房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬外資金審計若干問題的探討

濟南天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 劉寧

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入具有多樣性，包括房款收入、電商收入、租金收入、附加收入等等，且收入業(yè)務(wù)具有金額大、客戶多、收款頻繁等特點。如果相應(yīng)的內(nèi)控體制不完善，就會產(chǎn)生賬外資金體外循環(huán)的情形，滋生腐敗等不良之風，由此可見，保證收入的完整性是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)循環(huán)控制的重中之重。

一、審計準備階段

進駐被審計單位，對預先被審計單位的產(chǎn)品業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念、組織架構(gòu)等方面進行了解，獲取被審計單位的業(yè)績完成情況，了解被審計單位管理人員的素質(zhì)以及內(nèi)部控制的建立和執(zhí)行情況等。通過對被審計單位基本情況的了解，分析內(nèi)部控制中存在的薄弱環(huán)節(jié)，安排適當?shù)膶徲嫵绦?，有針對性地進行審計。

二、解析賬外資金來源

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入來源多種多樣，可能發(fā)生的賬外收入來源亦是繁多，以下就常見的賬外資金獲取方式進行重點解析。

(一)不可售部分不入賬

房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積和可售面積之間存在一定的差異，不可售部分的主要成因是根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃等規(guī)定配備的配電室、轉(zhuǎn)運站、居委會用房、物業(yè)用房、消防通道、人防設(shè)施等等。由于部分不可售部分空間位置較好，宜于商業(yè)運作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將上述不可售部分出租或出售給商戶將房款或房租刷入指定賬戶，形成帳外資產(chǎn)。

(二)可售部分款項拆分入賬

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將將商鋪的售價分為商鋪款和裝修款，并分別簽訂合同，房款作為正常收入入賬，裝修款則有可能收入關(guān)聯(lián)公司或個人賬戶，形成利益輸送。

(三)利用背書轉(zhuǎn)移資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要客戶可能為個人，也可能為企業(yè)、團體或其他組織，這就導致在收取房款時，可能收到支票或匯票等有價票據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將有價票據(jù)直接進行背書轉(zhuǎn)讓，且未通過財務(wù)進行賬務(wù)處理，形成賬外收益。

(四)利用配套設(shè)施套取資金

住房按揭貸款一般是由金融機構(gòu)直接支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或由業(yè)主銀行卡自動轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的賬戶內(nèi)，但對于單獨購買與商品房配套的地下室、車位等設(shè)施，各家金融機構(gòu)政策不盡相同。有的金融機構(gòu)可將地下室、車位的貸款直接打入客戶銀行卡內(nèi)，也有的金融機構(gòu)臨時大幅提升客戶授信額度，以滿足客戶購買配套設(shè)施的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則利用相關(guān)政策，捏造購銷事實，套取銀行貸款，一方面可以彌補資金缺口，另一方面則將貸款挪作他用。

(五)通過電商費用獲取帳外資金

信息時代的地產(chǎn)營銷，電商渠道顯得尤為重要，由于沒有明確的法律法規(guī)，電商收費的方式和范圍有較大的差異。對于非電商渠道客戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍以電商的名義收取費用，賬外列支，進行體外循環(huán)。

三、審計方法和重點領(lǐng)域

(一)盤點

盤點現(xiàn)金和有價證券，并與賬面核對，差異進行分析，對于差異分析進行，有必要時，還可進行復盤，從而發(fā)現(xiàn)流于賬外的資金。同時還需對庫存商品房進行盤點，與賬面進行核對，對于賬面以外的資產(chǎn)運營事項進行重點關(guān)注。

(二)觀察

觀察現(xiàn)場收款流程，對于房款和裝修款等不同業(yè)務(wù)是否采取了不同的收款方式，相應(yīng)的收款方式是否都最總流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬戶。此外，還應(yīng)到樓盤現(xiàn)場進行走訪，結(jié)合項目規(guī)劃和實測報告等文件，觀察是否存在不可售部分租售的情形，并與賬面進行對比。

(三)函證

對商鋪客戶進行函證，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面收款金額和客戶付款金額的差異進行重點分析，以判斷是否有賬外收入。如遇到批量未回函客戶，可進行二次函證，或直接進行電話溝通，確認客戶身份，溝通首付款情況。同時向合作電商進行函證銷售數(shù)量，匯總函證結(jié)果并與當期銷售結(jié)果進行對比，對于差異原因進行深入分析。

(四)分析

篩選單方售價明顯低于同期同類產(chǎn)品價格的合同，結(jié)合訪談工作成果，分析低價形成的原因，查找同一事項分項入賬的線索和證據(jù)。審計人員還應(yīng)獲取企業(yè)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析結(jié)果和企業(yè)分析結(jié)果進行對比。

(五)檢查

盡可能取得被審計單位審計年度全部合同及協(xié)議，并檢查合同編號是否連續(xù)，對于不連續(xù)編號的合同應(yīng)采取訪談、觀察等審計方法進行深入檢查。資金管理方面，應(yīng)從基本戶開戶行或人民銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開戶清單，逐一檢查賬戶的可用狀態(tài)，并與賬面顯示的賬戶進行對比，對于未在賬面列示的賬戶進行深入檢查，獲取銀行流水，分析成因。對于大額現(xiàn)金收支進行審核，尤其是計入其他應(yīng)收或其他應(yīng)付科目的大額現(xiàn)金支出進行重點關(guān)注。

四、加強內(nèi)控體系建設(shè)

此外，還要加強內(nèi)控體現(xiàn)建設(shè)，建立正確的企業(yè)文化價值理念，引導員工樹立正確的價值觀，促使員工自覺遵守企業(yè)制度；結(jié)合自身實際，評估各種賬外資金發(fā)生的可能性及其危害程度，有重點的采取措施；建立完整的管理體系，明確崗位職責和授權(quán)，嚴格實行不相容崗位分離制度；同時還應(yīng)關(guān)注內(nèi)外部信息傳遞的及時性和有效性，使財務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息有機，貫穿企業(yè)流程始末；企業(yè)還應(yīng)建立或完善內(nèi)部監(jiān)督體制，明確內(nèi)部審計機構(gòu)或類似只能機構(gòu)的職責權(quán)限，結(jié)合上述舞弊方式，有重點的制定工作計劃，開展內(nèi)部監(jiān)督活動，從根本上杜絕不合規(guī)情況的發(fā)生。

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