城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理的困境與出路

陳小芳 鄧?？?/p>

（宿州學(xué)院 管理工程學(xué)院，安徽 宿州 234000）

城鄉(xiāng)一體化是我國現(xiàn)代化和城市化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是黨十八大提出關(guān)于解決三農(nóng)問題的根本途徑，主要是指將城市和農(nóng)村、城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民作為一個整體進(jìn)行建設(shè)，并依據(jù)相關(guān)的制度實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的平衡發(fā)展。城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)行能夠拉近城市居民和農(nóng)村居民的距離，特別是改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境。物業(yè)管理作為城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境中的重要方面對城鄉(xiāng)居民的生活發(fā)揮著重要的作用。但是我國城鄉(xiāng)居民的物業(yè)管理存在一些問題，沒有很好的實(shí)現(xiàn)為城鄉(xiāng)居民服務(wù)。

一 我國物業(yè)管理的發(fā)展及其本質(zhì)

（一）我國物業(yè)管理的發(fā)展

物業(yè)管理是指業(yè)主對建筑物的共同擁有部分以及建筑區(qū)劃分內(nèi)的所有場所、設(shè)施的管理，或者委托其他服務(wù)企業(yè)對共有建筑物、設(shè)施、場所以及設(shè)備管理的活動。我國物業(yè)管理的發(fā)展歷程基本經(jīng)歷了三個階段，第一個階段是1981年到1994 年年初的探索和起步階段。在這個階段我國在深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，對計劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理體制進(jìn)行改革，之后，將物業(yè)管理體制從沿海發(fā)展到內(nèi)陸。第二個階段是1994 年到1999 年規(guī)范化的發(fā)展階段。在新中國成立之后頒布了第一個具有全國性的物業(yè)管理法規(guī)，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化模式，并將物業(yè)管理統(tǒng)一由專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展道路。第三個階段是1999 年至今快速發(fā)展和市場化的發(fā)展階段。我國建設(shè)部門于1999 年在深圳召開了全國性的物業(yè)管理會議，之后實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理規(guī)模的壯大，對物業(yè)管理各項配套設(shè)施進(jìn)行了完善。

（二）我國物業(yè)管理的本質(zhì)

物業(yè)管理在我國經(jīng)歷了三十余年的發(fā)展，但是，一直以來物業(yè)主管部門主要是關(guān)注如何做好物業(yè)管理，很少有人對物業(yè)管理的內(nèi)涵性質(zhì)進(jìn)行研究。普遍認(rèn)為物業(yè)管理是指對住宅區(qū)的清潔以及建筑設(shè)備的維護(hù)，并盡可能的維護(hù)業(yè)主的個人利益，為居民提供安全、舒適的生活環(huán)境。但這種基于物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作方面的定義很難將物業(yè)管理和家政服務(wù)區(qū)別開來，也在很大程度上忽視了多元產(chǎn)權(quán)條件下業(yè)主關(guān)系的治理問題，為物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)工作帶來了困惑。

同時，居民也表示小區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系和住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)之間存在聯(lián)系，物業(yè)管理應(yīng)該將更多的注意投放在業(yè)主內(nèi)部關(guān)系的治理方面，物業(yè)管理不僅僅是簡單的環(huán)境管理，更應(yīng)該是針對業(yè)主產(chǎn)權(quán)的管理，物業(yè)管理結(jié)構(gòu)制度的安排對物業(yè)管理中產(chǎn)權(quán)費(fèi)用和解決糾紛費(fèi)用具有關(guān)鍵性的作用。

住宅區(qū)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理存在很大的困難，內(nèi)部之間存在較多的矛盾糾紛，且物業(yè)管理中對共有產(chǎn)權(quán)的排他性界定不夠明確，使得一些不交取費(fèi)用的業(yè)主也在享受清潔的環(huán)境。同時，內(nèi)部產(chǎn)權(quán)管理缺乏嚴(yán)格的限制，使得很多業(yè)主為了自身利益在最大化面積的利用公共區(qū)域、最小化的參與公共日常維護(hù)。由此可見，物業(yè)管理不僅是為了保障業(yè)主對物業(yè)的使用，而且更多的是用來降低排他性費(fèi)用、解決內(nèi)部糾紛費(fèi)用，這也是物業(yè)管理的本質(zhì)性要求。

二 城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理的核心是服務(wù)，要求在業(yè)主需求得到滿足的前提下簽訂物業(yè)管理和業(yè)主之間的協(xié)定，但一些物業(yè)企業(yè)認(rèn)為自己是管理者，沒有充分踐行自身的服務(wù)角色，逐漸淡化了物業(yè)管理的內(nèi)容，同時，物業(yè)管理企業(yè)起步較晚、從事其管理的人員不夠、人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、物業(yè)管理水平不高，且無法正確處理好業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理者三者之間的關(guān)系，使得角色定位混亂，具體問題體現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識偏激

城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程使得城市和鄉(xiāng)村的居民居住都實(shí)行了物業(yè)管理，然而，一些鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市以及一些生活習(xí)慣不好的居民，他們的生活習(xí)慣存在問題，為居民區(qū)的物業(yè)管理帶來了麻煩。首先，物業(yè)管理實(shí)行之后，小區(qū)進(jìn)行了環(huán)境的綠化，但是一些居民為了貪圖便宜，在小區(qū)進(jìn)行隨意種植瓜果蔬菜，甚至鏟除掉了小區(qū)綠化帶，對小區(qū)物業(yè)管理帶來了負(fù)擔(dān)。其次，一些居民習(xí)慣將垃圾直接扔在小區(qū)，隨地扔垃圾的不好習(xí)慣對小區(qū)物業(yè)管理的綠化造成了負(fù)擔(dān)。再次，一些居民為了出行方便，會直接踩踏小區(qū)綠化地，嚴(yán)重破壞小區(qū)周圍的封閉保護(hù)，不僅給小區(qū)帶來了安全隱患，也會給小區(qū)的周邊地區(qū)帶來安全問題?，F(xiàn)階段的小區(qū)物業(yè)管理沒有明確小區(qū)的民用和商用住宅范圍，使得小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)管理存在問題，最典型的是小區(qū)民用車庫被商用，這種現(xiàn)象會給小區(qū)帶來安全隱患。最后，受我國傳統(tǒng)住宅消費(fèi)福利性模式思想的影響，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該是有償服務(wù)，他們無法接受自己花錢買房之后再花錢雇傭“管家”的消費(fèi)方式，傳統(tǒng)福利性住房觀念根深蒂固，一旦讓他們花錢進(jìn)行物業(yè)管理，就會讓他們對物業(yè)管理提出更高的要求，甚至滋生少收費(fèi)、多辦事的思想，在進(jìn)行自主房屋維修的同時，自覺忽略掉了小區(qū)內(nèi)部的治安、消防、設(shè)施維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的公共問題。

（二）物業(yè)管理法律法規(guī)不健全

物業(yè)管理是通過合約形成的一種民事商務(wù)行為，物業(yè)管理的業(yè)主、用戶、物業(yè)管理企業(yè)三方之間不存在實(shí)質(zhì)的行政約束力，而是通過各方之間的合約認(rèn)可來聯(lián)結(jié)在一起，三方人員的權(quán)力和義務(wù)需要一定的物業(yè)管理法律法規(guī)來明確，不能超越規(guī)定進(jìn)行操作。同時，物業(yè)管理企業(yè)和社會以及政府等方面的關(guān)系也需要一定的法律法規(guī)約束。但是，我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善、健全，有的地區(qū)甚至存在空白的法律法規(guī)，這樣無法實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)明確的物業(yè)管理。另外，受傳統(tǒng)物業(yè)管理的影響，房屋管理局限于房屋的整修，管理對象主要限于公有的住房，對法律法規(guī)的需求性不大。從1994 年物業(yè)管理興起以來，國家相繼頒布了一些有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，但是其實(shí)施進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要晚于其頒布的時間，可見物業(yè)管理立法滯后于物業(yè)管理的發(fā)展。

（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)自身

1.物業(yè)管理企業(yè)和社會各種協(xié)作關(guān)系不夠規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)在具體的管理活動中和社會之間有著密切的聯(lián)系，企業(yè)和社會各要素之間的協(xié)調(diào)是物業(yè)管理的關(guān)鍵，一個小區(qū)物業(yè)的良好發(fā)展需要和園林、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、市政以及供暖、供電等部門之間的配合。但是，隨著物業(yè)管理的發(fā)展，企業(yè)和社會之間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)了一些問題，物業(yè)管理企業(yè)和街道、居委會、公安之間沒有處理好彼此的基金活動、業(yè)務(wù)、行政關(guān)系。

2.物業(yè)費(fèi)用收取困難。伴隨城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程，居民的經(jīng)濟(jì)收入存在較大的差異，且對物業(yè)管理收費(fèi)認(rèn)識不夠，很多居民無法理解社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理與自身利益的關(guān)系，特別是一些年級比較大的居民更是沒有物業(yè)管理的認(rèn)識，甚至拒絕進(jìn)行物業(yè)管理繳費(fèi)。另外，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和人們的預(yù)期目標(biāo)存在差距，現(xiàn)階段的物業(yè)收費(fèi)存在收費(fèi)不規(guī)范、服務(wù)不到位以及維護(hù)不及時等方面的問題，物業(yè)服務(wù)的運(yùn)行模式和市場發(fā)展需要存在不適應(yīng)的地方，且物業(yè)企業(yè)對市場的反映不夠，使得物業(yè)收費(fèi)較為困難。

3.物業(yè)管理人才短缺?，F(xiàn)階段小區(qū)物業(yè)的管理人員大多是來自下崗工人以及一些農(nóng)村的剩余勞動力，在小區(qū)物業(yè)管理方面也主要是從事體力勞動，大多是從事物業(yè)保安、環(huán)境清潔、環(huán)境綠化以及居民生活服務(wù)。由此可見，物業(yè)管理中專業(yè)管理人員缺少，在物業(yè)管理技術(shù)維護(hù)方面缺乏專業(yè)化的人才。

4.一些小區(qū)的獨(dú)立法人資格不明確?，F(xiàn)階段內(nèi)的小區(qū)物業(yè)管理大多是行政配置而成的，主要有四種類型。第一是計劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留的房管重新組建；第二是在大型企業(yè)機(jī)構(gòu)改革中通過后勤科室轉(zhuǎn)化而來的；第三是房地產(chǎn)為了解決售后服務(wù)開發(fā)出來的；第四中是專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。前三種物業(yè)管理存在很多管理上的問題，這些企業(yè)中只有不到一半的企業(yè)基本保持了收支盈利。在日常管理中體現(xiàn)了種種矛盾。

5.物業(yè)管理存在區(qū)域性差距。區(qū)域之間的物業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)重的差距，深圳物業(yè)管理達(dá)到了所有居民區(qū)的90%以上，物業(yè)管理的涵蓋范圍廣泛，涉及學(xué)校、村鎮(zhèn)、醫(yī)院等各個領(lǐng)域。上海物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到了80%以上，而一些華北地區(qū)的物業(yè)管理不到35%，華中地區(qū)的物業(yè)管理不足10%，只有西南地區(qū)近幾年的物業(yè)管理呈現(xiàn)不斷的上升趨勢。

三 城鄉(xiāng)一體化中加強(qiáng)物業(yè)管理的具體路徑

（一）建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)

我國是法治國家，因此物業(yè)管理也要真正意義上實(shí)現(xiàn)有法可依。要加強(qiáng)對物業(yè)管理法律法規(guī)的完善，規(guī)范整個物業(yè)管理市場的發(fā)展，保證在物業(yè)管理中遇到問題后的妥善解決，充分保證物業(yè)和業(yè)主之間的利益實(shí)現(xiàn)，從而促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會的和諧發(fā)展。

（二）完善物業(yè)管理的機(jī)制

通過對物業(yè)管理機(jī)制的晚上加強(qiáng)各個物業(yè)企業(yè)之間的良性競爭。首先，要加強(qiáng)完善物業(yè)管理的權(quán)力和義務(wù)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主對自身權(quán)力以及義務(wù)的明確，從而實(shí)現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，建立共創(chuàng)文明城市的機(jī)制。加強(qiáng)業(yè)主和住戶對構(gòu)建良好生活環(huán)境住宅區(qū)的意識。再次，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。通過對現(xiàn)有管理機(jī)制的完善，來提升各個地區(qū)的物業(yè)競爭力，從而促進(jìn)各個地區(qū)物業(yè)的建設(shè)，提升我國物業(yè)建設(shè)的核心競爭力。

（三）增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理意識

物業(yè)和業(yè)主之間存在最直接的關(guān)聯(lián)，因此，解決物業(yè)管理問題要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理意識。首先，可以通過加強(qiáng)業(yè)主和住戶之間的交流來實(shí)現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)管理，在讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理重要性的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的有效進(jìn)行。其次，物業(yè)要向業(yè)主積極宣傳物業(yè)管理的法律規(guī)定，并以定期召開交流會的形式，加強(qiáng)各個業(yè)主之間的思想交流，對物業(yè)管理出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時解決。

（四）嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商的行為

隨著企業(yè)改革的進(jìn)行，物業(yè)管理逐漸和開發(fā)商之間失去聯(lián)系，開發(fā)商對物業(yè)管理的不理睬，導(dǎo)致物業(yè)管理效率的低下。另外，一些開發(fā)商在物業(yè)移交的時候，會更換掉小區(qū)原有的車庫、經(jīng)營用房配置，會嚴(yán)重為小區(qū)物業(yè)管理增添負(fù)擔(dān)。因此，政府要積極介入，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商的行為，在物業(yè)移交的時候，將車庫、經(jīng)營用房等物業(yè)移交給小區(qū)的業(yè)主委員會暫時經(jīng)營，并將物業(yè)管理中取得的收入填充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，從而保證物業(yè)管理的良性發(fā)展。

（五）加強(qiáng)物業(yè)公司內(nèi)部管理

物業(yè)管理是一種新型的服務(wù)業(yè)，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會之間是委托和被委托的關(guān)系，存在一種合同關(guān)系。物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)也是物業(yè)管理服務(wù)，因此，要加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部管理，提升物業(yè)管理質(zhì)量。首先，加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部成本核算，對有限的物業(yè)投資進(jìn)行精打細(xì)算，減少一些不必要的景觀裝飾開銷，增強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)用功效。其次，要加強(qiáng)對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化的物業(yè)管理。

綜上所述，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程下的物業(yè)管理尚處于起步階段，且存在一些問題，沒有形成完整的物業(yè)管理機(jī)制和體系，也缺乏必要的法律法規(guī)支持，城鄉(xiāng)人們對于物業(yè)管理的認(rèn)識有待提高，這些在不同程度上制約了我國物業(yè)管理的發(fā)展。因此，有關(guān)人員要加強(qiáng)對物業(yè)管理的支持力度，特別市政府在政策和資金上的支持，同時，要實(shí)現(xiàn)有效的物業(yè)管理，加強(qiáng)機(jī)制的健全，促進(jìn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、生活化、科學(xué)化，從而更好的為城鄉(xiāng)人們服務(wù)。

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