房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的問題及其改善措施

浙江省經(jīng)協(xié)集團有限公司 李瑤

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

(一)缺少專用會計科目

我國現(xiàn)行的新會計準則當中，不但對一般企業(yè)的會計科目進行了詳細列示，而且還對一些特殊企業(yè)的專用會計科目進行了列示，如銀行、證券公司以及石油生產(chǎn)企業(yè)等。然而，卻并未針對房地產(chǎn)企業(yè)的專用會計科目進行列示，由此導致了會計實務操作中房地產(chǎn)企業(yè)只能自己按照需要補充增設會計科目的問題，并且補充和增設也沒有統(tǒng)一的標準。由于房地產(chǎn)企業(yè)缺少專用會計科目，從而使其在進行會計核算時，都是用一般企業(yè)的會計科目進行替代，致使會計科目的使用非常混亂。如有的房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中使用了“在建工程”進行成本核算，但該會計科目的明細科目較多，所以并不適用于大型建設項目的會計核算，這就造成有的房地產(chǎn)企業(yè)在成本與費用核算時，仍使用“開發(fā)成本”等原有的會計科目。

(二)銷售收入核算過于復雜

相比較其他行業(yè)的收入確認而言，房地產(chǎn)企業(yè)在自行開發(fā)后進行的銷售收入確認較為復雜，造成這一問題的原因在于：一是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目中投入資金額巨大，且項目開發(fā)周期較長，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常采取預售、分期收款等方式銷售商品，以達到快速回籠資金的目的；二是房地產(chǎn)企業(yè)的預售程序繁瑣，先要取得預售許可證，才能簽訂預售合同，收取預售房款，而后再簽訂銷售合同，待驗收合格后再交付全額房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。然而在預售中，商品房尚未竣工，未能滿足銷售收入的確認條件，使得房地產(chǎn)企業(yè)銷售行為增加了銷售收入確認與核算的復雜性。

(三)開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程具有一定的特殊性，由此導致了企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不具匹配性，具體體現(xiàn)在如下幾個方面：其一，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要經(jīng)歷較長的周期，僅土地開發(fā)一項最短便需要1-2年，有時甚至會達到4-5 年之久。企業(yè)在開發(fā)前期一般都需要投入數(shù)量較大的資金，這些資金在投入后便會被計入為當期費用，只要項目未正式竣工且驗收合格并交付，就算將所有的商品都預售完畢，所得的這部分價款也不可以確認為企業(yè)收入，由此導致了會計核算中的配比原則無法實行。其二，工程項目是房地產(chǎn)企業(yè)的成本載體，而在具體銷售的過程中，售價主要取決于樓層的高低及戶型等因素，這就造成了商品的售價均不相同，若采取均攤的方法核算成本，就會造成銷售收入與其開發(fā)成本不配比。

(四)會計信息披露不足

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風險企業(yè)，在項目開發(fā)建設中面臨著政策風險、土地風險、不可抗力風險等多種風險因素，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對風險信息的披露，使得會計信息使用者更加準確、全面地掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務狀況。然而在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全披露土地成本、土地儲備量、項目現(xiàn)金流量、利潤構(gòu)成等方面的會計信息。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有充分揭示自身的償債能力，選擇性地隱瞞對外擔保、應收賬款、負債等信息，使得會計信息難以真實地反映房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況，不利于投資者做出正確的投資決策。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的措施

(一)規(guī)范專用會計科目使用

從我國目前的實際情況上看，針對房地產(chǎn)企業(yè)制定專門的會計準則具有一定的困難，短時期基本無法實現(xiàn)。為了使房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算時，能夠有可以使用的專用會計科目，可以參照新會計準則對特殊企業(yè)會計科目的做法，在準則中增設房地產(chǎn)企業(yè)專用會計科目。這樣不但能夠彌補新會計準確沒有關于房地產(chǎn)企業(yè)專用會計科目的不足，而且還能有效避免房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計實務操作中各自為政的混亂局面出現(xiàn)，更為重要的是可以進一步增強房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量。例如，根據(jù)我國基建部門對工程建設項目單獨建賬核算的規(guī)定要求，新會計準則可將原“在建工程”這一會計科目中的明細科目全部改為一級科目，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，對一級科目進行補充和增設，由此既可以滿足相關部門的核算要求，并且還能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品定價提供依據(jù)。

(二)規(guī)范銷售收入確認與核算

在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，要進一步規(guī)范銷售收入的確認與核算，提高會計核算信息的真實性。首先，準確界定收入核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入核算內(nèi)容不僅要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入，而且還要包括周轉(zhuǎn)房銷售收入、住房面積增加的房款等收入。其次，明確銷售收入的確認標準，即法律標準和專業(yè)標準。法律標準是指商品銷售必須符合我國相關法律法規(guī)要求，如房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)必須通過合法的出讓方式獲取，并且取得土地使用證，履約支付出讓金，如若不滿足上述條件，則視為房地產(chǎn)買賣行為無效，也就不能確認商品銷售收入。專業(yè)標準是指現(xiàn)行會計準則和會計制度中規(guī)定的收入確認標準，即同時滿足以下四個條件便可以確認為銷售收入：商品報酬和主要風險已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移；銷售企業(yè)對出售商品沒有實質(zhì)性的控制權(quán)；交易行為產(chǎn)生的利益可能流入銷售企業(yè)；能夠可靠計量收入和成本。再次，正確認識房地產(chǎn)企業(yè)的各種銷售行為。在預售環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)不論是否取得了預售款項，預售行為都不能同時滿足上述銷售收入確認的四個條件，也就是說預售行為不是實際發(fā)生的銷售業(yè)務，不能作為銷售實現(xiàn)的核算依據(jù)。在銷售合同簽訂環(huán)節(jié)中，由于缺少商品房驗收程序，使得房屋的風險并沒有從銷售企業(yè)轉(zhuǎn)移給購買方，所以不能將其作為銷售實現(xiàn)的依據(jù)。在房屋產(chǎn)權(quán)證書取得環(huán)節(jié)，因產(chǎn)權(quán)證辦理時間難以控制，受多個政府職能部門辦事程序的影響，極易造成辦證時間拖延，導致收入確認滯后，所以也不能將其視為銷售收入確認的必要條件。

(三)完善成本核算方法

為有效解決成本核算中存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應當對成本核算方法進行完善。首先，要對成本核算對象加以明確，為準確核算提供依據(jù)，如成本核算既可以將項目作為核算對象，也可以將單項工程作為核算對象，具體可依據(jù)實際情況而定。其次，可按照以往工程項目的經(jīng)驗，確定不同樓層及不同戶型的權(quán)重標準，然后通過計算項目總成本與總建筑面積的加權(quán)平均成本，得出單位面積的銷售成本，由此能夠使項目收入與成本不配比的問題得到有效解決。再次，可在成本核算時引入計劃銷售價格這一概念，在商品房滿足可銷售條件的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可綜合考慮商品房實際成本、所處地段、樓層、朝向等因素，合理確定計劃銷售價格，并根據(jù)計劃銷售價格確定成本分配的標準。

(四)擴大會計信息披露范圍

為了使會計信息更加真實地反映房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況，為投資決策提供可靠依據(jù)，應進一步擴大房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的披露范圍，揭示企業(yè)在項目開發(fā)建設中面臨的風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應當逐步加強土地成本、儲備量信息的披露。由于土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例較大，從而使得土地的擁有量成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關鍵，為此，企業(yè)應當在財務報告附注中，從客觀的角度對現(xiàn)有的土地儲備量及其成本進行如實披露。其次，應當在財務報告中增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。房地產(chǎn)企業(yè)要對所有建設項目開發(fā)過程中形成的現(xiàn)金流量進行真實披露，這樣能夠使會計信息的有用性獲得進一步提升。再次，增加房地產(chǎn)企業(yè)預售政策和情況的信息披露，用以揭示預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營情況的影響，使投資者獲取完整的會計信息。

三、結(jié)束語

總而言之，與一般生產(chǎn)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面存在一定復雜性和特殊性。為此，我國應針對房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作完善相關準則和制度，規(guī)范專用會計科目的使用，完善銷售收入和成本核算體系，加大風險信息的披露力度，從而提高房地產(chǎn)會計核算質(zhì)量，增強會計信息的可靠性，為促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎。

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