地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

□何美霞

一、地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款的產(chǎn)生與類(lèi)型

所謂應(yīng)收賬款，從字面意思來(lái)說(shuō)就是企業(yè)應(yīng)該收取的錢(qián)款，對(duì)象是買(mǎi)方、接受服務(wù)的單位及個(gè)人。在日常生活的買(mǎi)賣(mài)交易中，一手交錢(qián)一手交貨是比較常見(jiàn)的方式，然而出現(xiàn)賒賬的情況也是在所難免的。同樣，在企業(yè)的買(mǎi)賣(mài)交易、勞務(wù)服務(wù)當(dāng)中，也存在不能現(xiàn)銷(xiāo)的情況，這樣應(yīng)收賬款便“應(yīng)運(yùn)而生”了。應(yīng)收賬款能促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，但處理不當(dāng)也會(huì)造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。筆者就以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，談?wù)劰芾砗脩?yīng)收賬款對(duì)于提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的重要性。

自引進(jìn)房地產(chǎn)按揭供樓這一金融工具以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)與金融業(yè)緊密相連。宏觀上，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，勢(shì)必波及金融業(yè)，同樣金融危機(jī)也必然連帶房地產(chǎn)業(yè)。作為微觀上具體一家房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)應(yīng)著重研究項(xiàng)目資金運(yùn)作，提前謀劃開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的資金投入產(chǎn)出能可靠順利不斷裂是至關(guān)重要的。而這企業(yè)重大決策涉及到企業(yè)商業(yè)模式運(yùn)作機(jī)制、內(nèi)部管理等方方面面，本文僅以企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中涉及財(cái)務(wù)且由筆者在工作中實(shí)際思考和操作的有效管理企業(yè)應(yīng)收賬款做一回顧和總結(jié)。應(yīng)收賬款按性質(zhì)可分為五種類(lèi)型:應(yīng)收首付款、應(yīng)收銀行按揭款、應(yīng)收客戶(hù)按揭欠款、應(yīng)收分期付款、分期付款欠款。正是由于行業(yè)特殊性，應(yīng)收賬款經(jīng)歷環(huán)節(jié)多，容易出現(xiàn)差錯(cuò)、滯后。因此要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制。通過(guò)建立和健全該環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制制度，提高應(yīng)收賬款與貨幣資金的使用效率，加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、建立健全應(yīng)收賬款內(nèi)部控制制度

職責(zé)控制:根據(jù)銷(xiāo)售流程，建立崗位責(zé)任制度，將銷(xiāo)售、催收、收款、統(tǒng)計(jì)及核算等應(yīng)收賬款各個(gè)環(huán)節(jié)的工作落實(shí)到具體的部門(mén)、崗位、人員，并規(guī)定這些崗位的完成工作的時(shí)限。注意這些崗位的不相容性。對(duì)賬控制:對(duì)應(yīng)收賬款應(yīng)定期統(tǒng)計(jì)、定期核對(duì)，減少人為因素，提高準(zhǔn)確性。催收控制:建立分級(jí)預(yù)警機(jī)制，有針對(duì)性向客戶(hù)催收房款，保證催收的時(shí)效性。監(jiān)督控制:定期考核包括對(duì)收款計(jì)劃跟蹤分析;對(duì)應(yīng)收賬款回收全面清查并分析賬齡，對(duì)到期未能付款的客戶(hù)應(yīng)采取相應(yīng)的措施。措施控制:對(duì)到期未能付款的客戶(hù)及時(shí)采取相應(yīng)的措施，從而有效保障應(yīng)收賬款的回收。

三、應(yīng)收賬款的事前風(fēng)險(xiǎn)控制

(一)合同設(shè)計(jì)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。按照應(yīng)收賬款內(nèi)部控制制度的控制措施，公司在購(gòu)房合同中的條款中明文規(guī)定逾期交款造成的損失，由客戶(hù)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如因客戶(hù)原因造成按揭辦理延遲的，客戶(hù)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，公司可向其收取一定金額的違約金，造成公司損失的，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

(二)鼓勵(lì)回收風(fēng)險(xiǎn)小的付款方式。從付款方式來(lái)看，應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)最小的是一次性付款，其次是按揭付款，最后是分期付款。因此公司針對(duì)這種情況制定了銷(xiāo)售付款優(yōu)惠政策，盡可能鼓勵(lì)客戶(hù)采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式。

(三)防范回收風(fēng)險(xiǎn)大的付款方式。對(duì)于按揭客戶(hù)，在確定有意向購(gòu)買(mǎi)時(shí)，由按揭銀行提前介入先對(duì)其進(jìn)行資信調(diào)查，確定符合銀行放款條件后，再通知客戶(hù)簽署購(gòu)房合同，從源頭上控制資金回籠時(shí)間。對(duì)于采用分期付款的客戶(hù)，公司要求專(zhuān)人按銀行按揭審查的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的資信調(diào)查，符合規(guī)定后，報(bào)相關(guān)負(fù)責(zé)人審批。并旦分期付款的期限必須限制在樓房建設(shè)期內(nèi)。

(四)將責(zé)任落實(shí)到人，與考核掛鉤，完善激勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)罰有依。將相關(guān)責(zé)任部門(mén)及責(zé)任人的應(yīng)收賬款回款情況納入績(jī)效考核，通過(guò)有效的激勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工積極性，同時(shí)引導(dǎo)管理人員對(duì)于資金管理的重視，提高資金運(yùn)營(yíng)效率。

四、對(duì)應(yīng)收賬款事中控制

對(duì)正在發(fā)生的應(yīng)收賬款，通過(guò)跟蹤、分析、反饋、來(lái)對(duì)其進(jìn)行控制。使售房款能按照既定的時(shí)間回款，減少資金拖欠;同時(shí)能防止舞弊、減少消極怠工的現(xiàn)象。對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的跟蹤能及時(shí)發(fā)現(xiàn)超過(guò)期限的應(yīng)收款項(xiàng)定期對(duì)應(yīng)收賬款賬齡、收款計(jì)劃及簽約額的分析，能及時(shí)找出逾期付款的原因及集中的客戶(hù)群，屬于公司內(nèi)部原因的，及時(shí)整改避免以后出現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題。屬于客戶(hù)原因，應(yīng)及時(shí)反饋給相關(guān)部門(mén)，進(jìn)行催收，快速回籠資金。

五、應(yīng)收賬款的事后監(jiān)督設(shè)置分級(jí)預(yù)警機(jī)制

一是按照與客戶(hù)約定的各個(gè)環(huán)節(jié)的期限及逾期時(shí)間的長(zhǎng)短對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行分級(jí)設(shè)置:如客戶(hù)定購(gòu)后按期簽約的情況、首付款交付并按規(guī)定的時(shí)間提交接揭資料的情況、按揭資料交齊且已符合銀行放款條件的按揭款回款情況、一次性付款或分期付款項(xiàng)交付情況等。二是根據(jù)實(shí)際可控制天數(shù)來(lái)制定預(yù)警級(jí)別，從而采取不同的催收措施如臨近約定期限的為一級(jí)預(yù)警，應(yīng)及時(shí)短信提醒客戶(hù)履約;至約定期限客戶(hù)沒(méi)有按期履約設(shè)為二級(jí)預(yù)警，應(yīng)電話催促客戶(hù)履約;逾期一周的客戶(hù)設(shè)為三級(jí)預(yù)警，先電話錄音通知，若三日內(nèi)無(wú)特殊原因仍未繳款，則發(fā)書(shū)面函件至客戶(hù)并告知其將要承擔(dān)的違約責(zé)任等。對(duì)于惡意拖欠房款，拒不配合的客戶(hù)，根據(jù)合同規(guī)定，移交公司法律部門(mén)，按照法律程序辦理。通過(guò)分級(jí)預(yù)警機(jī)制，可及時(shí)掌握逾期的應(yīng)收款項(xiàng)，并按照制度規(guī)定對(duì)于不同的逾期采取不同的處理方式，保障了應(yīng)收賬款回收的速度及力度，通過(guò)專(zhuān)人負(fù)責(zé)催收，減少了推諉扯皮，與考核掛鉤，除了監(jiān)督作用外還能激發(fā)了員工的積極性，最大限度調(diào)動(dòng)員工的能動(dòng)性，完成該項(xiàng)工作。

六、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款內(nèi)部控制應(yīng)注意的事項(xiàng)

一是應(yīng)收賬款的內(nèi)部控制制度一定要切實(shí)可行，針對(duì)每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)所采取的措施都要明確，通過(guò)將具體流程制度化，為執(zhí)行提供根據(jù)和保障，同時(shí)應(yīng)具有可操作性及保證執(zhí)行的力度。二是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制應(yīng)在源頭，只有從源頭上控制住風(fēng)險(xiǎn)，才能減少購(gòu)買(mǎi)后出現(xiàn)的由于信貸問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法發(fā)放按揭，房產(chǎn)備案又無(wú)法撤消的尷尬局面。而且通過(guò)合同明文規(guī)定的違約責(zé)任，保證了催款的力度及合法性。三是可以利用銷(xiāo)售軟件來(lái)對(duì)購(gòu)房款進(jìn)行跟蹤、減少工作量。但要注意的是目前某些銷(xiāo)售軟件比如明源軟件、競(jìng)優(yōu)軟件僅僅是對(duì)購(gòu)房逾期的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行提示，少有期間跟蹤及分析，因此在和銷(xiāo)售軟件商合作的時(shí)候，可以要求按照企業(yè)的情況及需求進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)。四是要加強(qiáng)考核機(jī)制。人是執(zhí)行之本，要想收款的各個(gè)環(huán)節(jié)都絲絲相扣，毫不脫節(jié)，通過(guò)監(jiān)督考核機(jī)制，實(shí)行合理的獎(jiǎng)懲制度，才能最大限度地調(diào)動(dòng)員工的積極性。

七、結(jié)語(yǔ)

總之，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)收賬款是每一個(gè)企業(yè)都會(huì)面臨的問(wèn)題。應(yīng)收賬款對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是福是禍，取決于企業(yè)對(duì)它的管理得當(dāng)與否。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與客戶(hù)進(jìn)行交易，其金額往往是比較大的，無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)出了錯(cuò)，都可能造成巨大的損失。因此，針對(duì)當(dāng)前應(yīng)收賬款管理中存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)制定出相應(yīng)的對(duì)策，以期將應(yīng)收帳目管理到位，從而最大限度地提升經(jīng)營(yíng)效益。

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