土地時(shí)賠給回遷民眾的房子）由于多數(shù)不具備房產(chǎn)證而是持有相關(guān)合同，也屬于無機(jī)房的范疇。最后，棚戶區(qū)、存在權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋和違章建筑在廣義上也屬于無籍房。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性工作。這項(xiàng)工作涉及的范圍廣，影響面大，每個(gè)環(huán)節(jié)都關(guān)乎老百姓的切身利益。作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理職能部門，隨著機(jī)構(gòu)改革的不斷深入發(fā)展，也隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)化步伐逐步加深，相關(guān)單位和工作人員必須從法律制度、業(yè)務(wù)流程、服務(wù)態(tài)度、工作理念等方面與時(shí)俱進(jìn)。通過房產(chǎn)戶籍管理維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，避免出現(xiàn)監(jiān)管部門由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)掌控不足，借貸失控引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的情況。畢竟，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展離不開金融經(jīng)濟(jì)的支持，二者在風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)控制上有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，而且都是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。因此加快《物權(quán)法》中關(guān)于無籍房?jī)?nèi)容的改革，落實(shí)相關(guān)規(guī)定,對(duì)理順房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機(jī)制,規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理具有重大意義。

目前無籍房的登記、確權(quán)和轉(zhuǎn)讓問題已經(jīng)引起有關(guān)各方的重視。為保證人民群眾的切身利益，規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序，各省市先后采取措施，完善相關(guān)法規(guī)。以長(zhǎng)春市為例，自08年金融危機(jī)后，花費(fèi)大力氣整頓無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題，頒布了《長(zhǎng)春市人民政府辦公廳關(guān)于一次性解決歷史遺留無籍房屋登記問題的意見》，集中解決無籍房房主長(zhǎng)期無法獲得房屋所有權(quán)登記、不能上市交易、無法辦理融資抵押等問題。文件規(guī)定，此次解決的無籍房范圍主要是2005年年底前企事業(yè)單位在國(guó)有土地上建設(shè)開發(fā)并投入使用，但未辦理登記的住宅或與住宅建為一體的其他建筑。

總之，無籍房的確權(quán)和轉(zhuǎn)讓問題既涉及人民切身利益，又是維護(hù)國(guó)家金融經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要措施，需要引起有關(guān)各方的重視，完善相關(guān)法規(guī)和業(yè)務(wù)流程，本著“尊重歷史，正視現(xiàn)實(shí)，民生優(yōu)先，一次解決”的宗旨，盡快敲定相應(yīng)整改方案并加快落實(shí)步伐。

二、無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓管理存在問題

(一)無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓有待進(jìn)一步完善

完善無籍房登記、確權(quán)和轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定，制定合理有序的業(yè)務(wù)辦理流程有助于從程序制度上保證無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓工作的規(guī)范化，進(jìn)而提高政府掌握這部分“隱形”住房的市場(chǎng)體量與運(yùn)作規(guī)范情況。然而對(duì)于無籍房的確權(quán)與轉(zhuǎn)讓無論是在法律規(guī)定和辦理流程上都有很大的漏洞和不足，這既是房產(chǎn)過戶方面的工作缺失，也是政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的缺失，尤其是在近幾年金融貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度融合情況下，很容易將隱藏的風(fēng)險(xiǎn)杠桿化放大。

(二)無籍房數(shù)據(jù)信息不全面，共享性較差

一方面，無籍房涉及的種類較多，加之很多屬于歷史遺留問題，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不全面，這既不利于有關(guān)部門整改方案的制定，也不利于民眾在辦理或者處置無籍房業(yè)務(wù)時(shí)進(jìn)行相關(guān)資訊和尋求指導(dǎo)；另一方面，目前房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)的各個(gè)子系統(tǒng)內(nèi)部和各個(gè)子系統(tǒng)之間沒有建立有效的聯(lián)系，無法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的完全共享，加之無籍房業(yè)務(wù)一直屬于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的邊緣業(yè)務(wù)，長(zhǎng)期得不到重視，與相應(yīng)的管理系統(tǒng)的融合性較差，信息共享性自然大打折扣。

(三)無籍房房改費(fèi)用、名義變更費(fèi)用的收繳不規(guī)范

無籍房房改費(fèi)用以及名義變更費(fèi)用的手腳不規(guī)范也是制約無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓工作順利進(jìn)行的一大障礙。這里的收繳不規(guī)范主要是指不同地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、不明確。一些行政部門甚至出現(xiàn)借此違規(guī)收費(fèi)，從中漁利的現(xiàn)象。當(dāng)然，無籍房房改費(fèi)用、名義變更費(fèi)用的收繳不規(guī)范問題對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不構(gòu)成直接威脅，但是政府部門作為市場(chǎng)的監(jiān)管者，在執(zhí)行相關(guān)政策時(shí)標(biāo)準(zhǔn)不一，甚至帶頭違法亂法，這種負(fù)面示范作用勢(shì)必會(huì)擾亂房地產(chǎn)的健康秩序，長(zhǎng)此以往也不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、無籍房確權(quán)相關(guān)問題的探究

(一)無籍房確權(quán)方式

確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。對(duì)于無籍房確權(quán)來說，由于產(chǎn)權(quán)不明，需要采取特殊的確權(quán)方式。具體來說，對(duì)于歷史遺留形成的無籍房，中間雖然可能會(huì)產(chǎn)生多次交易的情況，但本著“一次性解決的原則”，一般來說可以省掉中間環(huán)節(jié)，即有充分證據(jù)能證明產(chǎn)權(quán)歸屬，原則上一次性辦理到現(xiàn)在房屋所有人名下。對(duì)于那些暫時(shí)無法提供明確的產(chǎn)權(quán)歸屬證明的房產(chǎn)，可以向當(dāng)?shù)厥兄俨梦瘑T會(huì)申請(qǐng)仲裁，辦證部門依據(jù)裁決書辦理；對(duì)于由于過去開發(fā)企業(yè)欠繳各種稅費(fèi)或由于沒有及時(shí)驗(yàn)收致使產(chǎn)權(quán)證不能辦理的房產(chǎn)，以長(zhǎng)春市為例，所欠繳的稅費(fèi)由有關(guān)部門負(fù)責(zé)另行收繳，不影響百姓辦產(chǎn)權(quán)證。

(二)幾種不同類型無籍房確權(quán)業(yè)務(wù)

下面筆者將針對(duì)不同類型的無籍房的具體業(yè)務(wù)辦理進(jìn)行相關(guān)介紹：

歷史遺留無籍房。有建設(shè)主體資格單位的，由單位負(fù)責(zé)向無籍房辦理窗口申請(qǐng)辦理，提供當(dāng)年建設(shè)房屋時(shí)的批準(zhǔn)文件和驗(yàn)收文件；建設(shè)主體資格消失的，可由街道、社區(qū)、小區(qū)物業(yè)或業(yè)主委員會(huì)代為申請(qǐng)辦理。當(dāng)然，居民也可以以單元樓為單位提出申請(qǐng)辦理，要求是盡量提供原始文件，不能提供原始文件的要有說明材料。

回遷樓。一般情況下，可以按照住建局統(tǒng)一安排，由征收辦（原拆遷辦）會(huì)同開發(fā)商、小區(qū)物業(yè)、稅務(wù)部門、辦證大廳核對(duì)好前期手續(xù)，符合條件的給予辦理免稅手續(xù)。原則上直接辦到回遷人名下?；剡w戶可以直接到無籍房窗口申辦。

(三)無籍房確權(quán)流程介紹

第一步，申請(qǐng)人要持無籍房原始購(gòu)房資料申請(qǐng)辦理，包括購(gòu)房合同和交款憑證。第二步，工作人員根據(jù)材料進(jìn)行初審。第三步，對(duì)初審符合條件的進(jìn)行測(cè)繪。第四步，工作人員進(jìn)行入戶調(diào)查。第五步，房屋信息在媒體上發(fā)布公告詢異，30日后沒有異議的房屋將在繳稅后發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。

四、無籍房轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題的探究

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附（引）著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。對(duì)于無籍房來說，它的轉(zhuǎn)讓是建立在無籍房確權(quán)完成的基礎(chǔ)上的。需要提醒的是，對(duì)于那些沒有產(chǎn)權(quán)證的歷史遺留無籍房和那些只有相關(guān)合同的回遷樓，雖然轉(zhuǎn)讓價(jià)格較正常房?jī)r(jià)便宜，但是需要承擔(dān)一定程度的法律風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

無籍房的轉(zhuǎn)讓過程中，需要注意的是，在申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)持原有開發(fā)建設(shè)單位出具的商品房購(gòu)房合同或協(xié)議及交款憑證，可以單方到場(chǎng)申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)，不必與開發(fā)商同時(shí)到場(chǎng)。此外，原開發(fā)建設(shè)單位辦理過初始登記的，居民才能申請(qǐng)辦理無籍房產(chǎn)權(quán)證。如果原始購(gòu)房人或被拆遷人已經(jīng)死亡，由繼承人憑繼承權(quán)公證書辦理產(chǎn)權(quán)證。如果房屋經(jīng)過幾次買賣，申請(qǐng)辦理的市民不是原始購(gòu)房人或被拆遷人，則需要幾次交易的購(gòu)房人同時(shí)到場(chǎng)，才能申請(qǐng)辦理。

五、結(jié)束語

無籍房的確權(quán)與轉(zhuǎn)讓工作是事關(guān)維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，摸清“陰影背后”風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，尤其是與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度極高的金融行業(yè)秩序的重要保障。對(duì)于政府有關(guān)部門總的來說，第一，要盡快完善無籍房業(yè)務(wù)辦理相關(guān)規(guī)定，完善無籍房業(yè)務(wù)辦理流程和制度；第二，要盡快明確有關(guān)部門的職責(zé)，采取必要措施督促各方各司其職；第三，在無籍房整改過程中，要尊重事實(shí)，特事特辦，一次性處理；第四，在無籍房具體業(yè)務(wù)處理過程中，要簡(jiǎn)化程序，方便群眾，查辦結(jié)合，集中辦理。

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